Extinció de condomini

Un concepte jurídic especialment present quan una parella que va comprar una casa se separa i es pacta cedir l’habitatge a una de les parts: l’extinció de condomini.

La seva regulació bàsica es troba en els articles 400 i 406 del Codi Civil, que tracten de la divisió de la cosa comuna, en les comunitats de béns. Cal saber que comunitat de béns, condomini o copropietat són termes que fan referències a situacions idèntiques des del punt de vista legal.

Una parella (casada o no) que ha adquirit a mitges la seva llar familiar, es diu que són copropietaris o, cosa que és el mateix, que tenen en propietat un habitatge en proindivís. La casa pertany a tots dos, sense estar establert quines parts físiques de la mateixa són de cadascun. El cas més normal és que cadascun tingui el 50% de la propietat, però no es delimita si el bany és d’un o la cuina de l’altre. Tot és de tots dos, al 50%.

Si busques un fòrum d’experts perquè advocats i economistes responguin de manera pública i general, tens aquest fòrum gratuït. Si necessites assistència jurídica, et recomanem sol·licitar informació sense compromís als advocats de Futur Legal via email, o telefonant al 971 415 067 (se t’assignarà una hora per a la consulta després del pagament de la minuta, que es pressupostarà segons el cas):

Com fer l’extinció de condomini

Si la parella decideix separar-se o divorciar-se, cas més habitual, en lloc d’acudir al notari i signar una escriptura de compra-venda mitjançant la qual un dels titulars transmet el seu 50% del pis a l’altra, es pacta una extinció de condomini (amb uns costos fiscals molt menors). Qui cedeix la seva part sol ser compensat econòmicament pel titular que adquireix la plena propietat del bé immoble.

La parella pot optar entre acudir al notari per a signar l’escriptura d’extinció de condomini o bé pot optar per fer-ho a través del Conveni Regulador de mutu acord que ha d’acompanyar a la seva demanda de divorci, ja que a través d’aquest conveni es pot procedir a l’extinció del condomini per voluntat mútua de tots dos cònjuges. Els actes realitzats dins d’aquest Conveni Regulador aprovat judicialment i havent-se expedit el corresponent manament judicial ho fa inscriptible en el Registre de la Propietat.

Una novetat introduïda per la Llei 42/2015 permet a la parella que decideix divorciar-se de manera contenciosa  pugui acumular, a la petició de divorci, l’acció de la divisió de la copropietat sobre el domicili familiar.

Per la Llei 42/2015, de 5 d’octubre, amb entrada en vigor el 7 d’octubre, s’afegeix un apartat 4 a l’article 437 de la LEC, recollint com a excepció a la regla general de no acumulació objectiva d’accions en els judicis verbals l’acció d’extinció del condomini:

“4.ª En los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa. Si hubiere diversos bienes en régimen de comunidad ordinaria indivisa y uno de los cónyuges lo solicitare el tribunal puede considerarlos en conjunto a los efectos de formar lotes o adjudicarlos“.

Divisió de la cosa comuna

Al fil de l’anterior, si la parella no estigués casada i un dels dos no estigués conforme a extingir la copropietat, l’altre podrà instar un procediment de divisió de cosa comuna pel qual es declari la dissolució de la comunitat de béns formada pels copropietaris.

Aquest procediment de divisió de cosa comuna es pot interposar en qualsevol cas en què una de les parts sigui copropietària juntament amb altres sobre un bé indivisible. En aquesta mena de processos, el que se sol·licita és que es declari la procedència de la dissolució de la comunitat de béns, que s’adjudiqui a qualsevol de les parts i, en cas de no adjudicar-se a cap de les parts, es procedeixi a la venda d’aquest immoble mitjançant subhasta, que haurà de celebrar-se en el propi jutjat amb el degut repartiment del preu obtingut entre els comuners en proporció a les seves participacions, una vegada deduïts les despeses que per tal motiu s’originin, tenint en compte també que s’ha de saldar el pagament de la hipoteca que gravés la finca en el qual caso que existís.

Problemàtica de l’extinció si hi ha hipoteca

El problema més comú de les separacions de parelles, que van comprar una casa mitjançant un préstec hipotecari, ve en el moment de l’extinció de condomini. Es pot pactar que un dels separats o divorciats adquireixi el 100% de l’immoble, però això no obliga a l’entitat financera creditora. És a dir, que per molt que un accepti cedir el seu proindivís a la ex-parella, el deute hipotecari no es veu afectat. Si el banc en qüestió no accepta llevar a un dels deutors, signant una extinció de condomini es perd la propietat del bé però es continua sent deutor de la hipoteca.

Perquè un deixi de ser propietari i alhora deutor hipotecari, és necessari que l’entitat financera aprovi un nou préstec hipotecari en el qual el cedent no figuri com a deutor (titular hipotecari). Només així l’operació és satisfactòria per a totes dues parts, un perquè es queda la casa i el deute, l’altra perquè cedeix la casa però deixa de ser deutor. Per a això, en el moment de la signatura en notaria cal rubricar primer una hipoteca a nom del nou propietari ple (amb avalistes si així ho ha pactat amb el banc), en la qual nosaltres no figurem, per a després signar l’escriptura d’extinció de condomini.

Marina Mullor afegeix un cas més complex, quan l’extinció de condomini s’ha previst mitjançant Conveni Regulador. Explica l’advocada experta en aquests temes que en aquest cas és impossible realitzar l’extinció de condomini i la modificació de l’escriptura hipotecària per la qual s’allibera una de les parts de la seva posició deutora en unitat d’acte, ja que l’entitat bancària sol sol·licitar el Conveni Regulador signat per a procedir a modificar el préstec hipotecari. En aquest cas, recomanaríem que en primer lloc s’acudís a l’entitat bancària perquè el departament corresponent (normalment riscos) estudiés la viabilitat que el préstec hipotecari subscrit quedés només a nom d’un titular; en aquesta fase solen demanar el Conveni Regulador pel qual s’extingeix la copropietat però el que hem d’aportar és un esborrany del mateix informant de manera clara que si no es garanteix la sortida d’una de les parts de la posició deutora el mateix no se signarà. Una vegada obtinguda la viabilitat o no de la petició sol·licitada (normalment o sol·liciten fiadors o canvien les condicions respecte al préstec originàriament pactat), es pot procedir a la signatura del Conveni pel qual s’extingeix la copropietat per a remetre’l a l’entitat bancària i que procedeixin a la signatura de la nova escriptura. És molt important, a costa de ser reiteratius, insistir que la signatura de l’extinció de la copropietat per Conveni Regulador no implica que l’entitat bancària modifiqui el seu contracte de préstec hipotecari. Si no tenim clara aquesta circumstància, es poden donar situacions en les quals deixem de ser copropietaris d’un immoble però continuem sent titulars del préstec hipotecari. Llegir article de Marina Mullor sobre l’extinció de condomini sense acord.

Com ens explica Cristina Borrallo Fernández, advocada especialitzada en dret mercantil:

Quan la finca està hipotecada, existeix una tercera part en aquesta operació d’extinció de condomini de la propietat que cal tenir present en tot moment, l’Entitat Bancària. Aquesta per a concedir el préstec hipotecari va taxar la finca en qüestió per a atorgar el préstec i al seu torn, va nomenar com a titulars hipotecaris al matrimoni.

Amb la gran polèmica de les execucions hipotecàries, s’està donant precisament a conèixer les febleses del nostre règim legal hipotecari i processal, perquè si bé la finca hipotecada cobrirà el deute en cas d’execució i posterior subhasta, amb un 60% o 70% depenent del percentatge aplicable, si no es cobreix la totalitat de la mateixa (capital, interessos, interessos moratoris i costes del procediment) s’atacarà el patrimoni personal dels deutors, és a dir, qualsevol altres béns que tinguin o que en el futur puguin adquirir.

Per tant, en extingir el condomini és de vital importància que un dels titulars desaparegui de l’operació hipotecària, mitjançant novació de la mateixa davant notari. Actualment aquesta operació està sent pràcticament impossible, perquè per a un banc un titular és una garantia, fins i tot si és la part feble (econòmicament parlant) de l’operació, no té ingressos estables ni altres béns.

Per aquest motiu, abans fins i tot d’anar al banc amb intenció de fer desaparèixer a un titular del deute, ja has de portar estudiades les possibles alternatives a aquest. És a dir, el banc sí que podria acceptar un altre titular, i si és solvent millor, o substituir-lo per avalistes solvents.

Si ens trobem en la desagradable situació de separar-nos i tenir un habitatge comú, és important que ens assessorem amb bons advocats i, a més, amb economistes o un altre tipus d’experts hipotecaris de Futur Finances. Contacta amb Futur Legal, emplenant aquest formulari, sense compromís.