Estimados,
Actualmente me encuentro en un proceso de compra de vivienda, en la que para la búsqueda de las mejores condiciones hipotecaría decidí realizar una búsqueda por mi cuenta y con un broker hipotecaría (en este caso Housfy).
Destacar que las condiciones ‘aseguradas’ antes de la firma de la nota de encargo no fueron reales, pero la entidad con la que me propusieron trabajar era con una oficina de Santander, en la que las condiciones no eran las prometidas inicialmente, decidimos continuar para la valoración de viabilidad. En paralelo, y a través de un familiar, contactaron con nosotros desde otra oficina del Santander en otra provincia, en la que las condiciones eran mejores y decidimos seguir con ellos adelante con la tasación como paso inicial. Posterior a esto, desde la oficina gestionada por Housfy nos comunicaron la viabilidad de la operación, pero les trasladamos que no gestionaríamos con ellos la hipoteca ya que la oficina de la otra provincia nos ofrecía mejores condiciones y ya estaba acordado así con ellos. Hasta aquí ningún problema con el Santander.
Ahora, nos reclama Housfy el cobro de sus honorarios (2.990€), ya que vamos a firmar con la entidad Santander, aunque no han realizado gestión ni negociado las condiciones finales, además de que ha sido en paralelo a ellos.
Se amparan en una clausula de la nota de encargo: “..se devengará la totalidad de los honorarios a favor de HOUSFY… La firma de la operación por parte del CLIENTE sin la intermediación de HOUSFY con cualquier entidad con la que HOUSFY haya conseguido una operación aprobada..”
Hay margen para rechazar el pago en base a clausula abusiva, publicidad engañosa, no gestión de las condiciones ni intermediación ¿?
Gracias
Apreciado Fran,
Somos un portal que pone a usuarios que buscan hipotecas en contacto con intermediarios de crédito inmobiliario que las pueden gestionar. En esta página de brokers colaboradores nuestros usuarios pueden ver en todo momento con qué expertos en hipotecas les podemos poner en contacto. Housfy no figura en la lista. Te lo comento por la debida transparencia que siempre hay que tener a la hora de enfrentar posibles conflictos de intereses. En su día un editor de Futur Finances ya alertó de algunas cláusulas potencialmente abusivas que usaba este portal online, artículo sobre Housfy que te invito a leer.
Creo que la fundamentación jurídica de las vías para contestar a Housfy han sida magníficamente expuestas por Cristina Borrallo, así que yo me detendré en otras cuestiones.
En primer lugar, las exigencias de transparencia y objetividad que el Banco de España exige a los intermediarios de crédito inmobiliario, que hemos comentado en este artículo sobre la circular 4/2020 del BdE. Un primer vistazo a la home de hipotecas de Housy ya nos permite identificar un incumplimiento que entiendo corregirán: “Los mejores préstamos hipotecarios. Desde 0,65%+EUR en variable y desde 0,82% fija a 30 años“. El BdE quiere evitar mensajes que hagan pensar al usuario que el broker hipotecario le va a conseguir “las mejores hipotecas” sin los debidos matices. Por otro lado, exige que junto a los intereses nominales “Desde 0,65%+EUR” se mencione el TAE y su forma de cálculo.
Por otro lado, el afirmar que “Hacemos un estudio gratuito de viabilidad. Analizamos tu caso y te explicamos las mejores opciones entre más de 20 bancos” puede hacer pensar a un lector no avezado que sus servicios de intermediación hipotecaria son gratuitos, cuando lo gratuito es lo de cualquier broker: ver si la operación a priori tiene alguna viabilidad. Si vamos a los términos y condiciones relacionados con la intermediación hipotecaria (aquí) descubrimos que la empresa que intermedia es HIBO TECH SERVICES, S.L., no Housfy Real Estate, S.L. que sale en la home de hipotecas como responsable de protección de datos. Una incongruencia que debería ser bien explicada.
La información legal que nos aparece tiene que ves con la intermediación inmobiliaria, no con la intermediación hipotecaria. En ningún momento hay referencia a la normativa aplicable, como la Ley 5/2019 o la Ley 2/2009 de forma supletoria.
Demasiadas carencias informativas que ya, a simple vista, nos hacen sospechar, cuanto menos, de la información precontractual y contractual que recibe después el cliente.
En todo caso, como hacemos siempre, damos a los responsables de Housfy la oportunidad de dar su versión (nos pueden enviar un email o responder directamente).
Apreciado Fran,
Muchas gracias por su consulta, sin duda ayudará a muchos más usuarios que puedan estar en una situación parecida.
En primer lugar, ningún intermediario puede asegurar ninguna condición puesto que las condiciones que finalmente se firmen tendrán que ver con su situación económica y con el propio juego del mercado hipotecario.
Por otro lado, nos comenta que firmó una nota de encargo y mi pregunta es la siguiente: ¿firmó también un contrato de intermediación?
La información que debe prestarse por parte de este tipo de empresas a los usuarios se encuentra actualmente regulada en el art. 35 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En concreto, dice así:
“a) La identidad y domicilio del intermediario de crédito inmobiliario.
b) El registro en el que esté inscrito, el número de registro, y los medios para comprobar esa inscripción.
c) Si el intermediario de crédito inmobiliario está vinculado a uno o más prestamistas o trabaja exclusivamente para ellos, en cuyo caso, indicará los nombres de los prestamistas en nombre de los cuales actúa.
d) Si el intermediario de crédito inmobiliario ofrece o no servicios de asesoramiento y si éstos son independientes.
e) La remuneración que, en su caso, el prestatario deba abonar al intermediario de crédito inmobiliario por sus servicios o, cuando ello no sea posible, el método para calcular dicha remuneración.
f) Los procedimientos a disposición de los prestatarios u otros interesados para realizar reclamaciones extrajudiciales contra los intermediarios de crédito inmobiliario y, en su caso, las vías de acceso a dichos procedimientos.
g) Si procede, la existencia y, cuando se conozca, el importe de las comisiones u otros incentivos que el prestamista o un tercero han de abonar al intermediario de crédito inmobiliario por sus servicios en relación con el contrato de préstamo. Si el importe no es conocido en el momento de facilitarse la información, el intermediario de crédito inmobiliario informará al prestatario de que el importe real será revelado posteriormente en la ficha de información personalizada.
h) Cuando el intermediario de crédito cobre una remuneración al prestatario y reciba adicionalmente una comisión del prestamista o de un tercero, deberá informar al prestatario si la remuneración se deducirá o no, total o parcialmente, de la comisión”.
Por otro lado, a usted le ampara el derecho de desistimiento del contrato. Si bien desconozco la fecha en que ustedes comunican su deseo de no continuar los trámites con esta empresa, tienen un plazo legal de 14 días naturales para desistir del contrato. Dicho derecho se halla regulado en la anterior norma que regulaba la intermediación hipotecaria, esto es, en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. Dicha norma es de carácter supletorio en todas aquellas cuestiones no reguladas por la Ley 5/2019, de 15 de marzo. Así lo dice el artículo 26.1 c de la citada ley.
Según el artículo 21.2 de la Ley 2/2009: “El consumidor podrá desistir en los catorce días naturales siguientes a la formalización del contrato de intermediación sin alegación de causa alguna y sin penalización”.
En caso de que usted desistiera del contrato fuera del plazo anteriormente citado tendríamos que analizar qué documentación le fue entregada.
Otro parámetro que nos permite clasificar a los intermediarios hipotecarios es la fuente de la remuneración que reciben por sus servicios, íntimamente relacionada con el grado de vinculación del intermediario y el prestamista. El intermediario tuvo que entregarle un mínimo de tres ofertas vinculantes, para que usted pudiera comparar qué oferta le podría resultar más conveniente, prestar un asesoramiento independiente y, en consecuencia, tener derecho al cobro de comisión alguna. Así lo prevé el artículo 19.3 de la Ley 2/2009 y el artículo 4 del Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera:
“Artículo 4. Servicios de asesoramiento independiente.
1. El prestamista, intermediario de crédito inmobiliario o representante designado que preste servicios de asesoramiento independiente deberá cumplir, además de los requisitos generales contemplados en el artículo 19 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, y en el artículo 3 de este real decreto, los siguientes requisitos:
a) Tener en cuenta un número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el mercado, y presentarle al potencial prestatario al menos 3 ofertas vinculantes de entidades prestamistas, sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas le asesorará”
En base a todo lo que le he comentado, tendríamos que analizar debidamente su documentación a fin de concluir que dicha cláusula, por la que se le requiere al pago, pudiera tener la condición de abusiva.
Cristina Borrallo, Directora del Departamento Jurídico de Futur Legal.
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