Hola a todos, muy interesante este foro y os felicito.
Estoy en negociación con mi actual banco para cambiar a una novacion de hipoteca variable (euribor +1%) a una tipo fijo de 2,6% pero que con algunos productos(seguro vida, hogar y nomina), bonifica a tipo fijo de 1,5%. El capital supone 200 mil a 24 años.
Las condiciones son interesantes, la duda proviene de la clausula de amortización anticipada, en la que incluyen que si cancelo total o parcial en los primeros 10 años, me indican literalmente :” …. el cobro por este concepto no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pueda sufrir el Banco con el limite del 2% del capital reembolsado anticipadamente”. (si lo hago a partir de los 10 años, sería el 1,5%). Entiendo que esta clausula protege al banco en caso de que los tipos de interes del dinero, estén por encima del interés que me cobran en la hipoteca, pero no tengo clara la aplicación práctica.
¿es habitual esta clausula? No acabo de entenderla y tengo que ir a hablar con ellos.
Muchas gracias por tu valoración del foro y por utilizarlo.
La cláusula que comentas en la escritura del préstamo hipotecario a tipo fijo tiene que ver con la normativa de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Concretamente, su artículo 23.7 y 23.8:
“En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo o en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo, podrá establecerse contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista que tendrá los siguientes límites:
a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente; y
b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo desde el fin del período señalado en la letra a) hasta el final de la vida del préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 1,5 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
8. La pérdida financiera sufrida por el prestamista a la que se alude en los apartados 5, 6 y 7 anteriores se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.
El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.”
En cuanto a la interpretación de la cláusula que limita la comisión del 2% a la “diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo”, es un despropósito legal en la práctica, ya que no hay consumidor que sepa hacer este tipo de cálculos y la práctica es que el banco no entregue cálculo al cliente alguno, lo que supone que siempre aplica la comisión máxima del 2%.
En todo caso, la cláusula en sí es legal, como has podido leer.
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