Demanda por hipoteca multidivisa

Demanda por hipoteca multidivisa en yenes japoneses

En mis informes periciales de parte que se aportan en juicios contra bancos por concesión de hipotecas multidivisa intento que quede claro que:

1. La evolución de los tipos de interés y de los tipos de cambio no se puede adivinar, pero los bancos tienen el personal humano, los datos estadísticos y las herramientas financieras necesarias para hacer predicciones, que evidentemente pueden no acabar siendo acertadas. En todo caso, la capacidad de detectar tendencias de un banco es mucho mayor que la de un hipotecado medio. Dado el enorme riesgo de una hipoteca multidivisa, tanto para el hipotecado como para el banco (con los matices que haré inmediatamente), un banco no concedería jamás una hipoteca en divisas, salvo que pudiera ir haciendo previsiones (a varios años vista) e ir cubrir su exposición a la divisa con productos financieros que no siempre están al alcance del consumidor, como pudieran ser permutas de tipos de cambio y otros derivados aún más complejos. La propia hipoteca multidivisa puede considerarse un producto financiero que incorpora un derivado, cuyo subyacente es el tipo de cambio de una divisa con el euro. El cliente, es cierto, puede cambiar de divisa, pero pagando una comisión de tipo de cambio, por una parte y, por otra, solo será una ventaja si tiene la capacidad de prever los movimientos de la divisa, algo fuera del alcance de un cliente consumidor normal.

2. El análisis de una escritura de préstamo hipotecario con cláusula multidivisa no es suficiente para entender su naturaleza y riesgos, salvo que se tengan conocimientos financieros especializados. Lamentablemente, la baja cultura financiera de los consumidores explica que muchas veces no tengan claro que el riesgo es proporcional a la rentabilidad esperada. Por otro lado, un cliente medio puede no entender los riesgos que asume al contratar un préstamo hipotecario multidivisa, por mucho que se haya firmado ante notario, si el banco no ha desplegado un especial esfuerzo en explicar los riesgos de la multidivisa (y debe poder demostrarlo en un juicio).

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Hipoteca anterior a 2013

Buenos días, no puedes deducirte esa parte, pero no porque ya no exista esa deducción, sino porque esa cantidad nueva no tiene como destino financiar la compra de vivienda, la cuál si tenía la hipoteca original, sino que tienes un objetivo distinto. Por eso, sólo podrás deducirte desde que se efectúe la ampliación, la parte original del préstamo pendiente.

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Prestamo hipotecario al 50% en la declaracion de la renta, pero la casa está vendida a mi ex.

Efectivamente, añadiendo lo que señala Pau, las extinciones de condominio, muy ventajosas en sus costes, tienen un problema o punto débil que está en la hipoteca. Al pasar a un titular el cambio en el riesgo de la importación suele ser importante, lo que conlleva a que, o se endurezcan enormemente las condiciones (elevando los intereses) o simplemente que se niegue la operación. Esto es lo que previsiblemente ha pasado. En caso de impago tienes riesgo de que te exijan las cantidades, por lo que es importante que busques solucionar la situación lo antes posible.

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Hipoteca inversa

Apreciados Fernando y Angustias,

Les felicito por mostrar la diligencia debida y preocuparse de la naturaleza de la hipoteca inversa antes de plantearse su contratación. Fundamental que lean y entiendan esta guía de la hipoteca inversa editada por el Banco de España. No firmen nada antes de leerla y entenderla, por favor. Ya en sus primeras páginas la guía señala tres puntos importantes a tener en cuenta:

  1. La hipoteca inversa puede llegar a revestir cierta complejidad financiera, dependiendo de la modalidad por la que se opte.
  2. Esa complejidad está inversamente relacionada con la
    edad del contratante, ya que, en último término, la duración del contrato se establece por el tiempo remanente de vida y este, aun siendo incierto, viene determinado por la edad. Esta circunstancia es especialmente significativa en el caso de las personas con discapacidad, que, normalmente, se podrán plantear esta alternativa financiera a una edad más temprana.
  3. Y, finalmente, que extiende sus efectos más allá de la persona que decide contratarlo, en la medida en que puede afectar a herederos.

Naturaleza de la hipoteca inversa

Explica la guía del Banco de España que la hipoteca inversa es un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual (también sobre otras viviendas, pero, en ese caso, las posibles ventajas o beneficios fiscales serían menores), concedido, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona que debe ser mayor de una determinada edad —a partir de 65 años— o acreditar un grado de discapacidad (igual o superior el 33 %) o dependencia (dependencia severa o gran dependencia), no siendo exigible su devolución hasta el momento de su fallecimiento. Al revés que en una hipoteca normal, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta que un tercero —los herederos del inmueble— opta por asumirla como propia, en caso de interesarle mantener la propiedad del inmueble. Está regulada en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (que también les recomiendo leer y entender).

En otras palabras, las personas mayores o discapacitados que tienen una propiedad libre de cargas (su vivienda habitual o una segunda residencia, si bien en este caso no se disfruta de ventajas fiscales) van a un banco que les concede una cantidad determinada de dinero, según la tasación del bien, que les va desembolsando mes a mes hasta el fallecimiento de los hipotecados, momento en que se ha de devolver el dinero prestado (los herederos han de pagar al banco si quieren heredar). Para una persona de unos 70 años que hipoteca inversamente una casa de 200.000 euros, la mensualidad es de unos 220 euros, para que nos hagamos una idea.

¿Quién puede pedir una hipoteca inversa?

Los solicitantes de la hipoteca inversa deben ser todos ellos titulares del inmueble garantizado, ser mayores de 65 años, o con una discapacidad igual o superior al 33%, o con una dependencia severa o gran dependencia (en estos dos últimos supuestos, con independencia de su edad).

¿Con seguro de rentas vitalicias diferido?

Si pedimos una hipoteca inversa simple, sin seguro de rentas,  no se cubre el riesgo de longevidad. Si el interesado sobrevive a la edad estimada de la operación, dejará de percibir los ingresos complementarios, lo cual debe advertirse y destacarse para evitar situaciones de necesidad en el futuro.

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Prestamo hipotecario al 50% en la declaracion de la renta, pero la casa está vendida a mi ex.

Apreciado Felix,

Básicamente has dejado de ser propietario del chalet pero sigues siendo titular del préstamo hipotecario. Te perjudica en el sentido de que si tu ex-mujer no pagase correctamente, el banco podría exigirte el pago de la hipoteca a ti.

Habla con tu ex y que te explique por qué no ha tramitado con el banco otra hipoteca sin ti (ten en cuenta que su banco no tiene obligación alguna de sacarte de la hipoteca).

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Dejar de ser avalistas

Cristina,

Disculpa la tardanza en contestar, las vacaciones…

Si la hipoteca es sobre tu vivienda habitual y se solicitó para pagar la compra, que se quiten los avalistas no afecta a la deducción por adquisición de vivienda habitual en el IRPF de 2016 o 2017.

saludos.

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¿Hipoteca para funcionarios interinos?

Imposible no hay nada cuando el hipotecado aporta ahorros por una cantidad tan importante. Las dificultades vienen de pedir sola la hipoteca y tener un contrato “inestable”, al ser interina. Por otra parte, siempre tienes que tener en cuenta que el límite máximo de financiación es el 80% de tasación.

A la espera de que los expertos en hipotecas con los que colaboramos te contesten en este foro de hipotecas y finanzas gratuito, te invito a rellenar nuestro formulario de contacto si quieres que un broker hipotecario de tu zona estudie tu caso.

Muchas gracias por usar nuestro consultorio de expertos hipotecarios.

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Deducción hipoteca con extinción de condominio

Hola Toni, es un tema complejo por tener dos fechas antes del 31/12/2012 y después, cuando acabo la deducción. Aunque en este caso doy la razón a la funcionaria de Hacienda ya que la extinción de condominio, origen de la deducción es de 2011, es decir, antes del final de la deducción y tienes derecho al mismo.

Poniendo una analogía es lo que ocurre con las compraventas anteriores al 31/12/2012 que dan derecho a la deducción, aunque la formalización de la hipoteca se hiciera en 2013. Teniendo tu documentación que refleje que desde 2011 está realizada la extinción del condominio, podrás deducirte por ese 50% restante.

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Diferencia entre interés simple y compuesto

Gracias a ti por hacer tantas preguntas, que ayudarán además a todos los miles de usuarios que cada día visitan el portal de hipotecas y finanzas personales.

El interés simple tiene una fórmula de cálculo y naturaleza simple: si el banco nos ofrece un 6% anual simple, cada año nos da un 6% del capital invertido. La fórmula del interés simple es:

Fórmula del interés simple

Así por ejemplo, si invertimos 100€ a un interés simple del 6% durante 2 años, obtendremos 100*(1+0,06*2)=112€ al cabo de los 2 años. El interés simple no supone que los intereses obtenidos se reinviertan, en definitiva.

El interés compuesto, en cambio, supone que los intereses generados se reinvierten. Veamos con un ejemplo, esta vez el mismo capital invertido es remunerado por el banco a un interés compuesto anual del 6%, a un plazo de 2 años. La fórmula del interés compuesto es:

Fórmula interés compuesto

Lo que supone que al final de los dos años recibiríamos: 112,36€. ¿A qué se deben estos 0,36€ de intereses de más?

A que los 6€ que deberíamos recibir el primer año se vuelven a reinvertir al 6%, lo que suponen unos intereses de intereses de: 6€*(1,06)= 6,36€ (0,36€ adicionales).

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Rentabilidad simple anualizada

La fórmula para anualizar la rentabilidad simple es la siguiente:

Fórmula rentabilidad anualizada

Por tanto, si la rentabilidad simple del trimestre de la acción ha sido del 19%, la rentabilidad anualizada se calcularía de la siguiente forma:

T = 1 trimestre = 1/4 de año.

Cálculos rentabilidad anualizada

Despejando la rentabilidad anualizada resulta (usando por ejemplo Excel para los cálculos):

1+R.an = =+(1+0,19)^(4)
R.an = 1,00533921 = 100,533921%

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