Que se necesita saber para tener claro si el índice del Irph me será devuelto por abuso.?

Buenos días, Pablo. Actualizo la respuesta a junio de 2025.

El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es un tipo variable que se calculaba a partir de la media de los préstamos de las entidades y que, efectivamente, durante buena parte de los años 2000 se disparó por encima del Euríbor. Quienes firmaron su hipoteca en 2002 vieron así unas cuotas mucho más elevadas de lo que hubiera supuesto un índice alternativo como el Euríbor.

Para reclamar la devolución de lo pagado de más por aplicar el IRPH hay que considerar dos cosas:

  1. Prueba de falta de transparencia: el Tribunal de Justicia de la UE (asunto C-125/18) confirmó en marzo de 2020 que el IRPH no es abusivo de partida, pero sí debe someterse al test de transparencia, esto es, demostrar que la entidad explicó con claridad al cliente cómo se calculaba y sus riesgos.

  2. Doctrina del Tribunal Supremo: el TJUE dictó el fallo C-300/23 el 12 de diciembre de 2024, pero todavía falta la resolución definitiva del Tribunal Supremo español sobre este caso. Hasta que el TS no fije su criterio, subsiste la incertidumbre sobre si las reclamaciones prosperarán o no.

En la práctica, muchos juzgados de primera instancia y audiencias provinciales han declarado nulas cláusulas de IRPH por falta de transparencia y han ordenado la devolución de la diferencia respecto al Euríbor. Sin embargo, no existe una sentencia firme del TS que unifique la jurisprudencia y cierre el debate.

Qué puedes esperar ahora mismo:

– si reclamas ya, podrás encontrar sentencias favorables en tu provincia y lograr que la entidad te devuelva los importes pagados de más desde la firma de la hipoteca hasta la actualidad
– sin embargo, corres el riesgo de que, si el TS adopta un criterio más restrictivo tras el C-300/23 (12 dic 2024), algunas sentencias favorables sean recurridas y finalmente revisadas en tu contra.

Para más detalle técnico sobre el IRPH y tu caso, puedes consultar nuestra guía sobre IRPH.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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Hipoteca 100% funcionario Generalitat

Apreciado Tristanis,

Contestando a tu duda para que sirva a los usuarios que lleguen al foro a partir de junio de 2025 con un caso similar,

Comprar una vivienda en una casa de pueblo puede dificultar la concesión de un préstamo hipotecario si hay suelo rústico o hay problemas de legalización. Un 100% de compraventa para una casa de pueblo es complicado. Si todo es legal, urbano, y eres funcionario, tal vez podrías conseguir el 100% de compra y afrontar con ahorros solo los gastos.

Lo más práctico si necesitas el 100% y además una reforma, es solicitar un préstamo hipotecario e hipotecar ambas casas, la actual vivienda habitual y la casa de pueblo. Es cierto que cuando vendas una, habrás de amortizar parte de la deuda. Pero el 100% de una casa de pueblo con otra vivienda que a día de hoy es tu residencia habitual, es una operación muy complicada.

Si prefieres que un profesional negocie con diferentes entidades y encuentre la mejor estructura (100 % compra + crédito obras), te sugiero contactar con un broker hipotecario de la confianza de Futur Finances, que te acompañe paso a paso 🤝.

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un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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Hasta que cantidad puedo solicitar de hipoteca funcionario

Apreciado Emilio,

Respondo a tu pregunta a junio de 2025 para que sirva de ayuda a otros funcionarios que lleguen a este foro y se encuentren en una situación similar a la tuya.

Como funcionario de carrera puedes optar a una financiación del 100% del valor de compraventa del inmueble, pero tus 37.000 € de ahorro deberán cubrir el IVA y los gastos asociados (notaría, registro, gestoría), que suelen rondar el 10% – 15% del precio. Para calcular el precio máximo de vivienda sin IVA, podemos dividir tus ahorros entre ese 15 % de costes: 37.000 € ÷ 0,15 ≈ 246.667 €. Por tanto, podrías buscar un piso con precio sin IVA de hasta unos 245.000 € 🏠.

Simulando una hipoteca de 245.000€, a 30 años y un interés nominal fijo del 2,5%, la mensualidad es de 968€. Tu salario neto anual es de 2300 €×14 pagas = 32.200 €, lo que equivale a unos 2 683 € mensuales de media. El 35 % de esa cifra asciende a aproximadamente 939 € al mes, por lo que la cuota de 968 € se sitúa en un 36,1 % de tu ingreso disponible, es decir, ligeramente por encima del límite estándar.

En cuanto al complemento de antigüedad de 300 €/mes que recibirás el próximo año, la mayoría de entidades únicamente computan los ingresos ya percibidos a la hora de evaluar la capacidad de reembolso. Solo en casos excepcionales, y si cuentas con una resolución firme que garantice la subida salarial, algún banco podría aceptarlo de forma anticipada. Sin embargo, lo más prudente es solicitar la hipoteca cuando el complemento ya esté efectivamente integrado en tu nómina, de modo que tu nivel de endeudamiento y tu plan de viabilidad queden respaldados con datos reales.

Si esperas a que el complemento de antigüedad de 300 € netos mensuales se haga efectivo, tu nómina pasaría a 2600 €×14 = 36.400 € anuales (≈ 3033 € mensuales) y el 35% de ese ingreso subiría a 1061 €, dejando la cuota por debajo del 35% de ratio de endeudamiento. Esto reforzaría tu perfil y facilitaría la aprobación en condiciones más ventajosas.

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Para optimizar la negociación y acceder a las mejores condiciones para funcionarios, te aconsejo acudir a un broker hipotecario con experiencia en financiación al 100% . Puedes comparar varios intermediarios de crédito inmobiliario en nuestro comparador.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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problema para encontrar 100% de financiacion

Respondiendo a los usuarios que tengan vuestro mismo problema a partir de junio de 2025:

Al disponer solo de 10.000 € para la entrada de un piso valorado en 188.000 €, el principal escollo es que, salvo funcionarios, las entidades no suelen financiar más del 90% del valor de compraventa. los funcionarios pueden alcanzar el 100% de financiación, pero los trabajadores indefinidos, incluso con ingresos estables (3.700 € netos mensuales entre ambos y contratos indefinidos de larga antigüedad), se topan normalmente con un límite del 90% o inferior. 🏠

Para reforzar vuestra propuesta ante el banco, podéis contemplar estas alternativas:

  1. recurrir a un broker hipotecario experto que negocie con entidades que ofrezcan hasta el 90 % para indefinidos y, en casos muy concretos, algo más mediante ampliaciones de garantía. un intermediario os ayudará a presentar la documentación óptima y agilizará la aprobación. podéis comparar opciones de brokers aquí.

  2. ofrecer aval adicional de un familiar o bien inmueble a hipotecar en segunda garantía, lo que puede permitir solventar ese 10 % restante y, en ocasiones, cubrir parte de los gastos asociados.

  3. plantear un “préstamo puente” a corto plazo para cubrir la diferencia de entrada.

Saludos cordiales.

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Disolucion de Condomino

Antes de nada pedirte disculpas, Mercedes, por no haberte contestado en su momento.

Dejo esta respuesta por si nos visita alguien con un caso similar a partir de junio de 2025:

Al haber tres titulares —dos de ellos casados en régimen de gananciales y un tercero no vinculado—, para que la persona no casada quede única propietaria es imprescindible que los casados cedan voluntariamente su cuota mediante escritura pública de extinción de condominio y cesión de derechos, elevándose a asiento en el Registro de la Propiedad. En el caso de los cónyuges gananciales, ambos deberán comparecer y otorgar la cesión en nombre del patrimonio común conforme al artículo 1344 del Código Civil.

Esta operación produce una donación parcial de las dos terceras partes que correspondían al régimen de gananciales. La base imponible del impuesto de Sucesiones y Donaciones se calculará sobre el valor real de esas participaciones, minorado por la parte proporcional de la deuda hipotecaria que asumas. Asimismo, la escritura devenga Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y plusvalía municipal sobre el incremento del valor del terreno desde la adquisición hasta la transmisión.

No basta un acuerdo privado para que el banco o terceros reconozcan el cambio: sin la escritura y su inscripción, seguirás figurando junto al resto como deudora hipotecaria y cotitular. Los gastos notariales y registrales son inevitables, así como la tributación señalada. Para minimizar el coste fiscal conviene acreditar el valor mediante tasación independiente y, en Illes Balears, aprovechar las posibles bonificaciones autonómicas en donaciones.

Dado que confluyen aspectos civiles, registrales y fiscales, te sugiero contar con nuestros especialistas en Futur Legal para redactar la escritura, gestionar la inscripción y optimizar la liquidación tributaria: https://futurlegal.com 😊

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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Extinción de condominio

Apreciada Mari Carmen,

Lamento que la duda que nos planteaste en su día quedara sin respuesta.

No obstante, respondo por si llega alguna persona con un caso parecido al tuyo al foro.

En vuestro caso, al no estar casados, el convenio regulador de divorcio no es aplicable; lo que podéis firmar es un acuerdo privado (o ante notario) en el que tu expareja te ceda voluntariamente su mitad de la propiedad y asuma seguir figurando en la hipoteca hasta su extinción. Sin embargo, para que esa cesión tenga efectos frente a terceros (banco, Registro de la Propiedad) y ante Hacienda, es preciso elevarla a escritura pública y anotarla en el Registro. Eso conlleva gastos de notaría y registrales que no podréis evitar.

Aunque él acepte quedarse formalmente en la hipoteca, sin firma de escritura y asiento registral tú no tendrás inscrito el 100 % de la finca, por lo que el banco seguirá requiriendo tu solvencia compartida. Solo con la sentencia o convenio privado no se modifica el Registro. Para cambiar el titular, deberás presentar la escritura y liquidar los impuestos correspondientes.

En cuanto a la tributación, esa cesión se considera donación parcial. Tendréis que presentar el “Impuesto de Sucesiones y Donaciones” en la Agencia Tributaria de tu CC.AA, pagando sobre el valor de la mitad transmitida. No existiría incremento patrimonial para tu expareja (pues no vende, sino cede) y para ti el valor a declarar será el valor de mercado de ese 50 % menos la parte proporcional de la deuda que asumes. Gracias a ello la base imponible queda reducida por la deuda pendiente.

Respondiendo a tus dudas:

  • no basta con un simple pacto en el convenio; necesitas escritura pública y registrarla para que el cambio sea oponible.
  • no podrás evitar los gastos notariales y registrales; la sentencia firme de un juzgado solo sustituye al convenio de divorcio, no al pacto entre no casados.
  • sí debes tributar donación; la base es el valor de mercado de la mitad, minorado por tu parte de la hipoteca.
  • no habrá ganancia patrimonial para tu expareja, y para ti el incremento se compensa con la deuda asumida.

Este asunto excede en parte mi ámbito de economista; te sugiero contactar con nuestros especialistas en Futur Legal para la redacción de la escritura el análisis jurídico completo: https://futurlegal.com 😊🏠.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Hipoteca 90

Respondiendo a junio de 2025,

Para una vivienda nueva con precio de 335.000 €, con un 10 % destinado a gastos de compraventa y la necesidad de financiar el 90 % restante, lo primero es evaluar la capacidad de endeudamiento y el LTV (loan to value). Para indefinidos del sector privado sanitario suele considerarse prudente un LTV máximo del 80 % para vivienda nueva, pudiendo algunas entidades llegar puntualmente al 90 % si se cumplen requisitos (perfil de nóminas, antigüedad en el empleo, ausencia de morosidades y contratación de productos vinculados).

Con ingresos netos conjuntos de 3.200 € al mes cada uno (38.400 € anuales), vuestra ratio cuota/ingresos estaría alrededor del 30 % si la cuota mensual no supera los 960 €.

Para maximizar vuestra financiación con el mínimo aporte, os puede convenir trabajar con un broker hipotecario que negocie una oferta a medida y explore hipotecas al 90 % o esquemas mixtos (80 % hipoteca + 10 % préstamo personal).

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Comprar Terreno

A junio de 2025, para financiar solo la compra de un terreno urbano dispones básicamente de dos vías: un préstamo hipotecario destinado específicamente a la adquisición de suelo o un préstamo personal (consumo). Como funcionarios con buena estabilidad de ingresos, podréis optar por una hipoteca sobre terreno, donde el banco suele financiar hasta el 50-60% del valor de tasación, a un interés cercano al de las hipotecas convencionales. Si necesitáis más del importe límite, el resto podría cubrirse con un préstamo personal, aunque su TAE será sensiblemente superior.

Para maximizar tu financiación con el mínimo desembolso, la fórmula más recomendable es negociar una hipoteca autopromotor con un broker hipotecario que te ayude a estructurar la operación en dos fases (suelo y construcción), optimizando el LTV máximo permitido por cada banco 😉.

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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Claves para pedir un préstamo personal

Pedir un préstamo personal exige más que elegir el tipo de interés más bajo: implica entender tu capacidad de pago, comparar ofertas y asegurarte de que las condiciones te encajan a corto y largo plazo. En primer lugar, define claramente la finalidad y el importe que necesitas, evitando sobredimensionar la cantidad para no aumentar innecesariamente los intereses y comisiones. A continuación, revisa la Tasa Anual Equivalente (TAE), que engloba todos los costes (intereses, comisiones de apertura, estudios o amortización anticipada) y permite comparar verdaderamente entre entidades. No te quedes en el interés nominal; un TAE más bajo suele traducirse en un préstamo más barato en global.

Es fundamental analizar el plazo: cuanto más largo, menor cuota mensual, pero más coste total en intereses; busca el equilibrio entre una cuota asumible y un coste razonable en el conjunto del préstamo. Valora también posibles penalizaciones por reembolso anticipado y si te obligan a contratar algún seguro o producto vinculado (por ejemplo seguros de protección de pagos), pues pueden subir el coste y limitar tu flexibilidad.

Antes de firmar, comprueba que la oferta que te hacen cumple con la Ley 16/2011, de contratos de crédito al consumo, que regula estos créditos con protección al consumidor. Lee con detalle el cuadro de amortización y confirma que las cuotas reflejan lo pactado. Si dudas, un broker especializado en préstamos personales puede negociar mejores condiciones y orientarte sobre los aspectos financieros 😉.

Veamos las mejores ofertas de préstamos personales disponibles en España en junio de 2025, clasificadas según su finalidad. Para cada tipo de préstamo incluimos una tabla con las condiciones más relevantes: Tipo de Interés Nominal (TIN), Tasa Anual Equivalente (TAE), plazos, comisiones y requisitos habituales.

Préstamos para reformas del hogar

Entidad y producto TIN TAE Plazo Comisiones Requisitos
Bankinter Consumer Finance (Préstamo Personal) 4,45% fijo 4,54% 12–84 meses Sin comisión de apertura. Cancelación 0%–1% Edad ≥18 años, ingresos estables, 100% online, sin cambiar de banco
Banco Santander (Préstamo Personal) Desde 4,99% hasta 11,75% Desde 5,57% hasta 13,95% 12–84 meses Apertura 1%–2%; cancelación 0,5%–1% 18–75 años, perfil crediticio favorable; cliente Santander
BBVA (Préstamo Reforma Vivienda) 5,20% con nómina / 6,20% sin nómina ~5,33% con nómina 24–96 meses Sin apertura; cancelación 0,5%–1% ≥18 años; nuevos clientes admitidos; bonificación nómina –1% TIN
Laboral Kutxa (Financiación Sostenible) 4,45% fijo 4,9%–7,5% 12–84 meses Apertura 1,5%; cancelación 0,5%–1% ≥18 años, reforma eco justificada con presupuesto

Préstamos para compra de coche

Entidad y producto TIN TAE Plazo Comisiones Requisitos
Bankinter Consumer (Préstamo Coche Online) 4,45% fijo 4,54% Hasta 84 meses Sin apertura ≥18 años, solvencia acreditada, 100% online
Cofidis (Crédito Automóvil Nuevo) Desde 5,45% fijo Desde 5,59% Hasta 96 meses Sin apertura ni estudio; cancelación 0% ≥18 años, historial limpio (no ASNEF), cuenta Cofidis
BBVA (Préstamo Coche Online) Desde 6,55% fijo Desde 6,75% Hasta 96 meses Sin apertura; cancelación 0,5%–1% Obligatorio abrir cuenta; mejor TAE si coche Eco/Híbrido
Laboral Kutxa (Préstamo Coche Verde) Desde 6,50% fijo Desde 6,99% Hasta 96 meses Apertura 1%; cancelación 0,5%–1% Solo coches Eco/Cero; domiciliación nómina; cliente LK

Préstamos para estudios

Entidad y producto TIN TAE Plazo Comisiones Requisitos
Santander (Préstamo Matrícula Univ.) 0% fijo ~8% (comisión) Hasta 10 meses Comisión apertura ~3%; sin cancelación Hasta 12.000 €; estar matriculado; aval frecuente
WiZink (Préstamo WZ Formación) ~6% fijo 6,17% Hasta 60 meses Sin apertura ni vinculaciones ≥18 años, ingresos regulares, 100% online
Cofidis (Préstamo Estudios) ~6,8% fijo 6,98% Hasta 72 meses Sin apertura ni estudio ≥18 años, ingresos estables; hasta 60.000 €
Cetelem (Préstamo Estudios) 7,99% fijo ~8,3–8,5% Hasta 84 meses Sin apertura; cancelación 0,5%–1% ≥18 años, 100% online; hasta 60.000 €

Préstamos para viajes y vacaciones

Entidad y producto TIN TAE Plazo Comisiones Requisitos
Cofidis (Crédito Directo) 5,45% fijo 5,59% Hasta 96 meses Sin apertura ni cancelación ≥18 años, 100% online; -1% TAE con coprestatarios
Fintonic (Préstamo Personal) – 6,49% desde Flexible Sin apertura ni estudio ≥18 años, buen historial (no ASNEF); app Fintonic
Oney (Préstamo Personal) – 6,64% desde Hasta 84 meses Sin apertura ≥18 años, buen perfil; online; no ASNEF
Cetelem (Préstamo Viajes) 9,99% fijo 13,51% 12–96 meses Apertura 2,5%; cancelación 0,5%–1% 6.000–60.000 €; justificar destino; online

Préstamos para reunificación de deudas

Entidad / Plataforma TAE Plazo Comisiones Requisitos / Detalles
Fintonic (Reunificación Online) Desde 3,99% 12–120 meses Sin apertura ni estudio No ASNEF; hasta 50.000 €; ofertas múltiples en 24 h
Prestalo (Broker Reunificación) Desde 4,02% 3–96 meses Sin comisión propia Admite ASNEF; 100–60.000 €; sin nómina fija
Sofkredit (Con aval hipotecario) Desde 6,11% 1–20 años Sin apertura (intermediación incluida) Aval inmobiliario; admite ASNEF; hasta 700.000 €
Lea Bank (Consolidación) Desde ~4,02% TIN 12–96 meses Sin apertura Hasta 30.000 €; perfil sin ASNEF; digital

Requisitos generales: Tener ≥18 años, residir en España, ingresos estables (nómina, pensión o facturación de autónomo), y pasar el estudio de riesgo crediticio. Algunas ofertas exigen domiciliación de nómina, avalistas o garantías adicionales. Comparar siempre la TAE para conocer el coste real del préstamo.

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Comprar en Palma al 100% + gastos

Hola Juan,

Gracias por la consulta que nos formulaste en su día. Tu situación es bastante habitual entre quienes intentan acceder a una vivienda en ciudades como Palma, donde los precios han subido muy por encima de los salarios. Vamos a analizar tu caso con datos realistas y actualizados a junio de 2025.

¿Cuánto podrías comprar con tu nómina de 1.700 €?

Con unos ingresos netos de 1.700 € mensuales (incluidas pagas extras prorrateadas), el criterio general de los bancos es que la cuota hipotecaria no supere el 30-35 % de tus ingresos, lo que significa una cuota máxima mensual de unos 510 a 595 €. Con un tipo de interés fijo “alto” de referencia actual del 3,5 % a 30 años, podrías asumir una hipoteca de entre 105.000 € y 120.000 € aproximadamente.

Si tienes estabilidad laboral (preferiblemente contrato indefinido o mejor funcionario) y no tienes otras deudas, podrías acceder a esa financiación si cuentas con ahorros para al menos pagar los gastos de compraventa, que suelen representar otro 10%-13%.

¿Puedes acceder a una hipoteca del 100%?

La respuesta general hoy es no, salvo casos muy concretos:

  1. Funcionarios o empleados públicos con plaza fija: los bancos son más flexibles.
  2. Perfiles con avales o doble garantía hipotecaria (como que tus padres pongan otro inmueble como garantía).
  3. Operaciones muy bien enfocadas por un broker hipotecario profesional.

Incluso en esos casos, lo máximo habitual es el 100 % del valor de compraventa, no más. Los gastos no se financian, salvo, en ocasiones, si se aporta una segunda garantía (otro inmueble sin cargas), lo cual requiere que tus padres estén de acuerdo y tengan esa propiedad.

Por tanto, si tus padres pueden ayudarte al menos con los gastos de compra (notaría, registro, gestoría, ITP…), eso ya facilitaría mucho la viabilidad.

¿Hasta cuánto puedes llegar?

En base a tu capacidad de endeudamiento, estabilidad laboral y si consigues una hipoteca al 100 % del valor de compraventa, podrías llegar a comprar un piso de entre 105.000 € y 120.000 € sin necesidad de aportación adicional, si los gastos los cubren tus padres.

Superar los 130.000 € o 150.000 € solo sería posible:

  • Si tus ingresos aumentan (por ejemplo, demostrando ingresos netos superiores mediante IRPF o vida laboral de los dos empleos).
  • O si tus padres aportan aval, segunda garantía o dinero adicional.

Hoy en día, en Palma ese tipo de pisos han desaparecido, así que conviene actuar con rapidez si encuentras algo dentro de tu rango. Un broker hipotecario puede ayudarte a optimizar tu perfil y buscar la mejor financiación posible: contactar con un broker 🏠.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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