Listados

Hola Enrique,

Si tienes 65 años cumplidos y la vivienda es realmente tu vivienda habitual, la venta de la nuda propiedad reservándote el usufructo vitalicio tiene un tratamiento fiscal bastante favorable en IRPF.

La ganancia patrimonial que se genere por vender la nuda propiedad estaría exenta en el IRPF, siempre que se trate de tu vivienda habitual. La Agencia Tributaria admite expresamente esta exención también cuando el mayor de 65 años transmite solo la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio, tanto si cobra un capital como si cobra una renta vitalicia.

Puedes consultar la consulta vinculante V1459-25 al respecto.

Si vendes la nuda propiedad por 250.000 €, en principio no pagarías IRPF por la ganancia patrimonial obtenida. Eso no significa que no haya que declarar correctamente la operación en la Renta, pero la ganancia debería quedar exenta si se cumplen los requisitos.

En la opción de la renta vitalicia ocurre algo parecido al inicio: la ganancia patrimonial por transmitir la vivienda habitual también estaría exenta. La diferencia está en lo que cobres después. Si recibes 1.000 € al mes, es decir, 12.000 € al año, una parte de esa renta vitalicia tributará cada año como rendimiento del capital mobiliario. Con 65 años, el porcentaje que se integra en el IRPF es el 24 % de cada anualidad. Es decir, de 12.000 € anuales tributarían 2.880 € en la base del ahorro.

Traducido a números aproximados: si no tienes otros rendimientos relevantes en la base del ahorro, esos 2.880 € tributarían normalmente al 19 %, lo que supondría unos 547 € anuales de IRPF. No tributan los 12.000 € completos, sino solo el porcentaje legal correspondiente.

Además del IRPF, habría que revisar la plusvalía municipal, que es un impuesto distinto. La exención por ser mayor de 65 años afecta al IRPF, pero no elimina automáticamente el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. En una transmisión onerosa, el sujeto pasivo suele ser el vendedor, salvo que pueda acreditarse que no ha existido incremento de valor del terreno.

Fiscalmente, la opción de cobrar un precio único suele ser más limpia: cobras el capital y la ganancia queda exenta. La renta vitalicia puede tener sentido por motivos financieros o personales (asegurarte ingresos mensuales de por vida), pero no porque sea mejor fiscalmente. De hecho, fiscalmente te genera una renta anual parcialmente sujeta a IRPF.

Antes de decidir, no miraría solo los impuestos. Compararía también el valor económico de ambas ofertas: 1.000 € al mes son 12.000 € al año, por lo que necesitarías vivir más de 20 años para superar los 250.000 € brutos de la otra oferta, sin tener en cuenta inflación, fiscalidad anual, garantías de cobro y solvencia de la empresa pagadora.

Un saludo,

Buenas tardes Emilio, respondo a tu pregunta realizada en 2020 para que también pueda ayudar a otros usuarios que entren en este foro con la misma duda.

Como experto en intermediación hipotecaria, entiendo perfectamente tu situación. Analizar la viabilidad de una operación financiera requiere una visión realista y adaptada a la normativa actual, por lo que te detallo los aspectos clave que debes considerar antes de dar el paso.

Al ser funcionario de carrera con unos ingresos netos estables de 2300 € al mes, presentas un perfil de riesgo muy atractivo para cualquier entidad financiera. La estabilidad que te aporta tu posición laboral es un factor determinante a la hora de valorar la concesión de una hipoteca. No obstante, recuerda que los bancos realizarán un ejercicio de prudencia financiera, buscando que el pago de la cuota mensual de tu nueva hipoteca no supere, idealmente, el 30% o 35% de tus ingresos netos mensuales, lo que nos da una cifra de referencia para calcular tu capacidad de endeudamiento mensual segura.

Sobre el aumento de sueldo que esperas para el próximo año, es fundamental que entiendas cómo operan las entidades. Aunque es una gran noticia para tu economía personal, el banco basa su estudio de solvencia en los ingresos acreditables presentes y consolidados. Por lo tanto, si solicitas la hipoteca hoy, la entidad tomará como referencia tus ingresos actuales. Si decides esperar al próximo año para que esos 300 € adicionales computen en tu ratio de solvencia, podrás justificar una mayor capacidad de pago, lo que podría influir en el importe máximo que el banco esté dispuesto a prestarte. En cualquier caso, antes de decidir, te recomiendo evaluar las condiciones actuales del mercado a través de hipotecas en Madrid para ver cómo se ajustan a tu perfil.

Respecto al precio de la vivienda que podrías buscar, tus 37.000 € de ahorro son un punto de partida importante. Debes tener en cuenta que, además del precio de venta del inmueble, tendrás que afrontar los gastos de compraventa (impuestos como el ITP o IVA, gastos de notaría, registro y gestoría). Generalmente, se aconseja disponer de un ahorro adicional equivalente a un 10% o 12% del valor de la vivienda para cubrir estos gastos, ya que la hipoteca suele financiar hasta el 80% del valor de tasación o compraventa (el menor de ambos). Si restamos estos gastos de tus ahorros actuales, obtendremos el capital real disponible para aportar como entrada, lo que determinará el precio máximo de la vivienda que puedes permitirte sin descapitalizarte.

Saludos.

Buenas tardes.

Entiendo perfectamente la complejidad y la angustia que genera una situación como la que describe, donde el patrimonio de una empresa familiar se ve comprometido y la carga financiera asfixia la operativa diaria. En mi labor dentro de RN, me enfrento habitualmente a escenarios donde las entidades bancarias, en su posición dominante, no facilitan soluciones reales ni equilibradas para la refinanciación de préstamos, especialmente cuando se trata de personas jurídicas. Es fundamental que, antes de aceptar cualquier propuesta de “quita” o reestructuración, se analice minuciosamente la viabilidad y la justicia de las condiciones que el banco intenta imponer, especialmente cuando ya existe un historial de mora y una evidente falta de flexibilidad.

Desde mi perspectiva en RN, lo que plantea sobre la revisión de las cláusulas es un paso esencial y más que conveniente. No podemos permitir que la empresa continúe soportando cargas financieras que, por su diseño o aplicación, puedan ser abusivas. Cuando una entidad alega que, por tratarse de una persona jurídica, no existen derechos de protección similares a los de un consumidor particular, suele ser una estrategia para evitar entrar en reclamaciones que, en muchos casos, tienen fundamento jurídico sólido. Es necesario realizar un análisis técnico independiente de la escritura para identificar si efectivamente se han aplicado conceptos como la cláusula suelo o el IRPH de forma que contravengan las normas de transparencia y conducta vigentes. Si necesitan un acompañamiento para entender mejor cómo mejorar su situación actual, podemos profundizar en detalles sobre los procesos de reunificación de deudas que a veces permiten aliviar la carga mensual de forma más estructural que una simple refinanciación temporal.

Respecto a su pregunta sobre si es mejor revisar antes de negociar, mi consejo es que no se siente a cerrar un acuerdo sin tener claro el terreno que pisa. Un banco rara vez ofrece una solución que sea, en primer lugar, beneficiosa para usted; suele buscar su propia seguridad financiera a corto plazo. Es vital determinar si tienen opciones legítimas de reclamación por intereses abusivos, ya que esto podría cambiar drásticamente su fuerza negociadora. En situaciones de dificultad, también es importante explorar si su caso encaja en los supuestos de ayuda hipotecaria para buscar un camino más viable. Yo recomiendo encarecidamente que, antes de firmar cualquier ampliación o modificación, se aseguren de que no están renunciando a derechos futuros o validando una situación que, mediante una auditoría técnica, podría demostrarse como improcedente o susceptible de devolución. Estamos aquí para ayudarle a valorar todas las alternativas antes de dar un paso que, lejos de solucionar el problema, solo prorrogue la inviabilidad de la deuda. https://www.tusolucionhipotecaria.com

Espero ayudar con esta información a cualquier usuario que acceda a este foro con la misma duda.

Saludos.

Buenas tardes,

Entiendo perfectamente tu situación y la presión que sientes ante esta exigencia de tu expareja, especialmente tras haber asumido tú el compromiso de pago y la titularidad del cien por cien del inmueble durante tanto tiempo. Como representante de RN, veo casos como el tuyo con frecuencia, donde la complejidad de una titularidad compartida en un préstamo frente a una propiedad ya extinguida genera situaciones muy tensas. Es comprensible tu inquietud, pues aunque tu vinculación laboral es sólida y cuentas con solvencia demostrada, te enfrentas a una decisión delicada sobre si aceptar unas nuevas condiciones bancarias que, claramente, no te resultan beneficiosas, especialmente considerando la carga económica que supone un incremento en la cuota o en los gastos asociados.

Sobre tu obligación de aceptar esta propuesta, es fundamental tener claro que ningún banco puede obligarte a firmar unas condiciones que supongan un perjuicio directo si no estás conforme, pero debemos evaluar qué supone negarse en este contexto. Cuando solicitas una modificación, en realidad estás iniciando un proceso que el banco trata como una nueva operación de riesgo, donde ellos valoran de nuevo tu perfil y la garantía. Debes saber que, aunque el banco alegue que no quiere perder la garantía, en RN hemos visto que existen alternativas para desvincular a un titular sin necesariamente tener que firmar una hipoteca desde cero con condiciones peores, siempre que se presente correctamente el perfil y se busquen opciones de subrogación o novación que mantengan el equilibrio.

Respecto a que el banco valore tu otro piso libre de cargas, es un factor muy positivo. Tu patrimonio inmobiliario refuerza tu solvencia global ante el departamento de riesgos, aunque a efectos estrictamente hipotecarios, el banco siempre priorizará el flujo de ingresos recurrentes y la capacidad de pago mensual. Mi recomendación es que no te sientas acorralada por las amenazas de acciones judiciales, ya que existen caminos para solucionar esto de forma negociada. Si te planteas mejorar tus condiciones o simplemente salir de esta situación de forma ventajosa, en RN podemos ayudarte a analizar si una subrogación de hipoteca sería viable para tu caso específico, permitiéndote cambiar de entidad o mejorar las condiciones actuales sin las trabas que te pone tu banco actual.

Es vital que antes de dar cualquier paso en falso ante la presión, revises todas las opciones posibles de reunificación de deudas o renegociación, ya que tu perfil de funcionaria es altamente atractivo para el mercado financiero actual y seguramente podamos encontrar una salida que no suponga un lastre económico para ti a largo plazo. No te sientas obligada a aceptar imposiciones bancarias que no te interesan sin haber explorado antes, de nuestra mano, si es posible mantener tu estabilidad financiera y lograr esa desvinculación de tu expareja de manera limpia y eficiente, minimizando cualquier impacto negativo. Puedes visitar nuestro sitio web https://www.tusolucionhipotecaria.com/

Espero ayudar a usuarios con esta misma consulta.

Saludos.

Buenos días.

Comprendo perfectamente tu preocupación y la incertidumbre que genera tener una hipoteca ligada al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, especialmente habiéndola firmado en el año 2002, una época en la que las condiciones económicas y la información precontractual que proporcionaban las entidades bancarias eran muy distintas a las exigencias de transparencia actuales. Al leer tu consulta y tras observar las valoraciones que han aportado otros compañeros del sector en las respuestas previas de este mismo hilo, coincido plenamente en que la situación legal del IRPH ha sido y sigue siendo un escenario judicial sumamente complejo. Como profesional representante de RN, me veo en la obligación de ser completamente honesto y directo contigo: reclamar el IRPH no significa que el dinero te vaya a ser devuelto de forma automática, rápida o garantizada al cien por cien, por lo que es importante que gestiones tus expectativas antes de iniciar cualquier trámite.

La jurisprudencia actual, marcada tanto por las decisiones del Tribunal Supremo en España como por las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ha dejado claro que el índice IRPH en sí mismo es un índice oficial y, por tanto, no es ilegal ni abusivo por el mero hecho de existir. Lo que realmente determina si un juez obligará al banco a devolverte tu dinero es la comprobación de una falta de transparencia material en el momento exacto de la comercialización y firma de tu préstamo hipotecario. Es decir, la clave central del litigio radica en demostrar que en ese año 2002 tu banco no te explicó de manera clara, comprensible y exhaustiva cómo se calculaba este índice, cómo había evolucionado históricamente frente a otras alternativas más comunes como el Euríbor, y qué consecuencias económicas reales y desfavorables iba a tener para tu economía familiar a lo largo de toda la vida del préstamo. En la inmensa mayoría de las hipotecas constituidas a principios de los años dos mil, las entidades financieras no ofrecieron esa información comparativa ni escenarios simulados, lo que dejaba al cliente en una clara posición de vulnerabilidad y falta de conocimiento financiero.

Si este es tu caso y firmaste a ciegas confiando únicamente en la palabra del director de tu sucursal, tienes bases jurídicas sólidas para iniciar una reclamación formal. Sin embargo, debes estar completamente preparado para afrontar un proceso largo que casi con total seguridad terminará en los tribunales. Los bancos, por norma general, rechazan sistemáticamente devolver estas cantidades por la vía extrajudicial o amistosa, obligando al cliente a demandar. El primer paso ineludible siempre será presentar una reclamación formal y por escrito ante el Servicio de Atención al Cliente de tu entidad financiera, solicitando la nulidad de dicha cláusula por manifiesta falta de transparencia y exigiendo la restitución de todas las cantidades cobradas en exceso desde la firma en 2002. Una vez que te respondan negativamente, o si transcurre el plazo legal sin obtener respuesta, quedará expedita la vía judicial. Enfrentarse a un gigante bancario puede resultar muy desgastante a nivel personal, por lo que resulta estrictamente vital contar con el respaldo de un equipo de abogados y economistas especializados que analicen minuciosamente la viabilidad real de tu escritura antes de dar un paso en falso. Además de analizar el impacto del índice, es tremendamente habitual que las escrituras de esa época contengan otras irregularidades que también se pueden sumar a la demanda, por lo que te aconsejo encarecidamente que te asesores leyendo sobre cómo puedes reclamar en los casos que has pagado de más en tu hipoteca para no dejar ninguna cantidad pendiente de recuperación.

Llevar pagando una hipoteca desde 2002 referenciada al IRPH significa, en la práctica, que has estado soportando unos tipos de interés que sistemáticamente se han mantenido muy por encima de la media del mercado, lo que indudablemente se traduce en miles de euros pagados de más en concepto de intereses puros durante más de dos décadas. Mi recomendación final y más sincera es que desempolves tu escritura original del préstamo hipotecario, recopiles los cuadros de amortización y los recibos más antiguos que conserves, y solicites de inmediato un estudio de viabilidad personalizado a un despacho de confianza. Solo con un cálculo financiero riguroso en la mano y la evaluación jurídica de un experto sabrás con exactitud el importe que te estarías jugando y si el esfuerzo económico y emocional de la reclamación judicial merece la pena frente a las posibilidades reales de éxito que existen hoy en día en los juzgados de tu provincia.

Espero servir de ayuda para usuarios que tengan la misma inquietud.

Saludos,