Estimado Joel,

Como comenta Toni siendo funcionario se puede financiar hasta el 100% de la compra. Las condiciones más ventajosas las encontrarás si el préstamo solicitado no representa más de un 80% del valor de tasación. En este caso podrías pagar un tipo fijo a 30 años desde el 1,10%, pagando una cuota mensual de 309€.

Pero la buena noticia es que si en lugar de obtener la tasación al 80%, ésta sale incluso en el valor de venta, podrías comprar la casa. Las entidades bancarias, para los funcionarios como es tu caso, están llegando al 90% y 100% de tasación.

Las condiciones del préstamo serían un poco más altas (364€ de cuota mensual a 30 años) pero podrías seguir comprando el inmueble.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario

Hola Joel, te comento como veo yo tu situación:

Por una parte, decirte que efectivamente, los bancos son muy reacios a dar hipotecas por más allá del 80% valor de compra o tasación (suelen coger el menor de los dos). La buena noticia es que en el caso de los funcionarios, hacen excepciones llegando hasta el 100% de financiación siempre que la tasación salga como toca. Eso sí, vas a necesitar aproximadamente un 10% del valor de la operación para costear los gastos de compraventa.

En cuanto al tema del certificado energético, sé que algunos bancos bonifican este tipo de viviendas, aunque no sé decirte si mucho o poco. Y con respecto a lo que pagarías cada mes, dependerá de dos cosas: el tipo de interés al que consigas la hipoteca, y el plazo de la misma. Te paso este en lace en el que puedes calcular las cuotas, solo deberás rellenar los campos. Te comento que el Euríbor está ahora mismo en -0,466%, así que deberás restar esa cantidad al diferencial que veas que ofrecen los bancos.
Piensa también que los bancos quieren protegerse de impagos por clientes sobre endeudados, por lo que la cantidad que te salga a pagar cada mes de la hipoteca no puede superar, como tope, el 40% de tus ingresos mensuales.

Y por último, dos cosas que me permito aconsejarte ya que las considero básicas para acertar de pleno: ponte en contacto con un bróker hipotecario independiente, te asesorará y buscará la mejor hipoteca posible sin que te cueste un céntimo, solo le deberás pagar honorarios si te decides, sin compromiso, a contratar la hipoteca. La segunda, contrata si puedes una hipoteca a tipo fijo en lugar de a tipo variable, que seguro que unos años, los tipos subirán, y es mucho mejor tener la cosa asegurada.

Hola Cristina, voy a intentar aconsejarte lo mejor posible:

No sé si ahora mismo hay algún convenio con algún banco, sé que a veces La Caixa solía sacar alguno de vez en cuando, pero estas cosas cambian de un día para otro. Lo que sí sé seguro es que siendo funcionaria, salvo que tengas otros préstamos que te lastren, podrás conseguir una hipoteca sin demasiados problemas. Pero ojo, no firmes lo primero que te pongan por delante ya que como firmes una hipoteca con un interés más alto del que podrías haber conseguido, tendrás 30 años para arrepentirte.

Lo del miedo a hipotecarte lo entiendo hasta cierto punto, pero lo que te tiene que dar verdadero miedo es firmar una mala hipoteca, eso sí que asusta. Si contratas un buen producto, que puedas pagar dentro de tus capacidades, no tienes nada que temer. De todos modos, piensa que el mismo banco se va a curar en salud y no te otorgará una hipoteca cuya cuota supere, como máximo, el 40% de tus ingresos mensuales.

Una de las grandes ventajas que tienes al ser funcionaria, es que en manos de un buen bróker hipotecario independiente, puedes conseguir muy buenas condiciones y una financiación de hasta el 100%. Además, estos brókers especializados en hipotecas y autorizados por el Banco de España son la mejor fórmula para ahorrar tiempo y dinero, ya que ellos se encargan de todo: recopilan la información, te buscan las mejores hipotecas de todo el mercado, y sólo te cobran si al final te decides a firmar la hipoteca. Vamos, que en mi modesta opinión veo absurdo no recurrir al mejor bróker de mi ciudad a ver qué me cuenta y qué me encuentra antes de firmar ninguna otra hipoteca.

Una cosa, Cristina, aunque te consigan el 100%, necesitarás un 10% extra para cubrir los gastos de compraventa, así que necesitarás tirar de ahorros.

En cuanto a la cantidad que puedas pedir sin sobrepasar los 700 € al mes, dependerá del tipo de interés que consigas (ver evolución del Euribor, que cerrará noviembre al -0,48% aprox) y del plazo de la hipoteca. Por eso te digo lo del bróker hipotecario, porque él te podrá hacer los números exactos.

Un saludo y espero haberte aclarado un poco tus dudas

Hola Benji

Efectivamente, el hecho de ser funcionario te beneficia enormemente a la hora de conseguir una hipoteca, y además, en buenas condiciones. En cuanto a lo del tope del 80%, es cierto que es la tónica generalizada en la actualidad. Ahora bien, si acudes a un bróker hipotecario independiente, dada tu condición de funcionario es casi seguro que te podrá conseguir una financiación al 100% de compraventa, siempre que la tasación acompañe, claro está (para funcionarios es posible ahora llegar al 100% de tasación).

En cuanto a qué bancos te pueden otorgar esa hipoteca, la verdad es que no tengo ni idea, ya que las condiciones y políticas bancarias de las entidades cambian de un mes a otro según sus intereses. Por esto precisamente te aconsejo encarecidamente lo del bróker hipotecario, porque ello sí que están al día (literalmente) de las condiciones para funcionarios que ofrecen todas las entidades bancarias que operan en España.

En cuanto a tus ingresos por el alquiler de tu vivienda son un punto más a tú favor, claro está. Ahora bien, dado que las entidades bancarias saben que hay mucha morosidad en los alquileres debido a la pandemia, no es un hecho especialmente relevante en tu caso. Además, con tu condición de funcionario, un buen bróker podrá conseguirte la mejor hipoteca sin necesidad de que tengas «ingresos extras».

Ya que estoy te comento dos cosas: la primera, contrata una hipoteca a tipo fijo en lugar de una a tipo variable, el bróker te explicará perfectamente por qué. La segunda, te comento que los bancos suelen pedir que el solicitante dela hipoteca no vaya a tener más de 75 años en el momento del vencimiento de la misma. Te lo digo por que no has comentado nada de tu edad, pero viendo tu antigüedad en la empresa, está claro que no estás en veintena.

Consúltalo también con el bróker.

Un saludo y espero haberte ayudado.

Hola Ernesto

Te intento contestar por orden:

Si te refieres a cómo está el mercado hipotecario en la actualidad te comento que se siguen tramitando hipotecas con total normalidad, con la salvedad de que se intentan realizar el máximo de gestiones vía online o telefónica, llegando incluso a poder contratar una hipoteca yendo únicamente al notario en el final del proceso. Así que en este aspecto, tranquilo que se pueden gestionar hipotecas sin problemas.

El hecho de ser funcionario te beneficia y mucho, ya que hoy en día los bancos están intentando captar clientes que sean, precisamente, funcionarios. Supongo que el motivo no hace falta explicarlo mucho, ya que se trata de la garantía de cobro cada mes durante el resto de la vida, que no es poca cosa a la hora de valorar la solvencia de una persona.

Con respecto a los ahorros, necesitarás un mínimo de un 10% del valor de compra para hacer frente a los gastos de compraventa, siempre y cuando consigas una hipoteca al 100%, más abajo te explico cómo.

Ciertamente, tal y como comentas, hay bastantes bancos que ofrecen unas buenas hipotecas, pero ojo, con muchas “vinculaciones”, es decir: domiciliar nómina, contratar seguro del hogar y de vida, planes de pensiones o incluso alarmas de hogar. Y que que los bancos, ante la bajada de los tipos de interés, intentan sacar rentabilidad de debajo de las piedras. Hay vinculaciones que no nos tienen que suponer mayor problema, como el domiciliar la nómina, pero otras, como el contratar planes de pensiones y demás, hay que estudiarlas con mucho detenimiento.

Y lo de recomendar un banco, pues no me atrevo a hacerlo ya que cada perfil es un mundo, y en la actualidad las condiciones de los bancos varían de un mes a otro.

Lo que si me voy a permitir es darte un consejo que te saldrá gratis o incluso te hace ahorrar dinero: ponte en contacto con vía online (por tu comodidad) con un bróker hipotecario independiente. Mandándole toda la documentación 1 sola vez, te hará una búsqueda en todos los bancos viables y te explicará perfectamente todo el tema de las vinculaciones o cualquier otra duda que puedas tener. Además, no te costará un céntimo si no acabas firmando la hipoteca, ni aunque esté pre aprobada y cambias de opinión.

No tienes nada que perder y mucho que ganar, sobre todo si buscas una hipoteca al 100% para funcionarios.

Y con respecto a la cantidad máxima a la que podrías acceder, los bancos no quieren que la cuota te salga a pagar más allá, como tope, del 40% de tu salario. Teniendo en cuenta que tus 14 pagas prorrateadas a 14 salen a 2.415 €/mes, podrías acceder a una hipoteca cuya cuota no superase, como máximo, los 966 € mensuales.

Puedes hacer tus propios cálculos rellenando los diferentes campos de esta calculadora hipotecaria.

Un saludo.

Hola Rubén:

Te contesto por partes, para no liarnos:

Sobre si es mejor alquilar o comprar, dependerá mucho de los precios en la zona en la que vivas. Tú, siendo policía en Sevilla, sabrás qué zonas son mejores (y más caras) que otras. Puedes leer la respuesta de el CEO de Futur Finances, Pau A. Monserrat, en el libro Tendencias del mercado de alquiler de Fotocasa.

Cosa distinta es si hablamos sobre si las hipotecas de hoy en día están baratas, normales o caras: la respuesta es que están muy baratas, debido entre otras cosas como la competencia, a que el Euríbor, tal y como preguntas, está en negativo. El Euríbor es el índice sobre el que se referencian las hipotecas, cuando veas Euríbor + 1,5% en una hipoteca, significa que debes realizar la simple regla aritmética. En este caso, y estando el Euríbor ahora mismo en -0,466, significa que en este ejemplo, se te aplicaría un interés del 1,034%. Como puedes ver, cuanto más bajo esté el Euríbor, más baratas serán las hipotecas, salvo que los bancos suban sus diferenciales, cosa poco probable de momento.

No comentas tu salario, pero buscando en internet he encontrado que vuestro sueldo anual es de 21.244 €, lo que viene siendo 1.770 € al mes. ¿Hasta cuánto puedes pedir? Pues me resulta imposible darte una respuesta, ya que depende de los años a los que pidas la hipoteca y el tipo de interés que finalmente consigas en ella. Lo que sí puedo decirte es que no te aprobarán una hipoteca cuya cuota mensual suponga más del 40% de tu sueldo. En tu caso, 708 € al mes, teniendo en cuenta que he cogido el salario de internet y tal vez no estén incluidos los pluses y otros extras. Sabiendo esto. Tú mismo puedes calcular la cuota máxima a pagar de manera exacta.

Una cosa: si contratas una hipoteca a tipo variable, no apures ni te aproximes a ese 40%, ya que aunque tardará un tiempo, los tipos de interés subirán, y con ellos, la cuota mensual de tu hipoteca si es variable. Así que ya sabes, hipoteca fija siempre que puedas.

Ahora que sabes la cuota mensual máxima, puedes calcular el importe máximo usando esta calculadora hipotecaria, simplemente ves rellenando los campos y verás a cuánto puedes aspirar. https://futurfinances.com/herramientas-y-servicios/calculadora-financiera-de-hipotecas/

Un último consejo: contacta con un bróker hipotecario pata negra, alguno que lleve sus buenos años gestionando hipotecas. Te vas a ahorrar un montón de tiempo y dinero ya que él hará la búsqueda en todos los bancos posibles, te asesorará en todo y además solo te cobrará si acabas firmando la hipoteca. No tienes nada que perder y bastante tiempo y dinero a ahorrar. Y en cuanto a qué bancos te recomiendo, ahí no me atrevo a contestar ya que depende un poco de cada perfil, ponte en manos de un buen bróker y estate tranquilo que ya se encarga él de saber qué bancos convienen más que otros.

Espero haberte sido de ayuda, un cordial saludo!

Hola Sergio:

Te comento:

Lo primero es decirte que los funcionarios son ahora mismo uno de los colectivos más buscados por los bancos para sus productos, entre ellos, las hipotecas. Todos los bancos dan mejores condiciones en sus hipotecas a los funcionarios que a los que no lo son. Esto es debido a que quieren asegurar el cobro de las cuotas de las hipotecas a toda costa y evitar una avalancha de impagos como la de la anterior crisis.

Además, si a los no funcionarios se les ofrece hipotecas de hasta el 80% del valor de compra o tasación, con los que sois funcionarios, si se sabe negociar bien, se pueden conseguir hipotecas del 90 ó el 100 % de la operación. El límite que sí van a fijar es que la cuota mensual no te salga a pagar más allá del 40% de tus ingresos. Con respecto a lo de los convenios, pues no estoy seguro, pero siendo funcionario del grupo A, no creo que lo vayas a necesitar.

Aunque no mencionas tu edad, te comento que los bancos no ofrecen hipotecas cuyo plazo de vencimiento sea superior a los 75 años de edad del solicitante. Es decir, si tienes 50 años, te darían, en principio una hipoteca con un plazo máximo de 25 años. Digo en principio porque dado tu buen perfil laboral y de solvencia, tal vez un buen bróker pueda alargar algo más ese plazo, pero creo recordar que lo máximo que he visto es 80 años de edad a la finalización de la hipoteca, pero no recuerdo en qué banco, lo siento.

Para saber el importe máximo que te concederían en tu hipoteca, y sabiendo que la cuota mensual no debe superar el 40% de tus ingresos, puedes calcular tú mismo ese importe rellenado los distintos campos de esta calculadora hipotecaria. https://futurfinances.com/herramientas-y-servicios/calculadora-financiera-de-hipotecas/

Recuerda que el Euríbor está en la actualidad en -0,466%, así que deberás aplicar ese diferencial al tipo que veas anunciado en las webs de los bancos. Ah, y si puedes, ahora más que nunca elige una hipoteca a tipo fijo en lugar de variable.

Lo que yo haría en tu caso, si me permites el consejo, es pedir información sin compromiso a un buen bróker hipotecario independiente, son especialistas en rascar las mejores condiciones a los bancos y en un caso como el tuyo, te conseguirá las mejores condiciones posibles. Además, puedes hacer toda la gestión de manera online en un momento, ahorrarás tiempo y dinero.

Un saludo, espero haberte sido de ayuda.

Hola Irene

Voy a intentar contestarte lo mejor posible:

Los bancos te van a poner como límite aquella cantidad que te supongo más del 40% de tus ingresos mensuales. La cantidad dependerá de los años y de las condiciones en las que consigas la hipoteca, te vas a encontrar enormes diferencias entre unas y otras, no me extraña que estés liada. En tú caso, con los ingresos que tienes, te pondrán un límite de 560 € al mes de cuota (el 40% de tu sueldo).

Cuentas con la ventaja de que aún sin ser funcionaria, tienes una situación laboral estable y bien vista por los analistas de riesgos de los bancos que son, en definitiva, lo que aprueban la operación o no. Con esto quiero decirte que puedes conseguir condiciones muy buenas, asimilables a las de un funcionario.

Luego está el tema de los topes de financiación: la mayoría de los bancos ofrecen hasta el 80% del valor de compra o de tasación (el menor de los dos), así que la tónica general es que hoy en día hacen falta ahorros para acceder a una hipoteca. Ahora bien, en tú caso, y tal y como he comentado antes, creo que puedes optar a financiaciones del 90 o incluso el 100% de la operación. Eso sí, tendrías que aportar un 10% del valor de la vivienda en concepto de gastos de compraventa. No comentas nada sobre si dispones de ahorros, pero que sepas que al menos, un 10% vas a tener que aportar.

Lo que yo haría en tu caso es ponerme en contacto vía email con el mejor bróker hipotecario de tu ciudad o alguno de los grandes a nivel nacional. Te lo digo porque la consulta te saldrá gratis, y en caso de que vean viabilidad a tu hipoteca, te podrán buscar las mejores que haya en este momento para tu perfil laboral. Y lo mejor es que los buenos brókers hipotecarios hacen todos estos trámites sin coste ni compromiso, ya que solo pagas si acabas firmando la hipoteca.

Sobre qué bancos son los mejores, no me atrevo a mojarme, ya que las condiciones van cambiando cada dos por tres. Los que están 100% al día de esto son los buenos brókers, por eso te recomiendo tanto que contactes con algún profesional hipotecario seleccionado por Futur Finances (formulario). Elige tú misma el que mejor te parezca pero si me permites otro consejo, escoge uno que lleve sus buenos años tramitando hipotecas, ya que será, con casi toda seguridad, el que te consiga una hipoteca con las mejores condiciones posibles.

Ah, por último: por poco que puedas, firma una hipoteca a tipo fijo antes que a tipo variable, tú bróker te explicará mucho mejor que yo el por qué.

Un saludo, espero que mi respuesta te sirva de ayuda ;)

Hola Eva

Tengo buenas y malas noticias, voy a empezar por las malas pero no te asustes, ya te adelanto que sí veo factible la operación:

En tú caso, y al estar en paro poco o nada va a valer tu firma a la hora de conseguir tu hipoteca. Además, y aunque te deseo que encuentres pronto un buen trabajo de lo tuyo, la realidad es que los bancos están muy recelosos con dar hipotecas a gente que vive del turismo, ya que como bien sabes, es el sector más tocado por la pandemia en España. El hecho de que todavía no haya vacuna y que parece que la próxima temporada turística será muy floja (si es que la hay), hace que los bancos sean reacios a dar crédito dentro de este sector. Además, aún en el caso de que encontraras un trabajo de manera inmediata, los bancos quieren al menos 2 años de antigüedad. Lo siento.

La parte buena es que igual que los bancos están recelosos con el sector turístico, también están buscando captar clientes que sean funcionarios, dada la seguridad de sus ingresos. Y de igual modo que a un trabajador no funcionario o autónomo es complicado que un banco le de más allá del 80% del valor de la casa, en el caso de los funcionarios se puede llegar incluso al 100%. Lo que os faltaría en este caso sería otro 10% para sufragar los gastos de compraventa. Tal ven en tu indemnización tengáis la solución para aportar ese 10%, ¿no?

Otra cosa: la cuota a pagar no puede superar el 40% de vuestros ingresos, es decir, que tu marido debería tener una nómina de al menos, 1.625 € ( incluyendo pagas extras)   para que os concedieran una hipoteca de 650 €, tal y como comentas en tu pregunta.

¿Mi consejo? Poneros en manos de un bróker hipotecario independiente, os estudiará toda la operación sin compromiso ni coste alguno y siendo tu marido funcionario, os puede conseguir una hipoteca con unas condiciones muy buenas. Ah, y aunque ya te lo explicará el bróker, intentad que la hipoteca sea a tipo fijo en lugar de a tipo variable, por si suben los tipos de interés.

Un saludo!

En la actualidad, y que yo sepa, sólo el BBVA ofrece unas hipotecas para miembros del ISFAS, puedes consultar sus condiciones aquí: https://www.bbva.es/finanzas-vistazo/ef/hipotecas/asi-son-las-hipotecas-para-funcionarios-de-isfas.html

Ahora bien, yo no me limitaría a buscar en 1 ó 2 bancos, te lo digo porque siendo funcionario estás en ventaja para conseguir una hipoteca y encima, con unas condiciones muy buenas. Eso sí, el límite es que no puedes pagar cada mes más del 40% de tu sueldo en concepto de cuota de la hipoteca. En tu caso estaríamos hablando de un tope de 640 € al mes.

Otro consejo: prioriza la búsqueda de una hipoteca a tipo fijo, aunque ahora te salga a pagar un poco más cada mes, te aseguras que cuando suban los tipos de interés, a ti no te afecten. Ni te imaginas la tranquilidad que eso te reportará.

Y por último me permito darte el mejor consejo que creo que te puedo dar: ponte en manos de un bróker hipotecario independiente, no te cobrará un céntimo por asesorarte y por buscarte la mejor hipoteca, sólo le tendrás que pagar si al final te decides a firmar, sin compromiso de ninguna clase. Te digo esto porque estoy cansado de ver a gente de un banco a otro para al final, acabar firmando, con suerte, una hipoteca regulera. Ya que la compra de una vivienda se trata de tanto dinero, no te dejes seducir por cantos de sirena ni por lo que te cuente alguien que no sea un bróker hipotecario experto, te lo digo por experiencia (yo no lo soy).

Y ya de paso te comento que si bien las hipotecas que se dan hoy en día suelen ser de hasta el 80% del valor de compra o tasación, los buenos brókers están consiguiendo financiaciones para funcionarios de hasta el 100%. Y te recuerdo (por si no lo sabías) que deberás aportar un 10% en concepto de gastos de compraventa, así que deberás tirar de ahorros.

Un saludo y espero que mis consejos te sean de utilidad :)

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