Si tras la lectura de las respuestas de los expertos sobre la fórmula de cálculo de un préstamo hipotecario francés y otros tipos de amortización (cuota creciente, cuota final, carencias, etc), quieres que un economista y profesor de economía financiera en la UIB te ayude a descifrar lo que pagas al banco, te invito a solicitar una sesión online de consultoría hipotecaria:
Listados
Apreciado Alex,
Entiendo que estáis gestionando con un banco la ejecución de un testamento, lo que se llama testamentaría. Me temo que no hay un tiempo fijado para que el banco realice todas las gestiones. En época de cada vez menos empleados, este tipo de cuestiones van cada vez más lentas.
Lo único que puedes hacer es insistir. No queda otra.
Saludos cordiales.
Debemos estar atentos a la valoración que hace Hacienda de los inmuebles. Hacienda aplica unos valores de referencia que se recogen en la sede electrónica del Catastro y que sustituyen al “valor real”, por menos de este importe no es recomendable actuar ya que se practicará una declaración complementaria (en muchos casos) la cual conllevará sanción, intereses y la incertidumbre de pleitear con la Administración, aunque cabe la posibilidad de impugnar el valor de referencia. “Cuando los obligados tributarios consideren que la determinación del valor de referencia ha perjudicado sus intereses legítimos, podrán solicitando la rectificación de la autoliquidación “impugnando dicho valor de referencia”, pero esto supone una carga para el contribuyente que es el que tienen que iniciar y llevar adelante el contencioso con Hacienda.
Dicho esto, lógicamente puedes adquirir el % de la vivienda que todas las partes estén de acuerdo y tributarás en función del mismo, en el momento de heredar ya complementarás la totalidad de la titularidad. Ahora bien, en cuestión de financiación, será prácticamente imposible que la Entidad te financie solo un % de la compra, has de tener claro que para las Entidades la garantía de la financiación hipotecaria debe ser total y no parcial. Si ahora deseas adquirir el 50% deberás realizarlo con recursos propios.
Respecto al % a financiar, pues dependerá de los ingresos, gastos y estabilidad laboral que se demuestre.
Saludos cordiales.
Buenos días,
En primer lugar quiero agradecerle que haya contactado con nosotros.
Debo indicarle que su operación está muy avanzada y requiere de una lectura y control de todos los borradores y negociaciones que han alcanzado las partes; se lo indico porque deben diferenciar los acuerdos privados que serán objeto de la escritura notarial de extinción de condominio, las valoraciones establecidas en dicho acuerdo para que no haya exceso de adjudicación de ninguna de las partes, la distribución de los gastos de la operación y, por otro lado, supervisar que dicha escritura de extinción reúna las condiciones solicitadas por la entidad bancaria para que le puedan aprobar la nueva operación hipotecaria, por ejemplo, el hecho que le pidan que usted aparezca en la escritura de extinción puede deberse a que usted, si va a figurar en la operación de préstamo hipotecario, debe tener parte de la propiedad del inmueble objeto de extinción.
Es debido a ello que le aconsejo una consulta jurídica online con un análisis detallado de la operación que nos ha expuesto.
Si está interesada, puede ponerse en contacto con nosotros a través del mail expedientes@futurlegal.com
Atentamente,
Marina Mullor
Apreciado David,
A la espera de que alguno de los expertos en financiación se animen a responder, te comento:
La valoración del bien inmueble es cuestión de negociación entre las partes. Una forma objetiva de valoración sería pedir una tasación a una tasadora homologada por el Banco de España.
En cuanto a la posibilidad de financiación hipotecaria, el planteamiento que haces creo que no es correcto: la casa de tus padres, salvo que te hagan una donación, es de tus padres. El banco no te va a conceder financiación si no hay una donación previa (como mucho se plantearán la operación de hipoteca al mismo tiempo que la gestoría tramita la donación). Lo que no le puedes plantear al banco es la compra de la mitad de la casa a la espera de que en su momento recibas la otra parte en herencia.
En cuanto al importe que te financiaría el banco, esperemos a la respuesta de los intermediarios de crédito inmobiliario de nuestro panel, que conocen el día a día del mercado.
Saludos.
Contratar varios brokers hipotecarios a la vez y seleccionar la mejor oferta puede plantear algunos problemas potenciales y consideraciones importantes:
- Impacto en tu crédito: Cada vez que solicitas una cotización o una preaprobación de hipoteca, es probable que el prestamista realice una verificación de crédito. Múltiples verificaciones dentro de un corto período de tiempo pueden afectar tu rating crediticio.
- Cargas de trabajo duplicadas: Trabajar con varios brokers puede resultar en la duplicación de esfuerzos, ya que tendrías que proporcionar la misma información y documentación a cada uno de ellos.
- Confusión y desorganización: Manejar múltiples ofertas y comunicaciones de diferentes brokers puede volverse confuso y desorganizado, lo que podría llevar a malentendidos o a perder detalles importantes.
- Potencial para conflicto de intereses: Algunos brokers pueden no estar dispuestos a trabajar contigo si saben que estás buscando ofertas de otros al mismo tiempo. Esto puede limitar tus opciones y crear conflictos de interés.
- Negociaciones más difíciles: Algunos prestamistas pueden ser reacios a hacer ofertas competitivas si sienten que estás “comprando” hipotecas, en lugar de comprometerte con ellos.
- Diferencias en las tasas y términos: Aunque es una estrategia para encontrar la mejor oferta, es posible que las diferencias entre las tasas y los términos de las hipotecas sean mínimas entre los brokers, lo que podría no justificar el esfuerzo adicional.
En resumen, aunque puede parecer una buena idea buscar múltiples ofertas de hipoteca para encontrar la mejor opción, es importante considerar los posibles inconvenientes y asegurarte de manejar la situación de manera organizada y transparente para evitar complicaciones.
Coincido plenamente con las respuestas de Ricardo Gulias y Antonio Beltrán.
Primero hay que valorar si nos conviene contratar los servicios de un intermediario de crédito inmobiliario (una de las cosas que podemos hacer mediante una consultoría hipotecaria online). Factores como nuestros conocimientos financieros, capacidad de negociación con la banca, tiempo y paciencia determinarán si necesitamos recurrir a los servicios de este tipo de profesionales.
Si decidimos enfrentar la solicitud de financiación hipotecaria con la ayuda de estos expertos, toca seleccionar los candidatos a poder negociar nuestra hipoteca. Nuestro comparador de intermediarios hipotecarios es una herramienta que puede ayudarte a localizar buena parte de la oferta. Tras filtrar varias empresas de intermediación, hay que decidirse por la que más confianza nos merezca.
Firmado el contrato de intermediación, el broker hipotecario elegido negociará con los bancos nuestro préstamo hipotecario. Es importante pedirle que nos tenga debidamente informado de sus gestiones, para valorar el trabajo que está desplegando, sin agobiar al profesional pero exigiendo la debida diligencia informativa. Pensemos que tenemos 14 días para desistir del contrato, sin coste ni tener que alegar causa alguna.
Confía en el experto que has decidido gestione tu hipoteca y déjalo trabajar. Firmar con varios intermediarios no me parece una buena forma de conseguir tu hipoteca en las mejores condiciones.
Te dejo un vídeo sobre el tema:
Problema, legal no hay ninguno, puedes contratar todos los que quieras y más, pero lo que te vas a encontrar es que solo acabe trabajando para ti uno, en cuanto vean que estás tratando con varios a la vez.
Una hipoteca no es un producto en que cualquier intermediario te ofrezca el mismo servicio, es decir, no es un producto como un coche donde puedas negociar el precio por el mismo vehículo.
En un intermediario lo más importante es la experiencia contrastada, unida a un precio correcto de los servicios. Los intermediarios, la mayoría trabajan con las mismas entidades y es por volumen de negocio cuando pueden conseguir más agilidad, mejores tipos y mejores propuestas; por lo que si trabajas con muchos, se enterarán pues las entidades les indicarán que este cliente X ya ha entrado por Y intermediario. Puede suceder entonces que el intermediario más solvente con quien has hablado más tarde, ya no te pueda conseguir las condiciones de su convenio y además decida NO trabajar para ti.
Mi recomendación es contratar a uno solo y verificar que es el mejor preparado, el más solvente, el que tiene más experiencia y considero que es básico ver sus opiniones en Google, ver las buenas opiniones y también las malas que pueda tener y si son correctas, contratarlo.
No vas a obtener ninguna ventaja de contratar a más de uno, todo lo contrario .
Busca, mira sus opiniones, analízalas, habla con ellos y después escoge al mejor y déjale trabajar.
Saludos cordiales.
CEO de RN tusoluciónhipotecaria y colaborador de Futur Finances.
Un bróker hipotecario actúa como intermediario mayorista en el sector financiero, estableciendo vínculos con una amplia gama de bancos y entidades financieras en España. Su objetivo principal es facilitarte la obtención de la mejor hipoteca disponible en el mercado, ajustada a tu situación financiera.
A diferencia de tu banco habitual, un bróker te ofrece una variedad de opciones para conseguir tu hipoteca, incluyendo las ofertas más competitivas en términos de precio. Mientras que tu banco te percibe como un cliente del cual obtener ganancias (lo cual es esperado), y por tanto te ofrecerá productos según sus propios intereses, que podrían no coincidir con las mejores ofertas hipotecarias del momento. Esto puede resultar en que te ofrezcan condiciones menos favorables o incluso que te denieguen la hipoteca, lo que a su vez podría poner fin a tu relación con el banco, especialmente si estas buscando hipoteca.
La ventaja de trabajar con un bróker hipotecario, como podría ser Hipotecas Plus, radica en su capacidad para acceder simultáneamente a múltiples bancos, eliminando tiempos de espera y aumentando significativamente las probabilidades de aprobación de tu hipoteca bajo condiciones óptimas. Esto se debe a que algunos brókers pueden obtener condiciones más favorables debido a su estatus de mayoristas.
Sin embargo, contratar a varios brókers hipotecarios para la misma gestión puede resultar contraproducente. Por lo general, estos profesionales requieren exclusividad como parte de su servicio, y al tener múltiples brókers, es probable que sus esfuerzos se solapen, interfiriendo entre sí y potencialmente limitando las ventajas que podrías obtener. No todos los brókers mantienen los mismos acuerdos con los bancos, por lo que es crucial elegir al bróker que ofrezca las mayores ventajas según sus convenios específicos.
Para seleccionar al mejor bróker hipotecario, es recomendable investigar su reputación profesional, examinar su sitio web para verificar si cuenta con un blog bien mantenido y actualizado, y leer las reseñas de otros clientes en plataformas como Google.
Contratar a más de un bróker para el mismo trámite no solo es inusual, sino que también puede acarrear conflictos legales por incumplimiento de contrato, similar a lo que sucedería si se contratan dos abogados para un mismo caso legal. La clave es encontrar un bróker en el que confíes y que demuestre un compromiso genuino con tus intereses financieros.
Apreciado Guillermo,
Si bien ya hemos hablado del tema en una consultoría hipotecaria, contestaré a tu pregunta y reflexiones también en el foro para que pueda ayudar/orientar a otras personas.
Empezando por el final, para valorar si un tipo fijo del 2,38% es caro o barato, en comparación a un préstamo hipotecario a interés variable de Euribor + 1%, el siguiente reel de Instagram creo que te será de mucha ayuda:
Básicamente, se trata de calcular el promedio del Euribor a 12 meses mensual. En el reel hemos calculado el promedio de enero de 2000 a febrero de 2024, que arroja un valor de 1,799%.
Por otro lado y siendo aún más conservadores, hemos calculado el promedio sin tener en cuenta los valores negativos del Euribor: 2,495%.
Con esta información, podríamos sacar conclusiones, si le sumamos un 1% para compararla con tu hipoteca variable actual: una hipoteca fija entre el 2,799% y el 3,495% (según promedio del referencial que consideres hay que tomar) es la frontera para considerar un endeudamiento fijo interesante. Por debajo, estaríamos ante una hipoteca fija “barata” y por encima, ante una hipoteca a interés fijo “cara”.
Por eso, suelo decir, simplificando, que un endeudamiento fijo por debajo 3% nominal, sin tener en cuenta “bonificaciones” con coste (seguros y demás), es una opción a tener muy en cuenta si se busca seguridad y pagar más o menos lo mismo que una hipoteca variable a Euríbor + 1%. En tu caso, un 2,38% nominal fijo sin tener en cuenta vinculaciones me parece una opción interesante a tener en cuenta.
Sin embargo, es una regla burda. Para tomar una decisión siempre recomiendo una consultoría hipotecaria con un profesional independiente (si te interesa contactar conmigo, info@futurfinances.com). ¿Por qué?
Porque además de estudiar el perfil del hipotecado, hay que analizar el momento en que uno se hipoteca y el plazo solicitado. Hemos usado el promedio histórico para comparar una deuda variable y una fija, pero hay que usar una simulación de cuadro de amortización si queremos afinar más.
En cuanto a la hipoteca creciente con IRPH, que decirte qué no sepas: el sistema de amortización de cuota creciente es opaco y solo tiene sentido si uno entiende perfectamente el cuadro de amortización y sabe compararlo con un cuadro “normal” de hipoteca con sistema de amortización francés (algunas fórmulas de hipoteca creciente en el artículo sobre préstamos hipotecarios Redal). Se pagan cuotas más bajas durante 10-15 años, pero se amortiza mucha menos deuda. Y pasado este plazo, las cuotas son superiores al sistema francés. Y del IRPH, ¿qué decir? es una anomalía y un abuso al consumidor que sea aceptado como referencial hipotecario válido. Lamentablemente, a día de hoy la vía judicial es muy incierta, por no decir cerrada, ante la postura del Tribunal Supremo, que interpreta de forma beneficiosa para la banca lo que dice el TJUE.
Conseguir una quita con un banco en tu caso, como comentamos, me parece casi imposible. En todo caso, ya nos dirás!
Saludos cordiales!
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