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Buenas tardes,

Entiendo perfectamente la complejidad que plantea una situación derivada de una sentencia de nulidad de cláusula multidivisa, especialmente cuando el escenario combina una devolución en efectivo con una minoración de capital pendiente. Como representante de RN, y basándome en mi experiencia, trataré de aclararte cómo enfocar esta regularización fiscal, siempre recomendándote que contrastes esta información con tu asesor fiscal o con la Agencia Tributaria, ya que cada caso tiene sus particularidades.

Respecto a la cantidad que se te devuelve en efectivo y la pérdida del derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual, efectivamente, debes regularizar los ejercicios no prescritos (actualmente los últimos cuatro años). Según la normativa, este ajuste se realiza mediante una declaración complementaria por cada uno de los ejercicios afectados en los que te dedujiste indebidamente parte de esas cuotas, y no sumando todo en una única casilla del ejercicio actual.

Sobre la parte que minora el capital pendiente, esta minoración ajusta la realidad de tu préstamo a lo que debió ser desde el inicio. Hacienda es consciente de la reconfiguración de tu deuda tras la sentencia. Aunque el banco haya notificado la cancelación total, no debes regularizar las deducciones practicadas anteriormente por este concepto, ya que fueron correctas en su momento bajo la premisa de la deuda existente. Simplemente, a partir de la fecha de la reclasificación, tu base de deducción para ejercicios futuros (si aún tuvieras derecho a ella por adquisición de vivienda anterior a 2013) se verá afectada por el nuevo capital pendiente y los intereses recalculados en euros. Si estás buscando opciones para mejorar tus condiciones actuales, puedes revisar nuestras alternativas en hipotecas.

En cuanto a si puedes deducirte lo pagado en el ejercicio 2018, la respuesta general es que sí, siempre que cumplas los requisitos para la deducción por inversión en vivienda habitual (siendo la hipoteca previa a 2013). Te deducirás las cuotas pagadas (principal e intereses) correspondientes a 2018. Ten en cuenta que, tras la sentencia y la reclasificación de diciembre, el banco debería haberte facilitado un certificado de deuda donde se refleje el desglose correcto de los intereses pagados en euros y los capitales amortizados durante ese año natural.

Finalmente, sobre las costas procesales e intereses indemnizatorios, estos tienen la consideración de ganancia patrimonial. Aunque no aparezca una cifra desglosada explícitamente en el fallo, la sentencia suele indicar la condena a las costas y el recálculo de intereses. Debes declararlo en la base imponible del ahorro de tu IRPF en el ejercicio en que la sentencia fue firme o se hizo efectiva la percepción de dicha cantidad. Si requieres más información sobre la gestión de tus deudas, nuestro equipo puede ayudarte en reunificación de deudas.

Es fundamental que recopiles toda la documentación certificada por el banco tras el cumplimiento de la sentencia. Ese documento es la clave para que, en caso de una posible comprobación de la Agencia Tributaria, puedas justificar perfectamente por qué declaras las cantidades de esa forma, tanto la parte que se minora del capital como los intereses indemnizatorios percibidos.

Con esta actualización espero ayudar también a otros usuarios que accedan a este foro con esta misma duda.

Saludos,

Buenas tardes.

Comprendo perfectamente tu inquietud, ya que es una duda muy frecuente entre quienes acaban de sacar su plaza y desean adquirir una vivienda de forma casi inmediata. Para darte una respuesta clara y directa desde mi experiencia en RN, te confirmo que es totalmente viable conseguir una financiación del noventa y cinco e incluso del cien por cien del valor de compra, a pesar de que lleves únicamente tres meses ejerciendo. La gran ventaja que tienes a tu favor es tu condición de funcionario de carrera. En el sector privado, efectivamente, las entidades bancarias suelen exigir una antigüedad mínima de un año, o incluso más, para garantizar que el trabajador ha superado los periodos de prueba y tiene cierta estabilidad laboral. Sin embargo, al ser empleado público con plaza fija, el riesgo de pérdida de empleo a ojos del banco se reduce prácticamente a cero, lo cual cambia radicalmente las reglas del juego a tu favor y anula por completo esa exigencia del año de antigüedad. Las entidades financieras valoran enormemente la seguridad de tus ingresos futuros, por lo que tu perfil es considerado como uno de los más atractivos y solventes del mercado hipotecario actual.

En cuanto a tu segunda preocupación sobre cómo se van a evaluar tus ingresos al no tener la declaración de la renta del año pasado completa, puedes estar totalmente tranquilo. Los bancos son plenamente conscientes de que acabas de incorporarte a tu puesto de trabajo. En este caso concreto, no se van a basar en el IRPF del ejercicio anterior, que lógicamente no reflejaría tu verdadera capacidad de pago actual, sino que se centrarán en analizar tu nombramiento oficial y, de manera muy especial, tus últimas nóminas. Con estas últimas nóminas, el departamento de riesgos del banco calculará tus ingresos netos mensuales actuales y los anualizará para estudiar la operación. Lo fundamental aquí será que la cuota de la hipoteca que vayas a asumir, sumada a otros posibles préstamos que pudieras tener vigentes, no supere el treinta o treinta y cinco por ciento de esos ingresos mensuales netos que ya estás percibiendo. Si ese ratio de endeudamiento es correcto y dispones de los ahorros necesarios para cubrir los gastos de compraventa, la operación fluye sin mayores complicaciones.

Desde nuestra posición, lidiamos con este tipo de perfiles a diario y sabemos exactamente a qué puertas llamar y cómo plantear la operación para que no haya obstáculos innecesarios. Al contar con nuestro asesoramiento, podemos negociar directamente con los departamentos de riesgos que entienden perfectamente la casuística de los funcionarios de nuevo ingreso. De hecho, si necesitas ayuda para estructurar esta operación y asegurar las mejores condiciones del mercado, te animo a informarte sobre las hipotecas para funcionarios que solemos gestionar, donde logramos maximizar el porcentaje de financiación con unos tipos de interés muy competitivos y ajustados a tu perfil. No dejes que los comentarios generales sobre la antigüedad te desanimen, porque tu estatus laboral te otorga una ventaja inmensa de cara a la aprobación de tu préstamo hipotecario, siempre y cuando los números de endeudamiento encajen. Quedo a tu entera disposición para analizar tu caso con más detalle y acompañarte en todo este proceso.

Espero que mi respuesta le sea de gran ayuda y si desea que le ayudemos con su hipoteca, no dude en contactar con RN.

Saludos.

Buenas tardes,

Actualmente, desde el punto de vista técnico y legal de un intermediario financiero, el planteamiento de utilizar únicamente el 50% de la propiedad como aval presenta ciertas particularidades que debemos analizar detalladamente.

A nivel jurídico y bancario, no es posible hipotecar o poner como aval únicamente un porcentaje proindiviso de un inmueble sin que el otro copropietario intervenga en la operación. Una hipoteca se constituye sobre la totalidad del bien porque, en el hipotético caso de que se produjera un impago, una entidad financiera no puede ejecutar o subastar solo la mitad de una vivienda, ya que físicamente no se puede dividir un piso por la mitad. Por lo tanto, para poder solicitar un préstamo hipotecario de reunificación utilizando esa vivienda, necesitamos obligatoriamente que el titular del otro 50% de la propiedad firme la operación y consienta la constitución de la hipoteca, aunque no actúe como deudor principal de los préstamos que vas a agrupar. Si cuentas con el apoyo y la firma de la otra parte, las opciones de conseguir la liquidez que necesitas se abren por completo y se vuelve una operación sumamente viable.

Si el otro copropietario accede a firmar, en RN estudiaríamos tu perfil para diseñar una operación a tu medida. Con la garantía de la vivienda completa, podríamos tramitar un préstamo de reunificación. Te invito a que conozcas más sobre cómo trabajamos y las alternativas que ofrecemos a través de nuestro portal https://www.tusolucionhipotecaria.com/ donde analizamos cada caso particular para encontrar la viabilidad que el mercado tradicional a veces deniega de primeras.

En el caso de que la otra persona se niegue en rotundo a firmar y no puedas disponer de la vivienda como garantía, las alternativas cambian drásticamente. Sin el aval inmobiliario completo, tendríamos que estudiar la reunificación mediante un préstamo personal sin garantía hipotecaria, basándonos exclusivamente en tu nómina y tu capacidad de endeudamiento.

Un Saludo,

Hola Julio,

Entiendo perfectamente las dudas que planteas, ya que es una situación muy habitual cuando una pareja decide dar el salto a una nueva vivienda y busca optimizar sus recursos financieros para conseguir la mejor financiación posible. Cuando analizamos tu capacidad de endeudamiento, es cierto que el punto de partida es la suma de los ingresos netos de vuestras nóminas, aplicando ese margen general de entre el 30% y el 40% que mencionas. Sin embargo, al incorporar ingresos procedentes de alquileres, el criterio bancario se vuelve más conservador y técnico para mitigar el riesgo. Por norma general, los bancos no computan el 100% de lo que recibes por el alquiler de un inmueble. Lo habitual es que, tras restar los gastos asociados a ese alquiler, el banco tome únicamente un porcentaje de los ingresos netos, que suele oscilar entre el 60% y el 70% de la renta mensual percibida. Este descuento se realiza porque la entidad financiera debe cubrirse ante posibles impagos, periodos de vacancia donde el piso no esté alquilado, o gastos de mantenimiento y reparaciones imprevistas que puedan surgir en la propiedad.

Respecto a vuestra vivienda actual, que planeáis alquilar al mudaros a la nueva, es importante tener en cuenta que, al tratarse de un ingreso futuro, los bancos no lo valoran con la misma seguridad que un alquiler que ya está en vigor y cuenta con un histórico de cobros. Es probable que, hasta que no tengáis un contrato de alquiler firmado y, en ocasiones, hasta que no se vea reflejado en vuestra declaración de la renta, la entidad sea muy cauta a la hora de incluir esos ingresos en el estudio de riesgos. En muchos casos, prefieren realizar el estudio de solvencia sin contar con ese futuro alquiler, y si el estudio sale positivo, genial; si no, es cuando entra en juego nuestra labor para negociar con las entidades, aportando proyecciones reales de mercado que acrediten el valor potencial de ese alquiler futuro. Es fundamental que toda la documentación esté impecable y que el perfil financiero refleje estabilidad, algo en lo que podemos profundizar a través de nuestro servicio de gestión de hipotecas para asegurar que el banco entienda perfectamente vuestra estrategia patrimonial.

Añadir un alquiler futuro a vuestro balance no es una ciencia exacta, ya que depende de la política de riesgos específica de cada banco, pero contar con un asesoramiento especializado os permitirá presentar este flujo de caja de la manera más atractiva posible ante el departamento de riesgos. No se trata solo de los números, sino de cómo se presentan esos números dentro de un plan de vida coherente. Si necesitáis ayuda para estructurar cómo presentar esta información ante los bancos y optimizar vuestra capacidad de acceso a un préstamo hipotecario, estamos a vuestra entera disposición para analizar vuestro caso concreto y trazar una estrategia ganadora que os permita abordar este cambio de vida con total seguridad financiera.

Un Saludo,

Estimada Catalina,

Cuando afrontamos la contratación de una operación de financiación que cubre el 100% del valor de compraventa o tasación, es fundamental entender que el banco no financia la totalidad de los costes asociados a la operación, lo que implica que el comprador debe disponer de ahorros previos para cubrir estos gastos. Habitualmente, el banco financia el valor de compra o el valor de tasación, pero los impuestos, notaría, registro y gestoría corren por cuenta del prestatario, salvo los gastos que la ley atribuye específicamente al banco. Al solicitar una hipoteca al 100%, la exigencia de solvencia por parte de la entidad financiera es considerablemente más estricta, ya que el riesgo asumido es mayor al no existir un colchón de entrada por parte del cliente. Es muy recomendable revisar detalladamente la información sobre los gastos hipoteca para conocer exactamente qué conceptos debes abonar de tu bolsillo y cuáles son responsabilidad de la entidad.

Es necesario distinguir entre los gastos de gestión y los impuestos. Por un lado, la tasación del inmueble es un gasto que siempre corresponde al cliente, al igual que la provisión de fondos para los impuestos asociados a la compraventa. Por otro lado, la ley establece una distribución específica donde el prestamista asume los costes de gestoría, los aranceles notariales de la escritura de préstamo y los gastos de inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad. Si estás explorando cómo afrontar esta operación, te sugiero que te informes profundamente sobre las condiciones actuales en una guía hipotecaria completa que te ayude a planificar tu ahorro.

En este tipo de operaciones, la transparencia es total y obligatoria; el banco tiene la obligación de entregarte la documentación precontractual, incluyendo la FEIN y la FIAE, con suficiente antelación para que puedas comprender la carga económica total. No ignores la importancia de los servicios accesorios, como los seguros, que a veces se presentan junto a la hipoteca y que deben ser analizados, ya que tienes derecho a presentar pólizas alternativas si sus condiciones son equivalentes. Mi consejo es que, antes de firmar, calcules bien tu capacidad de ahorro, ya que un préstamo al 100% no te exime de los impuestos de transmisión patrimonial o de actos jurídicos documentados que dependen de cada comunidad autónoma. Si necesitas asesoramiento experto para navegar estas condiciones, puedes profundizar en cómo conseguir una hipoteca 100 con todas las garantías necesarias para tu tranquilidad financiera.

Quedamos a su entera disposición.

Un Saludo.