Listados

Hola, Víctor y resto de policías que lleguen al foro en 2025:

¡Enhorabuena por haber aprobado las oposiciones! Tu caso de policía municipal encaja dentro de los colectivos con condiciones preferentes en varias entidades financieras y también a través de brokers especializados.

Intermediarios (brokers hipotecarios) como RN Tu Solución Hipotecaria trabajan con esos convenios y además acceden a ofertas de LTV al 100 % para funcionarios de carrera, incluyendo policías, a tipo fijo desde el 2,25%. Sus honorarios solo se devengan si mejoran tu oferta directa.

Con 2.100 € netos al mes y aplicando un límite prudente del 30% de endeudamiento, tu cuota máxima sería unos 630 € al mes.

Si pactas un tipo fijo del 2,5 % a 25 años, esos 630 € mensuales te permitirían pedir hasta unos 140.000 €.

Si alargas a 30 años, podrías alcanzar cerca de 160.000 €.

Por tanto, para una hipoteca de 100.000 €–120.000 € (y disponer de margen para gastos e imprevistos) estás de sobra cubierto.

No es posible incluir el coste de un vehículo dentro del préstamo hipotecario. Si te interesa financiar el coche, lo más habitual es solicitar un préstamo personal o leasing: con plazos de 5 – 7 años. A menudo, compensa mantener la hipoteca “limpia” y financiar el coche con un producto de consumo; de ese modo no condicionas el tipo ni el plazo de tu vivienda.

¡Mucha suerte y bienvenido a tu nueva vida como propietario!

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Hola, Josefina:

Liberar a tus padres de la condición de avalistas es perfectamente posible, pero requiere un acuerdo formal con tu banco y, casi con toda seguridad, una reestructuración de tu hipoteca. Estas son las vías y recomendaciones más habituales:

1. Solicitar una novación o subrogación de la hipoteca
   • Novación interna: pides al mismo banco cambiar el contrato para sustituir o eliminar la fianza de tus padres. El banco revisará tu solvencia individual (ingresos, endeudamiento, antigüedad laboral) y la garantía de la hipoteca (valor de la vivienda). Si considera que tu perfil permite prescindir de avalistas, modificará el contrato y emitirá un nuevo cuadro de amortización.
   • Subrogación de acreedor: si otra entidad ofrece mejores condiciones y acepta prescindir de avalistas, puedes cambiarte de banco. La nueva entidad constituirá la hipoteca solo a tu nombre y cancelará la anotación de la fianza de tus padres en el Registro.
2. Requisitos que valorarán los bancos
   • Capacidad de pago: tu cuota no debe superar el porcentaje máximo (suele ser el 30–35 % de tus ingresos netos).
   • Valor y tasación de la vivienda: la entidad querrá ver que el préstamo no supera un cierto LTV (por ejemplo, el 80 % de tasación).
   • Historial crediticio: un expediente limpio de impagos o demoras refuerza tu posición.
3. Posibles alternativas de garantía
   • Incrementar provisión de amortización anticipada: aportar algún capital adicional (si dispones de ahorros) para rebajar el riesgo.
   • Aportar otro avalista: cambiar el aval de tus padres por el de tu pareja, etc.
4. Recomendaciones prácticas
   • Prepara tu expediente: lleva últimas nóminas, declaración de la renta, seguro de hogar y vida si lo tienes.
   • Habla con tu gestor: plantea tu intención cuanto antes y pregunta por el coste estimado de la novación.
   • Compara ofertas: antes de firmar, consulta si otra entidad puede prestarte la misma cantidad sin avalistas y a mejores condiciones, para evaluar una posible subrogación.

En resumen, para liberar a tus padres tendrás que renegociar tu hipoteca —ya sea con tu banco actual o con uno nuevo— demostrando que tu situación financiera y el valor de la vivienda cubren adecuadamente el riesgo que hasta ahora asumían ellos. Con un buen dossier y, si conviene, explorando alternativas de garantía, podrás lograr que queden desvinculados sin dejar desprotegida la hipoteca.

¡Ánimo con el trámite!

Un saludo,
Pau A. Monserrat Valentí
CEO de Futur Finances

Hola, Rinki y usuarios que llegan al foro a partir de 2025:

En vuestro caso confluyen varios factores muy favorables y otros que conviene gestionar con cuidado. Vamos por partes:

1. Capacidad de endeudamiento
Tú ingresas 2.000 € netos al mes (más dos pagas extra, que prorrateadas elevan la media a unos 2.333 € mensuales). Para no superar el 30 % de endeudamiento —límite estándar— vuestra cuota conjunta debería quedarse por debajo de unos 700 € al mes.

2. Importe y tipo de producto
– Compra: 30.000 €. Como funcionario de carrera con antigüedad desde 2007, puedes aspirar al 100% del precio de compraventa a tipo fijo muy competitivo (desde el 2,25 % en mayo 2025).
– Reforma: 45.000 €. La mayoría de entidades no incluyen este importe en la hipoteca de compra estándar, salvo que puedas hipotecar un segundo inmueble de algún familiar. Otra opción sería solicitar un préstamo personal de reforma por los 45.000 €.

3. Ahorros y gastos
Contáis con 7.000 € para cubrir los gastos de notaría, registro e impuestos (aprox. el 10 % del precio de compra). Ese colchón es adecuado; no conviene vaciarlo del todo, pues os servirá de red de seguridad.

4. Recomendación

1. Solicita ya la preaprobación de la hipoteca de compra al 100 % en tu banco (por tu antigüedad) y también en otra entidad mediante un broker especializado.
2. Contrata el préstamo de reforma en el mismo banco o compara ofertas de préstamos personales específicos de obra, para quedarte con el mejor coste total.
3. Considera la vía del broker hipotecario para que gestione ambas operaciones y negocie los diferenciales y plazos más favorables; su honorario solo se devenga si mejora tus condiciones actuales.

Con vuestro perfil (funcionario con larga trayectoria, ingresos estables y ahorros para gastos) la concesión de los 30.000 € al 100% de compraventa es relativamente sencillo, y el préstamo personal para obra encajará en vuestra capacidad de pago sin apretaros.

¡Mucho éxito con la reforma y la compra!

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Hola, María y usuarios que llegan en 2025 buscando información sobre si les pueden conceder una hipoteca:

Cuando un banco estudia tu solicitud de hipoteca valora, sobre todo, estos criterios:

• LTV (porcentaje de financiación): normalmente financian hasta el 80 % del menor valor entre tasación y compraventa; solo para perfiles muy sólidos (funcionarios, directivos, ingresos altos) o con avales ICO pueden estirar hasta el 90 %–100 % de la compraventa.
• Capacidad de endeudamiento: suelen exigir que la cuota hipotecaria no supere el ~30 % de tus ingresos netos mensuales (en ciertos bancos llegan al 35 %, pero no más).
• Ingresos y antigüedad laboral: valoran que tus ingresos sean recurrentes y estables, y premian la experiencia larga en la misma empresa (o sector).
• Edad y plazo: la suma de tu edad más el plazo de amortización no puede superar, habitualmente, los 75–80 años.
• Historial crediticio y ahorros: un expediente limpio de otros créditos y un colchón de ahorros muestran tu cultura financiera y reducen el riesgo de impago.

Ahora, a tu caso concreto:

• Precio de la vivienda: 92.000 €.
• Ahorros que aportas: 11.000 € (≈12 %), por lo que solicitas un LTV del 90 %: 82.800 €.
• Ingresos: 1.400 € brutos mensuales, de los que 300 € son primas fijas y 100 € retribución en especie.
• Antigüedad: 10 años en la misma empresa.
• Edad: 40 años.

¿Cumples el LTV del 90 %?
– En principio tu expediente es sólido y un banco podría llegar al 90 % para un perfil con antigüedad y ahorros razonables. ING Direct a mayo de 2025 llega al 95% de LTV a 30 años de plazo.

¿Y la capacidad de pago?
– Para un préstamo de 82.800 € al 3 % a 25 años, la cuota rondaría 393 € al mes. Dividida entre tus 1.400 € (los suponemos netos), supone un 28 % de endeudamiento, por de bajo del 30 % máximo estándar.

En resumen, tu expediente es muy bueno —antigüedad, estabilidad y ahorros—, y podrías financiarlo en ING Direct.

También puedes hablar con un broker hipotecario especializado que pueda abrirte puertas en entidades más flexibles y optimizar al máximo tu cuota mensual.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Para los usuarios que nos visiten buscando información y opiniones en un foro de IRPH en 2025, este sí es un foro de hipotecas en el que muchos compañeros preguntan y debaten sobre el IRPH. A continuación tienes un resumen de lo esencial que debes saber:

El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) era el tipo medio de los préstamos a más de tres años para compra de vivienda libre, calculado por el Banco de España como la media aritmética de los intereses aplicados por entidades y cajas en cada mes. Históricamente el IRPH ha estado casi siempre por encima del Euríbor, lo que implicaba cuotas más elevadas para los hipotecados.

En marzo de 2025, por ejemplo, el IRPH entidades marcó un 2,923 %, mientras el Euríbor a 12 m estaba en el 2,398 %, una diferencia de más de medio punto porcentual.

Tras la desaparición en 2014-15 de los IRPH sectoriales (cajas, bancos, CECA), muchos contratos pactaban que, si se eliminaba ese referencial, pasarían a un tipo fijo alto o a otro índice con un diferencial elevado, perjudicando aún más al consumidor. Esa práctica dio pie a demandas en los tribunales.

En el plano judicial, el IRPH ha sido sometido a varias decisiones clave:

El Tribunal de Justicia de la UE (C-300/23, diciembre 2024) confirmó que, aunque el IRPH derive de un acto normativo, no escapa al control de abusividad: los jueces deben evaluar si el banco explicó con claridad su cálculo y aplicación antes de la firma.

Si se declara abusiva la cláusula IRPH, el juez puede anularla y, en su caso, sustituirla por el tipo supletorio que establezca la ley nacional, pero no puede “reformularla” con un diferencial negativo

Si eres afectado por IRPH y quieres explorar opciones —subrogarte a un préstamo al Euríbor, reclamar una nulidad de cláusula o cambiar a un tipo fijo— este es el lugar adecuado para compartir experiencias y dudas.

¡Bienvenido al debate!