En la escritura constan los casos en que el banco puede exigir nuevas garantías, por pérdida de valor del bien hipotecado. Como ya habrás descubierto, ya que esta pregunta quedó pendiente de responder hace ya casi 4 años, es así.

Si tienes ganas y tiempo, ¿nos podrías explicar cómo acabó el asunto?

Saludos cordiales.

Actualizando mi respuesta a mayo de 2024, al colectivo de funcionarios tenemos bancos que financian el 100% del precio de compra y solo exigen aportar ahorros para cubrir los gastos de la escritura de compraventa.

Los hipotecados han de ser funcionarios o bien interinos con una antigüedad de 2 o 3 años.

Si quieres que analicemos tu caso concreto, deja tus datos de contacto en el formulario de Futur Finances.

Un saludo,

Apreciado Fernando,

Nos falta información para poder darte una respuesta mínimamente útil. Los dos apartamentos que has comprado, ¿los has pagado con ahorros propios o con financiación?

Si no puedes demostrar ingresos, ¿Cómo pretendes que un banco te conceda financiación?

Los bancos pueden tener en cuenta todo o parte de los ingresos por alquiler de los apartamentos, pero siempre que tengas cierta antigüedad con los inquilinos y los correspondientes contratos de alquiler. Ninguna entidad financiera va a tener en cuenta ingresos futuros. Han de ser alquileres ya pactados.

Saludos.

Hola Juan,

El banco decide sobre la concesión de una hipoteca en el momento en que se solicita. Dado que la aprobación previa ha caducado, tu solicitud será reevaluada al volver a presentarla.

Si tu baja laboral no afecta tu capacidad para continuar en tu trabajo actual, no debería haber problema para que te la concedan nuevamente. Sin embargo, si tu baja implica una incapacidad para seguir trabajando en tu puesto actual o se trata de una enfermedad grave con pronóstico incierto, es probable que te la denieguen.

Mi recomendación es que, dependiendo de tu situación, consideres detener la venta de tu inmueble, ya que podrías alegar fuerza mayor.

Saludos.

CEO de Hipotecas Plus y colaborador de Futur Finances.

Pregunta controvertida como ninguna, a nivel jurídico. Primero una advertencia, soy economista, no jurista, si bien tengo formación en derecho y hace muchos años que sigo las últimas noticias del IRPH, además de tener contacto directo con abogados de referencia en estas lides.

Las diferentes decisiones del Tribuna de Justicia de la Unión Europea (TJUE) van en la buena dirección para los afectados por cláusulas IRPH en sus escrituras de préstamo hipotecario, PERO el Tribunal Supremo español (TS) sigue interpretando lo que emana de Europa en beneficio de los intereses bancarios.

Por tanto, se da la paradoja de que los argumentos jurídicos para demandar a los bancos por abusividad del referencial hipotecario IRPH no paran de crecer y, sin embargo, las Audiencias provinciales que conozco y el TS no paran de sentenciar contra los clientes que demandan, incluso con imposiciones de costa.

Por tanto, salvo mejor criterio, demandar ahora tiene máximas probabilidades de fracaso. Yo esperaría a que el TJUE responda a otra cuestión prejudicial al respecto y analizar hasta qué punto los jueces nacionales pueden o no interpretar la respuesta en beneficio de la banca.

Saludos cordiales!

Tantas preguntas y tan complejas y concretas, solo las podría contestar analizando tu caso particular en una consultoría hipotecaria online (solicita más información por email).

Una posibilidad es que subrogues a otro banco una de tus hipotecas y solicites una novación con ampliación de capital para cancelar la otra hipoteca no subrogada, pero es una operación “extraña” que dudo ninguna entidad financiera estudie.

Si planteas subrogar una o las dos hipotecas, entiendo que dadas tus horrorosas condiciones actuales, puedes conseguir mejorar tu situación financiera, si bien todo depende de tu perfil económico: ingresos, edad, tipos de contrato, etcétera.

Negociar con BBVA sería la mejor opción, que te mejoraran las condiciones vía novación o te unificaran las dos hipotecas en una sola. Lo que lamentablemente suele ocurrir es que no negocian, salvo que se vean forzados por un cambio de banco que vean factible y, a veces, ni por esas.

Si te interesa subrogar a una hipoteca fija o variable, depende de algunos factores que no conozco, como tu aversión al riesgo. Salvo en momentos de Euribor en negativo, las hipotecas a interés fijo acaban siendo más caras que las variables, pero más seguras (no varía la cuota).

Efectivamente, para que una entidad financiera plantee a riesgos una operación de subrogación hipotecaria, te van a exigir tasar las propiedades.

Saludos y gracias por utilizar este foro.

Unificar dos hipotecas puede tener sentido financiero, si bien hay que hacer cálculos e hilar muy fino. Una consultoría hipotecaria online conmigo sería una buena forma de empezar a analizar los pros y contras del cambio y planificar la estrategia.

Hay que estudiar las características de los 2 préstamos hipotecarios actuales, tipos de interés, escenarios futuros del Euríbor si se han firmado a interés variable, plazos, porcentaje de financiación actual respecto al valor de tasación, comisiones por cancelación anticipada, gastos de cancelación registral de ambas hipotecas, etcétera.

Hecho este trabajo previo, que supone hacer cuadros de amortización a futuro y calcular gastos, toca analizar las condiciones que las entidades financieras nos ofrecen para juntar las 2 hipotecas en una sola. La primera opción es acudir al banco o bancos que nos concedieron las 2 hipotecas, para ver si es factible que unifiquen la deuda. Dependiendo del momento, encontraremos ofertas de otros bancos o no. Para poder igualar o mejorar las condiciones de los préstamos actuales, tenemos que tener muy claro que se han de haber pagado puntualmente y que nuestra situación económica ha de ser buena.

Con la oferta de reunificar o juntar las deudas, hay que volver a hacer números para ver si compensa el cambio. Si se hace con un intermediario de crédito inmobiliario como Agencia Negociadora, en los cálculos de gastos hay que computar sus honorarios de intermediación.

¿Tiene sentido agrupar 2 hipotecas? Depende de muchos factores, como he intentado explicar.

Hola Julio! Esta situación se me presenta en numerosas ocasiones y ya más o menos sé qué banco te acepta estos ingresos y cuales no.

Y entre los que lo aceptan los hay quienes los consideran ingresos futuros pero hay otras instituciones financieras que te solicitan el contrato y los ingresos bancarios de los alquileres de por lo menos tres meses, es decir lo quieren ver.

En cuanto al porcentaje no hay diferencia normalmente, el ratio de endeudamiento se calcula entre el 33% y el 40% de los ingresos totales de la unidad familiar y estos incluirán los ingresos por alquiler. Otra cosa es el porcentaje de financiación, el 100% o el 90%, que se dice financiaciones especiales (mayores al clásico 80%) están pensadas para tu primera vivienda y que a la vez sea tu vivienda habitual, en el momento que declares ingresos de un piso que alquilas, la financiación de la nueva compra seguramente será del 60% o del 70%.

De todas maneras ya dependerá de criterios del banco y en ese sentido te deseo la mejor de las suertes en tu gestión hipotecaria. No olvides que acá estamos para ayudarte.

Gestor Administrativo.

Hola Juan!

Desde mi humilde opinión y por mi experiencia, los bancos requieren de alta cotizando al momento de solicitar la hipoteca.

Por si te ayuda, una vez solicitada y habiendo presentado nóminas de 2 o 3 meses atrás, ya no te piden actualizar hasta la fecha de firma. Esto suele ser 1 o 2 siguientes.

Seguramente una vez que te han aprobado tu hipoteca el banco te llamó insistente para mandar a tasar y luego aportar la documentación de la vivienda a comprar para preparar la firma. Está claro que si se pasaron 3 o 4 meses y, por lo que comentas, al no poder vender tu piso no has podido proseguir con tu compra.

Si el tiempo a sido de más de dos meses seguramente te vayan a pedir actualizar documentación y si en las nuevas nóminas aparece la baja por enfermedad, adhiero a lo explicado por mi compañero Pau Monserrat, el banco indagará en dolencia o enfermedad que te aqueja, pero vamos que yo siempre a mis clientes les digo que a la hora de pedir hipoteca no se puede estar de baja, ni en paro.

El banco te quiere en activo y cotizando. Te deseo suerte en tu gestión y con el director de tu banco, y siempre tendrás nuestra ayuda.

Es una operación que tiene cierta complejidad, ya que entiendo que hay que tramitar una operación cuya naturaleza no acabo de entender (“Van a firmar unas escrituras como que la casa pertenece al 50%”), después una donación y finalmente una compraventa con financiación hipotecaria.

Preguntas si te van a conceder una hipoteca para adquirir un bien valorado en 120.000€ (habrá que tasarlo, para confirmar este valor), si necesitas 60.000€ más los gastos. Para poder responderte, habría que analizar tu situación económica.

No es una operación sencilla, pero entiendo que se puede estudiar.