Rehipoteca con ampliación de capital

Buenos días,

Entiendo perfectamente tu situación. El hecho de vivir de alquiler por motivos laborales mientras mantienes una vivienda en propiedad es una realidad cada vez más común, pero a menudo choca con los criterios estándar de riesgo de muchas entidades bancarias. Como representante de RN, te confirmo que sí podemos estudiar tu caso y que existen opciones reales para lograr esa reunificación de deudas que necesitas.

El problema de la \”Segunda Residencia\” y la Ley 5/2019

Muchos bancos, al ver que no resides físicamente en la vivienda, la catalogan automáticamente como segunda residencia. Esto suele implicar que el porcentaje máximo de financiación (LTV) baje del 80% al 60% o 70%, limitando tu capacidad para obtener capital adicional.

Sin embargo, desde RN trabajamos este tipo de operaciones bajo el prisma de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta ley establece que los prestamistas deben realizar una evaluación profunda de la solvencia basada en factores como tus ingresos presentes y previsibles, activos y ahorros. Si podemos demostrar que el inmueble es tu única propiedad y que el alquiler es una situación transitoria por trabajo, tenemos capacidad para negociar con entidades que traten la operación con la sensibilidad que requiere una reunificación de deudas.

Tu hoja de ruta para mejorar tu situación financiera

Para orientarte sobre tus opciones reales, nos basamos en tres pilares fundamentales:

  1. Evaluación de Solvencia Real: Según el artículo 11 de la citada Ley, la evaluación de solvencia no debe basarse predominantemente en el valor de la garantía. En RN analizamos tu capacidad de pago total, incluyendo tu salario y estabilidad laboral, para presentar un expediente sólido ante los bancos.
  2. Reducción drástica de la cuota: Al unificar préstamos personales o tarjetas —que suelen tener intereses muy elevados— dentro de un préstamo hipotecario con un tipo de interés mucho más competitivo, el ahorro mensual puede ser muy significativo, permitiéndote oxigenar tu economía.
  3. Transparencia y Mejora de Condiciones: La normativa actual obliga a entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), lo que te permite comparar de forma clara el coste real y la TAE de la nueva operación frente a tu situación actual.

¿Qué opciones tienes con RN?

Mi objetivo es que tu vivienda trabaje para ti. Dependiendo de tu perfil, podríamos plantear una subrogación de hipoteca con ampliación a otra entidad que sea más flexible con el concepto de residencia, o bien una novación modificativa.

Te invito a realizar un estudio de viabilidad hipotecaria con nosotros. Analizaré personalmente tus ingresos y deudas para construir una estrategia que te permita bajar tu cuota mensual y recuperar la tranquilidad financiera, independientemente de que ahora vivas de alquiler por trabajo.

Espero haberte servido de gran ayuda.

Un Saludo.

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¿Qué bancos ofrecen hipotecas a más de 3 titulares?

Buenos días,

Me gustaría actualizar mi respuesta dada en marzo de 2022 para futuros usuarios que visiten nuestra web con esta misma pregunta.

Entiendo perfectamente vuestra situación, me encuentro a menudo con operaciones que, por salirse del estándar de “pareja que compra piso”, los bancos suelen descartar de entrada. Lo primero que debéis saber es que, aunque la mayoría de la publicidad bancaria se centre en dos titulares, la ley no impide que haya tres o más intervinientes en una escritura. El reto es encontrar la entidad cuya política de riesgos acepte vuestro perfil específico.

Bancos que aceptan más de dos titulares

Actualmente, entidades como Banco Santander, BBVA o CaixaBank suelen tener mayor flexibilidad para admitir tres titulares, siempre que la operación tenga sentido económico. No obstante, el problema que mencionáis no suele ser el número de personas en sí, sino la finalidad de la compra y la garantía. En vuestro caso, al ser menores de 30 años y aportar un 30% de entrada (superando el estándar del 20%), vuestro perfil es excelente para conseguir una hipoteca variable o fija con condiciones preferentes.

El desafío de la finca con dos viviendas

Aquí es donde reside el verdadero “nudo gordiano” de vuestra consulta. Para el banco, el objeto de la garantía es una finca registral única. Al no poder segregarse, la tasación valorará el conjunto. El riesgo para la entidad es que, en caso de ejecución, tendrían que sacar a subasta una propiedad compleja de comercializar (dos casas en una misma parcela).

A pesar de esto, si los ingresos de los tres suman más de 5.000 € y tenéis estabilidad laboral, existen soluciones. En RN solemos gestionar estos casos como una unidad familiar ampliada. Los bancos ven con buenos ojos que los tres titulares sean también propietarios por partes indivisas, lo que refuerza la garantía.

¿Existen alternativas?

Si seguís encontrando muros, existen dos vías alternativas que yo suelo plantear:

  1. Titulares vs. Avalistas: Dos personas (el matrimonio) actúan como titulares y la tercera persona entra como avalista. Esto a veces suaviza la reticencia del banco a tener “demasiados nombres” en la titularidad del préstamo, aunque para vosotros lo ideal es ser copropietarios para proteger vuestra inversión.

  2. Hipoteca de Autoconstrucción o Reforma: Si una de las viviendas necesitara adecuación, se podría plantear bajo otro prisma, aunque al ser compraventa lo más directo es un préstamo hipotecario convencional.

Mi consejo es que no vayáis de puerta en puerta. Cada negativa que queda registrada en vuestro historial de consultas bancarias puede dificultar la siguiente. En RN realizamos un estudio de viabilidad hipotecaria previo para presentar vuestro expediente solo a aquellas entidades que sabemos, por experiencia, que aceptan fincas singulares con más de dos titulares.

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Rehipoteca con ampliación de capital

Entiendo perfectamente tu situación porque es un escenario que vemos constantemente. El hecho de que vivas de alquiler por trabajo no debería ser un impedimento si sabemos cómo plantear la operación: al ser tu única propiedad, tenemos argumentos de peso para defenderla ante el banco.

La clave aquí no es solo pedir el dinero, sino estructurar la operación para que el banco diga “sí”. Para que podamos sacar adelante tu ampliación y bajar esa cuota mensual, nos vamos a basar en dos pilares que son innegociables para la viabilidad:

Los dos bloques fundamentales para que tu operación sea viable:

1. El valor de tu casa (LTV) El tener una vivienda en propiedad es lo que nos permite ahorrar de verdad a través de la hipoteca. Para que la operación encaje, la suma de lo que te queda de hipoteca más las deudas que quieres agrupar no puede superar el 70% del valor actual de tu vivienda.

2. Tu capacidad de pago: El análisis de tus ingresos debe confirmar que no vas a destinar más del 40% de los mismos al pago de la nueva cuota. Al estar de alquiler, el banco mirará este gasto de cerca, pero nuestro trabajo es demostrar que la reunificación te deja en una posición financiera mucho más desahogada que la actual.

¿Qué opciones reales tienes?

Si cumples estos dos puntos, podemos trabajar de inmediato para unificar tus deudas, ampliar el capital y, sobre todo, reducir drásticamente lo que pagas a fin de mes. Pasar de pagar varios préstamos con intereses altos a una única cuota hipotecaria con un interés mucho más bajo es el cambio que tu economía necesita.

Como me comentas que ya tienes toda la documentación lista (ingresos, hipoteca y deudas), lo ideal es que la revisemos cuanto antes para darte una respuesta definitiva. Te invito a que te pongas en contacto con nosotros directamente a través de nuestra web www.agencianegociadora.com para que nuestro equipo de expertos estudie tu caso.

Puedes rellenar el formulario de Agencia Negociadora de Futur Finances.

Muchas gracias.

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Problema en extractos bancarios

Buenos días Marc,

Entiendo perfectamente tu preocupación. Es una consulta muy frecuente en el sector y, aunque pueda parecer un detalle menor, la realidad es que el análisis de riesgos de las entidades bancarias hoy en día es extremadamente meticuloso con los extractos de los movimientos bancarios. Como funcionario, cuentas con la máxima estabilidad laboral que el mercado puede ofrecer, lo cual es un punto de partida excelente, pero el comportamiento financiero es el segundo pilar que los bancos analizan para decidir si te conceden el préstamo.

Efectivamente, los movimientos frecuentes en casas de apuestas pueden ser un obstáculo real para la concesión de una hipoteca. Los bancos no solo miran cuánto ganas o cuánto tienes ahorrado (esos 60.000 euros son una cifra muy positiva), sino que analizan tu perfil de riesgo conductual. Para un analista de riesgos, las apuestas recurrentes pueden interpretarse como una falta de control del gasto o un indicio de una posible ludopatía, lo que eleva exponencialmente el riesgo de impago a futuro, independientemente de que hoy seas solvente.

Sin embargo, no todo está perdido. El impacto de estos movimientos depende de tres factores críticos que analizamos en cada caso:

  • Frecuencia e Importe: No es lo mismo realizar una apuesta puntual de 10 euros en un evento deportivo especial que tener cargos semanales o diarios de importes considerables.

  • Saldo Relativo: Si los movimientos representan una parte pequeña de vuestros ingresos totales y vuestro ahorro sigue creciendo mes a mes, el banco puede ser más flexible.

  • La Entidad Bancaria: Cada banco tiene su propio libro de estilo; algunos rechazan la operación de forma automática al detectar cualquier cargo de este tipo, mientras que otros permiten una defensa de la operación si se justifica adecuadamente.

Mi recomendación profesional es que, antes de solicitar la financiación de forma aleatoria, realicemos una estrategia de saneamiento de vuestros extractos. Lo ideal es esperar un periodo de entre 3 y 6 meses sin registrar este tipo de movimientos para presentar un perfil “limpio”. En RN, nos encargamos de realizar este estudio de viabilidad hipotecaria previo para saber exactamente a qué puerta llamar.

Al ser ambos funcionarios, tenéis una ventaja competitiva enorme. Esto nos permite negociar condiciones que compensen otras dudas del perfil. Muchas veces, la clave está en cómo presentamos la documentación al departamento de riesgos; no es solo entregar papeles, sino “vender” vuestra solvencia. Yo me encargo de filtrar qué bancos son más estrictos con el historial de juego y cuáles valoran más vuestra condición de empleados públicos y vuestro nivel de ahorro. En definitiva, el problema existe, pero con una buena gestión y la asesoría adecuada, vuestra vivienda está perfectamente a vuestro alcance.

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Hipoteca Fija o Variable

Entiendo perfectamente la encrucijada en la que te encuentras. Con un diferencial de Euríbor + 1,5%, tu hipoteca actual está fuera de mercado, por lo que cualquier movimiento que hagas será, sin duda, un acierto financiero. Como experto en RN, mi objetivo no es sólo darte una cifra, sino analizar el impacto real de estas opciones en tu economía familiar a largo plazo.

Análisis de las propuestas actuales

Las dos ofertas que tienes sobre la mesa son competitivas, pero cada una responde a un perfil de riesgo muy distinto:

  • Opción Fija (2,80%): Esta es la opción de la tranquilidad absoluta. En un escenario de volatilidad como el actual, blindar tu cuota a menos del 3% te protege de cualquier repunte inflacionario futuro. Si valoras la estabilidad y saber exactamente qué pagarás hasta el último mes de esos 25 años, esta es tu elección.

  • Opción Variable (Euríbor + 0,80%): Aquí asumes un riesgo mayor. Aunque el diferencial de 0,80% es sólido, tu cuota bailará al ritmo del mercado. Para que esta opción sea más rentable que la fija, el Euríbor tendría que mantenerse, de media, por debajo del 2% durante gran parte de la vida del préstamo.

El factor determinante: Las vinculaciones

Es fundamental que no pierdas de vista los seguros de vida y hogar. A menudo, la banca ofrece tipos de interés muy bajos a cambio de productos vinculados que resultan mucho más caros que los del mercado libre. En mi experiencia en RN, siempre recomiendo calcular el TAE real, sumando el sobrecoste de esos seguros. A veces, una hipoteca con un tipo nominal ligeramente superior pero sin vinculaciones obligatorias acaba siendo más barata cada mes.

Mi consejo experto desde RN

Si comparamos tu situación actual con lo que podemos ofrecerte, te diría que no te precipites. En RN tenemos acceso a convenios bancarios que no están disponibles para el público general en ventanilla. Mi consejo es que busques una mejora de condiciones que no solo baje el diferencial, sino que elimine o reduzca al mínimo esas ataduras de seguros que mencionas.

Personalmente, dado el horizonte temporal de 25 años, me inclino por la seguridad del tipo fijo, pero solo si logramos optimizar el coste de los productos asociados. En RN negociamos de forma personalizada para que el ahorro no se “evapore” en el pago de pólizas bancarias. Si tu perfil financiero es estable, podríamos incluso explorar opciones de subrogación de hipoteca para trasladar tu deuda a otra entidad con mejores condiciones de forma directa.

¿Por qué elegir el acompañamiento de RN?

La diferencia entre aceptar la oferta de tu banco o trabajar conmigo es la capacidad de negociación activa. Mientras un simulador online te da una respuesta estandarizada, yo analizo tu capacidad de ahorro y tu ratio de endeudamiento para forzar a las entidades a competir por tu expediente. No se trata solo de elegir entre fijo o variable; se trata de diseñar una estrategia de ahorro financiero que te permita, quizás, reducir el plazo de esos 25 años en el futuro.

En conclusión, antes de firmar ese 2,80% fijo, permíteme realizar un estudio exhaustivo. Podríamos encontrar un punto de equilibrio, quizás una hipoteca mixta, que te ofrezca un interés fijo muy bajo los primeros 10 o 15 años y luego pase a variable, dándote lo mejor de ambos mundos mientras el capital pendiente es todavía elevado. Mi compromiso es que no sólo mejores tu hipoteca, sino que consigas la mejor versión posible de tu salud financiera.

Espero haberte servido de gran ayuda.
Un Saludo.

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Broker hipotecario gratuito

Entiendo perfectamente tus dudas. Cuando te planteas la contratación de un préstamo que te va a acompañar durante los próximos 20 o 30 años, es completamente normal que analices cada detalle. Como representante de RN, veo este escenario a diario y puedo explicarte con claridad qué diferencia a un broker hipotecario que cobra honorarios de uno que ofrece servicios “gratuitos”.

La primera gran diferencia radica en el modelo de negocio y en la independencia del asesoramiento. Un broker que no cobra al cliente final suele recibir su remuneración exclusivamente de los bancos con los que tiene acuerdos. Esto significa que sus ingresos dependen de la comisión que le pague la entidad financiera por llevarle tu perfil. Como consecuencia, su abanico de opciones puede estar más limitado a aquellos bancos que mejor le comisionan, y su principal objetivo es que firmes con una de esas entidades. En cambio, en RN trabajamos bajo un prisma diferente: cobramos nuestros honorarios solo si te compensa la hipoteca que te ofrecemos y finalmente la firmas. Al cobrar del cliente, nuestro compromiso es absoluto contigo; nuestra meta es buscar las mejores condiciones para tu perfil entre toda la oferta actual de productos hipotecarios, negociando de tú a tú con las entidades para conseguir el máximo ahorro posible.

Por otro lado, está la profundidad de la negociación y la personalización. Conseguir la aprobación de una hipoteca no siempre es fácil. Los brokers que operan de forma masiva y gratuita suelen procesar grandes volúmenes de solicitudes mediante algoritmos o procesos automatizados. Si tu perfil no encaja perfectamente en los parámetros estándar de los bancos con los que colaboran, la operación se descarta o te ofrecen condiciones genéricas. En RN, mi trabajo consiste en analizar tu caso al detalle de forma individualizada. Negociamos directamente con los directores de las oficinas y los departamentos de riesgo para conseguir financiación a medida, como puede ser una hipoteca 100% o acuerdos con tipos de interés mucho más bajos que los que se publicitan de manera general.

Además, el acompañamiento en todo el proceso marca una gran diferencia. Gestionar una hipoteca implica lidiar con tasaciones, notas simples, la provisión de fondos y la coordinación con la gestoría y la notaría. Un broker de pago te ofrece un servicio integral de gestión y representación que te ahorra tiempo, estrés y posibles errores costosos. Al final, pagar unos honorarios puede parecer un desembolso importante al principio, pero si gracias a nuestra negociación logramos reducir tu tipo de interés, el ahorro a lo largo de la vida del préstamo será de decenas de miles de euros, amortizando con creces esa inversión inicial. La clave no es lo que cuesta el broker, sino cuánto dinero te va a hacer ahorrar a largo plazo.

Espero haber resuelto tu consulta!.
Un saludo.

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Problema en extractos bancarios

Buenas tardes Marcos,

Gracias por tu consulta. En principio no hay ninguna razón por la que tener movimientos de apuestas deportivas en la cuenta deba impedir que te concedan una hipoteca. Los bancos revisan los extractos principalmente para comprobar la estabilidad de ingresos, nivel de gastos y capacidad de ahorro, no tanto el tipo concreto de gasto.

Si sois funcionarios, no tenéis préstamos y además contáis con 60.000 € de ahorro, vuestro perfil financiero en general es bastante sólido para una operación hipotecaria.

Lo único que podrían mirar algunos bancos es que los movimientos no sean muy elevados o recurrentes hasta el punto de afectar al ahorro mensual, pero en la mayoría de casos no suele suponer un problema.

Si quieres, puedes comentarme de forma aproximada qué volumen de movimientos tienen esas apuestas, y te puedo dar una opinión más concreta sobre cómo lo suelen valorar los bancos.

Un saludo.

Antonio Beltrán es CEO de Hipotecas Plus.

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Problema en extractos bancarios

Apreciado Marc,

No hay un criterio preestablecido que diga si los movimientos de apuestas en cuenta corriente deben perjudicar a la hora de analizar el resigo de la operación.

Si son de pequeño importe y esporádicas, no creo que afecten. Si las apuestas son muy continuas y de importes relevantes, sí que pueden levantar las suspicacias del departamento de riesgos.

Si nos das alguna explicación ampliada, podremos orientarte mejor.

Saludos cordiales.

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Broker hipotecario gratuito

Cuando una persona se plantea contratar un intermediario de crédito inmobiliario que trabaje “gratis” (no cobre honorarios al cliente, solo gane de la cesión que le hace la entidad financiera), tiene que plantearse una serie de cuestiones básicas sobre el profesional:

  1. ¿Qué servicios me ofrece?
  2. ¿Qué medidas ha implementado para evitar el conflicto de intereses? (si no cobra del cliente, qué le permite asegurar que nos buscará la mejor solución y no el banco que le paga más o mejor?).
  3. ¿No cobra honorarios en cualquier caso y tipo de hipoteca, o solo en casos determinados?

Mi conocimiento del mercado me dice que solo suele salir a cuenta trabajar como broker hipotecario sin cobrar al cliente cuando se tiene una estructura eminentemente digital, con poco apoyo humano y con profesionales con una experiencia en el sector relativamente corta. Algunos de los intermediarios de crédito inmobiliario que conozco como trabajan y me merecen confianza son:

IntermediarioMe interesaServiciosExperienciaHonorariosReseñas (Google)Legal
RN Tu Solución HipotecariaContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️⚔️🏠🖋️19991500€ / 6000€ 4,9/5 (1448)Leer
BaytecaContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️⚔️🏠20060€ / 4000€4,9/5 (1014)Leer
Realista HipotecasContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️💻⚔️🏠2022nd4,9/5 (819)
Agencia NegociadoraContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️💻⚔️🏠20040€ / 3995€4,7/5 (398)Leer
Hipotecas PlusContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️⚔️🏠🖋️20020€ / 10%4,7/5 (94)Leer
CreditechContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️⚔️🏠🖋️20193000€ / 1%5/5 (81)Leer
DVS IntermediaContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️⚔️🏠🖋️20212000€ / 1%5/5 (62)Leer
GescampContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️⚔️🏠🖋️20063000€ / 5%5/5 (31)Leer

Es decir, que los 100% gratuitos suelen ofrecer una intermediación básicamente online, aportando a veces una tecnología adicional tipo intranet y con un servicio básico que suele basarse en filtrar al cliente mediante un call center y mandarlo a los bancos que consideran, dejando el resto de la gestión para el banco que el cliente elija. Evidentemente, cada empresa es un mundo y solo generalizo en base a mi propia experiencia.

Los brokers hipotecarios gratuitos (no cobran al cliente) de nuestro comparador hipotecario para residentes en España , con información actualizada a 25 de febrero de 2026, son:

Nombre 👩‍💼👨‍💼Me interesaDenominación socialBdE 🏛️Honorarios (mín/max) 💰Punt. FF 🏆
BaytecaContactarMORTGAGE DIRECT SLD1080 € / 4000 €9
Agencia NegociadoraContactarAGENCIA NEGOCIADORA P.B SLD0640 € / 3995 €8
Idealista HipotecasContactarIDEALISTA, CRÉDITO Y FINANCIACIÓN SLD0810 €8
Gibobs AllbanksContactarGIBOBS SLD1450 €8
RastreatorContactarRASTREATOR COMPARADOR CORREDURIA DE SEGUROS SLD1680 €8
IahorroContactarIAHORRO FINANCIACIÓN SLD1850 €8
RankiaContactarRANKIA SLD3040 €8
TriotecaContactarFRESH LIVING GROUP SLD3200 €8
WypoContactarWYPOTECH SLD5350 €8
Engel & Völkers FinanceContactarEV FINANCE SPAIN SLD8420 €8
OpentecaContactarOPENTECA SLD6200 €7
Mortgage in SpainContactarPRIME MORTGAGE SOLUTIONS SLD9690 €6

 

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Dudas casa del pueblo

La extinción de condominio es la mejor manera de que los demás copropietarios te transfieran su propiedad. Ten en cuenta que sí se actualizan los valores, los copropietarios deberán tributar en el IRPF por el incremento patrimonial que se produzca.

En todo caso, solo analizando tu caso concreto es posible darte una respuesta personalizada.

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