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Apreciado Eusebio,

Vamos a proceder a contestar las cuestiones que nos plantea en el mismo orden, si bien su hermano podría optar por la figura jurídica de extinción de la copropiedad en lugar de la compraventa, puesto que el tipo impositivo es menor y parece más ajustada al caso que nos plantea.

Respecto a la primera cuestión, indicarle que su hermano les está proponiendo adjudicarse el resto de los porcentajes de copropiedad de la casa y, por lo tanto, él sería “el comprador” del resto de partes.

Respecto a la segunda cuestión, deben encontrar, por un lado, un precio de valoración de la casa en la que estén de acuerdo todas las partes, y dicho precio se puede obtener o bien por tasación, o bien por estudio de mercado que realicen o por cualquier otra vía que consideren oportuna; lo importante es que medie acuerdo en la valoración de la casa. Por otro lado, una vez obtenida la valoración de la misma, su hermano les deberá ofertar la compra del resto de las partes de conformidad a dicha valoración.

Respecto a la tercera cuestión, debo indicarle que si su hermano es quien les va a comprar al resto de los hermanos debe ser él quien se lo adjudique. Si no es su hermano no estamos partiendo del mismo escenario, sino de un tercero ajeno a la propiedad de dicha casa que quiere comprarles a todos ustedes, incluida la parte de su hermano, la vivienda.

Respecto a la cuarta, es una cláusula que es habitual cuando quien compra es un tercero ajeno a la propiedad pero tiene un sentido un tanto extraño si es una de las partes copropietarias quien intenta adjudicarse el resto de las partes. Por lo demás indicarle que es el sistema habitual de penalizaciones que tiene lugar en los contratos de opción de compra.

Respecto a la quinta, es correcta si se hace una compraventa pero su caso es una extinción de condominio que permite, también, una exención de pago de la plusvalía.

Respecto a la sexta indicarle que hay libertad de elección de Notario entre todas las partes.
Esperamos haberle ayudado.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

Buenos días,

Por la información que extraigo de su consulta la entidad bancaria ya le ha aplicado una de las medidas que se prevé en el Código de Buenas Prácticas Bancarias, en concreto una de las medidas que podríamos definir como previas a la ejecución hipotecaria, que consistió en la aplicación de una carencia de capital durante cinco años.

La ampliación de plazo que nos comenta está dentro del bloque de las mismas medidas ya adoptadas, por lo que es posible que al plantearle a la entidad bancaria la aplicación de nuevo de dicho código opte por analizar algún tipo de medida complementaria. Informarle que este tipo de medidas tiene lugar si el plan de reestructuración no es viable, por suponer la cuota hipotecaria más del 50 % de los ingresos de la unidad familiar.

Si estuviésemos en dicho escenario tiene la opción de solicitar una quita del capital pendiente, que la entidad puede aceptar o rechazar en el plazo de un mes desde la acreditación de la inviabilidad del plan.

Según el Código de Buenas Prácticas Bancarias, esto se puede pedir si la cuota hipotecaria a pagar después de la reestructuración es superior al 50% de los ingresos percibidos conjuntamente entre todos los miembros de la unidad familiar.

La quita puede aplicarse de las siguientes maneras:

• Reducción de un 25% del capital pendiente de pago.
• Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
• Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

La quita se puede solicitar incluso si ya se ha iniciado el proceso de ejecución hipotecaria y se ha anunciado la subasta de la vivienda.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

Hola,

Los bancos te concederán una hipoteca si como mínimo aportas el 10% del precio de compra + gastos o bien un aval que tenga un inmueble libre de cargas. No hay mas opciones.

CEO de Hipotecas Plus y experto de Futur Finances.

Estimado Carlos,

Actualmente las entidades bancarias financian la compra de los inmuebles sobre el valor de compra sin superar el 80% de valor de tasación, aunque hay excepciones en función de la garantía personal del solicitante.

En este sentido, cuando el inmueble va a estar destinado a inversión los banco piden que el solicitante aporte fondos propios a la compra. Generalmente entre el 20% y 30% del precio de la compra por tanto la financiación bancaria no va a exceder del 80% del valor de compra, salvo que se aporten otras garantías reales adicionales, como apuntaba Pau.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario