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Sí, la entidad prestamista puede cobrar comisión por amortización anticipada parcial, pero solo bajo ciertas condiciones legales y con límites claros, si el contrato se firmó después del 16 de junio de 2019 (fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2019).

¿Qué dice exactamente la Ley 5/2019?

El artículo 23 de la LCCI regula este punto:

• En hipotecas a tipo fijo, se puede pactar una comisión de amortización anticipada, siempre que no exceda de:

  • 2% del capital amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los 10 primeros años de vida del préstamo.

  • 1,5% del capital amortizado, si se produce a partir del undécimo año.

Importante: el banco solo puede cobrar hasta el importe de la pérdida financiera efectiva derivada de la amortización anticipada. Si no hay pérdida, no debería cobrar comisión, aunque el contrato lo contemple.

¿Qué debes revisar?

1. Lo que dice tu escritura hipotecaria respecto a la comisión por amortización anticipada.

2. Si la entidad demuestra que ha sufrido pérdida financiera.

Conclusión práctica

Si tu hipoteca se firmó tras el 16 de junio de 2019 y estás en el tramo fijo del 1,89%, te podrían aplicar una comisión de hasta el 2% (si estás dentro de los primeros 10 años) por amortización parcial. Es cierto que se limita al caso de que el banco tenga una pérdida financiera y se establece la fórmula de cálculo. El problema es que no hay consumidor que sea capaz de calcularlo y la banca aplica la comisión de forma automática.

Si quieres más orientación o revisar tu escritura concreta, puedes consultarnos en Futur Legal. Estamos acostumbrados a resolver este tipo de dudas con precisión jurídica y trato cercano.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

Apreciado Álvaro. El escenario es el siguiente:

• Has heredado con tus hermanos un piso que todavía no se ha adjudicado individualmente.
• Quieres quedarte con el inmueble en propiedad plena, mediante extinción de condominio entre hermanos.
• A la vez, quieres que tu pareja adquiera el 50% del inmueble, pero ni ella es heredera ni actualmente vivís juntos en ese piso.

Te explico las claves jurídicas y fiscales de cómo podéis proceder.

1. Extinción de condominio entre hermanos:

La extinción de condominio es una operación habitual tras herencias en copropiedad. Si te adjudicas el 100% del inmueble compensando económicamente a tus hermanos, esta operación se considera extinción de condominio y tributa por AJD (Actos Jurídicos Documentados), no por ITP (Transmisiones Patrimoniales), lo cual es fiscalmente muy ventajoso.

Requisitos esenciales:

• Que el bien no sea divisible.
• Que la adjudicación se haga a un solo copropietario.
• Que exista una compensación económica justa.

2. Entrada de tu pareja en la propiedad:

Aquí está el aspecto más delicado: tu pareja no puede entrar en la extinción de condominio, porque no es copropietaria actual. La única forma legal y segura para que sea cotitular del inmueble es mediante una compraventa posterior:

• Primero: Escritura de extinción de condominio entre tú y tus hermanos, donde te adjudicas el 100% del piso.
• Después: Escritura de compraventa en la que vendes el 50% del inmueble a tu pareja.
• Esto implica dos escrituras y dos tributos:
• AJD por la extinción (más reducido).
• ITP por la compraventa del 50% (tipo general según comunidad autónoma, salvo bonificaciones o exenciones).

Si pensáis adquirir juntos una vivienda, podríais también contemplar hacerlo a través de una hipoteca conjunta si hay financiación de por medio. En ese caso, te recomiendo consultar a los brokers hipotecarios colaboradores de Futur Finances para estudiar la operación más adecuada:
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Para un asesoramiento legal sobre el proceso, puedes contactar con los abogados de Futur Legal.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

Hola Luisa,

Gracias por compartir tu situación, que es bastante común tras una ruptura cuando ambos titulares figuran en la hipoteca. Vamos paso a paso para explicarte las opciones y claves a considerar:

¿Qué necesitas para sacar a tu expareja de la hipoteca?

El objetivo es hacer una extinción de condominio (para que tú seas la única propietaria del inmueble) y una novación hipotecaria (para que la hipoteca pase a estar solo a tu nombre).

Sin embargo, como bien comentas, el banco no está obligado a aceptar que uno de los titulares salga de la hipoteca. Lo que hace es evaluar si quien se queda con la deuda (tú) tiene suficiente capacidad económica para asumirla en solitario. Por tanto, la decisión final depende del análisis de riesgos del banco.

¿Qué puedes hacer si el banco no acepta?

1. Negociar directamente con tu entidad:
   • Presenta justificantes de ingresos y una propuesta formal de novación.
   • Argumenta tu estabilidad laboral o posibilidad de aportar garantías adicionales.
2. Solicitar una nueva hipoteca a tu nombre:
   • Cancela la hipoteca actual con ese nuevo préstamo.
   • Adquieres el 100% del inmueble y liberas a tu expareja de cualquier responsabilidad futura.
   • Esta opción puede ser interesante si además consigues mejores condiciones de tipo de interés o amortización.
3. Buscar entidades alternativas:
   • Algunos bancos pueden estar más dispuestos que otros a aceptar una operación de este tipo.
   • A través de un broker hipotecario especializado, puedes valorar diferentes ofertas y condiciones de forma más ágil.

Consideraciones adicionales

• Impuestos: La extinción de condominio tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), no por ITP, lo que resulta más económico que una compraventa.
• Valoración del inmueble: Será necesario un acuerdo sobre el valor actual del piso para fijar el importe a pagar a tu expareja por su parte.
• Escritura y registro: Todo debe formalizarse ante notario y actualizarse en el Registro de la Propiedad.

Recomendación final

Si el banco no te lo pone fácil, no estás sola. Te animo a contactar con abogados especializados en este tipo de situaciones para que valoren la mejor estrategia legal y financiera en tu caso. Puedes hacerlo desde aquí:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

En principio, la operación que nos planteabas es posible. Aunque las condiciones pueden variar respecto a las ofrecidas a residentes fiscales en España, existen productos hipotecarios específicos para este perfil.

Condiciones habituales para no residentes

Las hipotecas para no residentes suelen tener las siguientes características:

• Financiación: Hasta el 70% del menor valor entre el precio de compra y el valor de tasación del inmueble.
• Tipo de interés: Generalmente, ligeramente superior al ofrecido a residentes.
• Plazo de amortización: Hasta 25 años, dependiendo de la entidad y la edad del solicitante.
• Moneda: El préstamo se concede en euros, aunque los ingresos del solicitante estén en otra divisa.

Requisitos comunes

Para solicitar una hipoteca como no residente, las entidades suelen requerir:

• Documentación personal: Pasaporte y Número de Identificación de Extranjero (NIE).
• Justificación de ingresos: Nóminas, contratos laborales y declaraciones de impuestos del país de residencia.
• Historial crediticio: Informe de solvencia del país de residencia.
• Cuenta bancaria en España: Aunque no siempre es obligatorio, facilita las gestiones.
• Aportación inicial: Disponer del capital necesario para cubrir el porcentaje no financiado y los gastos asociados a la compra (aproximadamente un 10-15% adicional).

Recomendaciones

• Comparar ofertas: Dado que las condiciones pueden variar entre entidades, es aconsejable comparar diferentes opciones para encontrar la que mejor se adapte a tu perfil.
• Guía profesional: Contar con la orientación de un experto en hipotecas para no residentes puede facilitar el proceso y ayudarte a obtener condiciones más favorables.

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Si necesitas orientación personalizada sobre tu caso, puedes contactar con los brokers hipotecarios de confianza de Futur Finances a través del siguiente enlace:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

Sí, es posible, aunque las condiciones varían según la entidad financiera y el perfil del solicitante. Algunas entidades ofrecen hipotecas para no residentes con financiación de hasta el 70% del valor de tasación o compraventa del inmueble. Sin embargo, para acceder a un porcentaje superior al 60%, es fundamental cumplir con ciertos requisitos adicionales.

Los bancos suelen solicitar la siguiente documentación:

• Identificación: Pasaporte y Número de Identificación de Extranjero (NIE).
• Justificación de ingresos: Contratos laborales, últimas nóminas y declaraciones de impuestos.
  Historial crediticio: Informe de solvencia del país de residencia.
• Cuenta bancaria en España: Aunque no siempre es obligatorio, facilita las gestiones.

Además, es importante tener en cuenta que las entidades financieras suelen establecer un límite de endeudamiento, que no debe superar el 30-35% de los ingresos netos mensuales del solicitante.

Para incrementar las posibilidades de obtener una financiación superior al 60%, puedes considerar las siguientes estrategias:

1. Aportar garantías adicionales: Como propiedades libres de cargas en España o avales personales residentes en España.
2. Demostrar estabilidad financiera: Presentando un historial laboral sólido y un buen historial crediticio.
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3. Negociar con diferentes entidades: Comparar ofertas y condiciones puede ayudarte a encontrar la opción más favorable.

Dado que las condiciones pueden variar significativamente entre entidades y que la documentación requerida puede ser extensa, te recomiendo contar con la orientación de un profesional especializado en hipotecas para no residentes. Ellos podrán ayudarte a encontrar la mejor opción según tu perfil y necesidades.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.