hipotecar mi casa libre de cargas para pagar y tener ahorros

Apreciada M陋 Angeles,

Lo primero agradecerte la confianza mostrada al formular tus dudas en este foro hipotecario.

Lo primero que deber谩s explicar adecuadamente al banco es la raz贸n de haber acumulado una deuda de tarjeta de cr茅dito y el pr茅stamo personal. A las entidades financieras no les gusta refinanciar deudas si no tienen muy claro que hay razones l贸gicas del endeudamiento. Tambi茅n debes tener bien documentado los gastos m茅dicos que pretendes financiar.

Lo que es menos probable es que te den dinero en efectivo para “posibles imprevistos”. La refinanciaci贸n hipotecaria para obtener liquidez es muy poco frecuente.

Por otro lado, suelen refinanciar como mucho el 50% del valor de tasaci贸n, si bien puede que aumenten o reduzcan este porcentaje en funci贸n de tu situaci贸n econ贸mica y dem谩s.

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Burbuja inmobiliaria a partir de 2019

El riesgo m谩s evidente de volver a vivir situaciones de problemas para pagar las hipotecas es el del aumento de los tipos de inter茅s, que incidir谩 en los hipotecados a tipo variable. Afortunadamente, actualmente cerca del 40% de las nuevas hipotecas se conceden a tipos fijos, algo que diferencia la situaci贸n de los a帽os previos al estallido de la burbuja inmobiliaria de 2007-2008.

La situaci贸n econ贸mica, si empeorase, afectar铆a negativamente al empleo y los sueldos. Entre los mayores riesgos a los que la econom铆a espa帽ola se tendr谩 que enfrentar en un futuro no muy lejano, est谩 pagar los intereses y amortizar la deuda p煤blica. Podemos acabar entrando en una nueva recesi贸n por el efecto de una deuda p煤blica gigante y una subida perceptible de los intereses que pagamos por ella.

Tambi茅n la robotizaci贸n puede influir en el empleo, eliminando empleos de sectores muy diversos. Y no queda claro que los nuevos empleos que genere sean suficientes para compensar la destrucci贸n de los antiguos.

La variable sueldos y estabilidad laboral es fundamental para poder volver a vivir una burbuja inmobiliaria causada por la demanda nacional (otra cosa es el incremento de precios inmobiliarios causado por la compra de segundas residencias por parte de extranjeros). De momento, los sueldos siguen bajos y la estabilidad laboral no mejora de forma muy clara, lo que entiendo impide que los bancos se embarquen en otro frenes铆 hipotecario que permita la generaci贸n de una burbuja inmobiliaria en los inmuebles que suelen comprar las clases medias.

Eso s铆, hay CC.AA. como la de las Illes Balears que s铆 parecen vivir momentos de burbuja inmobiliaria, si bien los sueldos tambi茅n frenan el crecimiento sostenido.

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Pedir hipoteca en Sant Celoni

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Rellena tus datos en nuestro formulario y se pondr谩n en contacto contigo.

saludos.

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Informe pericial acciones Banco Popular

Hola,
En nuestro informe pericial analizamos los datos econ贸micos publicados por el Banco Popular y las comparamos con los del sector desde el a帽o 2008 hasta la resoluci贸n de la JUR (Junta 脷nica de Resoluci贸n) que provoca la venta a Banco Santander por 1 euro.

Durante estos a帽os, la crisis financiero-inmobiliario atiz贸 al sistema financiero, especialmente hasta 2012; sin embargo Banco Popular aflor贸 sus riesgos de forma muy inferior al del sistema. A modo de ejemplo veamos dos gr谩ficos (en el informe incorporamos mucha comparativa). En el primero vemos c贸mo el sistema financiero estuvo presentando p茅rdidas significativas a medida que sus provisiones aumentaban hasta 2012, recuper谩ndose a partir de ese a帽o. Sin embargo, en el segundo vemos como Popular present贸 beneficios hasta 2011, sin embargo en 2015 volvi贸 a dar p茅rdidas cuando el resto del sistema estaba ya saneado. Evidentemente no hay motivo alguno que justifique estas p茅rdidas repentinas.

Tambi茅n es muy llamativo, repito que hay muchos an谩lisis m谩s en el informe, ver que, mientras el sistema financiero reduc铆a mucho su personal, en Banco Popular se fue aumentando hasta 2012 (mostrando un m煤sculo muy falso):

De hecho el mercado, que principalmente se mueve al comp谩s que marcan las casas de an谩lisis, fondos de inversi贸n o planes de pensiones聽 ya que tienen informaci贸n de primera mano sobre el sistema financiero (que es el suyo) castigaron durante estos a帽os a Banco Popular, algo que queda demostrado en estegr谩fico (de hecho en el informe mostramos c贸mo en momentos donde el banco presentaba resultados por encima de las estimaciones el mercado lo castigaba por su falta de credibilidad):

En resumen, en el informe analizamos datos econ贸micos y lo comparamos con los del sistema, analizamos informes de autoridades como la CNMV y el informe de emisi贸n de la ampliaci贸n de capital de 2016 y todo ello nos permite concluir que las presentaciones de resultados y el folleto de emisi贸n presentaban datos que no se ajustaban a la realidad y por tanto el inversor compr贸 acciones de forma enga帽osa.

Luis Garc铆a Langa
Aulafinanzas.com

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驴Qu茅 es el 铆ndice de esfuerzo inmobiliario?

Seg煤n define la propia ST, el 铆ndice de esfuerzo inmobiliario se define como el n煤mero de a帽os de sueldo 铆ntegro que un ciudadano medio necesitar铆a para lo compra de un inmueble de tipo medio. Toman en consideraci贸n el valor de mercado de la vivienda en cada CC.AA. y lo dividen un ingreso medio bruto anual (seg煤n la encuesta del INE que hace cada a帽o, de estructura salarial).

Es un indicador para apreciar hasta qu茅 punto la relaci贸n entre salarios brutos y el precio de la vivienda aumenta o se reduce. Cuanto m谩s alto sea el 铆ndice de esfuerzo inmobiliario, m谩s posibilidades tenemos de estar en un mercado inmobiliario en el que se est谩 gestando una burbuja, ceteris paribus (si el resto de factores no var铆a en la comparaci贸n).

El siguiente gr谩fico que representa el 铆ndice de esfuerzo inmobiliario del 2 trimestre del a帽o 2004 al 2018 es de m谩xima utilidad para detectar burbujas:

As铆 el valor m谩s alto, es decir, cu谩ndo se necesitaban m谩s sueldos anuales para poder comprar una casa, se situ贸, en la comparativa, en el 2 trimestre de 2007, momento en que se alcanz贸 el cenit de la burbuja que acab贸 estallando, con un 铆ndice del 13,5. Los datos actuales reflejan un aumento del esfuerzo necesario para comprar casa, en relaci贸n a 2013, pero queda lejos del m谩ximo. As铆 en el 2 trimestre de 2018 el 铆ndice de esfuerzo inmobiliario ha cerrado en el 7,6. Considero que a煤n no estamos ante los inicios de una burbuja inmobiliario. Adem谩s de la comparativa del 铆ndice en t茅rminos hist贸ricos, porque los sueldos actuales son menores que a帽os de burbuja, lo que a煤n presiona al alza el 铆ndice actualmente, en un momento en que los precios inmobiliarios crecen de forma intensa en algunas zonas, como Madrid (铆ndice del 8,1 en 2 trimestre de 2018, siendo su m谩ximo hist贸rico del 14,9), Catalunya (8,4, con m谩ximo hist贸rico de 15,7) o Illes Balears (15,6 con m谩ximo de 23,5).

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Media geom茅trica semestral

Veamos con un ejemplo de clase c贸mo calcular la media geom茅trica semestral si tenemos datos de cotizaci贸n de una acci贸n (u otro activo) mensuales y dividendos, suponiendo para simplificar que los dividendos se cobran a final de cada semestre.

Datos que vamos a utilizar:

Acci贸n Dividendo
31/12/2014 31,155
31/01/2015 33,395
28/02/2015 35,845
31/03/2015 36,9
30/04/2015 36,255
31/05/2015 36,215
30/06/2015 34,835
31/07/2015 35,525
31/08/2015 32,27
30/09/2015 30,64 1,05
31/10/2015 33,79
30/11/2015 34,755
31/12/2015 32,42 0,2
31/01/2016 30,05
29/02/2016 29,08
31/03/2016 29,715
30/04/2016 30,095
31/05/2016 30,89
30/06/2016 29,035
31/07/2016 29,215 1,02
31/08/2016 29,56
30/09/2016 29,415
31/10/2016 29,96
30/11/2016 29,96 0,17
31/12/2016 32,135

Tenemos 4 semestres, lo que supone las siguientes rentabilidades semestrales:

R1 11,81%
R2 -3,34%
R3 -10,44%
R4 14,78%

F贸rmula media geom茅trica 4 rentabilidades

Si hacemos el c谩lculo anterior, resulta que r.mg = 2,66%. La rentabilidad media geom茅trica semestral con datos de una acci贸n mensuales y dividendos, por tanto, se calcula como te acabo de explicar.

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Influencer de hipotecas

No s茅 si entre nuestros expertos tenemos influencers de hipotecas, lo que s铆 tengo muy claro es que tenemos a algunos de los profesionales m谩s reconocidos en el 谩mbito del sector hipotecario.
Si nos explicas qu茅 tipo de publicidad tienes en mente, analizaremos si encaja en los intereses de alg煤n influencer de hipotecas de nuestro panel de expertos hipotecarios.
saludos.

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que ingresos necesito ??

Puntualizando lo que comenta Pau, como norma general el plazo m谩ximo de las hipotecas se calcula sobre los 75 a帽os, no sobre los 70 a帽os. En tu caso, Emilieta, el c谩lculo del plazo m谩ximo hecho por Pau es el mismo: seg煤n el banco, puedes llegar a una hipoteca de 30 o 40 a帽os.

saludos.

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Hipoteca fija para aut贸nomos

Como muy bien explica Antonio Beltr谩n, las hipotecas para aut贸nomos precisan de una serie de requisitos de antig眉edad de tu alta como aut贸nomo, unos ingresos fiscales (solo se computan ingresos declarados en el IRPF e IVA) y aportaci贸n de ahorros de al menos el 13-15%.
En cuanto al contrato de trade o aut贸nomo econ贸micamente dependiente, analic茅 en el art铆culo enlazado su naturaleza. No deja de ser un aut贸nomo que cobra b谩sicamente de un solo pagador. Dependiendo del contrato de trade que tengas firmado, tendr谩s m谩s o menos ventajas para pedir una hipoteca a un banco que un aut贸nomo “normal”.
saludos.

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Hipoteca fija para aut贸nomos

Buenas tardes Sergio,

El contrato que tienes se asimila en gran medida a un contrato por cuenta ajena.

Como todo el mundo que solicita una hipoteca debes demostrar tus ingresos en tu caso los netos y la aportaci贸n que realizas a la compra. Un requisito adicional es que como m铆nimo debes llevar 2 a帽os como aut贸nomo.

Todos los bancos en principio deben estar dispuestos a concederte la hipoteca si cumples los 2 requisitos comentado y adem谩s:

  1. Demostrar que puedes hacer frente al pago de la hipoteca (con tus ingresos fiscales declarados).
  2. Que al menos aportes los gastos de escritura de compraventa e hipoteca.

Antonio Beltr谩n es CEO de Hipotecas Plus y broker colaborador seleccionado por Futur Finances. Rellena este formulario si quieres que gestiones tu hipoteca.

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