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Hola Julio,

Entiendo perfectamente las dudas que planteas, ya que es una situación muy habitual cuando una pareja decide dar el salto a una nueva vivienda y busca optimizar sus recursos financieros para conseguir la mejor financiación posible. Cuando analizamos tu capacidad de endeudamiento, es cierto que el punto de partida es la suma de los ingresos netos de vuestras nóminas, aplicando ese margen general de entre el 30% y el 40% que mencionas. Sin embargo, al incorporar ingresos procedentes de alquileres, el criterio bancario se vuelve más conservador y técnico para mitigar el riesgo. Por norma general, los bancos no computan el 100% de lo que recibes por el alquiler de un inmueble. Lo habitual es que, tras restar los gastos asociados a ese alquiler, el banco tome únicamente un porcentaje de los ingresos netos, que suele oscilar entre el 60% y el 70% de la renta mensual percibida. Este descuento se realiza porque la entidad financiera debe cubrirse ante posibles impagos, periodos de vacancia donde el piso no esté alquilado, o gastos de mantenimiento y reparaciones imprevistas que puedan surgir en la propiedad.

Respecto a vuestra vivienda actual, que planeáis alquilar al mudaros a la nueva, es importante tener en cuenta que, al tratarse de un ingreso futuro, los bancos no lo valoran con la misma seguridad que un alquiler que ya está en vigor y cuenta con un histórico de cobros. Es probable que, hasta que no tengáis un contrato de alquiler firmado y, en ocasiones, hasta que no se vea reflejado en vuestra declaración de la renta, la entidad sea muy cauta a la hora de incluir esos ingresos en el estudio de riesgos. En muchos casos, prefieren realizar el estudio de solvencia sin contar con ese futuro alquiler, y si el estudio sale positivo, genial; si no, es cuando entra en juego nuestra labor para negociar con las entidades, aportando proyecciones reales de mercado que acrediten el valor potencial de ese alquiler futuro. Es fundamental que toda la documentación esté impecable y que el perfil financiero refleje estabilidad, algo en lo que podemos profundizar a través de nuestro servicio de gestión de hipotecas para asegurar que el banco entienda perfectamente vuestra estrategia patrimonial.

Añadir un alquiler futuro a vuestro balance no es una ciencia exacta, ya que depende de la política de riesgos específica de cada banco, pero contar con un asesoramiento especializado os permitirá presentar este flujo de caja de la manera más atractiva posible ante el departamento de riesgos. No se trata solo de los números, sino de cómo se presentan esos números dentro de un plan de vida coherente. Si necesitáis ayuda para estructurar cómo presentar esta información ante los bancos y optimizar vuestra capacidad de acceso a un préstamo hipotecario, estamos a vuestra entera disposición para analizar vuestro caso concreto y trazar una estrategia ganadora que os permita abordar este cambio de vida con total seguridad financiera.

Un Saludo,

Estimada Catalina,

Cuando afrontamos la contratación de una operación de financiación que cubre el 100% del valor de compraventa o tasación, es fundamental entender que el banco no financia la totalidad de los costes asociados a la operación, lo que implica que el comprador debe disponer de ahorros previos para cubrir estos gastos. Habitualmente, el banco financia el valor de compra o el valor de tasación, pero los impuestos, notaría, registro y gestoría corren por cuenta del prestatario, salvo los gastos que la ley atribuye específicamente al banco. Al solicitar una hipoteca al 100%, la exigencia de solvencia por parte de la entidad financiera es considerablemente más estricta, ya que el riesgo asumido es mayor al no existir un colchón de entrada por parte del cliente. Es muy recomendable revisar detalladamente la información sobre los gastos hipoteca para conocer exactamente qué conceptos debes abonar de tu bolsillo y cuáles son responsabilidad de la entidad.

Es necesario distinguir entre los gastos de gestión y los impuestos. Por un lado, la tasación del inmueble es un gasto que siempre corresponde al cliente, al igual que la provisión de fondos para los impuestos asociados a la compraventa. Por otro lado, la ley establece una distribución específica donde el prestamista asume los costes de gestoría, los aranceles notariales de la escritura de préstamo y los gastos de inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad. Si estás explorando cómo afrontar esta operación, te sugiero que te informes profundamente sobre las condiciones actuales en una guía hipotecaria completa que te ayude a planificar tu ahorro.

En este tipo de operaciones, la transparencia es total y obligatoria; el banco tiene la obligación de entregarte la documentación precontractual, incluyendo la FEIN y la FIAE, con suficiente antelación para que puedas comprender la carga económica total. No ignores la importancia de los servicios accesorios, como los seguros, que a veces se presentan junto a la hipoteca y que deben ser analizados, ya que tienes derecho a presentar pólizas alternativas si sus condiciones son equivalentes. Mi consejo es que, antes de firmar, calcules bien tu capacidad de ahorro, ya que un préstamo al 100% no te exime de los impuestos de transmisión patrimonial o de actos jurídicos documentados que dependen de cada comunidad autónoma. Si necesitas asesoramiento experto para navegar estas condiciones, puedes profundizar en cómo conseguir una hipoteca 100 con todas las garantías necesarias para tu tranquilidad financiera.

Quedamos a su entera disposición.

Un Saludo.

Hola Sara!

Entiendo perfectamente tu inquietud, y es muy común que cuando un producto financiero, como una hipoteca, llega a su fecha de revisión, surjan dudas sobre qué periodos se tomarán como referencia. Desde mi posición, y basándome en la operativa habitual de los mercados, cuando hablamos de un préstamo con referencia al Euribor trimestral que vence a finales de noviembre, lo que el banco hará será tomar el valor de dicho índice correspondiente al mes anterior a la revisión, es decir, el valor de octubre, para aplicar ese tipo de interés durante el siguiente trimestre. El Euribor es un tipo de interés que refleja el coste al que las entidades europeas se prestan dinero entre sí, y para calcular el valor trimestral, se toma la media de los valores diarios de dicho índice durante el mes de octubre, que es el mes previo a la revisión del vencimiento de noviembre.

Es fundamental comprender que ese valor que consultas, el del 1.93% que has visto en septiembre, es el valor del Euribor trimestral en ese momento específico, pero al vencimiento en noviembre se utilizará el valor promedio que registre el índice durante todo el mes de octubre. Para obtener el tipo de interés que finalmente se te aplicará, el banco tomará ese valor medio del Euribor trimestral de octubre y le sumará el diferencial que tengáis estipulado en vuestro contrato, que es el margen fijo acordado con la entidad. Por tanto, es el comportamiento del Euribor durante todo el mes de octubre el que determinará tu nueva cuota a partir de noviembre.

Para profundizar más en cómo se estructuran estos préstamos y cómo se gestionan las revisiones, te recomendaría revisar nuestra sección especializada en hipotecas variables, donde detallamos cómo funcionan estos índices y cómo pueden afectar a tu cuota mensual. Es esencial que estéis tranquilos y realicéis una buena planificación, ya que estos contratos tienen una larga duración y es importante conocer cómo pueden variar vuestras condiciones en el futuro para evitar sorpresas innecesarias.

Comprendo perfectamente la situación de desamparo que describes, ya que, lamentablemente, es un escenario recurrente cuando se trata de activos adquiridos mediante subasta judicial. Muchos clientes acuden a mí porque, tras un esfuerzo titánico por desocupar una vivienda y ponerla a su nombre en el Registro de la Propiedad, se encuentran con el muro infranqueable de los bancos tradicionales. Estos, al ver que el inmueble ya está a tu nombre, suelen clasificar erróneamente la operación como una refinanciación, en lugar de lo que realmente es: la adquisición de una vivienda habitual. Este tipo de miopía bancaria puede hacer que te sientas incomprendido, pero no significa que no existan soluciones viables para conseguir una hipoteca en tu caso.

En RN, nuestra especialidad es precisamente dar luz donde las entidades convencionales solo ven problemas. Lo que te aconsejo es no intentar encajar tu situación en los formularios estandarizados de tu banco actual, que ya te ha cerrado la puerta. Cuando acudes a otra entidad, el problema suele ser que no entienden el origen de los fondos o la historia de la vivienda ocupada. Nosotros, al analizar tu perfil, realizamos un estudio integral para presentar tu caso no como una refinanciación, sino como una compra real con un proceso judicial de por medio. Nuestro objetivo es demostrar tu solvencia actual y la viabilidad del activo para que la entidad vea un perfil de riesgo bajo y no una operación compleja que no quieren entender.

Es fundamental que prepares toda la documentación que justifique tanto la procedencia de los ahorros como el proceso legal de la subasta y la desocupación. La transparencia aquí es tu mayor aliada. Al trabajar con un broker hipotecario, accedes a una red de contactos y entidades que sí están dispuestas a valorar expedientes fuera de lo común, comprendiendo que una subasta no es una refinanciación, sino una forma lícita y habitual de acceso a la propiedad. No te desanimes, pues existen cauces para obtener la financiación que necesitas para tu vivienda, y mi labor es precisamente navegar por esas aguas para que logres las condiciones que tu perfil financiero merece.

Un Saludo.

Actualización a 30 de mayo de 2026:

Sergio, ING no tiene una “hipoteca para funcionarios” como producto específico o diferenciado. Lo que ofrece son sus Hipotecas NARANJA (variable, fija y mixta) y, si cumples los requisitos, la Hipoteca Joven. Ser funcionario puede ayudarte en el análisis de solvencia por la estabilidad laboral, pero ING no publica unas condiciones especiales solo por pertenecer a este colectivo.

Si necesitas el 100% del precio de compra, hay que distinguir varios escenarios:

1. Regla general de ING

En sus Hipotecas NARANJA, ING suele financiar hasta el 80% del valor de tasación para vivienda habitual, con importe mínimo de 50.000 euros. Por tanto, si no entras en un supuesto especial, ING no sería la vía natural para obtener el 100% del precio de compra.

2. Hipoteca Joven de ING

ING sí permite solicitar más del 80% en su Hipoteca Joven. Si eres menor de 36 años, compras tu primera vivienda, el precio no supera los 400.000 euros, el importe mínimo de concesión es de 100.000 euros y al menos un titular tiene ingresos superiores a 1.500 euros netos mensuales, puedes solicitar hasta el 95% sobre el menor valor entre compraventa y tasación.

Además, ING anuncia que si la vivienda es eficiente (certificado energético A, B o C) puede ampliar la financiación hasta el 100% y la edad máxima de 35 a 40 años. Es una opción interesante, pero siempre sujeta al análisis de solvencia y a la aprobación final de ING.

3. Programa Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid

Como indicas que eres de Madrid, también conviene revisar el programa Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid. Este programa permite acceder a financiación superior al 80% y puede llegar hasta el 100% del menor valor entre tasación y compraventa, siempre que se cumplan sus requisitos: edad, primera vivienda, residencia legal en Madrid, vivienda habitual, precio máximo y demás condiciones del programa. ING aparece como una de las entidades adheridas.

4. Condiciones actuales orientativas de ING

A fecha de esta actualización, las condiciones publicadas por ING en sus FIPRE son, de forma resumida:

Hipoteca NARANJA Variable:

• 1 año fijo inicial: desde 2,10% TIN inicial y después euríbor + 0,80%, con máxima vinculación.
• 3 años fijos iniciales: desde 2,15% TIN inicial y después euríbor + 0,84%, con máxima vinculación.
• Plazo: hasta 40 años, salvo límites específicos en Hipoteca Joven.

Hipoteca NARANJA Fija:

• Desde 3,80% TIN fijo, 4,53% TAE, con máxima vinculación.
• Plazo: 25 años.

Hipoteca NARANJA Mixta:

• 5 años fijos: desde 2,45% y después euríbor + 0,89%, con máxima vinculación.
• 10 años fijos: desde 3,05% y después euríbor + 1,09%.
• 15 años fijos: desde 3,40% y después euríbor + 1,24%.
• 20 años fijos: desde 3,55% y después euríbor + 1,24%.
• Plazo: hasta 40 años, salvo límites específicos en Hipoteca Joven.

Estas condiciones son orientativas y no constituyen oferta vinculante. La oferta vinculante real será la FEIN que, en su caso, emita ING tras analizar tu perfil, ingresos, endeudamiento, ahorros, tasación, inmueble y finalidad de la operación.

Mi opinión: si eres funcionario, compras en Madrid y necesitas el 100% de la compra, ING puede ser una alternativa a estudiar, especialmente si encajas en Hipoteca Joven, vivienda eficiente o Mi Primera Vivienda. Pero no asumiría que sea automáticamente la mejor opción. Compararía ING con otras entidades y, si necesitas financiación alta, también con intermediarios de crédito inmobiliario registrados que trabajen operaciones para funcionarios.

El comparador de Futur Finances es una buena forma de seleccionar brokers hipotecarios especializados en financiación a funcionarios.

Además, recuerda que una hipoteca al 100% no significa comprar sin dinero: normalmente necesitarás ahorros para impuestos, notaría de compraventa, registro, gestoría, tasación y otros gastos asociados a la adquisición.