Compra de casa más reforma

Hola, Irene y usuarios que lleguen al foro en 2025:

Entiendo tu frustración: esa vivienda de 45.000 € en muy mal estado no se valora hoy por 75.000 € a ojos del banco, y por eso no consigues financiación suficiente. Las entidades hipotecarias habitualmente conceden hasta el 100 % del valor de compraventa (o de tasación, el menor), y solo para colectivos muy solventes —funcionarios, altos ingresos, etc.— pueden estirarse hasta ese límite máximo. En tu caso, pedir 75.000 € sobre una casa valorada en 45.000 € simplemente supera el límite que financian las entidades financieras.

Además, ten en cuenta que algunos bancos ni siquiera estudian operaciones por debajo de un importe mínimo, que en muchos casos ronda los 100.000 €. Por tanto, tu solicitud de 75.000 € puede quedar fuera de su criterio de concesión por sencilla política interna de volumen.

Una vía para financiar obra y terreno a la vez es la autopromoción, donde tú adquieres el suelo y presentas un proyecto de ejecución (con licencia, estudio técnico y memoria de costes) para que la hipoteca cubra tanto la compra como la construcción/reforma. Pero las entidades exigen que al menos uno de los promotores figure como propietario del suelo y que el proyecto esté visado por un arquitecto y aprobado por el ayuntamiento. Como no es tu caso, esa fórmula no está abierta.

Te propongo una alternativa:Hipoteca + préstamo de reforma: solicita los 45.000 € de hipoteca hasta el 100 % de valor, y complementa con un préstamo personal o un préstamo específico de reforma por los 30.000 €–35.000 € restantes. Aunque el tipo de ese préstamo sea más alto, comprarás tu casa y tendrás el dinero para las instalaciones y acabados.

En definitiva, para acometer esa reforma necesitarás unir la hipoteca de compra con un crédito para obra o buscar un producto de autopromoción, ya que pedir directamente 75.000 € sobre un bien valorado en 45.000 € no encaja en las políticas habituales, y además algunas entidades ni siquiera valoran préstamos por debajo del mínimo que suelen fijar.

Te recomiendo hablar con un broker de la confianza de Futur Finances para que te muestre estas fórmulas y las entidades concretas que las ofrecen, y así puedas valorar coste efectivo, plazos y condiciones sin perderte entre bancos:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Referencia interbancaria a un año

Hola, Tolo:

Cuando en tu escritura figura “referencia interbancaria a un año” eso no es el IRPH, sino el Euríbor a 12 meses (el índice que refleja el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos entre sí a dicho plazo). El IRPH, por su parte, se denomina en la escritura “Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios” o bien “IRPH Entidades, de cajas o de bancos” y aparece recogido en términos similares.

Aquí añado las definiciones oficiales para que tengas todo más claro:

  • Euríbor (European Interbank Offered Rate): es un tipo de interés de referencia del mercado interbancario sin garantías, calculado a partir de operaciones reales entre bancos de la zona euro para distintos plazos (una semana, tres, seis y doce meses). Lo administra el European Money Markets Institute (EMMI).
  • IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios): es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre. Se calcula como la media aritmética simple de los tipos anuales equivalentes ponderados por saldo de las hipotecas nuevas o renovadas en el mes al que se refiere el índice, según datos oficiales del Banco de España.

Por tanto, en tu caso tienes una hipoteca referenciada al Euríbor y no al IRPH. Comparando marzo de 2025, el IRPH de entidades (único vigente) está en el 2,923% y el Euríbor a 12 meses en el 2,398%. Si quieres ver la evolución histórica del Euríbor vs IRPH:

En relación a reclamar por el referencial IRPH, no tendrías base legal porque tu cláusula está perfectamente vinculada al Euríbor y no al IRPH. La reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (asunto C-300/23, de 12 de diciembre de 2024) sobre cláusulas que ligan el tipo de interés al IRPH se reitera en que aunque el IRPH esté fijado por un acto administrativo, no queda automáticamente fuera del ámbito de las cláusulas abusivas de la Directiva 93/13. Los tribunales nacionales deben valorar si el banco explicó con claridad y de forma comprensible cómo se calculaba ese índice antes de la firma del préstamo.

Mi consejo es que revises exactamente cómo aparece el índice en tu escritura (abreviaturas, nombre completo) y compares ese nombre con los índices oficiales publicados por el Banco de España. Si solo dice “referencia interbancaria a un año” o “Euríbor a 12 meses”, estás en el ámbito del Euríbor y no podrás reclamar nada relativo al IRPH.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Openbank hipotecas

Hola, Montse:

Openbank destaca sin duda por su proceso 100% online, la preaprobación inmediata, la exención de gastos de tasación y la transparencia en comisiones (apertura, subrogación y amortización parcial gratis).

Pero… ¿es la “mejor” hipoteca variable del mercado?

– Diferencial: a partir del segundo año tienen Euríbor + 0,65% si financias más de 150.000 € y se contratan todos los productos vinculados. Sin vinculación ofrecen un Euribor + 1,15%.
– Bonificaciones: necesitas domiciliar nómina (mín. 900 €) y contratar seguros de hogar y vida con Openbank para arañar hasta –0,30 pp en el diferencial. Hay que evaluar si te compensa esa vinculación.
– Revisión: semestral (o anual, según condiciones), lo que reduce la frecuencia de ajustes bruscos frente a quienes revisan cada tres o seis meses.

Nuestra opinión

  • Si lo que más valoras es la rapidez, la gestión online, Openbank es una de las opciones top del mercado.
  • Si tu prioridad es encontrar el mínimo diferencial posible, conviene comparar también con entidades financieras o analizar ofertas a través de un broker hipotecario, que puede acceder a “ventanas” exclusivas y perfiles muy concretos.
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En definitiva, Openbank es una alternativa online, pero hay que analizarla en profundidad para decidir si encaja 100% con tu perfil.

¡Espero que te ayude a aclarar tus dudas!

Un abrazo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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¿Es posible subrogar hipoteca con ampliación de capital?

Actualizando la información para las usuarias y usuarios que lleguen a esta pregunta del foro de hipotecas en 2025, una serie de ideas básicas en relación a la operación de subrogación con ampliación de hipoteca:

  1. La primera opción que hay que gestionar es la ampliación del préstamo hipotecario con el banco que tenemos ya la deuda, debido a que se supone es el que mejor conoce nuestra situación económica. Sin embargo, en entidades con procesos demasiado estandarizados (y muchas veces externalizados), como pueda ser ING, es muy posible que nos denieguen esta operación, no por sus filtros de riego, sino por política de empresa.
  2. Si nos vemos obligados a acudir a otras entidades financieras, además de aportar el número máximo de recibos pagados para demostrarle que no hemos tenido nunca retrasos en el pago, es muy importante justificar bien la finalidad de la ampliación: destinarlo a la adquisición de una segunda vivienda es mucho mejor finalidad, para os bancos, que por ejemplo necesidades de liquidez varias.
  3. Cuando nos planteamos una operación de compra de una segunda residencia, como es el caso que comentamos, lo más probable es que el banco que financie la segunda vivienda quiera quedarse con las dos hipotecas, bien por separado, bien mediante un solo préstamo hipotecario con la garantía de los dos inmuebles.
  4. Acudir a un intermediario de crédito inmobiliario experto es una arma que debemos valorar, ya que nos ayudará y mucho en este tipo de operaciones de cierta complejidad. Puedes contactar con brokers de hipotecas seleccionados por Futur Finances rellenando, sin compromiso, nuestro formulario de contacto.
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Pedir hipoteca con broker

Hola, Mikel:

Tu recelo es totalmente razonable: cuando confías un proceso tan importante como la búsqueda de hipoteca a un intermediario de crédito inmobiliario, necesitas la certeza de estar en buenas manos y de que tus intereses estarán por delante de cualquier beneficio fácil. Para distinguir a un broker hipotecario profesional —uno que te acompañe con transparencia y eficacia— te sugiero fijarte en estos aspectos clave:

1. Transparencia en honorarios y compromiso de éxito
Un broker hipotecario de confianza te ofrecerá un desglose claro de sus costes desde el primer momento, idealmente en la propia nota de encargo. Lo habitual es pactar unos honorarios que solo se devengan si consigue unas condiciones objetivamente mejores que las que tú hubieras obtenido por tu cuenta. Si te piden pagar por adelantado sin garantía de éxito, huye.

2. Experiencia y trayectoria demostrable
Revisa cuántos años llevan en el sector y cuántas operaciones han gestionado. Un broker con 15, 20 o más años de actividad, y con un volumen sostenido de hipotecas tramitadas, tiene recorrido para haber construido alianzas sólidas con entidades y conocer a fondo las hipotecas que no están en la web de los bancos.

3. Registro y cumplimiento normativo
Verifica que el broker esté inscrito en el Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario previsto en la Ley 5/2019. Esto no es un mero trámite: garantiza que cumple los requisitos formales, de solvencia y de formación que exige la normativa, y que su trabajo está supervisado.

4. Reseñas y referencias reales
Las opiniones de clientes anteriores en Google, foros o redes sociales son un termómetro de su forma de trabajar. Fíjate tanto en la valoración global como en los comentarios individuales: qué casos han resuelto, cómo manejan imprevistos y si mantienen una comunicación fluida.

5. Red de entidades y acceso a ofertas especiales
Un buen broker hipotecario no solo tiene acceso a los bancos más habituales, sino también a entidades regionales y especializadas que ofrecen condiciones muy competitivas. Pregúntale cuántas entidades maneja habitualmente y si puede negociar diferenciales específicos para perfiles como el tuyo.

6. Proceso de trabajo claro y seguimiento personalizado
Desde la primera reunión —física o virtual— debería entregarte un plan de acción: documentos que necesita, calendario de pasos, indicadores de éxito y puntos de contacto. Durante la negociación, un broker serio te mantendrá informado de cada avance y te explicará las razones de cada propuesta.

7. Equilibrio entre coste y beneficio
Finalmente, sopesa el ahorro que puede obtener frente al coste de los honorarios. Si el broker logra rebajarte medio punto porcentual en el tipo de interés, el ahorro en intereses a lo largo de 25 o 30 años cubrirá con creces sus honorarios. Asegúrate de que te presentan un cálculo de coste efectivo real (TAE) con y sin su intervención.

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Siguiendo estos parámetros, podrás elegir a un profesional riguroso, registrado y alineado con tus objetivos. En Futur Finances trabajamos solo con intermediarios que cumplen todos estos requisitos: altos estándares de transparencia, honorarios a éxito y profundo conocimiento del mercado hipotecario. Confiar en un broker así no solo ahorra tiempo, sino que, en la práctica, puede suponer cientos o miles de euros de mejora en tu hipoteca.

Un saludo y mucho éxito en tu búsqueda,

Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Broker de hipotecas en Corbera del Llobregat

Hola, Joan:

En Corbera del Llobregat contarás con las mismas ventajas que en el resto del área metropolitana de Barcelona si confías en un broker hipotecario consolidado.

Hay muchos intermediarios de crédito inmobiliario que operan en Barcelona; algunos de los profesionales de mi confianza son:

  • RN Tu Solución Hipotecaria (Ricardo Gulias): con más de 25 años de experiencia y una puntuación de 4,9/5 en Google, negocian financiación al 100 % para perfiles sólidos y solo cobran si mejoran las condiciones que tú podrías conseguir por tu cuenta.
  • Bayteca (Francisco Máscolo): especialistas en perfiles indefinidos, autónomos y funcionarios, capaces de gestionar hasta el 100 % o 95 % de financiación según tu expediente. Su red de colaboradores en Barcelona les permite tramitar hipotecas sin que tengas que desplazarte de más.
  • Hipotecas Plus (Antonio Beltrán): operativos desde 2002 y con reseñas de 4,8/5, no cobran nada por adelantado y trabajan con una amplia red de bancos nacionales e internacionales para encontrar diferenciales exclusivos y productos poco convencionales.
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Ambos te guiarán paso a paso: revisarán tu tasación, tus nóminas y tu nivel de endeudamiento, y presentarán tu solicitud ante las entidades más flexibles de la zona. Así ahorrarás tiempo, evitarás desplazamientos de banco en banco y mantendrás tus ahorros intactos hasta el cierre de la operación.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Mejor broker para hipoteca de funcionario

Hola, Telo:

Entiendo tu situación: aunque seas funcionario y tu perfil sea muy sólido, no todos los bancos acceden a financiar el 100% de lo que necesitas. Para estos casos, un broker especializado puede marcar la diferencia sin que tengas que asumir unos honorarios desorbitados.

Por ejemplo, RN Tu Solución Hipotecaria, dirigido por Ricardo Gulias y uno de nuestros intermediarios de confianza:

  • Experiencia: Más de 25 años en el sector hipotecario, con una valoración de 4,9/5 en Google.
  • Honorarios justos: Su tarifa oscila entre 1.500€ y 6.000 €, pero solo se cobran si consiguen unas condiciones mejores que las que podrías negociar por tu cuenta.
  • Acceso a financiación al 100% de compraventa: Gracias a sus alianzas con entidades que ofrecen este producto para funcionarios con perfil impecable, gestionan expedientes y avalan la operación para alcanzar esa financiación completa.
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Con un intermediario de crédito inmobiliario, tú les facilitas tu expediente (tasación, nóminas, vida laboral…) y ellos presentan tu caso directamente a los bancos adecuados. Si no consiguen mejorar tu oferta, no pagarás nada. Así podrás conservar tus ahorros y maximizar las posibilidades de obtener la hipoteca que necesitas al 100% de compra.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Mejores brokers de hipotecas en Barcelona

Hola, Aaron y visitantes a partir de 2025:

El mercado hipotecario es muy competitivo y conviene contar con un broker de hipotecas que opere en Barcelona que conozca bien tanto las entidades nacionales como las oficinas locales. Entre los intermediarios de crédito inmobiliario que operan en Barcelona con más trayectoria y mejores reseñas, que conozco:

  • RN Tu Solución Hipotecaria
    Con casi 26 años de experiencia, una puntuación de 4,9/5 en Google y un modelo de honorarios que solo se devenga si consigue mejores condiciones para ti. Destacan por su capacidad de negociar tipos muy ajustados para perfiles de funcionario y por gestionar subrogaciones y novaciones con rapidez.
  • Hipotecas Plus
    Activos desde 2002 y reseña de 4,8/5, se caracterizan por no cobrar ningún importe por adelantado y trabajar con una amplia red de bancos, incluidos algunos nichos internacionales, lo que puede resultar útil si buscas financiación poco convencional.
  • Bayteca
    Con 19 años de trayectoria y 4,9/5 de valoración, su especialidad es el perfil de autónomos e indefinidos con ingresos variables, pero también gestionan con éxito hipotecas de vivienda habitual al 100 % para funcionarios y parejas con contratos estables.
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Cada uno de estos brokers mantiene alianzas estratégicas con oficinas de Barcelona y conoce las “ventanas” de producto que las sucursales no publicitan. Mi consejo es que hables primero con uno o dos de ellos, les facilites tu expediente (nóminas, tasación, declaración de la renta y datos de tu alquiler actual) y les pidas una comparativa clara de:

  • Tipo de interés fijo o variable y su coste TAE real.
  • Productos vinculados necesarios y coste real de cada uno.
  • Posibilidad de financiación al 100% de compraventa si eres funcionario.
  • Comisiones de apertura, amortización anticipada y cancelación total.

De ese modo podrás tomar una decisión informada y elegir al broker que mejor se ajuste a tu ritmo y estilo de negociación.

¡Suerte en el proceso, Aarón!

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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¿Merece la pena acudir a un bróker hipotecario?

Hola, Marian y funcionarios que lleguéis a partir de mayo de 2025:

Aunque BBVA te haya aprobado una hipoteca con condiciones “buenas” gracias a vuestro plan de pensiones, es muy frecuente que las ofertas directas de los bancos incluyan vinculaciones —consumo mínimo con tarjeta, seguros vinculados, comisiones encubiertas— que acaban encareciendo el préstamo sin que sea evidente en la simulación inicial. Por eso tu compañera te recomienda un bróker hipotecario independiente, y sí, funciona tal y como ella te ha contado:

Un broker hipotecario serio sólo cobra honorarios si te consigue unas condiciones objetivamente mejores de las que tú podrías lograr directamente con el banco. Es decir, no anticipas ningún gasto y, si al final la oferta que obtienes no supera la de BBVA (o cualquier otra), no pagas nada. A cambio, te evitas:

  • Llevar la contabilidad de la letra pequeña de cada oferta online, calculando el coste real de vinculaciones y comisiones ocultas.
  • Dar vueltas de oficina en oficina, perdiendo horas en agendas y desplazamientos.
  • Perder oportunidades de acceder a “ventanas” de financiación y diferenciales exclusivos que sólo manejan los intermediarios por su volumen de operaciones.

Además, un bróker hipotecario en Mallorca te ayudará a contrastar la hipoteca de BBVA con otras entidades, pero analizando al detalle el coste efectivo, no sólo el tipo nominal. Revisará penalizaciones por amortización anticipada, revisiones de interés, comisión de apertura y condiciones de los productos asociados, para que en tu caso como funcionaria en Mallorca la propuesta final sea realmente la más limpia y económica.

En cuanto a quién recomendar, algunos de nuestros intermediarios de confianza con sólida trayectoria y excelentes reseñas son:

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Cualquiera de ellos te guiará paso a paso, analizará tu expediente —plan de pensiones, nóminas, historial crediticio— y negociará condiciones claras y sin sorpresas. Mi consejo es que hables con uno (por ejemplo, RN Tu Solución Hipotecaria) para una primera toma de contacto: te explicarán en detalle su proceso y solo pasarás a pagar sus honorarios si realmente consiguen que tu hipoteca sea más económica y transparente que la de BBVA.

En definitiva, merece la pena contar con un broker cuando quieres la máxima claridad y el mejor precio, sin asumir riesgos ni perder tiempo.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Consejo bróker hipotecario en Barcelona

Hola, Fernando y usuarios que lleguen al portal a partir de mayo de 2025:

Tu amigo tiene toda la razón: antes de recorrer oficina por oficina, merece la pena acudir a un bróker hipotecario de confianza. ¿Por qué? Porque un profesional con volumen de operaciones y contactos en múltiples entidades sabe exactamente dónde puedes conseguir condiciones de financiación más agresivas —incluso al 100% del precio de compraventa para empleados públicos como tú, que llevas ocho años de Mosso— y te presentará sólo aquellas ofertas que realmente mejoren lo que tú podrías negociar por tu cuenta.

En cuanto a los honorarios, presta atención a esto: un buen bróker no te cobra por tramitar la hipoteca, sino sólo si logra unas condiciones que te encajen. A cambio, tú te libras de dar vueltas, de perder tiempo en comparar cada simulación bancaria y de aprenderte mil protocolos distintos.

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Además, al mantener tus ahorros intactos —tal y como quieres—, conservas ese colchón financiero que te permitirá cubrir imprevistos, mantenido un buen nivel de planificación. Un bróker experto en funcionarios en Barcelona gestionará tu expediente (tasación, nóminas, historial crediticio) y te presentará únicamente las opciones que encajen con tu perfil y tus objetivos: un piso más grande con terraza, un tipo fijo competitivo y la tranquilidad de no quedarte sin liquidez.

En definitiva, confiar tu búsqueda a un intermediario hipotecario serio es la vía más rápida y segura para cerrar una financiación al 100% que se ajuste a tus necesidades y sin desembolsar honorarios si no obtiene mejoras reales para tu caso.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
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