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Hola Gretta, actualizo la respuesta a junio de 2025 por si alguna persona en una situación similar  a la tuya llega a este foro buscando información:

Vamos a desglosar los elementos clave para valorar tus posibilidades reales de conseguir una hipoteca para invertir en una vivienda en Madrid.

1. Perfil financiero y situación personal

Tu perfil es muy sólido:

• Ingresos netos mensuales de 5.000 € como abogado, lo que muestra una elevada capacidad de endeudamiento.
• El alquiler cubierto por tu bufete, lo que mejora aún más tu capacidad de ahorro mensual.
• Ahorros acumulados de 80.000 €.
• Nacionalidad y nacimiento en España, pero residente fiscal en Alemania (clave para el análisis).

2. Condición de no residente y límites de financiación

Aunque seas español, al residir y tributar en el extranjero, las entidades te consideran no residente a efectos hipotecarios, lo que suele limitar la financiación a entre un 60 % y un 70 % del valor de compra. Esto se debe a que el riesgo de ejecución para la entidad es mayor en no residentes, por lo que son más conservadoras en el % de financiación.

3. Financiación necesaria y margen actual

• Precio medio del piso deseado: 300.000 €
• Ahorro disponible: 80.000 €
• Necesitarías entre un 80% (240.000 €) y un 85% (255.000 €) de hipoteca.
• Las entidades te ofrecen entre un 60 % y 70 % (180.000€ a 210.000€).
• Por tanto, tienes un “gap” de entre 30.000 € y 75.000 € que cubrirías con ahorro adicional o garantías complementarias.

4. Estrategias posibles para mejorar opciones

1. Acudir a brokers hipotecarios independientes especializados en hipotecas para no residentes. En Futur Finances colaboramos con brokers expertos que podrían estudiar tu caso concreto:
   Contacta con un bróker hipotecario
2. Negociar como futuro residente habitual: Algunas entidades podrían flexibilizar condiciones si acreditas documentalmente tu próximo traslado a España. No es habitual, pero algunos bancos tienen departamentos específicos para expatriados o empleados trasladados.
3. Hipoteca con garantía adicional o aval: Si tienes bienes en propiedad o avalistas solventes, podría facilitar la concesión.
4. Ampliar el ahorro antes de firmar: Aumentar tu aportación hasta al menos el 30 % (90.000 €) más gastos, facilitaría mucho la aprobación de la hipoteca con varias entidades.

5. Reflexión sobre la inversión

Comprar como inversión inicial y mudarte en el futuro puede ser un movimiento inteligente. Eso sí, asegúrate de que el contrato de alquiler posterior no te impida usar la vivienda como habitual si decides trasladarte a medio plazo.

Necesitas explorar alternativas con mayor flexibilidad hacia no residentes y demostrar tu capacidad y plan de traslado. Un broker hipotecario con experiencia será clave para defender tu caso con éxito 🏡.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

¡Hola! Gracias por compartir con tanto detalle vuestra situación, lo cual facilita mucho ofreceros una orientación realista y adaptada. Vamos por partes.

Situación actual y opciones posibles

Partís de una posición relativamente sólida: ingresos conjuntos estables de 4.500 € mensuales, ambos con contratos indefinidos, y con un préstamo hipotecario que, aunque aún con 14 años por delante, puede cubrirse con un alquiler equivalente. Además, ya contáis con un ahorro de 20.000 € y, en caso de venta, podríais obtener otros 35.000 € aproximadamente.

Vamos a analizar las dos opciones:

1. Vender el piso y aportar la ganancia a la nueva compra

Esta opción os permite financiar hasta el 90 % del precio de la nueva vivienda (unos 261.000 €), quedando dentro de los criterios habituales de concesión bancaria:

• Ingresos suficientes para asumir una cuota máxima de aproximadamente 1.575 € (35 % de 4.500 €), límite recomendado.
• Aportación mínima del 10 % del precio de compra más los gastos (aprox. 12-13 % del precio). Con 55.000 € disponibles, podríais cubrir esta aportación y parte de los gastos.

2. Alquilar la actual vivienda y financiar el 100 % de la nueva compra

Aquí surgen varias complicaciones:

• Endeudamiento: aunque el alquiler cubriera la cuota actual, seguiríais figurando con una carga hipotecaria vigente. Salvo entidades que consideren ingresos presuntos por alquiler (no siempre), vuestro endeudamiento podría superar los límites admisibles.
• Financiación 100 %: la banca suele requerir una garantía adicional libre de cargas (como un segundo inmueble) para financiar más del 80-90 %.

A fecha de junio de 2025, conseguir una hipoteca al 100 % sin aval o doble garantía sigue siendo excepcional y requiere condiciones especiales, como ser funcionario o contar con ingresos muy altos y perfil excelente (más info aquí: hipotecas 100 %).

La opción más viable sigue siendo, como bien indicaron los expertos en 2021, vender vuestra vivienda actual para afrontar la compra con una estructura financiera más sólida. Así el banco cumpliría con las exigencias de la Ley 5/2019 (LCCI), especialmente en cuanto a evaluación de solvencia.

Si queréis que un broker hipotecario os ayude a plantear la operación y valorar ofertas en base a vuestro perfil, podéis contactar con profesionales desde aquí: broker hipotecario 🏡

Un saludo,

Hola Arrastia, actualizo la respuesta a junio de 2025:

Es fundamental entender el Euríbor si estás pensando en contratar una hipoteca. Vamos a ello:

El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés promedio al que se prestan dinero los bancos entre sí en la zona euro. Se calcula cada día y existen varias versiones: a 1 mes, 3 meses, 6 meses, 12 meses… Para hipotecas, el más habitual es el Euríbor a 12 meses, aunque también se usan el de 6 meses.

El cálculo del Euríbor es realizado diariamente por el European Money Markets Institute (EMMI). Este proceso se basa en una metodología estructurada para garantizar la representatividad y fiabilidad del índice.

Pasos del cálculo:

1. Recopilación de datos: Cada día hábil, antes de las 10:45 horas (CET), un panel de bancos europeos proporciona al EMMI los tipos de interés a los que están dispuestos a prestar fondos no garantizados a otros bancos para distintos plazos (1 semana, 1 mes, 3 meses, 6 meses y 12 meses).
2. Eliminación de valores extremos: Del conjunto de datos recopilados, se eliminan el 15% de los valores más altos y el 15% de los más bajos para evitar distorsiones por valores atípicos.
3. Cálculo de la media: Se calcula la media aritmética de los valores restantes.
4. Publicación: El valor resultante se redondea a tres decimales y se publica a las 11:00 horas (CET) a través de plataformas como Reuters y Bloomberg.

Este procedimiento se aplica para cada uno de los plazos mencionados, proporcionando así diferentes tasas de Euríbor que reflejan las condiciones del mercado interbancario para distintos horizontes temporales.

¿Cómo afecta a tu hipoteca?

Depende del tipo de hipoteca que elijas:

• Hipoteca variable: el interés se calcula sumando un diferencial fijo (por ejemplo, +0,80%) al valor del Euríbor. Este valor se revisa periódicamente (normalmente cada 6 o 12 meses), y la cuota sube o baja en función de cómo evolucione el índice.
• Hipoteca fija: el Euríbor no afecta directamente, ya que el tipo de interés es constante durante toda la vida del préstamo.
• Hipoteca mixta: combina ambas: al principio es fija y luego pasa a variable, con referencia al Euríbor.

Si el Euríbor está al 3,5 % y tu hipoteca tiene un diferencial del 0,80 %, pagarás un 4,30 % de interés nominal en ese momento. Si el Euríbor baja, tu cuota baja. Si sube, sube la cuota 📈.

Evolución y previsión

El Euríbor ha subido mucho desde 2022, pero en 2025 está empezando a bajar. Puedes seguir su evolución y previsiones en este enlace: previsión del Euríbor a futuro.

Si estás buscando hipoteca, te recomiendo comparar bien las opciones fijas y variables. Puedes apoyarte en profesionales independientes, como los brokers que colaboran con Futur Finances.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

Apreciado Juan Carlos, respondiendo a junio de 2025 a tu pasada pregunta,

Cambiar de hipoteca variable a fija implica valorar:

• El diferencial y la evolución del Euríbor: su hipoteca actual tiene un diferencial bajo (+0,45%) y revisiones semestrales. Ha disfrutado de intereses bajos hasta hace poco.
• Tipo fijo ofrecido: un 2,85% es un tipo atractivo si creemos que el Euríbor se mantendrá por encima del 2% en los próximos años.
• Coste del cambio: en su caso, 600 € entre tasación y seguro, una cifra moderada.
• Estabilidad y planificación: al pasar a tipo fijo elimina la incertidumbre de las revisiones semestrales, lo cual tiene un valor psicológico y de planificación.

Más allá de comparar cuotas en un momento concreto, conviene simular pagos a largo plazo, como haremos ahora.

Comparativa de pagos 2023–2027

Usando un capital de referencia de 100.000 € y las siguientes suposiciones:

• Hipoteca variable: Euríbor a 6 meses + 0,45%
  • Jul 2023: 3,825% → tipo 4,275%
  • Dic 2023: 3,927% → tipo 4,378%
  • Jul 2024: 3,664% → tipo 4,114%
  • Dic 2024: 2,632% → tipo 3,082%
  • Jul 2025: 2,1% (prev.) → tipo 2,55%
  • 2026-2027: 1,85% (prev.) → tipo 2,3%
• Hipoteca fija: 2,85%
• Cuotas semestrales con sistema francés

Los pagos acumulados hasta diciembre de 2027 serían:

• Hipoteca variable: 109.532 €
• Hipoteca fija: 107.259 €

Es decir, habrías pagado algo menos con el tipo fijo, además de disfrutar de mayor estabilidad. Esto confirma que, si el coste de cambio es reducido y la oferta de tipo fijo es razonable, suele ser una decisión financieramente prudente cambiar en un ciclo de tipos altos 📉.

Con un Euríbor semestral medio del 1,85%, el tipo variable bajaría a 2,3%, inferior al fijo del 2,85%. Pero al haber asumido ya intereses más altos durante 2023–2025, el cambio seguiría siendo rentable en conjunto. La clave es el futuro del Euríbor a 6 meses de los próximos años, que puede o no decantar la balanza.

En todo caso, en Futur Finances colaboramos con brokers que pueden ayudarle a comparar hipotecas sin coste por el estudio: Quiero contactar con un broker hipotecario.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

Hola Carlos (y a quien nos lea en junio de 2025),

Tu comparativa sigue siendo muy útil para entender cómo plantearse una hipoteca con perspectiva de medio y largo plazo. Aunque tu consulta es de 2022, vamos a actualizarla con datos y previsiones actuales.

1. Situación actual del Euríbor (junio 2025)

El Euríbor está en clara fase descendente tras los máximos de 2023-2024. Actualmente se sitúa ligeramente por debajo del 3 %, con expectativas de seguir bajando progresivamente si el BCE mantiene el ciclo de recortes de tipos. Puedes ver la evolución y previsión en este análisis:
Previsión del Euríbor a futuro – Futur Finances 📉

2. Comparativa técnica actualizada

Pibank variable

• Ventaja: sin vinculaciones y diferencial competitivo (Euríbor + 0,78 %).
• Riesgo: si el Euríbor se mantuviera por encima del 1,7 % durante años, acabarías pagando más que en la mixta o la fija.
• Ahora mismo, como el Euríbor está bajando, es una opción interesante si estás dispuesto a asumir algo de variabilidad.

ING mixta

• 10 años al 1,70 % es una buena protección inicial.
• El segundo tramo (Euríbor + 0,79 %) es similar al de Pibank, pero con más vinculaciones (vida, hogar, nómina).
• Si no quieres sobresaltos los primeros años, es una solución de equilibrio.

Openbank fija

• Tipo estable, sin sorpresas, pero cuota inicial más alta.
• Buena si priorizas la certidumbre total y planeas mantener la vivienda toda la vida sin amortizaciones anticipadas.

3. ¿Compensan las vinculaciones?

Sí que tienen un coste real.

La nómina no tiene un coste, pero sí una limitación de libertad.

Si contratas estos productos fuera del banco conseguirás precios más bajos, así que las vinculaciones suelen implicar un sobrecoste anual relevante. A lo largo de los años puede suponer miles de euros.

4. ¿Se puede mejorar esa hipoteca?

Desde Futur Finances trabajamos con brokers hipotecarios independientes que pueden ayudarte a negociar condiciones incluso mejores, adaptadas a tu perfil. Te animo a solicitar información sin compromiso en:

https://futurfinances.com/buscas-la-mejor-hipoteca-no-pagues-de-mas/ 🏦

Saludos cordiales,

Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.