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Apreciada Mari Carmen,

Lamento que la duda que nos planteaste en su día quedara sin respuesta.

No obstante, respondo por si llega alguna persona con un caso parecido al tuyo al foro.

En vuestro caso, al no estar casados, el convenio regulador de divorcio no es aplicable; lo que podéis firmar es un acuerdo privado (o ante notario) en el que tu expareja te ceda voluntariamente su mitad de la propiedad y asuma seguir figurando en la hipoteca hasta su extinción. Sin embargo, para que esa cesión tenga efectos frente a terceros (banco, Registro de la Propiedad) y ante Hacienda, es preciso elevarla a escritura pública y anotarla en el Registro. Eso conlleva gastos de notaría y registrales que no podréis evitar.

Aunque él acepte quedarse formalmente en la hipoteca, sin firma de escritura y asiento registral tú no tendrás inscrito el 100 % de la finca, por lo que el banco seguirá requiriendo tu solvencia compartida. Solo con la sentencia o convenio privado no se modifica el Registro. Para cambiar el titular, deberás presentar la escritura y liquidar los impuestos correspondientes.

En cuanto a la tributación, esa cesión se considera donación parcial. Tendréis que presentar el “Impuesto de Sucesiones y Donaciones” en la Agencia Tributaria de tu CC.AA, pagando sobre el valor de la mitad transmitida. No existiría incremento patrimonial para tu expareja (pues no vende, sino cede) y para ti el valor a declarar será el valor de mercado de ese 50 % menos la parte proporcional de la deuda que asumes. Gracias a ello la base imponible queda reducida por la deuda pendiente.

Respondiendo a tus dudas:

• no basta con un simple pacto en el convenio; necesitas escritura pública y registrarla para que el cambio sea oponible.
• no podrás evitar los gastos notariales y registrales; la sentencia firme de un juzgado solo sustituye al convenio de divorcio, no al pacto entre no casados.
• sí debes tributar donación; la base es el valor de mercado de la mitad, minorado por tu parte de la hipoteca.
• no habrá ganancia patrimonial para tu expareja, y para ti el incremento se compensa con la deuda asumida.

Este asunto excede en parte mi ámbito de economista; te sugiero contactar con nuestros especialistas en Futur Legal para la redacción de la escritura el análisis jurídico completo: https://futurlegal.com 😊🏠.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

A junio de 2025, para financiar solo la compra de un terreno urbano dispones básicamente de dos vías: un préstamo hipotecario destinado específicamente a la adquisición de suelo o un préstamo personal (consumo). Como funcionarios con buena estabilidad de ingresos, podréis optar por una hipoteca sobre terreno, donde el banco suele financiar hasta el 50-60% del valor de tasación, a un interés cercano al de las hipotecas convencionales. Si necesitáis más del importe límite, el resto podría cubrirse con un préstamo personal, aunque su TAE será sensiblemente superior.

Para maximizar tu financiación con el mínimo desembolso, la fórmula más recomendable es negociar una hipoteca autopromotor con un broker hipotecario que te ayude a estructurar la operación en dos fases (suelo y construcción), optimizando el LTV máximo permitido por cada banco 😉.

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

Hola Juan,

Gracias por la consulta que nos formulaste en su día. Tu situación es bastante habitual entre quienes intentan acceder a una vivienda en ciudades como Palma, donde los precios han subido muy por encima de los salarios. Vamos a analizar tu caso con datos realistas y actualizados a junio de 2025.

¿Cuánto podrías comprar con tu nómina de 1.700 €?

Con unos ingresos netos de 1.700 € mensuales (incluidas pagas extras prorrateadas), el criterio general de los bancos es que la cuota hipotecaria no supere el 30-35 % de tus ingresos, lo que significa una cuota máxima mensual de unos 510 a 595 €. Con un tipo de interés fijo “alto” de referencia actual del 3,5 % a 30 años, podrías asumir una hipoteca de entre 105.000 € y 120.000 € aproximadamente.

Si tienes estabilidad laboral (preferiblemente contrato indefinido o mejor funcionario) y no tienes otras deudas, podrías acceder a esa financiación si cuentas con ahorros para al menos pagar los gastos de compraventa, que suelen representar otro 10%-13%.

¿Puedes acceder a una hipoteca del 100%?

La respuesta general hoy es no, salvo casos muy concretos:

1. Funcionarios o empleados públicos con plaza fija: los bancos son más flexibles.
2. Perfiles con avales o doble garantía hipotecaria (como que tus padres pongan otro inmueble como garantía).
3. Operaciones muy bien enfocadas por un broker hipotecario profesional.

Incluso en esos casos, lo máximo habitual es el 100 % del valor de compraventa, no más. Los gastos no se financian, salvo, en ocasiones, si se aporta una segunda garantía (otro inmueble sin cargas), lo cual requiere que tus padres estén de acuerdo y tengan esa propiedad.

Por tanto, si tus padres pueden ayudarte al menos con los gastos de compra (notaría, registro, gestoría, ITP…), eso ya facilitaría mucho la viabilidad.

¿Hasta cuánto puedes llegar?

En base a tu capacidad de endeudamiento, estabilidad laboral y si consigues una hipoteca al 100 % del valor de compraventa, podrías llegar a comprar un piso de entre 105.000 € y 120.000 € sin necesidad de aportación adicional, si los gastos los cubren tus padres.

Superar los 130.000 € o 150.000 € solo sería posible:

• Si tus ingresos aumentan (por ejemplo, demostrando ingresos netos superiores mediante IRPF o vida laboral de los dos empleos).
• O si tus padres aportan aval, segunda garantía o dinero adicional.

Hoy en día, en Palma ese tipo de pisos han desaparecido, así que conviene actuar con rapidez si encuentras algo dentro de tu rango. Un broker hipotecario puede ayudarte a optimizar tu perfil y buscar la mejor financiación posible: contactar con un broker 🏠.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

Hola Gretta, actualizo la respuesta a junio de 2025 por si alguna persona en una situación similar  a la tuya llega a este foro buscando información:

Vamos a desglosar los elementos clave para valorar tus posibilidades reales de conseguir una hipoteca para invertir en una vivienda en Madrid.

1. Perfil financiero y situación personal

Tu perfil es muy sólido:

• Ingresos netos mensuales de 5.000 € como abogado, lo que muestra una elevada capacidad de endeudamiento.
• El alquiler cubierto por tu bufete, lo que mejora aún más tu capacidad de ahorro mensual.
• Ahorros acumulados de 80.000 €.
• Nacionalidad y nacimiento en España, pero residente fiscal en Alemania (clave para el análisis).

2. Condición de no residente y límites de financiación

Aunque seas español, al residir y tributar en el extranjero, las entidades te consideran no residente a efectos hipotecarios, lo que suele limitar la financiación a entre un 60 % y un 70 % del valor de compra. Esto se debe a que el riesgo de ejecución para la entidad es mayor en no residentes, por lo que son más conservadoras en el % de financiación.

3. Financiación necesaria y margen actual

• Precio medio del piso deseado: 300.000 €
• Ahorro disponible: 80.000 €
• Necesitarías entre un 80% (240.000 €) y un 85% (255.000 €) de hipoteca.
• Las entidades te ofrecen entre un 60 % y 70 % (180.000€ a 210.000€).
• Por tanto, tienes un “gap” de entre 30.000 € y 75.000 € que cubrirías con ahorro adicional o garantías complementarias.

4. Estrategias posibles para mejorar opciones

1. Acudir a brokers hipotecarios independientes especializados en hipotecas para no residentes. En Futur Finances colaboramos con brokers expertos que podrían estudiar tu caso concreto:
   Contacta con un bróker hipotecario
2. Negociar como futuro residente habitual: Algunas entidades podrían flexibilizar condiciones si acreditas documentalmente tu próximo traslado a España. No es habitual, pero algunos bancos tienen departamentos específicos para expatriados o empleados trasladados.
3. Hipoteca con garantía adicional o aval: Si tienes bienes en propiedad o avalistas solventes, podría facilitar la concesión.
4. Ampliar el ahorro antes de firmar: Aumentar tu aportación hasta al menos el 30 % (90.000 €) más gastos, facilitaría mucho la aprobación de la hipoteca con varias entidades.

5. Reflexión sobre la inversión

Comprar como inversión inicial y mudarte en el futuro puede ser un movimiento inteligente. Eso sí, asegúrate de que el contrato de alquiler posterior no te impida usar la vivienda como habitual si decides trasladarte a medio plazo.

Necesitas explorar alternativas con mayor flexibilidad hacia no residentes y demostrar tu capacidad y plan de traslado. Un broker hipotecario con experiencia será clave para defender tu caso con éxito 🏡.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

¡Hola! Gracias por compartir con tanto detalle vuestra situación, lo cual facilita mucho ofreceros una orientación realista y adaptada. Vamos por partes.

Situación actual y opciones posibles

Partís de una posición relativamente sólida: ingresos conjuntos estables de 4.500 € mensuales, ambos con contratos indefinidos, y con un préstamo hipotecario que, aunque aún con 14 años por delante, puede cubrirse con un alquiler equivalente. Además, ya contáis con un ahorro de 20.000 € y, en caso de venta, podríais obtener otros 35.000 € aproximadamente.

Vamos a analizar las dos opciones:

1. Vender el piso y aportar la ganancia a la nueva compra

Esta opción os permite financiar hasta el 90 % del precio de la nueva vivienda (unos 261.000 €), quedando dentro de los criterios habituales de concesión bancaria:

• Ingresos suficientes para asumir una cuota máxima de aproximadamente 1.575 € (35 % de 4.500 €), límite recomendado.
• Aportación mínima del 10 % del precio de compra más los gastos (aprox. 12-13 % del precio). Con 55.000 € disponibles, podríais cubrir esta aportación y parte de los gastos.

2. Alquilar la actual vivienda y financiar el 100 % de la nueva compra

Aquí surgen varias complicaciones:

• Endeudamiento: aunque el alquiler cubriera la cuota actual, seguiríais figurando con una carga hipotecaria vigente. Salvo entidades que consideren ingresos presuntos por alquiler (no siempre), vuestro endeudamiento podría superar los límites admisibles.
• Financiación 100 %: la banca suele requerir una garantía adicional libre de cargas (como un segundo inmueble) para financiar más del 80-90 %.

A fecha de junio de 2025, conseguir una hipoteca al 100 % sin aval o doble garantía sigue siendo excepcional y requiere condiciones especiales, como ser funcionario o contar con ingresos muy altos y perfil excelente (más info aquí: hipotecas 100 %).

La opción más viable sigue siendo, como bien indicaron los expertos en 2021, vender vuestra vivienda actual para afrontar la compra con una estructura financiera más sólida. Así el banco cumpliría con las exigencias de la Ley 5/2019 (LCCI), especialmente en cuanto a evaluación de solvencia.

Si queréis que un broker hipotecario os ayude a plantear la operación y valorar ofertas en base a vuestro perfil, podéis contactar con profesionales desde aquí: broker hipotecario 🏡

Un saludo,