Posibilidades de Hipotecar un piso Libre de Cargas

Hola Gabriel, actualizando mi respuesta a junio de 2025:

Sí, puedes hipotecar un piso libre de cargas para obtener financiación. Lo que planteas es lo que se conoce como una hipoteca de liquidez: usas tu vivienda como garantía para que una entidad bancaria te preste una cantidad de dinero que devolverás con intereses en un plazo determinado (como los 10 o 15 años que comentas) 📉.

1. ¿Es viable en tu caso?

  • El inmueble debe estar libre de cargas, como bien indicas.
  • Debe estar escriturado a tu nombre y correctamente inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • La tasación será clave: el banco prestará un porcentaje del valor de tasación (no muy por encima del 50-70 % en hipotecas de liquidez).
  • Si tus ingresos y perfil financiero son adecuados, no deberías tener problema.

2. ¿Compensa sustituir el crédito personal por una hipoteca?

Tienes un préstamo al 7 %, un tipo típico de un crédito personal. En cambio, una hipoteca de liquidez podría ofrecerte:

  • Tipo fijo actual del 3% – 4%, según perfil y banco.
  • Plazo mayor, por lo que la cuota mensual se reduce.
  • Pero: gastos de formalización (notaría, registro, tasación…) y posiblemente comisión de apertura.

Si el importe es suficiente y puedes asumir los costes iniciales, podrías reducir notablemente la cuota y el coste total de intereses a largo plazo.

3. Consideraciones importantes

  • No todos los bancos conceden hipotecas de liquidez fácilmente.
  • Compara siempre distintas ofertas. En Futur Finances puedes contactar con brokers hipotecarios que analizarán tu caso sin coste inicial: broker de hipotecas.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Que recomendáis? muchas gracias

Apreciado Juan Carlos, respondiendo a junio de 2025 a tu pasada pregunta,

Cambiar de hipoteca variable a fija implica valorar:

  • El diferencial y la evolución del Euríbor: su hipoteca actual tiene un diferencial bajo (+0,45%) y revisiones semestrales. Ha disfrutado de intereses bajos hasta hace poco.
  • Tipo fijo ofrecido: un 2,85% es un tipo atractivo si creemos que el Euríbor se mantendrá por encima del 2% en los próximos años.
  • Coste del cambio: en su caso, 600 € entre tasación y seguro, una cifra moderada.
  • Estabilidad y planificación: al pasar a tipo fijo elimina la incertidumbre de las revisiones semestrales, lo cual tiene un valor psicológico y de planificación.

Más allá de comparar cuotas en un momento concreto, conviene simular pagos a largo plazo, como haremos ahora.

Comparativa de pagos 2023–2027

Usando un capital de referencia de 100.000 € y las siguientes suposiciones:

  • Hipoteca variable: Euríbor a 6 meses + 0,45%
    • Jul 2023: 3,825% → tipo 4,275%
    • Dic 2023: 3,927% → tipo 4,378%
    • Jul 2024: 3,664% → tipo 4,114%
    • Dic 2024: 2,632% → tipo 3,082%
    • Jul 2025: 2,1% (prev.) → tipo 2,55%
    • 2026-2027: 1,85% (prev.) → tipo 2,3%
  • Hipoteca fija: 2,85%
  • Cuotas semestrales con sistema francés

Los pagos acumulados hasta diciembre de 2027 serían:

  • Hipoteca variable: 109.532 €
  • Hipoteca fija: 107.259 €

Es decir, habrías pagado algo menos con el tipo fijo, además de disfrutar de mayor estabilidad. Esto confirma que, si el coste de cambio es reducido y la oferta de tipo fijo es razonable, suele ser una decisión financieramente prudente cambiar en un ciclo de tipos altos 📉.

Con un Euríbor semestral medio del 1,85%, el tipo variable bajaría a 2,3%, inferior al fijo del 2,85%. Pero al haber asumido ya intereses más altos durante 2023–2025, el cambio seguiría siendo rentable en conjunto. La clave es el futuro del Euríbor a 6 meses de los próximos años, que puede o no decantar la balanza.

En todo caso, en Futur Finances colaboramos con brokers que pueden ayudarle a comparar hipotecas sin coste por el estudio: Quiero contactar con un broker hipotecario.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Sentencia IRPH de Europa

Hola Carla,

Tu duda es muy legítima y de hecho refleja perfectamente el desconcierto que muchas personas tienen tras las distintas sentencias sobre el IRPH. Vamos a aclararlo:

Qué ha dicho Europa sobre el IRPH

La sentencia más reciente del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), asunto C-300/23 del 12 de diciembre de 2024, es muy clara: el hecho de que el IRPH esté publicado en el BOE no basta para que se considere una cláusula transparente. Es decir, los bancos debían haber explicado con suficiente detalle cómo funcionaba este índice y sus consecuencias económicas para el consumidor.

Además, el TJUE señala que la falta de información sobre el efecto comparativo del IRPH frente al Euríbor puede llevar a que la cláusula sea declarada abusiva. Esto abre la puerta a reclamaciones, incluso en hipotecas ya amortizadas, si se demuestra esa falta de transparencia.

¿Nos ha beneficiado o perjudicado esta sentencia?

Nos beneficia claramente, porque refuerza la protección del consumidor frente a prácticas opacas de algunas entidades. Eso sí, no significa que automáticamente todas las hipotecas con IRPH se puedan anular o recuperar dinero, ya que dependerá de cada caso y de cómo se comercializó el préstamo.

Los abogados de Futur Legal recomiendan esperar a que el Tribunal Supremo español fije su nueva doctrina a la luz de esta sentencia europea. Será entonces cuando sepamos con más seguridad qué casos prosperarán y con qué alcance.

Si tienes una hipoteca con IRPH y quieres que analicemos tu situación concreta, solicita información a los abogados de Futur Legal:

👉 cristina.borrallo@futurlegal.com

Un saludo muy cordial,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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Recomendación hipoteca

Hola Carlos (y a quien nos lea en junio de 2025),

Tu comparativa sigue siendo muy útil para entender cómo plantearse una hipoteca con perspectiva de medio y largo plazo. Aunque tu consulta es de 2022, vamos a actualizarla con datos y previsiones actuales.

1. Situación actual del Euríbor (junio 2025)

El Euríbor está en clara fase descendente tras los máximos de 2023-2024. Actualmente se sitúa ligeramente por debajo del 3 %, con expectativas de seguir bajando progresivamente si el BCE mantiene el ciclo de recortes de tipos. Puedes ver la evolución y previsión en este análisis:
Previsión del Euríbor a futuro – Futur Finances 📉

2. Comparativa técnica actualizada

Pibank variable

  • Ventaja: sin vinculaciones y diferencial competitivo (Euríbor + 0,78 %).
  • Riesgo: si el Euríbor se mantuviera por encima del 1,7 % durante años, acabarías pagando más que en la mixta o la fija.
  • Ahora mismo, como el Euríbor está bajando, es una opción interesante si estás dispuesto a asumir algo de variabilidad.

ING mixta

  • 10 años al 1,70 % es una buena protección inicial.
  • El segundo tramo (Euríbor + 0,79 %) es similar al de Pibank, pero con más vinculaciones (vida, hogar, nómina).
  • Si no quieres sobresaltos los primeros años, es una solución de equilibrio.

Openbank fija

  • Tipo estable, sin sorpresas, pero cuota inicial más alta.
  • Buena si priorizas la certidumbre total y planeas mantener la vivienda toda la vida sin amortizaciones anticipadas.

3. ¿Compensan las vinculaciones?

Sí que tienen un coste real.

La nómina no tiene un coste, pero sí una limitación de libertad.

Si contratas estos productos fuera del banco conseguirás precios más bajos, así que las vinculaciones suelen implicar un sobrecoste anual relevante. A lo largo de los años puede suponer miles de euros.

4. ¿Se puede mejorar esa hipoteca?

Desde Futur Finances trabajamos con brokers hipotecarios independientes que pueden ayudarte a negociar condiciones incluso mejores, adaptadas a tu perfil. Te animo a solicitar información sin compromiso en:

https://futurfinances.com/buscas-la-mejor-hipoteca-no-pagues-de-mas/ 🏦

Saludos cordiales,

Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Hipoteca Finca Rustica

Hola Jose Luis,

Gracias por tu consulta sobre la financiación de una finca rústica. A junio de 2025, obtener una hipoteca para este tipo de inmueble es posible, pero conlleva ciertas particularidades que debes considerar.

1. Financiación para fincas rústicas

Los bancos suelen financiar entre el 50 % y el 70 % del valor de tasación de la finca rústica. Esto implica que deberás aportar entre el 30 % y el 50 % del valor, además de los gastos asociados a la compraventa y constitución de la hipoteca.

2. Condiciones específicas

Las condiciones de las hipotecas para fincas rústicas suelen ser más estrictas que las de las viviendas urbanas. Los plazos de amortización suelen ser más cortos, y los tipos de interés pueden ser más altos.

3. Consideraciones adicionales

  • Uso de la finca: si la finca tiene una vivienda, es más probable que el banco conceda la hipoteca si se destina a vivienda habitual.
  • Recalificación del terreno: en algunos casos, puede ser necesario cambiar la calificación del suelo de rústico a urbanizable, lo cual depende del Plan General de Ordenación Urbana del municipio.

4. Recomendación

Dada la complejidad de este tipo de operaciones, te aconsejo contar con el apoyo de un broker hipotecario especializado en fincas rústicas. En Futur Finances, podemos ayudarte a encontrar la mejor opción para tu caso:

Brokers Hipotecarios para fincas rústicas 🔍

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Hipoteca para autónomo no residente

Hola Fremont 😊

Gracias por tu consulta tan detallada. A junio de 2025, y con la información que compartes, sí es factible plantear una hipoteca como no residente, aunque hay aspectos clave que debes considerar.

1. Financiación para no residentes
Los bancos en España suelen financiar hasta el 70 % del precio de compraventa o tasación, lo que implica aportar como mínimo un 30 % más gastos. En tu caso, con una entrada de 90.000 € para una vivienda de 230.000 €, ya cumples este requisito de sobra, incluyendo los gastos asociados, que hoy día oscilan entre el 10 % y el 13 % del precio, dependiendo de la comunidad autónoma y la operación.

2. Ingresos y viabilidad
Estás ahora con un contrato laboral de 3.300 €/mes, y anteriormente tenías ingresos como autónomo. Para una hipoteca de 140.000 € a 30 años al 3 %, la cuota sería de unos 590 €/mes. Esto supone solo un 18 % de tus ingresos actuales, muy por debajo del límite habitual del 35-40 %. Además:

  • Puedes acreditar solvencia con tu historial de ahorro y alquiler.
  • Contar con un avalista residente con ingresos superiores a 4.000 €/mes y sin cargas es un punto muy a favor.
  • Si tu pareja empieza pronto a generar ingresos, también reforzará el expediente.

3. ¿Y si formalizas una Sociedad Limitada (SL)?
Constituir una SL para realizar la compra conjunta con tu avalista no es recomendable como primera opción. Aunque es legalmente posible, los bancos analizan la solvencia y actividad de la empresa. Si la SL es nueva y sin ingresos, requerirán avales personales igualmente, y el proceso se complica.

Además:

  • Una SL alemana añade barreras: documentación adicional, posible rechazo por operativa internacional…
  • Una SL española sería más viable, pero sigue siendo más engorroso que una operación como particular.

Mi recomendación técnica: tramitar la hipoteca como no residente particular, con avalista si el banco lo considera necesario, es la vía más eficiente. Tu perfil e ingresos actuales permiten hacerlo sin recurrir a sociedades ni garantías hipotecarias adicionales.

Si deseas avanzar con bancos que trabajan con no residentes y perfiles como el tuyo, puedes contactar sin compromiso con nuestros brokers desde este enlace:

Broker Hipotecario para no residentes 🔍

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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La hipoteca ideal

Hola Viviana, actualicemos la respuesta a junio de 2025,

No hay una “hipoteca ideal” universal, pero sí la más adecuada para cada persona según su situación y expectativas. Aquí te explico qué tener en cuenta:

1. Tipo fijo:
Pagas siempre la misma cuota. Ideal si:

  • Quieres tranquilidad y estabilidad.
  • No puedes asumir subidas importantes del Euríbor.
  • Aceptas pagar un poco más hoy a cambio de dormir tranquila mañana.

2. Tipo variable:
Empiezas pagando menos si el Euríbor está bajo, pero la cuota puede subir o bajar con el tiempo. Conviene si:

  • Tienes margen económico para afrontar subidas.
  • Crees que el Euríbor bajará a medio plazo (como algunos analistas prevén).
  • Tu hipoteca es a corto plazo o planeas amortizar rápido.

3. Tipo mixto:
Fijo unos años (normalmente entre 5 y 10), y luego variable. Puede ser útil si:

  • Esperas que el Euríbor baje tras los 5 o 10 años.
  • Quieres pagar menos ahora con un tipo fijo atractivo, pero sin atarte toda la vida.

¿Y si el Euríbor sube o baja?

  • Si sube, las hipotecas variables y mixtas se encarecerán tras la parte fija. Solo la fija te protege.
  • Si baja, las variables serán más baratas. La fija no baja nunca.

Mi consejo:
Valora tu estabilidad laboral, tus ahorros, tu tolerancia al riesgo y si podrías asumir una subida de cuota. Si te decides por tipo variable o mixto, asegúrate de que el diferencial (ese “+X%”) sea bajo.

Y si quieres orientación personalizada, contacta con algún broker hipotecario de mi confianza:

Buscar la mejor hipoteca 🔍

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Hipoteca Fija o Variable

Hola Silvia y usuarios que llegan a este foro a partir de junio de 2025,

La pregunta que nos formulaste en su día es una decisión clave: cambiar tu hipoteca actual (euríbor + 1,5 %) por una nueva oferta que puede ser a tipo fijo (2,80 %) o variable (euríbor + 0,80 %). Vamos a ver qué implica cada opción para ayudarte a decidir.

1. Situación actual:
Tienes un diferencial del 1,5 %, algo alto hoy día. Si el euríbor ronda el 3,5%, tu interés sería del 5 %. Ahora, sin embargo, el Euríbor está cayendo al 2% y pagarás en las próximas revisiones un 3,5% o menos. En todo caso y sin haber podido revisar la documentación en su día, ambas ofertas que te planteaban eran más competitivas.

2. Tipo fijo al 2,80 %:
Ventaja: tranquilidad. Pagas lo mismo toda la vida de la hipoteca, independientemente de lo que haga el euríbor.
Inconveniente: si el euríbor baja bastante, podrías acabar pagando de más.

3. Tipo variable euríbor + 0,80 %:
Ventaja: a corto plazo es más barata. Si el euríbor baja (como la mayoría de analistas prevén para 2025-2026), puedes pagar menos.
Inconveniente: hay incertidumbre. Si el euríbor vuelve a subir, tu cuota también.

¿Qué elegir? Depende de tu perfil:

  • Si valoras la estabilidad y no quieres sorpresas, el 2,80 % fijo es razonable.
  • Si puedes asumir cierto riesgo y crees que el euríbor bajará, el variable +0,80 % te puede salir más barato.

Te recomiendo también valorar si las vinculaciones (vida y hogar) encarecen demasiado el coste total.

Si buscas ayuda personalizada y gratuita, puedes contactar con un broker de confianza en Futur Finances:

Buscar la mejor hipoteca

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Hipoteca a 15 vs 20 años

Hola Jose Manuel, actualizando la respuesta a junio de 2025,

Has planteado muy bien las dos opciones y tu duda es bastante frecuente entre quienes valoran la contratación de una hipoteca.

¿Cómo funciona el sistema de amortización francés?

Es el más habitual en España. En este sistema, la cuota mensual es fija (si el tipo de interés también lo es), pero su composición varía: al principio pagas más intereses y menos capital; con el tiempo, los intereses disminuyen y aumentas el capital amortizado. Esto implica que los intereses totales son mayores cuanto más largo es el plazo, aunque la cuota sea más baja.

Comparación entre tus dos opciones:

  1. Hipoteca a 15 años: pagas más al mes, pero terminas antes y con menos intereses totales.
  2. Hipoteca a 20 años con amortizaciones para acabar en 15: pagas menos cuota obligatoria y tú decides cuándo y cuánto amortizar.

Ventaja de la opción 2: Flexibilidad. Si un mes no puedes amortizar, no pasa nada. Pero si eres constante y amortizas lo suficiente para acabar en 15 años, el resultado económico será muy similar a haber firmado directamente a 15. La diferencia será mínima en intereses, e incluso podrías ahorrar algo si adelantas más capital al principio (cuando los intereses pesan más).

Mi consejo: si valoras tener margen financiero ante imprevistos, la opción 2 es una buena estrategia. Eso sí, haz un seguimiento anual y amortiza con criterio (siempre mejor a plazo que a cuota, para ahorrar más intereses).

Si quieres que te ayudemos a contratar una hipoteca, contacta sin compromiso con brokers hipotecarios de la confianza de Futur Finances:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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que ingresos necesito ??

Hola emilieta,

En junio de 2025, si no eres funcionaria, los bancos no suelen financiar ni el 100% del valor de compra ni los gastos.

Podrías solicitar el aval del ICO para el 20% del precio de compra, pero necesitas como mínimo el 10-12% para los gastos de la compraventa.

En términos generales, para comprar una vivienda de 82.000 euros necesitarías unos 98.000 euros entre hipoteca y ahorros (aproximadamente un 20 % de ahorros para cubrir gastos e importe no financiado). Solo los funcionarios con estabilidad pueden acceder en algunos casos a hipotecas del 100% del precio de compraventa, pero no incluyen los gastos.

¿Qué estudia el banco para darte una hipoteca?
Principalmente:

  1. Ingresos netos: han de ser estables y suficientes.
  2. Edad: influye en el plazo máximo.
  3. Nivel de endeudamiento: no deberías superar el 30-35 % de tus ingresos mensuales netos en cuotas (esta es la “regla de oro”).
  4. Tipo de contrato y antigüedad laboral.
  5. Historial crediticio y otras deudas.
  6. Finalidad y garantía (vivienda).
  7. Ahorros disponibles y gastos asociados.

Para una hipoteca de 82.000 € a 30 años al 3 % fijo, la cuota sería de unos 346€/mes. Si el banco acepta un endeudamiento del 35 %, deberías tener unos ingresos netos mensuales mínimos de 990€. Pero si hay más deudas o no tienes contrato fijo, podrían exigirte más ingresos o un aval.

Si necesitas orientación personalizada o quieres que un broker te ayude a buscar la mejor hipoteca sin pagar de más, puedes contactar a profesionales del sector: contactar con intermediarios hipotecarios 🔍

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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