novación de hipoteca

Hola Natalia, y a quienes estéis en 2025 revisando si cambiar de hipoteca variable a tipo fijo fue o sigue siendo una buena decisión.

En tu caso, firmaste en diciembre de 2020 una hipoteca variable con un diferencial alto del 1,59 % sin vinculaciones, por un capital de 197.800 €. En 2022, cuando el Euríbor comenzó a subir rápidamente, te planteaste pasar a tipo fijo al 3,15 %, con una cuota estimada de unos 845 € al mes.

Vamos a comprobar con datos reales si la decisión fue acertada:

Simulación con hipoteca de 200.000 € a 30 años

Comparando tu tipo variable con diferencial del 1,59 % y el tipo fijo del 3,15 % hasta julio de 2027, obtenemos:

Conclusión:

Si optaste en su momento por cambiar al tipo fijo del 3,15 %, fue una muy buena decisión financiera. Habrías ahorrado casi 12.700 € hasta mediados de 2027, y además habrías tenido cuotas estables y previsibles, muy por debajo de las que sufriste con la variable en 2023 y 2024 (más de 1.100 € al mes).

Este ejemplo demuestra que, ante un diferencial variable elevado, y con Euríbor al alza, el tipo fijo competitivo no solo da tranquilidad, sino que puede evitar un sobrecoste importante.

Para quienes estéis ahora en una situación similar, revisad vuestro diferencial y el tipo que estáis pagando. Podéis estudiar una novación o subrogación con la ayuda de los intermediarios de crédito inmobiliario de mi confianza:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Variable vs Fijo

Hola Nur, y a quienes os planteéis hoy en 2025 si conviene más una hipoteca fija o variable,

Tu consulta de julio de 2022 es perfecta para ilustrar con datos reales cómo ha evolucionado el mercado hipotecario. Vamos a analizar con una simulación qué habría pasado si hubieras optado por una hipoteca a 30 años de 200.000 €, comparando:

  • Hipoteca fija al 3,81 %
  • Hipoteca variable con Euríbor +1,40 %

Total pagado hasta julio de 2025:

  • Hipoteca fija: 33.589,93 €
  • Hipoteca variable: 40.738,92 €

Cuotas mensuales e intereses aplicados (variable):

Cuadro de amortización

Como puedes ver, la hipoteca fija te habría permitido ahorrar más de 7.000 € y mantener una cuota estable frente a la fuerte subida del Euríbor en 2023 y 2024. Solo en 2025, con el Euríbor bajando (se sitúa en torno al 2 % a junio de 2025), empieza a notarse una leve ventaja mensual de la variable.

¿Qué tener en cuenta al elegir entre hipoteca fija y variable en 2025?

  1. Tolerancia al riesgo: el fijo te asegura estabilidad total; la variable implica asumir altibajos del mercado.
  2. Diferencial variable ofrecido: si es bajo (por ejemplo, ≤ 0,5 %), y el Euríbor está bajando como ahora, puede compensar.
  3. Duración del préstamo: si planeas amortizar pronto, la variable puede salir mejor si empieza en bajo. Si piensas mantenerla 20–30 años, el fijo protege frente a subidas futuras.
  4. Escenario económico: ahora mismo, el Euríbor ha bajado al 2,081 % y se prevé que siga descendiendo (ver previsión). Esto favorece a las hipotecas variables con buen diferencial.
  5. Comisiones y vinculaciones: no te fijes solo en el tipo de interés. Valora también seguros, productos asociados y posibles comisiones por amortización.

En definitiva, en julio de 2022 la opción fija al 3,81 % habría sido una decisión financiera acertada. Hoy, en 2025, conviene revisar si el diferencial de tu hipoteca variable es competitivo o si te ofrecen una fija realmente atractiva para valorar un cambio.

Si suponemos que en los próximos años el Euribor bajara al 1,85%, las cuotas variables serían de 878€, por debajo de los 933€ de la hipoteca fija. Pese a ello, al comparar una hipoteca variable con un diferencial tan alto (+1,4%), a cinco años vista, la hipoteca fija sigue siendo claramente más económica en este escenario, con un ahorro acumulado de casi 6.000 € respecto a la variable. Esto se debe al impacto de los años 2023 y 2024, en los que el Euríbor estuvo por encima del 4 %, encareciendo significativamente la cuota variable.

Aunque en 2026 y 2027 la cuota variable ya es algo más baja que la fija, el daño ya está hecho en los primeros años, lo que justifica plenamente haber optado por el tipo fijo al 3,81 %.

En resumen: en entornos de tipos al alza o cuando el Euríbor ya está alto, una buena hipoteca fija sigue siendo una opción financieramente sólida, especialmente si no prevés amortizar anticipadamente en el corto plazo.

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EURIBOR MIXTO O VARIABLE

Hola Eneritz, y también para quienes estén valorando una modificación de condiciones hipotecarias en 2025,

Tu consulta de marzo de 2023 sigue siendo muy útil, especialmente si el objetivo es amortizar anticipadamente y liquidar la hipoteca en pocos años. Vamos con algunas orientaciones actualizadas a junio de 2025:

1. Contexto actual:

  • El Euríbor ha bajado al 2,081 % (mayo 2025) y las previsiones apuntan a que podría bajar del 2 % antes de final de año (ver previsión actualizada).
  • En este escenario de Euríbor descendente, pasar de una hipoteca variable con diferencial alto (en tu caso, Euríbor +1,4 %) a otra variable con mejor diferencial sí puede tener sentido financiero.

2. Comparación de las opciones que te da el banco:

  • Hipoteca variable ofrecida: 1º año al 1,65 % fijo, luego Euríbor +0,70 %. Es una mejora clara frente a tu +1,40 %, especialmente si piensas mantener la hipoteca más de 1-2 años. Buen diferencial para medio plazo. Lo que tienes que valorar el sobrecoste de las bonificaciones (seguros, básicamente) y la bonificación que te ofrecen, para no comprar caro pensando que e sbarato.
  • Hipoteca mixta ofrecida: 9 meses al 2,35 %, 4 años al 2,75 % y luego Euríbor +0,90 %. En un escenario de tipos a la baja, no parece competitiva, salvo que el Euríbor subiera fuertemente (algo poco probable según previsiones actuales).

3. ¿Tiene sentido cambiar a fijo?
Dado que tu intención es amortizar y cancelar en 4-5 años, pasar a una hipoteca 100 % fija solo tiene sentido si consigues un tipo fijo más bajo del 2 %. Si no, la opción variable con buen diferencial es más rentable, sobre todo si el Euríbor sigue bajando como se espera.

4. Recomendaciones generales al comparar hipotecas:

  • Compara siempre TAE y no solo TIN, para valorar el coste total.
  • Analiza bien los gastos de vinculación (seguros, cuentas).
  • Si vas a amortizar pronto, da prioridad a tipos bajos al inicio y evita hipotecas con comisiones de cancelación.

Conclusión: en tu caso concreto, la opción de pasar a una variable con Euríbor +0,70 % parece que mejora claramente tus condiciones actuales y es interesante si vais a amortizar en menos de 5 años. La opción mixta tiene poco recorrido salvo que os dieran un tipo fijo más bajo en el tramo inicial.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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APORTACION A HITPOTECA, REDUCCIÓN DE CUOTA O CAPITAL

Hola Samuel, y a quienes os encontréis en una situación similar en junio de 2025 😊

Gracias por compartir tu caso, que es muy representativo de muchos hipotecados con préstamos firmados hace más de una década. Vamos por partes:

Contexto actual (junio de 2025):

  • El Euríbor ha bajado significativamente y se sitúa en el 2,081 % (mayo 2025), con previsión de que baje por debajo del 2 % antes de acabar el año (ver previsión actualizada).
  • Tu hipoteca tiene un excelente diferencial de +0,50 %, lo cual, en un escenario de Euríbor a la baja, te sitúa en una posición muy competitiva para los años que te quedan.

Amortizar anticipadamente: capital vs. plazo

Al aportar 4.000 €, puedes elegir entre dos opciones, ambas válidas pero con efectos distintos:

  1. Reducir plazo:
    • Pagas la misma cuota mensual, pero acabas antes de devolver el préstamo.
    • Ahorro total de intereses mayor, porque reduces el número de cuotas futuras en las que pagarías intereses.
    • Es la opción más eficiente si puedes seguir pagando la misma cuota sin problema.
  2. Reducir cuota:
    • Mantienes el mismo plazo final, pero pagas menos cada mes.
    • Ahorro total menor, pero mejoras tu liquidez mensual, lo cual puede ser útil si necesitas más margen financiero.
    • Tiene sentido si buscas reducir tu esfuerzo mensual o mejorar tu capacidad de ahorro o inversión.

En tu caso, dado que te quedan 22 años de hipoteca, ya estás en la fase en la que la mayoría de intereses ya se han pagado (los préstamos hipotecarios cargan más intereses en los primeros años). Por tanto, la diferencia entre una opción u otra es más limitada, pero seguirás ahorrando más reduciendo plazo.

Como regla general:

  • Si lo que buscas es ahorrar intereses, reduce plazo.
  • Si prefieres mejorar tu economía mensual, reduce cuota.

Cualquiera de las dos opciones mejora tu situación.

Saludos cordiales,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Cambio de interés variable a fijo

Hola Enlacity, y a quienes estéis en 2025 valorando pasar de hipoteca variable a fija 😊

Tu consulta de diciembre de 2022 sigue siendo muy útil, porque muchas personas con hipotecas antiguas se preguntan si tiene sentido cambiar a tipo fijo ahora que el Euríbor ha bajado notablemente.

A junio de 2025, el Euríbor ha descendido hasta el 2,081 % (mayo 2025), y las previsiones apuntan a que bajará incluso por debajo del 2 % antes de que acabe el año (ver previsión actualizada del Euríbor).

Veamos los factores clave para decidir si merece la pena cambiar de interés variable a fijo, sobre todo en hipotecas firmadas hace más de 15 años:

  1. Etapa del préstamo: como en tu caso, ya estás cerca del ecuador de la hipoteca. Eso significa que has amortizado una buena parte de los intereses (que se concentran en los primeros años), por lo que el impacto de una subida futura del Euríbor sobre tu cuota será menor que al principio.
  2. Diferencial de tu hipoteca actual: muchas hipotecas antiguas tienen diferenciales bajos (por ejemplo, +0,50 % o incluso menos). Si es así, mantenerte en variable puede ser muy ventajoso ahora que el Euríbor está bajando.
  3. Condiciones del tipo fijo ofrecido: si te planteas cambiar a fijo, debes valorar:
    • ¿Qué TIN te ofrecen? Hoy día algunos bancos dan fijos por debajo del 2,5 %, pero no a todos los perfiles ni por poco plazo.
    • ¿Tendrás que asumir costes de subrogación o novación?
    • ¿El nuevo tipo fijo mejoraría realmente tus condiciones actuales?
  4. Horizonte financiero y estabilidad personal: si valoras la seguridad de pagar siempre lo mismo, aunque el tipo fijo sea un poco más caro, podría tener sentido. Pero no es una decisión puramente financiera, también entra en juego tu tranquilidad.

En resumen: si tu hipoteca tiene un buen diferencial y estás a mitad de vida del préstamo, lo más razonable en 2025 es mantenerte en variable, salvo que encuentres una oferta fija excelente o busques estabilidad a toda costa.

Si quieres comparar qué condiciones te podrían ofrecer en otros bancos, puedes consultar a los brokers hipotecarios de mi confianza:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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¿Qué es Kuailian?

Por desgracia, mis sospechas en 2020 eran fundadas. La Audiencia Nacional (AN) está investigando a Kuailian por presunta criptoestafa. En septiembre de 2024 la AN bloqueó 17 millones de euros (en criptomonedas) a los investigados y sigue su instrucción en 2025.

Si eres un afectado por la presunta estafa de Kuailian y precisas asesoramiento jurídico especializado, puedes contactar con mi despacho de abogados y economistas, Futur Legal.

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Asesor hipotecario

Deduzco que el asesor hipotecario al que agradeces su trabajo es el intermediario de crédito inmobiliario INTERMEDIADOR FINANCIERO INVEXIAL, S.L, que está debidamente registrado en el Banco de España con código D740 desde el 12 de diciembre de 2022.

De momento en nuestro comparador de brokers online tiene un 5 de puntuación; la razón es que aún no tiene mucha antigüedad, además de carencias a nivel de cumplimiento normativo en su web (logo del Banco de España que no está permitido, falta información sobre su servicio de intermediación, honorarios, procedimiento de reclamaciones…).

Saludos!

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Viabilidad cambio interés variable a mixto

Hola José Manuel, te respondo con información actualizada a junio de 2025.

Revisando la decisión que te planteabas en abril de 2023, constatar que mis indicaciones en su día han resultado acertadas.

En abril de 2023, la tentación de cambiar a una hipoteca mixta era comprensible: el Euríbor estaba subiendo y mucha gente buscaba refugio en periodos fijos. Sin embargo, como bien se te indicó entonces, no era aconsejable cambiar a una mixta únicamente por miedo. Hoy, los datos lo confirman:

  • El Euríbor ha bajado al 2,081% en mayo de 2025, y se prevé que baje incluso por debajo del 2% antes de que acabe el año (ver previsión actualizada).
  • Tu hipoteca actual tiene un diferencial excelente de +0,45%. Con el Euríbor en descenso, esto te sitúa muy por debajo de cualquier oferta mixta en la parte variable.
  • La oferta mixta que valorabas en 2023 te daba 5 años al 2,09% fijo, que era un buen interés fijo, a falta de valorar el coste de la vinculación del seguro de hogar y vida.

Cuando uno se plantea cambiar de una hipoteca variable competitiva a una mixta, debe valorar:

  1. El diferencial variable tras el tramo fijo: si es más alto que el que ya tienes, será difícil que compense a largo plazo.
  2. Las previsiones del Euríbor: si se espera una bajada, como ahora, conviene mantener un tipo variable.
  3. Los costes de la comisión por subrogación: entre comisiones y tasación, hay que asumir un coste inicial que solo se justifica con ahorros reales.
  4. El valor de la seguridad temporal: si uno no puede dormir tranquilo con variaciones de cuota, puede tener sentido pagar algo más.

En resumen, si mantuviste una hipoteca con condiciones excelentes, el tiempo te ha dado la razón. Si quieres seguir aprovechando tu buen diferencial, no hace falta cambiar. Si en el futuro valoras opciones a tipo fijo por seguridad, ahí sí convendría mirar con calma.

Para revisar otras opciones del mercado, recuerda que puedes usar nuestro comparador de brokers:

https://futurfinances.com/broker/comparador

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Novación de la hipoteca

Hola CRV, actualizo la respuesta a junio de 2025.

Por lo que describes, parece que el banco os está ofreciendo una reunificación de deudas, es decir, integrar en una sola hipoteca la actual y dos préstamos personales, con una única cuota mensual resultante de 1.000 € (frente a los 1.600 € que pagáis ahora en total). Este tipo de operación es habitual cuando se busca reducir la carga mensual, aunque tenga implicaciones importantes que conviene conocer:

Ventajas principales:

  • Cuota mensual más baja: al ampliar el capital y repartirlo en un plazo hipotecario, el resultado es una cuota más asequible. Esto puede ayudar a equilibrar vuestro presupuesto mensual.
  • Unificación de pagos: tener una sola deuda facilita la gestión financiera.
  • Interés más bajo: los préstamos personales suelen tener TIN del 6 % al 10 %, frente al 1,85 % que os proponen en la nueva hipoteca.

Inconvenientes o puntos críticos a valorar:

  • Coste total mayor: aunque pagáis menos al mes, es posible que, al alargar la vida de los préstamos personales y pagar tipo hipotecario durante más años, el coste total (en intereses) sea superior.
  • Gastos de formalización: la nueva operación puede conllevar tasación, notaría, registro y comisión de apertura. Conviene revisar si el banco los incluye o debéis asumirlos íntegramente.
  • Seguridad con el tipo variable: el Euríbor sigue alto, y aunque podría bajar a medio plazo (previsión aquí), hay incertidumbre. En estos casos, estudiar una opción a tipo fijo también sería prudente.
  • Riesgo de ejecución hipotecaria: al pasar la deuda de préstamos personales (sin garantía real) a una hipoteca, se garantiza con la vivienda. Es decir, si no se puede pagar, el banco podría iniciar una ejecución hipotecaria.

En resumen, si la operación incluye una reducción significativa de intereses y os ayuda a estabilizar las finanzas, puede tener sentido. Pero aseguraos de estudiar bien el coste total (mediante la TAE de la nueva hipoteca) y comparad con otras opciones, acudiendo a intermediarios de crédito inmobiliario especializados en reunificación de deudas como Agencia Negociadora:

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Si tenéis dudas con el contrato o condiciones, también podéis contar con orientación jurídica especializada en Futur Legal: https://futurlegal.com

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Periodo hipoteca con IRPH

Gracias por tu consulta. La reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 12 de diciembre de 2024, en el asunto C-300/23, ha reforzado la posibilidad de reclamar en casos donde se haya aplicado el IRPH en condiciones de falta de transparencia.

Aunque tu hipoteca con Caixa de Catalunya estuvo vigente entre 1994 y 2014 y ya está amortizada, es posible reclamar si se demuestra que el banco no proporcionó información clara y comprensible sobre el funcionamiento del IRPH y sus implicaciones económicas.

La sentencia del TJUE establece que la mera publicación del IRPH en el Boletín Oficial del Estado (BOE) no es suficiente para considerar que se ha cumplido con el requisito de transparencia. El banco debía haber proporcionado una explicación completa del índice y cualquier otra información pertinente, especialmente en relación con las advertencias del Banco de España sobre la necesidad de aplicar un diferencial negativo para ajustar la TAE al mercado.

No obstante, los abogados de Futur Legal recomiendan esperar a que el Tribunal Supremo español se pronuncie sobre esta cuestión, ya que su doctrina será clave para determinar la viabilidad y el alcance de las reclamaciones.

👉 Información sobre hipotecas con IRPH.

Un saludo muy cordial,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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