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Hola Francisco:

Entiendo que no deberías tener problema para adquirirla como primera vivienda ya que la hipoteca pesa sobre la casa de tus padres, no sobre la que te quieres comprar. No comentas nada sobre tu situación laboral ni financiera, recuerda que los bancos no otorgan, a día de hoy, hipotecas por más allá del 80% del valor de tasación o compra (el menor de los dos).

Eso sí, a la hora de evaluar tu solicitud de hipoteca, deberás computar como gasto el préstamo que ya tienes en vigor. Ten en cuenta que los bancos no otorgan hipotecas cuya cuota mensual a pagar suponga más de un 35% de los ingresos netos del solicitante, por aquello de evitar el sobre endeudamiento de los clientes, lo que ya pasó en la pasada crisis de 2008. También están siendo muy estrictos con la estabilidad laboral, buscando perfiles que lleven unos años con contrato indefinido.

Por último, si me permites otro consejo, acude al mejor bróker hipotecario independiente que puedas, ya que cuando se trata de operaciones como la tuya, que se salen un poco de la hipoteca estándar, es mejor que un experto en hipotecas te haga una búsqueda de aquella que mejor te pueda encajar según tu perfil concreto. Además, nadie mejor que él para que te resuelva cualquier duda que puedas tener con respecto a cualquier aspecto de la operación. Y ya de paso, comentarte que dado lo bajo de los tipos de interés en la actualidad, te recomiendo que estudies con tu bróker la posibilidad de acceder a una buena hipoteca a tipo fijo, ya que aunque parece que los tipos de interés seguirán en negativo o muy bajos durante bastantes años, hay que ser previsor y blindarse ante posibles subidas de los tipos en el futuro.

Te dejo información adicional sobre la reunificación de deudas en estos momentos.

Espero haberte ayudado en algo!

Efectivamente, tal y como usted indica, si se produjo un traslado de residencia habitual por razones laborales puede retomar la deducción desde el momento en el que vuelve a ser vivienda habitual, declarando en la liquidación del IRPF el uso que tuvo anteriormente en ese ejercicio.

Al haberse deducido antes del 2012 no tendrá ningún problema, aunque es probable que sí le soliciten información sobre ese retorno a la deducción, que con sus datos laborales será suficiente para justificar.

Hola Iván:

No comentas la región desde la que escribes, ya que algunas de ellas ofrecen bonificaciones en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y en el de Actos Jurídicos Documentados ITP y AJD. En Andalucía, por ejemplo, el tipo general del IAJD es del 1,5%, pero cuenta con una bonificación que se aplica a personas con un grado de discapacidad superior al 33%, siendo entonces el tipo de gravamen el 0,1% siempre y cuando el valor de la vivienda no sobrepase los 180.000 euros. Así mismo, el ITP en Andalucía es del 8%, salvo en caso de discapacidades superiores al 33% (como es tu caso), en cuyo caso se paga el 3,5%. Otras comunidades cuentan con otras condiciones, así que nos faltaría saber ese dato para poder aclararte el tema de los impuestos.

Teniendo en cuenta que tu pensión, prorrateada en 12 meses sale a 1.948€ al mes y que la política actual de los bancos es la de evitar el sobre endeudamiento de sus clientes, podrías optar a una hipoteca cuya cuota mensual no supere los 680€, es decir, un máximo del 35% de tus ingresos. Esto, siempre y cuando no tengas otros préstamos o gastos. No comentas si pagas pensión a tu hija, en caso de ser así, deberás excluir esa cantidad de tus ingresos y calcular un 35% máximo sobre la cantidad que te quede. La parte positiva es que tus ingresos son fijos, con lo que tu capacidad de pago es previsible y demostrable.

Por otra parte, los bancos no otorgan, salvo excepciones, hipotecas por más del 80% del valor de tasación o de compra (el menor de los dos). En este caso, y suponiendo que la tasación cuadre con el precio de compra, podrás acceder a una hipoteca de 80.000€. Te quedará por pagar el 20% restante + un 10% en concepto de gastos de compraventa, a falta de ver si en tu comunidad existe alguna exención o ayuda para gente con discapacidad. Con los ahorros que dispones, en principio no te llega para realizar la operación, pero dado que la cantidad de la hipoteca no es elevada y que tus ingresos son medio-altos, además de fijos, yo me pondría en manos de un bróker hipotecario independiente (el mejor que puedas conseguir) para que estudie tu caso. Ellos trabajan con todos los bancos que operan España y su especialidad es negociar con ellos operación por operación.

Además, este mismo bróker se conocerá al dedillo las ayudas o bonificaciones a los que puedas tener acceso según la comunidad en la que vivas, así que creo que no está todo perdido y tienes posibilidades.

No te desanimes y mucha suerte!

Hola Sole,

Efectivamente, en el caso de viviendas en terreno rústico los bancos no suelen otorgar hipotecas por encima del 70% del valor de tasación o el de compra (normalmente el menor de los dos). En tu caso, la tasación debería ser de al menos 100.000 € para poder hacer frente a los gastos de reforma que comentas por importe de 70.000 €.

Además, la tasación que necesitas no es para la adquisición de la vivienda, que ya es tuya sino como garantía para obtener crédito para la reforma. Para obtener este crédito existe la hipoteca para reformas, pero no son todas las entidades bancarias las que ofrecen este tipo de hipotecas.

Otra opción sería recurrir a un préstamo personal, pero dado lo elevados de los tipos de interés en estos préstamos, es imprescindible que agotes todas las vías para conseguir una buena hipoteca para reformas.

No has comentado nada sobre tu perfil financiero, ten en cuenta que los bancos no otorgan, salvo excepciones, hipotecas cuya mensualidad suponga más de un 35% de los ingresos mensuales del solicitante.

Con respecto a la tasación, decirte que tienen una validez de 6 meses desde su realización, y lógicamente la tiene que realizar una persona o empresa autorizada. Sobre el precio, pues dependerá de varios factores, pero la horquilla suele moverse entre los 300 y los 600 €, que tendrás que abonar tú, obviamente.

A continuación te detallo las condiciones que te van a pedir en cualquier banco que comercialice hipotecas para reforma:

1. – Contar con la preceptiva licencia de obra expedida por el Ayuntamiento correspondiente.
2. – Proyecto visado por el Colegio Oficial correspondiente.
3. – Que la reforma abarque al menos el 50% de la superficie edificada.
4. – Que el coste de la obra alcance el 50% del valor de reemplazamiento bruto de la edificación.

De todos modos, y siendo un caso un poco peculiar, te aconsejo que te pongas en contacto con un bróker hipotecario independiente, incluso él te podrá aconsejar qué empresas de tasaciones son las mejores y por qué.

Espero haberte ayudado, un saludo!