Extinción de hipoteca, condominio, separación

Apreciada Belén,

Usted puede realizar la extinción de la copropiedad, establecer la contraprestación económica y estipular el modo de pago de la misma, es decir, mediante pago aplazado, en una fecha máxima determinada, con un número de cuotas máximo, es decir, de la forma en que ustedes pacten.

Recuerde que parte de la contraprestación económica que usted dará a su ex marido la conforma el capital pendiente de amortización que le tocaría asumir a su ex pareja; se lo indico para que tenga en cuenta que cuando la entidad bancaria le otorgue la totalidad del préstamo hipotecario, en dicho capital está comprendido parte de la contraprestación de su ex marido.

Si la contraprestación acordada entre ustedes es superior al capital pendiente de amortización, me remito a lo indicado en el primer párrafo, es decir, ustedes pueden acordar una forma de pago aplazada y dicho extremo se incluirá en la escritura de extinción a formalizar ante Notario.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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Compra casa a mi ex

Apreciada Martina,

Lo importante es que si ustedes están conformes en que el 64 % de la propiedad de su pareja se adjudique a usted, el paso siguiente es que acuerden la contraprestación por dicho porcentaje, es decir, lo que va a recibir su pareja por su 64 %.

Indicarle que dicha contraprestación es objeto de pacto entre las partes, y por lo tanto no hay unas reglas establecidas para su cálculo; puede ser, a modo de ejemplo, desde la cantidad pendiente de amortización para el caso en que la vivienda esté hipotecada, como poner un precio de mercado o tasación y que el importe a abonar sea dicha valoración deduciendo el capital pendiente de amortización, si lo hubiese, y del sobrante calcular el 64 %, pero le reitero que es una cuestión de negociación entre las partes.

Una vez establecida la contraprestación, puede que usted tenga el dinero ahorrado o puede que necesite solicitar un préstamo hipotecario; si necesitara solicitar un préstamo hipotecario, le indico que la entidad bancaria seguramente le solicitará que la propiedad esté exclusivamente a su nombre, y por lo tanto, puede realizar una extinción de condominio ante Notario.

Recuerde que lo importante es que estén conformes en quien se adjudica el porcentaje de copropiedad y la contraprestación económica.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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Hipoteca compra + reforma

Buenos días,

Para poder obtener una hipoteca del 100% del precio de compra es preciso que aportes un aval que tenga un inmueble libre de cargas.

La reforma como bien apuntas tendrá que ser a través de un préstamo personal, ya que el banco no te la va incluir en la hipoteca. No se financian hipotecas del 100% + reformas.

Si vas a hacer una operación de este tipo lo que es muy importante es que la suma de la cuota de la hipoteca más la cuota del préstamo personal no supere el 40% de tus ingresos.

Un saludo,

CEO de Hipotecas Plus.

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Contrato con brokers hipotecario

A la espera de que otras expertas y expertos abogados contesten con más fundamento, algunas apreciaciones, en base a mi conocimiento del sector de la intermediación hipotecaria, de mi estudio de la Ley 2/2009 y de la Ley 5/2019, plasmado en un capítulo del libro Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario de Wolters Kluwer, firmado junto a la abogada Cristina Borrallo:

  1. Si contratas un intermediario de crédito inmobiliario, mal vas si pretendes que una vez te hayan conseguido la hipoteca, lo que implica un trabajo muy importante de gestión y negociación con la banca, tu te aproveches y firmes con el banco directamente sin querer pagar sus honorarios. Primero haz un trabajo de estudio de los diferentes intermediarios de crédito inmobiliario que hay en el mercado, sus servicios y coste en honorarios, y una vez elijas uno, confía en su profesionalidad y asume que le abonarás sus honorarios si la hipoteca que te consiguen cumple con tus expectativas. Si no quieres pagar honorarios, tienes dos soluciones: gestionar directamente la hipoteca con los bancos o bien acudir a intermediarios de crédito inmobiliario online que no cobren honorarios al cliente (de los intermediarios hipotecarios seleccionados por Futur Finances, uno, Hipoo, trabaja así).
  2. Tienes 14 días para desistir del contrato de intermediación hipotecaria, si el trabajo del profesional no te satisface, sin coste alguno. Así que puedes renunciar en 14 días si el trabajo del profesional no te complace.
  3. La normativa específica sobre intermediación hipotecaria no se pronuncia sobre el derecho del intermediario a cobrar honorarios si el cliente no aceptando sus hipotecas (FEIN), las aprovecha para firmar directamente con el banco. Hay argumentos a favor y en contra de estas estipulaciones; desde luego, si te presentan tres FEIN, el derecho al cobro de honorarios está claro. Si solo presentan una hipoteca, habrá que estar al caso concreto.

saludos cordiales.

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Reforma de las pensiones

Asegurado es una palabra muy ambiciosa cuando de pensiones públicas hablamos. Voy a intentar resumir la reforma que el Consejo de Ministros ha presentado al Congreso, el “Proyecto de Ley de garantía del poder adquisitivo de las pensiones y de otras medidas de refuerzo de la sostenibilidad financiera y social del sistema público de pensiones”. La información pública que tenemos hasta el momento la proporciona La Moncloa en este enlace.

Para tener información actualizada relacionada con el futuro de las pensiones, puedes seguir el artículo enlazado.

Resumen del Proyecto de Ley:

Con la información que proporciona el Gobierno y con el texto del dictamen del CES podemos destacar de la reforma de las pensiones propuesta al Congreso los siguientes puntos principales:

  1. Revalorización según el incremento de precios del años anterior, concretamente con la inflación media (IPC, entendemos). Se revierte una reforma del año 2013, congelada desde el 2018, que fijaba un “factor de sostenibilidad” que, en la práctica, suponía una devaluación en términos reales de las pensiones. Los pensionistas de Clases Pasivas (funcionarios, entre otros colectivos) pasan a regirse por este mismo sistema de revalorización.
  2. Medidas que pretenden acercar la jubilación efectiva a la edad ordinaria de jubilación. Es decir, que la gente  no se jubile antes de tiempo. Se fijan una serie de medidas técnicas tanto a la jubilación anticipada voluntaria como involuntaria, como el establecimiento de coeficientes mensuales.
  3. Medidas que buscan incentivar que los trabajadores y autónomos se jubilen más tarde: incentivos a la jubilación demorada. Así la gente que decide no jubilarse cuando ha llegado a la edad ordinaria de jubilación, no tendrá que cotizar a la Seg. Social por contingencias comunes (sí por incapacidad temporal). Además, por cada año que se siga trabajando, se podrá optar a los siguientes incentivos (también se puede acoger las Clases Pasivas): (i) porcentaje adicional del 4% en la cuantía de la pensión por año; (ii) una cantidad a tanto alzado (según cuantía de la pensión y plazo de cotización); (iii) una combinación de ambos incentivos.
  4. Reducción del 75% de la cotización a la Seg. Social por contingencias comunes durante la situación de incapacidad temporal de los trabajadores mayores de 62 años.
  5. La jubilación forzosa pactada en los convenios no puede fijar la extinción del contrato de trabajo por el cumplimiento por el trabajador de una edad inferior a 68 años, si bien hay excepciones según la actividad económica.

En cuanto a los ingresos del sistema, “el texto establece que la Ley de Presupuestos Generales del Estado contemplará anualmente una transferencia del Estado al presupuesto de la Seguridad Social para la financiación de diversos conceptos que permitan culminar la separación de fuentes en cumplimiento de la recomendación primera del Pacto de Toledo de 2020“. No explica el Gobierno qué conceptos se acabarán pagando vía PGE, es decir, con impuestos.

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Cómo ahorrar al inicio de clase?

Apreciada Natalia,

Encantado de darte unas pistas de ahorro para la vuelta al cole, siempre con la idea que el mejor economista de la familia son los padres y madres.

Trucos para ahorrar en la vuelta al cole:

Unas ideas para hacer frente a unos gastos que según la OCU rondan de media los 185 euros solo en libros de texto, coste (o mejor dicho, inversión) al que sumar ropa o uniformes escolares, material escolar, matrícula, seguro, aportaciones voluntarias, asociación de padres, extraescolares, comedor, transporte… gastos que también según la OCU ascienden a más de 1000€ en colegios públicos, 2.600€ en concertados y 6.120€ en privados. Para ahorrar en lo que se pueda, sigamos las siguientes indicaciones:

  1. Comprar lo verdaderamente necesario. Los caprichos solo si nuestro bolsillo se lo puede permitir.
  2. Comparar precios.
  3. Siempre que sea posible, reutilizar.
  4. Aprovechar ofertas y promociones, a poder ser todo el año (lo que supone mirar todo el año, no solo en el momento de la vuelta al cole).
  5. Si tenemos derecho a ello, utilizar las becas y ayudas a nuestro alcance.

Espero haberte dado alguna idea útil.

saludos cordiales.

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CESIÓN DE VIVIENDA

Apreciado Francisco,

De su consulta entiendo que usted tiene una anotación preventiva de embargo sobre su vivienda; indicarle que puede ceder su porcentaje de vivienda a su cónyuge, extinguiéndose la copropiedad sobre el inmueble, si bien le recomiendo que se abone dicha carga en el momento de producirse la cesión, puesto que de contrario estaríamos ante un posible alzamiento de bienes y la operación no podría realizarse.

Las anotaciones preventivas de embargo tienen una duración de cuatro años; una vez alcanzado el cuarto año el acreedor debe solicitar la prórroga de dicha anotación al Registrador de la Propiedad. Si el acreedor no solicita dicha prórroga, usted podría eliminar dicha carga de su nota registral solicitando una certificación de la finca ante el Registro de la Propiedad, pudiendo transmitir su porcentaje de copropiedad libre de cargas.

Respecto a la conveniencia de esperar a divorciarse para tomar dicha decisión, indicarle que debe valorar las circunstancias contextuales, tales como, a modo de ejemplo, si el importe de la deuda se puede abonar al acreedor o en qué fase está el procedimiento que ha dado pie a la anotación preventiva de embargo para saber si se puede producir la pérdida del cincuenta por ciento de la propiedad porque el acreedor decida ejecutar su derecho.

Si no hubiese peligro constatado respecto a la pérdida de la propiedad, entonces se podría pasar a valorar la realización de la cesión en un posible momento de ruptura, véase divorcio, teniendo en cuenta que si se trata de la vivienda familiar, se puede extinguir la copropiedad a través del convenio regulador de divorcio y, una vez homologado éste, se puede inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad, estando exentos del abono de plusvalía y del impuesto de actos jurídicos documentados.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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Duda, si cancelo una hipoteca de 2012 y hago otra mantendría la deducción?

Buenos días. Perfectamente, no hay ningún tipo de problema y así lo han señalado distintas resoluciones vinculantes de la Dirección General de Tributos, como la V0268-19 en la que se señala que: “En el caso de sustituir un préstamo por otro -con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tuviese- ello no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente y se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el nuevo préstamo se dedique efectivamente a la amortización del anterior.”

Por ello, las cantidades que queden pendientes de pago de la vivienda habitual en el momento de la cancelación, continuarán siendo susceptibles de ser deducibles.

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Hipoteca 100% indefinidos

Hola,

Para que el banco os conceda una hipoteca es necesario cumplir al menos 3 requisitos:

  1. El primero de ellos, estar fijo, que los estáis.
  2. En segundo lugar que la cuota no supere el 40% de vuestros ingresos.
  3. Y en tercer lugar aportar como mínimo el 10% del precio de compra + los gastos de escritura.

Dicho esto es necesario que vendáis el piso para así capitalizaros y tener la aportación mínima que exigen los bancos.

Otra opción es aportar un aval que tenga un inmueble libre de cargas donde apoyarnos en compensación a la aportación que no disponéis en este momento y alquilar la vivienda que tenéis en propiedad.

Antonio Beltrán, CEO de Hipotecas Plus.

Puedes contactar con Hipotecas Plus y demás brokers seleccionados rellenando el formulario de contacto de Futur Finances.

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Compra de solar y construcción de vivienda

Estimado Antoni,

La oferta hipotecaria actual para la solicitud de un préstamo autopromotor puede llegar cómo máximo a una financiación de un 50% del valor del solar y un 100% del coste de la construcción.

En vuestro caso la aportación de fondos propios necesaria no llegaría a la oferta comercial más optimista de este producto, pero se puede sustituir con una garantía real, siempre y cuando la que tenéis actualmente tenga el margen suficiente para cubrir el capital pendiente y la diferencia de fondos necesarios que se tendrían que aportar y que no se disponen de forma líquida.

Por tanto, para completar el análisis de solvencia, necesitaríamos conocer el valor de mercado de su vivienda habitual y si tienen que asumir alguna cuota de otro préstamo no mencionado.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

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