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Hola Vitorio,

Vaya por delante mi agradecimiento por consultar una cuestión que, no por ser de actualidad, está siendo comprendida.

He visto a muchos despachos de abogados pedir a sus clientes, a asociaciones, etc que les manden sus pólizas para estudiar las condiciones del seguro y ver si se puede o no reclamar. Considero que es una estrategia errónea por el mero hecho de que no hay ninguna póliza en el mercado de seguros español que cubra un cierre por epidemia o pandemia o por un decreto de cierre general procedente de una autoridad. Las coberturas (que no seguros) que hallamos embebidas en los seguros multirriesgos, solo cubren la paralización de negocio, pérdida de beneficios, lucro cesante, y otras denominaciones equivalentes si hay cierre total o parcial de la actividad a consecuencia de un daño material previo cubierto por la citada póliza. Por ejemplo, imaginemos una póliza que cubre incendio pero no daños por agua y asegura pérdida de beneficios: cobrará si sufre un incendio pero no si sufre daños por agua pues estos últimos decidió no asegurarlos. Imagina que la zona sufre una amenaza de atentado terrorista y la autoridad ordena el cierre preventivo de los locales donde se acumulan personas (como ocurre con un restaurante). Pues como no hay un daño material previo, no hay cobertura.

Por tanto, un virus que no nos incendia el local, que no lo inunda ni cortocircuita sus instalaciones no va a dar lugar a cobertura de pérdida de beneficios. Tampoco una medida de cierre impuesta por la autoridad porque tampoco causa daños materiales cubiertos por la póliza.

Entendamos que la existencia del daño es la locomotora y la pérdida de beneficios el vagón que va enganchado a remolque de esta. Si no entra en la estación la locomotora, tampoco el vagón.

Dicho esto ¿por qué las dos Sentencias de Girona y la reciente de Granada?

Las compañías de seguros ofrecen a sus clientes contratos predispuestos, es decir, que son como aquello de las lentejas “o las tomas, o las dejas”. Tu, como cliente, no puedes cambiar ni una coma del texto y cuando te venden que te cubre tal o cual riesgo tu puedes interpretar lo que crees que eso significa y que puede ser muy distinto de lo que en realidad cubre el contrato. Desde 1980 la Ley de Contrato de Seguro (fue pionera en eso) busca que el cliente sea informado correctamente de lo que cubre y de lo que no cubre su seguro. Para ello plantó un artículo 3º que OBLIGA a la compañía de seguros a demostrar que te informó, que conocías perfectamente lo que cubre o no la póliza que te ofrece. Con ello, la Ley de Contrato de Seguro pretende aportar transparencia al contrato y que no haya cláusulas sorpresivas. Por ello, todo lo que se ha dado en llamar “cláusulas limitativas”, que son aquellas que convierten tu derecho a indemnización en CERO EUROS – simplificando – deben ser aceptadas por escrito. Es decir, el asegurador debe probar tu consentimiento mostrando tu firma en las Condiciones Generales.

Y si no puede probar tu consentimiento… no puede aplicar esas cláusulas que te dejan sin indemnización. Así de sencillo.

Por tanto, esas Sentencias no tienen en cuenta si tenía o no derecho a cobrar el asegurado por el mero hecho de que la compañía de seguros no puede probar que el cliente sabía que perdía el derecho a cobrar en esos escenarios. Como ves es un aspecto formal, de cumplimiento.

Hasta 2020 las compañías de seguros recibían alguna condena esporádica por su negligencia al no cumplir el mandato del artículo 3º citado (la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro tiene carácter imperativo por lo que la aseguradora DEBE cumplirla), generalmente por un conductor borracho que se salía de una curva con el coche asegurado a todo riesgo. La compañía se negaba a pagar pero el Juez condenaba por no haberse firmado las cláusulas limitativas. Pagar un coche dañado es poco dinero y las aseguradoras se ahorraban el enorme coste de almacenar pólizas firmadas o el coste humano y técnico de digitalizar y gestionar documentalmente ese volumen de millones de contratos. Hasta ahora salía más barato pagar de vez en cuando que cumplir la norma. El COVID ha traído otro escenario donde miles y miles de negocios pueden tener sus pólizas sin firmar y eso es un desastre en términos económicos para casi todo el sector.

Espero que esta explicación te ayude a entender qué está pasando, por qué y que el modo en que está redactado tu contrato de seguro no tiene nada que ver con tus expectativas de ser indemnizado sino el hecho de que se recabara o no tu firma en prueba de conocimiento y consentimiento.

Un saludo

Pero  pongámonos el caso extremo de que se hubiera producido el divorcio y la extincion de condominio nada más comprar la casa y formalizar la hipoteca. En ese caso yo habría pagado una cantidad y mi ex todavía nada. Si se cancelará la hipoteca y de lo que quedará de repartirá 65/35, en realidad el se estaría quedando con el 35 % de un dinero que he aportado yo en su totalidad.

Apreciada Inma,

Debo informarle que el proceso de negociación ante una extinción de condominio no está previsto por ley; de hecho, ni siquiera en una sede judicial se tiene el amparo de que exista un texto normativo que regule con la exhaustividad necesaria cómo haya de realizarse esa venta judicial, fuera de las apelaciones a la posible venta de común acuerdo o por árbitros o amigables componedores; pero ante la falta de acuerdo, es evidente que las normas a utilizar son precisamente las de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el procedimiento de apremio pero adaptadas al fin que realmente se persigue.

Con todo ello quiero manifestarle que no estamos ante una materia en que las cosas estén suficientemente reguladas por ley.

Los abogados lo que sí tenemos claro es que si ustedes no llegan a formalizar dicho acuerdo y llegan a pública subasta, la consecuencia es que la división de la cosa común no perjudica al Banco hipotecante, quien según lo que dispone el art. 405 Código Civil, «conservará los derechos de hipoteca […]» .

Se impone al adjudicatario de la vivienda en subasta la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, subrogándose en la responsabilidad que de ellos se deriva, no en la deuda que origina semejante responsabilidad, lo que significa que ustedes estarían sin casa pero seguirían obligados al abono del préstamo hipotecario.

Debido a todo ello, las negociaciones se enfocan desde el escenario de venta a terceros, es decir, que del precio que ofrece ese tercero, ustedes pagarían a la entidad bancaria y el resto se repartiría en función de los porcentajes de copropiedad.

Lo único que le puedo indicar es que es un tema de negociación que lo hagan de una de las formas que nos ha expuesto en la consulta, no un tema de ley.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

Estimado Ximo,

En este momento tu condición de funcionario de carrera, con independencia de la antigüedad del nombramiento, te permite poder acceder a una financiación al 100% de valor de compra siempre y cuando la tasación, que tiene que ser realizada por una compañía homologada por el Banco de España, valore el inmueble al menos en el mismo importe.

Por tanto se podría llegar a una hipoteca de 120.000€, y valdría la tasación realizada por tu banco. Para la concesión de esta cifra la cuota mensual no puede superar el 35% de tus ingresos netos mensuales, que por tu escala de funcionario los superas.

Si deseas ampliar la información, en Ibercredit estaríamos encantados de poderte ayudar.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

Teniendo ahorros, y teniendo un contrato temporal, si que hay entidades con las que se pueda conseguir una hipoteca, eso sí, siempre sin superar el 80% del precio de compra. Si necesitáramos más del 80% del precio de compra, va a ser necesario que contemos con avalistas con estabilidad laboral, y será difícil superar el 90% del precio de compra.

La estabilidad laboral es uno de los requisitos principales a la hora de hipotecarse, pero la banca, no toda, también premia con hipoteca a aquellos perfiles con menos estabilidad laboral, pero que pueden demostrar que han sido capaz de ahorrar a través de su trabajo, aunque no tengan un contrato indefinido. Es decir el requisito principal si no eres indefinido en el trabajo, es que tengas y puedas demostrar capacidad de ahorrar.

Eso si, indicarte, que este tipo de operaciones es difícil las encuentres a través de los canales tradicionales, y deberás acudir a un intermediario de crédito con solvencia y experiencia, para que te pueda ayudar, figura cada vez más usada por el consumidor.

Ricardo Gulias, Director General de RN tusoluciónhipotecario.