Archives

Hola Cereales,

Me sorprende que hayan rechazado tu solicitud de hipoteca, especialmente considerando tu situación financiera y estabilidad laboral.

No obstante, es sabido que Ibercaja es uno de los bancos más rigurosos al momento de otorgar préstamos hipotecarios. Entre sus criterios, establecen que la cuota de la hipoteca no debe superar el 35% de tus ingresos. Si bien cumples con este requerimiento sin contar la hipoteca compartida con tu madre, al incluirla, desafortunadamente superas ese porcentaje, y ese parece ser el motivo principal del rechazo. Se incluye la hipoteca de tu madre en el calculo (aunque la este pagando tu madre) tu eres deudor de todo el capital, como así lo es tu madre y la tercera persona incluida.

No obstante, te sugiero que no te preocupes demasiado. Hay diversas entidades dispuestas a revisar tu caso. Y, si lo deseas, estaríamos encantados de asistirte en este proceso para encontrar la mejor opción que se adapte a tus necesidades. Estamos aquí para ayudarte en cada paso del camino.

CEO de Hipotecas Plus y experto hipotecario del foro de Futur Finances.

Con los parámetros que nos apunta en la financiación solicitada a Ibercaja -funcionario, 90% del valor de compra y 80% LTV- más allá de que el riesgo seo solidaria entre los prestatarios, si se demuestra que hay buen comportamiento de pago de la  hipoteca actual, sólo habría que medir la tasa de esfuerzo de la nueva hipoteca y para ello se necesitaría conocer sus ingresos mensuales.

No obstante hay estabilidad laboral máxima y  vamos a un porcentaje de financiación inferior a los límites admitidos para tu perfil.

Santiago Cruz, colaborador de Futur Finances y CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

A la espera de la respuesta de los intermediarios de crédito inmobiliario que colaboran con este portal de hipotecas, te hago algunas reflexiones iniciales:

Para valorar tu capacidad de endeudamiento, habría que conocer tus ingresos netos como funcionario. Lo habitual es que la cuota máxima que el banco calcule puedas pagar sea entre un 30 y un 40% de tus ingresos netos (la clave es que cada banco puede utilizar un tipo de interés diferente para hacer el cálculo de esta cuota máxima).

La hipoteca que tienes actualmente, que comentas paga tu madre, imagino también está a tu nombre, por lo que comentas. Si bien puede que alguna entidad financiera te solicite la documentación que demuestre que la hipoteca la paga tu madre, otras no lo tendrán en cuenta y lo que se paga de esta hipoteca te restará de capacidad de endeudamiento.

En todo caso, si quieres que un profesional del sector de la intermediación de mi confianza valore tus posibilidades de endeudamiento, rellena nuestro formulario de contacto.

En primer lugar, es importante reconocer que las leyes fiscales pueden ser complejas y es recomendable, si no imprescindible, consultar con un asesor fiscal para recibir asesoramiento personalizado.

1. Domicilio Fiscal y Empadronamiento:
   • El empadronamiento y su domicilio fiscal son dos cosas distintas pero interrelacionadas. El empadronamiento es un registro administrativo donde se anotan las personas que viven en un municipio, mientras que el domicilio fiscal es la dirección que se utiliza para las relaciones tributarias con la Administración. Si bien estás empadronado en tu propiedad, al cambiar su residencia habitual, deberías notificar este cambio a la administración tributaria. Ten en cuenta que este cambio implicaría perder el derecho a la deducción de la hipoteca (si su finalidad era la adquisición de una vivienda habitual antes del 2013), si no lo perdiste ya (si alquilaste anteriormente la vivienda habitual).
2. Alquiler Vacacional:
   • La decisión de alquilar su propiedad como alquiler vacacional tiene implicaciones fiscales. Los ingresos generados a través del alquiler vacacional deben ser declarados en tu declaración de la renta.
3. Deducción de Gastos de Alquiler Personal:
   • En cuanto a la deducción de gastos por el alquiler de una nueva vivienda en la que residirá debido a la situación económica, las leyes fiscales en España permiten ciertas deducciones por alquiler, aunque estas deducciones pueden variar entre las diferentes Comunidades Autónomas. Sin embargo, estas deducciones suelen estar destinadas a jóvenes, personas con discapacidad o personas con ingresos bajos. No obstante, si el traslado a una nueva vivienda alquilada se realiza por motivos laborales, podría haber alguna posibilidad de deducción. Aquí te explica la Agencia Tributaria las deducciones autonómicas en Illes Balears.
4. Consideraciones Adicionales:
   • Es crucial mantener un registro detallado de todos los ingresos y gastos relacionados con la propiedad y el nuevo alquiler. Esto incluye los costos de las reformas realizadas, los gastos de alquiler, los ingresos del alquiler vacacional, y cualquier otro gasto relacionado.
5. Asesoramiento Profesional:
   • Dada la complejidad de la legislación fiscal y las diferencias en las regulaciones locales, le recomiendo encarecidamente que se ponga en contacto con un asesor fiscal profesional que tenga experiencia en la tributación de bienes inmuebles y alquileres en Mallorca.

El acta de transparencia no es un test de conocimientos, así que no se pueden “fallar preguntas”. El test es un listado de la documentación e información que has recibido por parte del notario.

Dice el artículo 15 de la Ley 5/2019 (negrita mía):

1. Sin perjuicio de las explicaciones adecuadas que el prestamista, el intermediario de crédito o su representante, en su caso, deben facilitar al prestatario, durante el plazo previsto en el artículo 14.1, el prestatario habrá de comparecer ante el notario por él elegido a efectos de obtener presencialmente el asesoramiento descrito en los siguientes apartados.

2. El notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1. (con antelación de diez días naturales a la firma del préstamo ante notario) En caso de que quede acreditado su cumplimiento hará constar en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario:

a) El cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del prestatario de los documentos descritos en el artículo 14.1.

b) Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario.

c) En todo caso, el notario deberá informar individualizadamente haciéndolo constar en el acta, que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica. Igualmente, y en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada.

3. El prestatario, o quien le represente a estos efectos, deberá comparecer ante el notario, para que este pueda extender el acta, como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo.

4. La obligación de comparecencia y las normas de protección al prestatario previstas en la presente Ley se extenderán a toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo.

5. Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones previstas en el artículo 14.1. o si no se compareciese para recibir el asesoramiento en el plazo señalado en el apartado 3, el notario expresará en el acta esta circunstancia. En este caso, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.

6. Conforme al artículo 17 bis apartado 2.b) de la Ley del Notariado y el artículo 319 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el contenido del acta se presumirá veraz e íntegro, y hará prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material.

7. En la escritura pública del préstamo el notario autorizante insertará una reseña identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores.

En dicha reseña se expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este artículo.

8. El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará coste arancelario alguno.

9. La actuación notarial regulada en este artículo en ningún caso eximirá al prestamista de dar al prestatario las oportunas explicaciones y aclaraciones sobre los efectos y cargas derivadas del préstamo, conforme a lo previsto en el artículo 14.2.