Hipoteca 100% + gastos

Hola, Francisco y usuarios que visitan el foro en 2025:

Con vuestros perfiles —médicos de 39 años con contrato indefinido y tres años de antigüedad, y unos ingresos netos conjuntos que superan los 7.000 € mensuales incluso sin contar las guardias— cumplís de sobra los requisitos de solvencia que exigen los bancos para plantearse una hipoteca al 100% del precio de compraventa. Vuestra baja carga financiera y un historial limpio de impagos también juegan claramente a vuestro favor.

Ahora bien, en mayo de 2025 las entidades españolas solo financian hasta el 100% del valor de compraventa o tasación, nunca los gastos de la operación (impuestos, notaría, registro, gestoría de la compraventa). Así pues, si el piso cuesta 480.000 €, lo máximo que podréis solicitar como préstamo hipotecario serán esos 480.000 €. El desembolso adicional —que suele rondar un 10%-12% del precio— tendréis que cubrirlo con ahorros.

En casos muy excepcionales, si aportáis una segunda garantía real (por ejemplo, una segunda vivienda libre de cargas que se hipoteque), algunos bancos podrían valorar financiar también una parte de los gastos, acercándoos a un 100 % más gastos. Pero se trata de productos muy puntuales y raramente competitivos frente a un préstamo personal o a un colchón de ahorros.

Mi consejo es que, antes de firmar arras, pidáis una preaprobación en dos vías:

  • Directamente en alguna entidad con convenio para profesionales sanitarios, donde podríais obtener un 100% si la tasación respalda esos 480.000 €.
  • A través de un broker hipotecario de mi confianza, que os mostrará entidades dispuestas a aceptar ese LTV y os ayudará a negociar condiciones sin compromiso de honorarios si no mejoran la oferta.
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De este modo, maximizareis las posibilidades de que la hipoteca os cubra el precio de compra y tendréis claro de cuánto ahorros necesitáis para impuestos y demás gastos, sin sorpresas a la hora de la firma.

Un abrazo y mucho éxito con la compra,

Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Hipoteca 100% ¿requisitos?

Apreciada Claudia,

Las hipotecas al 100% de compraventa no son fáciles de contratar, si bien en 2025 varios mecanismos y convenios permiten acceder a ellas. En general, los bancos exigen un perfil de alta solvencia, garantías adicionales y en muchos casos la participación en programas públicos de avales.

Para optar a una hipoteca que financie el 100% del menor valor entre tasación y compraventa, suele exigirse:

  • Estabilidad laboral muy alta (contrato indefinido con antigüedad o hipotecas para funcionarios)
  • Ratio de endeudamiento adecuado, por debajo del 30%–35% de los ingresos netos.
  • Historial crediticio impecable, sin incidencias en ASNEF ni impagos recientes, y a pdoer ser sin otro endeudamiento (préstamos personales, tarjetas…)
  • Tasación elevada, idealmente por encima del precio de compra, para que el banco acepte llegar al 100% de compraventa.

Los jóvenes menores de 36 años y las familias monoparentales pueden acceder a avales ICO que cubren hasta el 20% del valor de compraventa, completando así el 100%.

Aportar avalistas o dobles garantías, dependiendo del momento, también puede ayudar a aumentar el porcentaje de financiación.

Financiar el 100% de la compra no es tarea fácil, pero es posible si se cumplen todos los requisitos que exige la entidad financiera. Con la ayuda de intermediarios de crédito inmobiliario expertos, las posibilidades de éxito aumentan.

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Gastos hipoteca 100

Apreciada Catalina,

Si la hipoteca al 100% de compraventa se solicita para financiar la compra de una vivienda, la operación conlleva dos bloques de gastos: los relacionados con la compraventa y los vinculados al préstamo hipotecario y constitución de la hipoteca.

1. Gastos de compraventa (si financias al 100 %)

Aunque la hipoteca cubra el 100% del precio de compra, no financia los gastos asociados a la compraventa, que suelen rondar entre el 10 % y el 12 % del precio:

  • Impuestos
    • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) si la vivienda es de segunda mano: suele ser entre el 6 % y el 10 % de la compra, según Comunidad Autónoma.
    • IVA (10 % sobre precio) + AJD (Actos Jurídicos Documentados, entre 0,5 % y 1,5 %) si es vivienda nueva.
  • Notaría de compraventa
    • Escritura de compraventa: alrededor de 500 €–1 000 €, según precio y número de folios.
  • Registro de la Propiedad
    • Inscripción de la compra: unos 300 €–600 €.
  • Gestoría (opcional pero habitual)
    • Gestión de impuestos y presentación de escrituras: 200 €–300 €.

2. Gastos de constitución de la hipoteca

La Ley 5/2019 modificó el reparto de costes para proteger al consumidor. A día de hoy:

El artículo 14.1 e) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece de forma imperativa la distribución de los gastos de formalización del préstamo hipotecario:

“Los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario y los de gestoría, notariales y registrales al prestamista.”

En la práctica esto significa:

  • A cargo del cliente (prestatario):
    • Gastos de tasación.
    • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
  • A cargo del banco (prestamista):
    • Aranceles notariales de la escritura de hipoteca.
    • Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
    • Honorarios de la gestoría contratada para los trámites hipotecarios.

Este reparto, recogido en la norma para proteger al consumidor, derogó el antiguo sistema en el que el cliente asumía incluso estos últimos costes. Así, hoy solo pagas la tasación y el AJD, mientras que el banco debe hacerse cargo de notaría, registro y gestoría.

3. Cómo calcular tu desembolso inicial real

Supongamos que compras una vivienda de 150 000 € y la financias al 100 %:

  • Gastos de compraventa:
    • ITP (8 %): 12 000 €
    • Notaría compra: 800 €
    • Registro compra: 400 €
    • Gestoría compra: 250 €
    • Total compraventa ≈ 13 450 €
  • Gastos de hipoteca (a cargo tuyo):
    • AJD (1 %): 1 500 €
    • Comisión apertura (1 %): 1 500 € (si aplica)
    • Total hipoteca ≈ 1 500 €–3 000 €
  • Desembolso mínimo = 13 450 € (compraventa) + 1 500 € (AJD) = 14 950 €, sin contar comisión de apertura ni seguros vinculados.

Conclusión

Aunque la hipoteca cubra el 100 % del precio de compra, no existe financiación “sin desembolso inicial”, ya que los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro, gestoría) y el AJD de la hipoteca siguen siendo a tu cargo. La buena noticia es que, gracias a la Ley 5/2019, solo tú pagas el AJD y las comisiones consensuadas: notaría, registro, tasación y gestoría de la hipoteca los asume el banco.

Conocer bien este desglose te permite planificar el ahorro necesario antes de firmar: en el ejemplo, debes disponer de unos 15 000 € para una vivienda de 150 000 €, aunque la hipoteca sea al 100 %.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
Economista y CEO de Futur Finances.

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Hipoteca para policías (Palma)

Hola, Víctor y resto de policías que lleguen al foro en 2025:

¡Enhorabuena por haber aprobado las oposiciones! Tu caso de policía municipal encaja dentro de los colectivos con condiciones preferentes en varias entidades financieras y también a través de brokers especializados.

Intermediarios (brokers hipotecarios) como RN Tu Solución Hipotecaria trabajan con esos convenios y además acceden a ofertas de LTV al 100 % para funcionarios de carrera, incluyendo policías, a tipo fijo desde el 2,25%. Sus honorarios solo se devengan si mejoran tu oferta directa.

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Con 2.100 € netos al mes y aplicando un límite prudente del 30% de endeudamiento, tu cuota máxima sería unos 630 € al mes.

Si pactas un tipo fijo del 2,5 % a 25 años, esos 630 € mensuales te permitirían pedir hasta unos 140.000 €.

Si alargas a 30 años, podrías alcanzar cerca de 160.000 €.

Por tanto, para una hipoteca de 100.000 €–120.000 € (y disponer de margen para gastos e imprevistos) estás de sobra cubierto.

No es posible incluir el coste de un vehículo dentro del préstamo hipotecario. Si te interesa financiar el coche, lo más habitual es solicitar un préstamo personal o leasing: con plazos de 5 – 7 años. A menudo, compensa mantener la hipoteca “limpia” y financiar el coche con un producto de consumo; de ese modo no condicionas el tipo ni el plazo de tu vivienda.

¡Mucha suerte y bienvenido a tu nueva vida como propietario!

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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¿HIPOTECA O PRESTAMO PERSONAL?

Hola, Estefanía y usuarios que llegan en 2025 buscando información sobre hipotecas:

Al tener tu vivienda libre de cargas y un proyecto de arquitectura listo, tienes dos vías para financiar esos 70 000 € de reforma: hipoteca o préstamo personal. Cada opción tiene sus pros y sus contras:

Hipoteca de reforma

Pros

  • Tipo de interés más bajo: suelen rondar entre el 2,5 % y el 4 % fijo, muy por debajo de los préstamos personales.
  • Plazo más largo: puedes alargar hasta 20–25 años, reduciendo mucho la cuota mensual.
  • Costes financieros menores: el coste en intereses totales se distribuye en más años, lo que abarata la cuota.
  • Deducciones fiscales (en algunas comunidades): si la reforma mejora eficiencia energética, podrías aplicar deducciones autonómicas o estatales.

Contras

  • Costes iniciales: notaría, gestoría, tasación adicional y registro.
  • Más papeleo y plazos: preparación de expediente, tasación de la vivienda, espera de concesión.
  • Menos flexibilidad: una vez firmada, amortizar anticipadamente tiene penalización en algunos contratos.

Préstamo personal

Pros

  • Rapidez y comodidad: concesión online en días, sin tasación ni notaría.
  • Sin garantías: no hipotecar tu vivienda, con menos riesgo patrimonial.
  • Flexibilidad en destino: usas el dinero en lo que necesites sin justificar al banco factura a factura (aunque siempre conviene conservarlas para tu control).
  • Posible ausencia de comisiones: algunos préstamos no cobran de apertura ni gestión.

Contras

  • Tipo de interés más alto: normalmente entre el 5 % y el 9 % TIN, lo que encarece mucho la cuota si lo extiendes a 5 años.
  • Plazo limitado: lo habitual son 5–7 años, con cuotas elevadas para 70.000 €.
  • Coste total en intereses: al concentrar el pago en pocos años, pagarás bastante más en intereses que con hipoteca.

Ejemplo comparativo a 5 años

  • Hipoteca al 3 % fijo por 5 años de carencia corta (o tramo de obra), luego 20 años a 2,75 %:
    • Cuota estimada a 20 años: ~390 €/mes.
  • Préstamo personal al 7 % a 5 años:
    • Cuota estimada a 5 años: ~1.400 €/mes.

Aunque pagues la hipoteca en 5 años, el coste mensual sería muy inferior al préstamo personal, y además podrías alargar el plazo para ajustar tu presupuesto.

¿Qué te conviene más?

  • Si necesitas cuotas bajas y tienes margen temporal para amortizar en más años, la hipoteca de obra es claramente mejor.
  • Si valoras la simplicidad y no quieres hipotecar, y puedes asumir una cuota elevada durante cinco años, el préstamo personal puede servir, pero saldrá mucho más caro en intereses.

Mi consejo: aprovecha tu vivienda como garantía para firmar una hipoteca con un plazo intermedio (10–15 años) y tipo fijo competitivo. Así equilibras cuota, plazo e intereses, y no pierdes liquidez para otros gastos. Valora la opción de encomendar la negociación a un intermediario de crédito inmobiliario profesional de confianza:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Quitar avalistas de mi hipoteca

Hola, Josefina:

Liberar a tus padres de la condición de avalistas es perfectamente posible, pero requiere un acuerdo formal con tu banco y, casi con toda seguridad, una reestructuración de tu hipoteca. Estas son las vías y recomendaciones más habituales:

  1. Solicitar una novación o subrogación de la hipoteca
    • Novación interna: pides al mismo banco cambiar el contrato para sustituir o eliminar la fianza de tus padres. El banco revisará tu solvencia individual (ingresos, endeudamiento, antigüedad laboral) y la garantía de la hipoteca (valor de la vivienda). Si considera que tu perfil permite prescindir de avalistas, modificará el contrato y emitirá un nuevo cuadro de amortización.
    • Subrogación de acreedor: si otra entidad ofrece mejores condiciones y acepta prescindir de avalistas, puedes cambiarte de banco. La nueva entidad constituirá la hipoteca solo a tu nombre y cancelará la anotación de la fianza de tus padres en el Registro.
  2. Requisitos que valorarán los bancos
    • Capacidad de pago: tu cuota no debe superar el porcentaje máximo (suele ser el 30–35 % de tus ingresos netos).
    • Valor y tasación de la vivienda: la entidad querrá ver que el préstamo no supera un cierto LTV (por ejemplo, el 80 % de tasación).
    • Historial crediticio: un expediente limpio de impagos o demoras refuerza tu posición.
  3. Posibles alternativas de garantía
    • Incrementar provisión de amortización anticipada: aportar algún capital adicional (si dispones de ahorros) para rebajar el riesgo.
    • Aportar otro avalista: cambiar el aval de tus padres por el de tu pareja, etc.
  4. Recomendaciones prácticas
    • Prepara tu expediente: lleva últimas nóminas, declaración de la renta, seguro de hogar y vida si lo tienes.
    • Habla con tu gestor: plantea tu intención cuanto antes y pregunta por el coste estimado de la novación.
    • Compara ofertas: antes de firmar, consulta si otra entidad puede prestarte la misma cantidad sin avalistas y a mejores condiciones, para evaluar una posible subrogación.

En resumen, para liberar a tus padres tendrás que renegociar tu hipoteca —ya sea con tu banco actual o con uno nuevo— demostrando que tu situación financiera y el valor de la vivienda cubren adecuadamente el riesgo que hasta ahora asumían ellos. Con un buen dossier y, si conviene, explorando alternativas de garantía, podrás lograr que queden desvinculados sin dejar desprotegida la hipoteca.

¡Ánimo con el trámite!

Un saludo,
Pau A. Monserrat Valentí
CEO de Futur Finances

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Hipoteca ING fija

Respondiendo con información a mayo de 2025, la Hipoteca NARANJA Fija de ING tiene estas características principales:

Tipo de interés (TIN): desde 3,30% si cumples las bonificaciones (domiciliar nómina y contratar seguros de vida y hogar) o 3,70% si no las cumples (3,82% a 3,78% TAE).

Plazo: 25 años (límite único; no existe opción a 30 años).

Financiación: hasta el 80% del valor de compraventa para primera vivienda (mínimo 50 000 €); 75 % para segunda. Se puede llegar al 95% del valor de compraventa para vivienda habitual, pero los tipos fijos empeoran: del 3,70% nominal al 4,10% (4,15% a 4,19% TAE).

Comisiones:

Apertura, notaría, gestoría y registro: 0 €.

Reembolso anticipado: 2 % si es en los primeros 10 años, 1,5 % a partir del año 11 (solo si supone pérdida para ING).

Gastos de tasación: asumidos por ING, a condición de usar la tasadora que ellos designen.

¿Es buena o hay mejores opciones?

En mayo de 2025, si tu prioridad es el mínimo tipo fijo, existen ofertas bastante mejores.

Recomendación

Compara el TAE (no solo el TIN) de cada oferta, incluyendo vinculaciones y comisiones de reembolso anticipado.

Consulta a un broker hipotecario especializado para acceder a “ventanas” exclusivas y negociar plazos y diferenciales aún más competitivos sin coste si no mejoran tu oferta.

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Con información y profesionales hipotecarios a tu lado, podrás elegir la hipoteca fija que mejor se adapte a tu proyecto y a tu perfil.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Pedir hipoteca para comprar y reformar vivienda para uso habitual

Hola, Rinki y usuarios que llegan al foro a partir de 2025:

En vuestro caso confluyen varios factores muy favorables y otros que conviene gestionar con cuidado. Vamos por partes:

1. Capacidad de endeudamiento
Tú ingresas 2.000 € netos al mes (más dos pagas extra, que prorrateadas elevan la media a unos 2.333 € mensuales). Para no superar el 30 % de endeudamiento —límite estándar— vuestra cuota conjunta debería quedarse por debajo de unos 700 € al mes.

2. Importe y tipo de producto
– Compra: 30.000 €. Como funcionario de carrera con antigüedad desde 2007, puedes aspirar al 100% del precio de compraventa a tipo fijo muy competitivo (desde el 2,25 % en mayo 2025).
– Reforma: 45.000 €. La mayoría de entidades no incluyen este importe en la hipoteca de compra estándar, salvo que puedas hipotecar un segundo inmueble de algún familiar. Otra opción sería solicitar un préstamo personal de reforma por los 45.000 €.

3. Ahorros y gastos
Contáis con 7.000 € para cubrir los gastos de notaría, registro e impuestos (aprox. el 10 % del precio de compra). Ese colchón es adecuado; no conviene vaciarlo del todo, pues os servirá de red de seguridad.

4. Recomendación

  1. Solicita ya la preaprobación de la hipoteca de compra al 100 % en tu banco (por tu antigüedad) y también en otra entidad mediante un broker especializado.
  2. Contrata el préstamo de reforma en el mismo banco o compara ofertas de préstamos personales específicos de obra, para quedarte con el mejor coste total.
  3. Considera la vía del broker hipotecario para que gestione ambas operaciones y negocie los diferenciales y plazos más favorables; su honorario solo se devenga si mejora tus condiciones actuales.
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Con vuestro perfil (funcionario con larga trayectoria, ingresos estables y ahorros para gastos) la concesión de los 30.000 € al 100% de compraventa es relativamente sencillo, y el préstamo personal para obra encajará en vuestra capacidad de pago sin apretaros.

¡Mucho éxito con la reforma y la compra!

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Hipoteca para Vivienda urbana más finca rustica

Hola, Antonio y usuarios que llegan al foro a partir de 2025:

Para que tu banco trate la parte urbana de la finca como “urbana” y no la rechace por “rústico”, necesitas alinear la información del Registro de la Propiedad con la del Catastro. El proceso es el siguiente:

  1. Obtener el Certificado de Datos Catastrales
    Solicita en la Sede Electrónica del Catastro el “certificado descriptivo y gráfico” de la finca. Ahí verás la descripción actualizada y la representación gráfica, con las referencias catastrales exactas de la vivienda (urbana) y del terreno (rústico).
  2. Encargar la Representación Gráfica Georreferenciada (RGG)
    Debe ser elaborada por un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero de edificación o ingeniero topógrafo). Conforme al Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (Ley del Catastro Inmobiliario): El profesional genera un fichero GML/CVS con la delimitación exacta de la parcela urbana; firma y visado colegial acreditan su validez.
  3. Escritura de deslinde/segregación si procede
    Si la finca figura como un único registro rústico, necesitarás una escritura notarial de deslinde y segregación, separando formalmente la parcela urbana (la vivienda) del terreno rústico. El notario reflejará las superficies exactas y las nuevas referencias catastrales.
  4. Presentación en el Registro de la Propiedad
    Con la escritura y la RGG en la mano, presenta en el Registro una solicitud de subsanación de la descripción registral. El registrador cotejará:

    • El certificado catastral.
    • La RGG firmada por el técnico competente.
    • La escritura de deslinde/segregación.

    Si todo es conforme, actualizará la inscripción: creará un folio para la parcela urbana con su referencia catastral y dejará el resto como rústico.

  5. Nueva Nota Simple y huida del “rústico”
    Una vez inscrita la corrección, solicita una nueva Nota Simple. Aparecerá la vivienda como finca urbana independiente. Con ese documento, el banco podrá tramitar tu hipoteca sin problema.

Consejos prácticos

  • Acude a un arquitecto técnico o ingeniero topógrafo con experiencia en catastro y Registro para agilizar la RGG.
  • Considera contratar a un abogado especializado (como el equipo de Futur Legal) que coordine la escritura de deslinde y te asesore en la redacción.
  • Informa al banco de que estás en trámite de subsanación; algunos conceden un plazo condicionado para presentar la nueva Nota Simple.
  • Considera gestionar este tipo de expedientes hipotecarios complejos con un intermediario de crédito inmobiliario de confianza.
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Con estos pasos alinearás catastro y Registro, y lograrás que tu finca urbana sea reconocida oficialmente como tal.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Tengo posibilidad de que me concedan Hipoteca?

Hola, María y usuarios que llegan en 2025 buscando información sobre si les pueden conceder una hipoteca:

Cuando un banco estudia tu solicitud de hipoteca valora, sobre todo, estos criterios:

  • LTV (porcentaje de financiación): normalmente financian hasta el 80 % del menor valor entre tasación y compraventa; solo para perfiles muy sólidos (funcionarios, directivos, ingresos altos) o con avales ICO pueden estirar hasta el 90 %–100 % de la compraventa.
  • Capacidad de endeudamiento: suelen exigir que la cuota hipotecaria no supere el ~30 % de tus ingresos netos mensuales (en ciertos bancos llegan al 35 %, pero no más).
  • Ingresos y antigüedad laboral: valoran que tus ingresos sean recurrentes y estables, y premian la experiencia larga en la misma empresa (o sector).
  • Edad y plazo: la suma de tu edad más el plazo de amortización no puede superar, habitualmente, los 75–80 años.
  • Historial crediticio y ahorros: un expediente limpio de otros créditos y un colchón de ahorros muestran tu cultura financiera y reducen el riesgo de impago.

Ahora, a tu caso concreto:

  • Precio de la vivienda: 92.000 €.
  • Ahorros que aportas: 11.000 € (≈12 %), por lo que solicitas un LTV del 90 %: 82.800 €.
  • Ingresos: 1.400 € brutos mensuales, de los que 300 € son primas fijas y 100 € retribución en especie.
  • Antigüedad: 10 años en la misma empresa.
  • Edad: 40 años.

¿Cumples el LTV del 90 %?
– En principio tu expediente es sólido y un banco podría llegar al 90 % para un perfil con antigüedad y ahorros razonables. ING Direct a mayo de 2025 llega al 95% de LTV a 30 años de plazo.

¿Y la capacidad de pago?
– Para un préstamo de 82.800 € al 3 % a 25 años, la cuota rondaría 393 € al mes. Dividida entre tus 1.400 € (los suponemos netos), supone un 28 % de endeudamiento, por de bajo del 30 % máximo estándar.

En resumen, tu expediente es muy bueno —antigüedad, estabilidad y ahorros—, y podrías financiarlo en ING Direct.

También puedes hablar con un broker hipotecario especializado que pueda abrirte puertas en entidades más flexibles y optimizar al máximo tu cuota mensual.

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Pau A. Monserrat
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