100% de tasación para funcionario

Hola, Ximo y funcionarios de carrera que lleguen al foro a partir de mayo de 2025:

Enhorabuena por tu nombramiento como funcionario de carrera, ya con una antigüedad de 4 años – esa estabilidad laboral es la mejor carta de presentación ante cualquier banco. Entiendo tu situación: queréis financiar esos 120.000 € sin ahorros y, aunque el valor de tasación supera ligeramente el precio (121 360 €), vuestro banco solo ofrece el 80% de tasación, es decir, unos 96.800 €, insuficientes para el 100% del precio.

A mayo de 2025, los bancos españoles pueden financiar hasta el 100% del precio de compraventa para funcionarios y, según el perfil concreto, llegar al 100% de la tasación, pero siempre sujeto a la aprobación del departamento de riesgos.

En definitiva, con vuestro perfil de funcionario es factible lograr una hipoteca al 100% del menor valor entre compraventa y tasación, con la ayuda de intermediarios de crédito inmobiliario expertos en el sector.

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¡Ánimo con la gestión y suerte en la compra!

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Tasación por debajo del precio de compra!

Hola, Moisés:

Entiendo tu situación: al financiar el 80% del menor valor entre precio de compra y tasación, una valoración baja implica automáticamente menos importe de préstamo, y sin ahorro extra el desfase se convierte en un problema.

Aquí tienes algunas vías de acción que pueden ayudarte:

  1. Revisión o segunda tasación
    • Puedes solicitar al banco una revisión del valor si detectas errores en la primera tasación (metros, calidades, comparables).
    • O bien encargar una segunda tasación independiente y presentar el informe al banco; con suerte, conseguirás una valoración superior.
  2. Apelar a un banco con política de valoración más generosa
    • No todas las entidades aplican el mismo prorrateo; algunas, especialmente en la red de brokers de Futur Finances, aceptan valores de tasación más próximos al precio de compraventa.
    • Con un intermediario de crédito inmobiliario puedes acceder a esas “ventanas” de valoración que no se publicitan.
  3. Uso de avales o garantías adicionales
    • Aportar un avalista solvente o garantías colaterales (por ejemplo, un capital depositado en cuenta) puede permitir que el banco cubra la diferencia sin necesariamente exigirte caja adicional.
  4. Financiación al 100 % para vivienda habitual
    • Como funcionario de carrera, nuestros brokers especializados pueden negociar hasta el 100% del precio de compraventa para tu vivienda habitual (tipo fijo desde 2,25 % en mayo 2025). Este límite del 100% de compraventa también permite, siempre condicionado a la aprobación de la entidada financiera, llegar al 100% de tasación (mayo de 2025).
    • Esto te liberaría de tener que aportar efectivo propio al importe del préstamo (aunque seguirías necesitando algo para los gastos de compraventa).
  5. Apoyo experto de Futur Finances
    • Nuestros brokers de confianza (por ejemplo, Ricardo Gulias en RN Tu Solución Hipotecaria) analizan tu expediente, seleccionan las entidades con políticas más flexibles y negocian en tu nombre.
    • Solo cobran honorarios si consiguen unas condiciones objetivamente mejores para ti; si no logran mejorar tu oferta, no pagas nada.
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Próximos pasos que te recomiendo

  1. Contacta con un broker de Futur Finances, envíales tu tasación y simulación de préstamo.
  2. Solicita revisión de tasación o una segunda tasación independiente.
  3. Explora junto a tu broker bancos que financien al 100 % de precio de compraventa para funcionarios.
  4. Valora la opción de avales o garantías colaterales si no dispones de ahorros.

Con esta estrategia combinada —revisión de valoración, apertura a distintas entidades y apalancamiento de tu perfil de funcionario— triplicaremos tus posibilidades de cerrar la hipoteca sin necesidad de aportar ahorros adicionales.

¡Ánimo, Moisés! Si quieres, te pongo en contacto directo con uno de nuestros brokers para que empiece ya a trabajar tu caso.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Mejor banco para funcionarios

Hola, Myriam y funcionarios que buscan los mejores bancos en mayo de 2025:

Openbank es sin duda una opción interesante para funcionarios, gracias a su proceso 100% online, la exención de gastos de tasación y sus bonificaciones (–0,10 p.p. por nómina y –0,20 p.p. por seguros). No obstante, si miramos los tipos de interés nominales (TIN) que mejor se ajustan al perfil de funcionario en mayo de 2025, otras entidades están ofreciendo condiciones incluso más competitivas:

  • Hipoteca fija:
    • Unicaja: TIN 1,85 % a 30 años, TAE desde 3,05 %.
    • Banco Santander: 2,45 % (luego 2,55 % el primer tramo), TAE desde 3,07 %.
    • Banco Sabadell: 2,50 % TIN, TAE desde 3,41 %.
      – Openbank Fija parte de 2,51 % TIN con las bonificaciones completas.
  • Hipoteca variable:
    • Kutxabank: 1,50 % el primer año y Euríbor+0,49 % (TAE desde 3,01 %), revisión anual.

En definitiva, Openbank destaca por su transparencia y agilidad, y es una de las mejores opciones digitales; si tu prioridad es clavar el mínimo diferencial o el TIN más bajo posible, conviene que también valores ofertas como la de Unicaja en fijo o Kutxabank en variable.

Y si quieres ir a por todas, un broker hipotecario especializado en funcionarios (por ejemplo, RN Tu Solución Hipotecaria gestiona hipotecas para funcionarios con tipos fijos a partir del 2,25% TIN) te abrirá las “ventanas” exclusivas de varios bancos y se encargará de negociar esos diferenciales.

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Un saludo,
Pau A. Monserrat
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Hipoteca 100% para funcionarios

Para Dídac y resto de funcionarios que buscan una hipoteca 100% a partir de mayo de 2025,

Como ambos sois funcionarios con plaza en propiedad, vuestro perfil es de los mejor valorados por la banca, y en Barcelona existen entidades financieras que permiten alcanzar el 100% del precio de compraventa. Ahora bien, respecto al 100% más gastos, ten en cuenta que:

  1. Límite habitual
    – En mayo de 2025, las entidades españolas solo financian hasta el 100 % del LTV (el menor valor entre tasación y compraventa).
    – Los gastos asociados (impuestos, notaría, registro, gestoría) —que suelen suponer un 10 %–12 % del precio— quedan fuera de la hipoteca y deben cubrirse con ahorros o avales.
  2. Excepciones muy puntuales
    – Solo con bancos o cooperativas muy flexibles, y aportando una segunda garantía real (por ejemplo, hipotecando otra propiedad libre de cargas), se podría llegar a financiar también una parte de los gastos.
    – Son productos muy específicos, con costes y condiciones menos competitivos que una hipoteca estándar + un pequeño préstamo personal para gastos.
  3. Qué podéis hacer
    – Hipoteca al 100 % de la compraventa: Asegurad que la tasación respalde al menos ese importe.
    – Cubrir gastos: Calculad un colchón mínimo (10 %–12 % del precio) o valorad un préstamo personal de reforma/obras para ese tramo de costes.
    – Broker especializado: un intermediario de crédito inmobiliario experto os ayudará a encontrar entidades que financien el 100% con diferenciales muy bajos para funcionarios, y a valorar si os conviene plantear la opción de segunda garantía para acotar gastos.
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En definitiva, como pareja de funcionarios en Barcelona podéis obtener con facilidad el 100% de LTV, pero para llevar también los gastos dentro del préstamo tendríais que recurrir a fórmulas muy excepcionales y normalmente más caras.

Mi recomendación es asegurar la hipoteca para funcionarios al 100%, buscando las mejores condiciones hipotecarias a vuestro alcance.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Hipoteca 100% + gastos

Hola, Francisco y usuarios que visitan el foro en 2025:

Con vuestros perfiles —médicos de 39 años con contrato indefinido y tres años de antigüedad, y unos ingresos netos conjuntos que superan los 7.000 € mensuales incluso sin contar las guardias— cumplís de sobra los requisitos de solvencia que exigen los bancos para plantearse una hipoteca al 100% del precio de compraventa. Vuestra baja carga financiera y un historial limpio de impagos también juegan claramente a vuestro favor.

Ahora bien, en mayo de 2025 las entidades españolas solo financian hasta el 100% del valor de compraventa o tasación, nunca los gastos de la operación (impuestos, notaría, registro, gestoría de la compraventa). Así pues, si el piso cuesta 480.000 €, lo máximo que podréis solicitar como préstamo hipotecario serán esos 480.000 €. El desembolso adicional —que suele rondar un 10%-12% del precio— tendréis que cubrirlo con ahorros.

En casos muy excepcionales, si aportáis una segunda garantía real (por ejemplo, una segunda vivienda libre de cargas que se hipoteque), algunos bancos podrían valorar financiar también una parte de los gastos, acercándoos a un 100 % más gastos. Pero se trata de productos muy puntuales y raramente competitivos frente a un préstamo personal o a un colchón de ahorros.

Mi consejo es que, antes de firmar arras, pidáis una preaprobación en dos vías:

  • Directamente en alguna entidad con convenio para profesionales sanitarios, donde podríais obtener un 100% si la tasación respalda esos 480.000 €.
  • A través de un broker hipotecario de mi confianza, que os mostrará entidades dispuestas a aceptar ese LTV y os ayudará a negociar condiciones sin compromiso de honorarios si no mejoran la oferta.
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De este modo, maximizareis las posibilidades de que la hipoteca os cubra el precio de compra y tendréis claro de cuánto ahorros necesitáis para impuestos y demás gastos, sin sorpresas a la hora de la firma.

Un abrazo y mucho éxito con la compra,

Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Hipoteca 100% ¿requisitos?

Apreciada Claudia,

Las hipotecas al 100% de compraventa no son fáciles de contratar, si bien en 2025 varios mecanismos y convenios permiten acceder a ellas. En general, los bancos exigen un perfil de alta solvencia, garantías adicionales y en muchos casos la participación en programas públicos de avales.

Para optar a una hipoteca que financie el 100% del menor valor entre tasación y compraventa, suele exigirse:

  • Estabilidad laboral muy alta (contrato indefinido con antigüedad o hipotecas para funcionarios)
  • Ratio de endeudamiento adecuado, por debajo del 30%–35% de los ingresos netos.
  • Historial crediticio impecable, sin incidencias en ASNEF ni impagos recientes, y a pdoer ser sin otro endeudamiento (préstamos personales, tarjetas…)
  • Tasación elevada, idealmente por encima del precio de compra, para que el banco acepte llegar al 100% de compraventa.

Los jóvenes menores de 36 años y las familias monoparentales pueden acceder a avales ICO que cubren hasta el 20% del valor de compraventa, completando así el 100%.

Aportar avalistas o dobles garantías, dependiendo del momento, también puede ayudar a aumentar el porcentaje de financiación.

Financiar el 100% de la compra no es tarea fácil, pero es posible si se cumplen todos los requisitos que exige la entidad financiera. Con la ayuda de intermediarios de crédito inmobiliario expertos, las posibilidades de éxito aumentan.

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Gastos hipoteca 100

Apreciada Catalina,

Si la hipoteca al 100% de compraventa se solicita para financiar la compra de una vivienda, la operación conlleva dos bloques de gastos: los relacionados con la compraventa y los vinculados al préstamo hipotecario y constitución de la hipoteca.

1. Gastos de compraventa (si financias al 100 %)

Aunque la hipoteca cubra el 100% del precio de compra, no financia los gastos asociados a la compraventa, que suelen rondar entre el 10 % y el 12 % del precio:

  • Impuestos
    • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) si la vivienda es de segunda mano: suele ser entre el 6 % y el 10 % de la compra, según Comunidad Autónoma.
    • IVA (10 % sobre precio) + AJD (Actos Jurídicos Documentados, entre 0,5 % y 1,5 %) si es vivienda nueva.
  • Notaría de compraventa
    • Escritura de compraventa: alrededor de 500 €–1 000 €, según precio y número de folios.
  • Registro de la Propiedad
    • Inscripción de la compra: unos 300 €–600 €.
  • Gestoría (opcional pero habitual)
    • Gestión de impuestos y presentación de escrituras: 200 €–300 €.

2. Gastos de constitución de la hipoteca

La Ley 5/2019 modificó el reparto de costes para proteger al consumidor. A día de hoy:

El artículo 14.1 e) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece de forma imperativa la distribución de los gastos de formalización del préstamo hipotecario:

“Los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario y los de gestoría, notariales y registrales al prestamista.”

En la práctica esto significa:

  • A cargo del cliente (prestatario):
    • Gastos de tasación.
    • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
  • A cargo del banco (prestamista):
    • Aranceles notariales de la escritura de hipoteca.
    • Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
    • Honorarios de la gestoría contratada para los trámites hipotecarios.

Este reparto, recogido en la norma para proteger al consumidor, derogó el antiguo sistema en el que el cliente asumía incluso estos últimos costes. Así, hoy solo pagas la tasación y el AJD, mientras que el banco debe hacerse cargo de notaría, registro y gestoría.

3. Cómo calcular tu desembolso inicial real

Supongamos que compras una vivienda de 150 000 € y la financias al 100 %:

  • Gastos de compraventa:
    • ITP (8 %): 12 000 €
    • Notaría compra: 800 €
    • Registro compra: 400 €
    • Gestoría compra: 250 €
    • Total compraventa ≈ 13 450 €
  • Gastos de hipoteca (a cargo tuyo):
    • AJD (1 %): 1 500 €
    • Comisión apertura (1 %): 1 500 € (si aplica)
    • Total hipoteca ≈ 1 500 €–3 000 €
  • Desembolso mínimo = 13 450 € (compraventa) + 1 500 € (AJD) = 14 950 €, sin contar comisión de apertura ni seguros vinculados.

Conclusión

Aunque la hipoteca cubra el 100 % del precio de compra, no existe financiación “sin desembolso inicial”, ya que los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro, gestoría) y el AJD de la hipoteca siguen siendo a tu cargo. La buena noticia es que, gracias a la Ley 5/2019, solo tú pagas el AJD y las comisiones consensuadas: notaría, registro, tasación y gestoría de la hipoteca los asume el banco.

Conocer bien este desglose te permite planificar el ahorro necesario antes de firmar: en el ejemplo, debes disponer de unos 15 000 € para una vivienda de 150 000 €, aunque la hipoteca sea al 100 %.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
Economista y CEO de Futur Finances.

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Hipoteca para policías (Palma)

Hola, Víctor y resto de policías que lleguen al foro en 2025:

¡Enhorabuena por haber aprobado las oposiciones! Tu caso de policía municipal encaja dentro de los colectivos con condiciones preferentes en varias entidades financieras y también a través de brokers especializados.

Intermediarios (brokers hipotecarios) como RN Tu Solución Hipotecaria trabajan con esos convenios y además acceden a ofertas de LTV al 100 % para funcionarios de carrera, incluyendo policías, a tipo fijo desde el 2,25%. Sus honorarios solo se devengan si mejoran tu oferta directa.

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Con 2.100 € netos al mes y aplicando un límite prudente del 30% de endeudamiento, tu cuota máxima sería unos 630 € al mes.

Si pactas un tipo fijo del 2,5 % a 25 años, esos 630 € mensuales te permitirían pedir hasta unos 140.000 €.

Si alargas a 30 años, podrías alcanzar cerca de 160.000 €.

Por tanto, para una hipoteca de 100.000 €–120.000 € (y disponer de margen para gastos e imprevistos) estás de sobra cubierto.

No es posible incluir el coste de un vehículo dentro del préstamo hipotecario. Si te interesa financiar el coche, lo más habitual es solicitar un préstamo personal o leasing: con plazos de 5 – 7 años. A menudo, compensa mantener la hipoteca “limpia” y financiar el coche con un producto de consumo; de ese modo no condicionas el tipo ni el plazo de tu vivienda.

¡Mucha suerte y bienvenido a tu nueva vida como propietario!

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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¿HIPOTECA O PRESTAMO PERSONAL?

Hola, Estefanía y usuarios que llegan en 2025 buscando información sobre hipotecas:

Al tener tu vivienda libre de cargas y un proyecto de arquitectura listo, tienes dos vías para financiar esos 70 000 € de reforma: hipoteca o préstamo personal. Cada opción tiene sus pros y sus contras:

Hipoteca de reforma

Pros

  • Tipo de interés más bajo: suelen rondar entre el 2,5 % y el 4 % fijo, muy por debajo de los préstamos personales.
  • Plazo más largo: puedes alargar hasta 20–25 años, reduciendo mucho la cuota mensual.
  • Costes financieros menores: el coste en intereses totales se distribuye en más años, lo que abarata la cuota.
  • Deducciones fiscales (en algunas comunidades): si la reforma mejora eficiencia energética, podrías aplicar deducciones autonómicas o estatales.

Contras

  • Costes iniciales: notaría, gestoría, tasación adicional y registro.
  • Más papeleo y plazos: preparación de expediente, tasación de la vivienda, espera de concesión.
  • Menos flexibilidad: una vez firmada, amortizar anticipadamente tiene penalización en algunos contratos.

Préstamo personal

Pros

  • Rapidez y comodidad: concesión online en días, sin tasación ni notaría.
  • Sin garantías: no hipotecar tu vivienda, con menos riesgo patrimonial.
  • Flexibilidad en destino: usas el dinero en lo que necesites sin justificar al banco factura a factura (aunque siempre conviene conservarlas para tu control).
  • Posible ausencia de comisiones: algunos préstamos no cobran de apertura ni gestión.

Contras

  • Tipo de interés más alto: normalmente entre el 5 % y el 9 % TIN, lo que encarece mucho la cuota si lo extiendes a 5 años.
  • Plazo limitado: lo habitual son 5–7 años, con cuotas elevadas para 70.000 €.
  • Coste total en intereses: al concentrar el pago en pocos años, pagarás bastante más en intereses que con hipoteca.

Ejemplo comparativo a 5 años

  • Hipoteca al 3 % fijo por 5 años de carencia corta (o tramo de obra), luego 20 años a 2,75 %:
    • Cuota estimada a 20 años: ~390 €/mes.
  • Préstamo personal al 7 % a 5 años:
    • Cuota estimada a 5 años: ~1.400 €/mes.

Aunque pagues la hipoteca en 5 años, el coste mensual sería muy inferior al préstamo personal, y además podrías alargar el plazo para ajustar tu presupuesto.

¿Qué te conviene más?

  • Si necesitas cuotas bajas y tienes margen temporal para amortizar en más años, la hipoteca de obra es claramente mejor.
  • Si valoras la simplicidad y no quieres hipotecar, y puedes asumir una cuota elevada durante cinco años, el préstamo personal puede servir, pero saldrá mucho más caro en intereses.

Mi consejo: aprovecha tu vivienda como garantía para firmar una hipoteca con un plazo intermedio (10–15 años) y tipo fijo competitivo. Así equilibras cuota, plazo e intereses, y no pierdes liquidez para otros gastos. Valora la opción de encomendar la negociación a un intermediario de crédito inmobiliario profesional de confianza:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat
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Quitar avalistas de mi hipoteca

Hola, Josefina:

Liberar a tus padres de la condición de avalistas es perfectamente posible, pero requiere un acuerdo formal con tu banco y, casi con toda seguridad, una reestructuración de tu hipoteca. Estas son las vías y recomendaciones más habituales:

  1. Solicitar una novación o subrogación de la hipoteca
    • Novación interna: pides al mismo banco cambiar el contrato para sustituir o eliminar la fianza de tus padres. El banco revisará tu solvencia individual (ingresos, endeudamiento, antigüedad laboral) y la garantía de la hipoteca (valor de la vivienda). Si considera que tu perfil permite prescindir de avalistas, modificará el contrato y emitirá un nuevo cuadro de amortización.
    • Subrogación de acreedor: si otra entidad ofrece mejores condiciones y acepta prescindir de avalistas, puedes cambiarte de banco. La nueva entidad constituirá la hipoteca solo a tu nombre y cancelará la anotación de la fianza de tus padres en el Registro.
  2. Requisitos que valorarán los bancos
    • Capacidad de pago: tu cuota no debe superar el porcentaje máximo (suele ser el 30–35 % de tus ingresos netos).
    • Valor y tasación de la vivienda: la entidad querrá ver que el préstamo no supera un cierto LTV (por ejemplo, el 80 % de tasación).
    • Historial crediticio: un expediente limpio de impagos o demoras refuerza tu posición.
  3. Posibles alternativas de garantía
    • Incrementar provisión de amortización anticipada: aportar algún capital adicional (si dispones de ahorros) para rebajar el riesgo.
    • Aportar otro avalista: cambiar el aval de tus padres por el de tu pareja, etc.
  4. Recomendaciones prácticas
    • Prepara tu expediente: lleva últimas nóminas, declaración de la renta, seguro de hogar y vida si lo tienes.
    • Habla con tu gestor: plantea tu intención cuanto antes y pregunta por el coste estimado de la novación.
    • Compara ofertas: antes de firmar, consulta si otra entidad puede prestarte la misma cantidad sin avalistas y a mejores condiciones, para evaluar una posible subrogación.

En resumen, para liberar a tus padres tendrás que renegociar tu hipoteca —ya sea con tu banco actual o con uno nuevo— demostrando que tu situación financiera y el valor de la vivienda cubren adecuadamente el riesgo que hasta ahora asumían ellos. Con un buen dossier y, si conviene, explorando alternativas de garantía, podrás lograr que queden desvinculados sin dejar desprotegida la hipoteca.

¡Ánimo con el trámite!

Un saludo,
Pau A. Monserrat Valentí
CEO de Futur Finances

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