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Hola, Josefina:

Liberar a tus padres de la condición de avalistas es perfectamente posible, pero requiere un acuerdo formal con tu banco y, casi con toda seguridad, una reestructuración de tu hipoteca. Estas son las vías y recomendaciones más habituales:

1. Solicitar una novación o subrogación de la hipoteca
   • Novación interna: pides al mismo banco cambiar el contrato para sustituir o eliminar la fianza de tus padres. El banco revisará tu solvencia individual (ingresos, endeudamiento, antigüedad laboral) y la garantía de la hipoteca (valor de la vivienda). Si considera que tu perfil permite prescindir de avalistas, modificará el contrato y emitirá un nuevo cuadro de amortización.
   • Subrogación de acreedor: si otra entidad ofrece mejores condiciones y acepta prescindir de avalistas, puedes cambiarte de banco. La nueva entidad constituirá la hipoteca solo a tu nombre y cancelará la anotación de la fianza de tus padres en el Registro.
2. Requisitos que valorarán los bancos
   • Capacidad de pago: tu cuota no debe superar el porcentaje máximo (suele ser el 30–35 % de tus ingresos netos).
   • Valor y tasación de la vivienda: la entidad querrá ver que el préstamo no supera un cierto LTV (por ejemplo, el 80 % de tasación).
   • Historial crediticio: un expediente limpio de impagos o demoras refuerza tu posición.
3. Posibles alternativas de garantía
   • Incrementar provisión de amortización anticipada: aportar algún capital adicional (si dispones de ahorros) para rebajar el riesgo.
   • Aportar otro avalista: cambiar el aval de tus padres por el de tu pareja, etc.
4. Recomendaciones prácticas
   • Prepara tu expediente: lleva últimas nóminas, declaración de la renta, seguro de hogar y vida si lo tienes.
   • Habla con tu gestor: plantea tu intención cuanto antes y pregunta por el coste estimado de la novación.
   • Compara ofertas: antes de firmar, consulta si otra entidad puede prestarte la misma cantidad sin avalistas y a mejores condiciones, para evaluar una posible subrogación.

En resumen, para liberar a tus padres tendrás que renegociar tu hipoteca —ya sea con tu banco actual o con uno nuevo— demostrando que tu situación financiera y el valor de la vivienda cubren adecuadamente el riesgo que hasta ahora asumían ellos. Con un buen dossier y, si conviene, explorando alternativas de garantía, podrás lograr que queden desvinculados sin dejar desprotegida la hipoteca.

¡Ánimo con el trámite!

Un saludo,
Pau A. Monserrat Valentí
CEO de Futur Finances

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

paumonserrat.com/

Hola, Rinki y usuarios que llegan al foro a partir de 2025:

En vuestro caso confluyen varios factores muy favorables y otros que conviene gestionar con cuidado. Vamos por partes:

1. Capacidad de endeudamiento
Tú ingresas 2.000 € netos al mes (más dos pagas extra, que prorrateadas elevan la media a unos 2.333 € mensuales). Para no superar el 30 % de endeudamiento —límite estándar— vuestra cuota conjunta debería quedarse por debajo de unos 700 € al mes.

2. Importe y tipo de producto
– Compra: 30.000 €. Como funcionario de carrera con antigüedad desde 2007, puedes aspirar al 100% del precio de compraventa a tipo fijo muy competitivo (desde el 2,25 % en mayo 2025).
– Reforma: 45.000 €. La mayoría de entidades no incluyen este importe en la hipoteca de compra estándar, salvo que puedas hipotecar un segundo inmueble de algún familiar. Otra opción sería solicitar un préstamo personal de reforma por los 45.000 €.

3. Ahorros y gastos
Contáis con 7.000 € para cubrir los gastos de notaría, registro e impuestos (aprox. el 10 % del precio de compra). Ese colchón es adecuado; no conviene vaciarlo del todo, pues os servirá de red de seguridad.

4. Recomendación

1. Solicita ya la preaprobación de la hipoteca de compra al 100 % en tu banco (por tu antigüedad) y también en otra entidad mediante un broker especializado.
2. Contrata el préstamo de reforma en el mismo banco o compara ofertas de préstamos personales específicos de obra, para quedarte con el mejor coste total.
3. Considera la vía del broker hipotecario para que gestione ambas operaciones y negocie los diferenciales y plazos más favorables; su honorario solo se devenga si mejora tus condiciones actuales.

Con vuestro perfil (funcionario con larga trayectoria, ingresos estables y ahorros para gastos) la concesión de los 30.000 € al 100% de compraventa es relativamente sencillo, y el préstamo personal para obra encajará en vuestra capacidad de pago sin apretaros.

¡Mucho éxito con la reforma y la compra!

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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Hola, María y usuarios que llegan en 2025 buscando información sobre si les pueden conceder una hipoteca:

Cuando un banco estudia tu solicitud de hipoteca valora, sobre todo, estos criterios:

• LTV (porcentaje de financiación): normalmente financian hasta el 80 % del menor valor entre tasación y compraventa; solo para perfiles muy sólidos (funcionarios, directivos, ingresos altos) o con avales ICO pueden estirar hasta el 90 %–100 % de la compraventa.
• Capacidad de endeudamiento: suelen exigir que la cuota hipotecaria no supere el ~30 % de tus ingresos netos mensuales (en ciertos bancos llegan al 35 %, pero no más).
• Ingresos y antigüedad laboral: valoran que tus ingresos sean recurrentes y estables, y premian la experiencia larga en la misma empresa (o sector).
• Edad y plazo: la suma de tu edad más el plazo de amortización no puede superar, habitualmente, los 75–80 años.
• Historial crediticio y ahorros: un expediente limpio de otros créditos y un colchón de ahorros muestran tu cultura financiera y reducen el riesgo de impago.

Ahora, a tu caso concreto:

• Precio de la vivienda: 92.000 €.
• Ahorros que aportas: 11.000 € (≈12 %), por lo que solicitas un LTV del 90 %: 82.800 €.
• Ingresos: 1.400 € brutos mensuales, de los que 300 € son primas fijas y 100 € retribución en especie.
• Antigüedad: 10 años en la misma empresa.
• Edad: 40 años.

¿Cumples el LTV del 90 %?
– En principio tu expediente es sólido y un banco podría llegar al 90 % para un perfil con antigüedad y ahorros razonables. ING Direct a mayo de 2025 llega al 95% de LTV a 30 años de plazo.

¿Y la capacidad de pago?
– Para un préstamo de 82.800 € al 3 % a 25 años, la cuota rondaría 393 € al mes. Dividida entre tus 1.400 € (los suponemos netos), supone un 28 % de endeudamiento, por de bajo del 30 % máximo estándar.

En resumen, tu expediente es muy bueno —antigüedad, estabilidad y ahorros—, y podrías financiarlo en ING Direct.

También puedes hablar con un broker hipotecario especializado que pueda abrirte puertas en entidades más flexibles y optimizar al máximo tu cuota mensual.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

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Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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Para los usuarios que nos visiten buscando información y opiniones en un foro de IRPH en 2025, este sí es un foro de hipotecas en el que muchos compañeros preguntan y debaten sobre el IRPH. A continuación tienes un resumen de lo esencial que debes saber:

El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) era el tipo medio de los préstamos a más de tres años para compra de vivienda libre, calculado por el Banco de España como la media aritmética de los intereses aplicados por entidades y cajas en cada mes. Históricamente el IRPH ha estado casi siempre por encima del Euríbor, lo que implicaba cuotas más elevadas para los hipotecados.

En marzo de 2025, por ejemplo, el IRPH entidades marcó un 2,923 %, mientras el Euríbor a 12 m estaba en el 2,398 %, una diferencia de más de medio punto porcentual.

Tras la desaparición en 2014-15 de los IRPH sectoriales (cajas, bancos, CECA), muchos contratos pactaban que, si se eliminaba ese referencial, pasarían a un tipo fijo alto o a otro índice con un diferencial elevado, perjudicando aún más al consumidor. Esa práctica dio pie a demandas en los tribunales.

En el plano judicial, el IRPH ha sido sometido a varias decisiones clave:

El Tribunal de Justicia de la UE (C-300/23, diciembre 2024) confirmó que, aunque el IRPH derive de un acto normativo, no escapa al control de abusividad: los jueces deben evaluar si el banco explicó con claridad su cálculo y aplicación antes de la firma.

Si se declara abusiva la cláusula IRPH, el juez puede anularla y, en su caso, sustituirla por el tipo supletorio que establezca la ley nacional, pero no puede “reformularla” con un diferencial negativo

Si eres afectado por IRPH y quieres explorar opciones —subrogarte a un préstamo al Euríbor, reclamar una nulidad de cláusula o cambiar a un tipo fijo— este es el lugar adecuado para compartir experiencias y dudas.

¡Bienvenido al debate!

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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Hola, Irene y usuarios que lleguen al foro en 2025:

Entiendo tu frustración: esa vivienda de 45.000 € en muy mal estado no se valora hoy por 75.000 € a ojos del banco, y por eso no consigues financiación suficiente. Las entidades hipotecarias habitualmente conceden hasta el 100 % del valor de compraventa (o de tasación, el menor), y solo para colectivos muy solventes —funcionarios, altos ingresos, etc.— pueden estirarse hasta ese límite máximo. En tu caso, pedir 75.000 € sobre una casa valorada en 45.000 € simplemente supera el límite que financian las entidades financieras.

Además, ten en cuenta que algunos bancos ni siquiera estudian operaciones por debajo de un importe mínimo, que en muchos casos ronda los 100.000 €. Por tanto, tu solicitud de 75.000 € puede quedar fuera de su criterio de concesión por sencilla política interna de volumen.

Una vía para financiar obra y terreno a la vez es la autopromoción, donde tú adquieres el suelo y presentas un proyecto de ejecución (con licencia, estudio técnico y memoria de costes) para que la hipoteca cubra tanto la compra como la construcción/reforma. Pero las entidades exigen que al menos uno de los promotores figure como propietario del suelo y que el proyecto esté visado por un arquitecto y aprobado por el ayuntamiento. Como no es tu caso, esa fórmula no está abierta.

Te propongo una alternativa:Hipoteca + préstamo de reforma: solicita los 45.000 € de hipoteca hasta el 100 % de valor, y complementa con un préstamo personal o un préstamo específico de reforma por los 30.000 €–35.000 € restantes. Aunque el tipo de ese préstamo sea más alto, comprarás tu casa y tendrás el dinero para las instalaciones y acabados.

En definitiva, para acometer esa reforma necesitarás unir la hipoteca de compra con un crédito para obra o buscar un producto de autopromoción, ya que pedir directamente 75.000 € sobre un bien valorado en 45.000 € no encaja en las políticas habituales, y además algunas entidades ni siquiera valoran préstamos por debajo del mínimo que suelen fijar.

Te recomiendo hablar con un broker de la confianza de Futur Finances para que te muestre estas fórmulas y las entidades concretas que las ofrecen, y así puedas valorar coste efectivo, plazos y condiciones sin perderte entre bancos:

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Pau A. Monserrat

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Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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