BAJADA IMPORTANTE DEL VALOR DEL VIVIENDA

Cuando una vivienda hipotecada pasa a estar fuera de ordenación porque el terreno cambia de urbanizable a rústico, se puede ver afectado su valor de tasación, lo que podría tener consecuencias contractuales. Sin embargo, el banco no puede exigir de forma unilateral la cancelación anticipada del préstamo ni pedir nuevas garantías simplemente porque el valor haya disminuido, salvo que lo que se haya pactado contractualmente lo permita de forma expresa y legal.

🔍 Fundamento normativo

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece en su artículo 24 que el vencimiento anticipado del préstamo sólo puede darse si hay un incumplimiento relevante del prestatario, como dejar de pagar más del 3% del capital durante la primera mitad del préstamo, o más del 7% en la segunda mitad.

El valor de la garantía (en este caso, el inmueble) no es, por sí solo, causa de vencimiento anticipado ni de exigencia de nuevas garantías.

🛑 ¿Puede el banco modificar condiciones o pedir más garantías?

Solo si el contrato hipotecario lo permite de forma clara y esa cláusula es legal y no abusiva. Por ejemplo, si se pactó que ante una pérdida de valor se debe aportar más garantía, esa cláusula tendría que haber pasado el filtro notarial y de transparencia para ser válida, además de no ser abusiva.

✅ Revisa escritura hipotecaria para ver si existe alguna cláusula que permita exigir garantías adicionales en caso de desvalorización.

Solicitar una nueva tasación para conocer la situación real del valor del inmueble.

Si el banco amenaza con exigir nuevas condiciones o cancelación anticipada, consultar con un abogado especialista en derecho hipotecario.

Si Enrique necesita una revisión legal más detallada de su escritura o asesoramiento jurídico personalizado, puede contactar con nuestros abogados de Futur Legal.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Polinyà: necesito hipoteca

Hola Hipotecator,

Conseguir una hipoteca al 100% del precio de compra en 2025 es posible, pero no sencillo, y depende mucho del perfil del solicitante y del inmueble a financiar.

¿Qué se necesita para una hipoteca al 100%?

Los bancos en general financian hasta el 80% del valor de tasación o compra (el menor de ambos). Sin embargo, en casos concretos pueden ofrecer hasta el 100% del precio de compra, especialmente si:

  1. El solicitante tiene un perfil laboral muy estable (como funcionarios de carrera).
  2. Se cumplen unos ingresos suficientes y sin deudas relevantes.
  3. El inmueble tiene una tasación igual o superior al precio de compra.

Dices que trabajas en el Ayuntamiento de Polinyà. Aquí conviene distinguir:

  1. Si eres funcionario de carrera, tu perfil es muy atractivo para los bancos, y es más fácil que puedas conseguir una hipoteca al 100%.
  2. Si eres personal laboral (interino, temporal o indefinido no fijo), el acceso a hipotecas al 100% será más complicado, aunque no imposible, dependiendo del resto de tu perfil económico.

También influye si el inmueble es de banco o fondo, ya que en esos casos algunas entidades sí ofrecen el 100% con más frecuencia.

Para saber si puedes optar a una hipoteca al 100%, te recomiendo contactar con un broker hipotecario independiente que estudie tu caso y negocie con varias entidades.

🔎 Puedes solicitar información sin compromiso a los brokers hipotecarios de confianza de Futur Finances el siguiente formulario:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Hipoteca 100%

Hola Lydia,

Gracias por compartir tu caso 😊. Vamos a repasar tu situación y ver cómo podrías conseguir una hipoteca al 100% con las mejores garantías posibles en mayo de 2025.

¿Qué es una hipoteca al 100% y cuándo se concede?

Una hipoteca al 100% financia todo el precio de compraventa del inmueble, es decir, no requiere que aportes entrada. Sin embargo, este tipo de financiación es poco común y solo se concede en ciertos supuestos, ya que el riesgo para la entidad financiera es mayor.

Tu caso: propiedad casi pagada como garantía adicional

Indicar que tienes una propiedad casi pagada es una gran ventaja. En este tipo de casos, puedes utilizarla como garantía adicional para que el banco acceda a concederte el 100% del precio de compra de la nueva vivienda. Esta fórmula se conoce como doble garantía , y puede ser clave para que acepten tu solicitud.

Otros factores que ayudan a conseguir una hipoteca al 100%

Además de contar con una garantía adicional como la que mencionas, los bancos suelen exigir:

  • Ingresos estables y suficientes.

  • Un nivel de endeudamiento adecuado (no superior al 35-40% de tus ingresos).

  • Contrato indefinido o perfil profesional con estabilidad.

  • Historial crediticio sin incidencias.

Importante: ten en cuenta los gastos

Aunque consigas financiar el 100% del precio de la vivienda, deberás contar con ahorros para cubrir los gastos de compraventa, que suelen oscilar entre el 10% y el 12% del valor de la vivienda (notaría, registro, impuestos…).

¿Cómo puedes proceder?

Si deseas recibir una orientación personalizada y sin compromiso sobre qué entidades podrían estudiar tu caso, desde Futur Finances podemos ponerte en contacto con brokers hipotecarios de confianza especializados en este tipo de operaciones. Puedes solicitar información en este formulario:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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AVALISTA PARA COMPRAR VIVIENDA

Hola María, gracias por tu consulta, muy relevante y frecuente en casos de matrimonios en régimen de gananciales.

Vamos paso a paso para explicarlo con claridad:

¿Puede tu marido ser propietario aunque solo figure como avalista?

Sí, tu marido puede figurar como propietario en la escritura de compraventa y, por tanto, en la escritura de la hipoteca como prestatario, incluso si el banco no lo tiene en cuenta para calcular la viabilidad del préstamo y lo sitúa únicamente como avalista.

Lo que realmente importa es cómo se estructura la operación en función del régimen económico matrimonial:

  1. Estando casados en gananciales, si compras una vivienda durante el matrimonio y se destina al uso familiar, lo habitual es que ambos seáis copropietarios, salvo que se pacte lo contrario.

  2. Aunque solo tú aportes la nómina para pedir la hipoteca, la vivienda y la deuda hipotecaria pueden ir a nombre de los dos, sin que eso sea un problema legal.

  3. El hecho de que tu marido figure como avalista no impide que sea también propietario, pero jurídicamente sería más adecuado que ambos figuréis como titulares del préstamo (prestatarios) y como copropietarios del inmueble, para reflejar bien la realidad matrimonial.

¿Qué es lo más recomendable?

En lugar de que tu marido figure solo como avalista, sería más claro y coherente que figure como prestatario junto contigo, aunque no se tenga en cuenta su pensión para calcular la viabilidad. Así se simplifican las cosas y no hay contradicción entre ser avalista y copropietario.

Te recomiendo que hables con la entidad financiera y solicites que ambos constéis como prestatarios, aunque solo tú aportes ingresos reales a la operación. Esto es perfectamente viable y protege mejor vuestros intereses como matrimonio en gananciales.

Un saludo muy cordial,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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Avalista de nómina

Hola Toni, muy buena pregunta y bastante frecuente cuando se busca una hipoteca o préstamo.

Avalar con la nómina, es decir, ofrecer como garantía tu sueldo sin poner en juego un inmueble u otro bien, es posible en determinadas condiciones, pero hay que matizar bien qué significa eso en la práctica.

Cuando una entidad pide un avalista, lo que busca es una garantía personal adicional. Si tú avalas solo con tu nómina, estás ofreciendo tu compromiso de pagar con tus ingresos si el titular no lo hace. No se hipoteca tu casa ni se vincula legalmente ningún inmueble al préstamo. Sin embargo, eso no significa que no asumas riesgos.

Si el titular del préstamo deja de pagar y tú eres el avalista, el banco puede embargar tu nómina y, si esta no cubre la deuda, ir contra tu patrimonio presente y futuro, incluida tu casa. Por tanto, aunque no la pongas como garantía directa, sí puede terminar en riesgo si no se paga la deuda y eres responsable subsidiario o solidario.

En resumen, sí, puedes avalar con la nómina sin poner directamente en garantía tu casa. Pero si hay impagos y no puedes responder con tu sueldo, tu patrimonio, incluida la vivienda, podría verse afectado.

Antes de firmar como avalista, es fundamental leer bien el contrato y entender qué tipo de aval estás asumiendo. Y si tienes dudas, mejor consultar con un experto para valorar si merece la pena asumir ese compromiso.

Un saludo cordial,

Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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Agencia hipotecaria

Hola Noelia, gracias a ti por participar en el foro 😊

Si estás valorando que una agencia hipotecaria (también llamada broker hipotecario) te ayude a conseguir la mejor hipoteca posible, es clave que sepas en qué fijarte para elegir bien y evitar sorpresas. Aquí te explico lo más importante:

Qué es un broker hipotecario y cómo te puede ayudar

Un broker hipotecario es un profesional o empresa que te acompaña en la búsqueda y tramitación de una hipoteca, comparando diferentes ofertas bancarias y negociando condiciones en tu nombre. Su objetivo es conseguirte la mejor financiación posible según tu perfil.

Claves para elegir bien una agencia hipotecaria

  • Autorización legal: Asegúrate de que esté registrada como intermediario de crédito inmobiliario en el Banco de España. Es obligatorio según la Ley 5/2019.
  • Honorarios claros: Pregunta cuánto cobra y cuándo. Muchos solo cobran si tú firmas una hipoteca gracias a su gestión. Desconfía si te piden dinero por adelantado sin darte garantías.
  • Transparencia: Que te expliquen bien todas las condiciones, bancos con los que trabajan y opciones que tienes. La falta de claridad es una señal de alarma.
  • Experiencia y opiniones: Investiga cuántos años llevan trabajando, si tienen buenas valoraciones y si están especializados en perfiles como el tuyo (autónomos, funcionarios, jóvenes…).
  • Acompañamiento completo: Un buen broker te asesora durante todo el proceso, desde el estudio de viabilidad hasta la firma ante notario.

Si quieres contactar con brokers hipotecarios de confianza, en Futur Finances puedes hacerlo sin compromiso. Solo trabajamos con intermediarios autorizados y transparentes:
👉 Pide información aquí

IntermediarioQue me llamenServiciosExperienciaHonorarios (mín/máx)LegalReseñas (Google)
RN Tu Solución HipotecariaContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️⚔️🏠🖋️26 (1999)1500€ / 6000€ Leer4,9/5 (1357)
BaytecaContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️⚔️🏠19 (2006)0€ / 3000€Leer4,9/5 (780)
Agencia NegociadoraContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️💻⚔️🏠21 (2004)0€ / 3995€Leer4,6/5 (330)
Hipotecas PlusContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️⚔️🏠🖋️23 (2002)0€ / 10%Leer4,7/5 (87)

Un saludo y suerte con tu hipoteca,

Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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IRPH de bancos

Buenos días Álvaro, respondo con información actualizada a mayo de 2025:

Tu duda es muy habitual y totalmente lógica, dada la complejidad del IRPH. Vamos por partes para aclararlo bien:

¿Qué pasó con tu hipoteca?

Tú tenías una hipoteca referenciada al IRPH de bancos, que desapareció en 2013. Como establecía tu contrato, se sustituyó por el IRPH de entidades, que es el único que sigue vigente. Este cambio no fue una decisión personal del banco, sino un ajuste a la desaparición oficial del índice.

¿Puedo reclamar tras la sentencia del TJUE?

Sí, puedes reclamar si no te explicaron con claridad cómo funcionaba el IRPH, tanto el inicial como el sustitutivo. La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (13/07/2023, asunto C-265/22) ha reforzado la protección del consumidor en este sentido: si hubo falta de transparencia, las cláusulas que referencian al IRPH pueden ser abusivas.

¿Qué se puede reclamar exactamente?

  • Si el IRPH de bancos fue abusivo, puedes reclamar la diferencia con un índice más favorable, como el Euríbor.
  • También podrías reclamar por el IRPH de entidades, si no se explicó adecuadamente su funcionamiento o el cambio no fue transparente.

Es decir, la devolución no se limita solo al IRPH de bancos, también puede incluir lo pagado con IRPH de entidades, si se acredita falta de transparencia en todo el proceso.

⚖️ ¿Qué recomiendan los abogados de Futur Legal?

Aunque jurídicamente ya se puede reclamar, los abogados de Futur Legal recomiendan esperar a que el Tribunal Supremo fije doctrina clara tras la sentencia europea, lo que dará mayor seguridad jurídica y previsibilidad sobre el resultado de las demandas.

Un saludo cordial,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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Piso de dos personas

Hola Alberto,

Lamento la situación que estás atravesando. Vamos a aclarar qué opciones tienes en este caso, porque mezclar la copropiedad con deudas de un cotitular complica las cosas, pero no lo imposibilita.

1. La propiedad al 50%: indivisión

Tú y tu hermana sois cotitulares del inmueble heredado. Esto significa que ninguno de los dos puede vender su parte sin el consentimiento del otro, salvo que se inicie un proceso legal de extinción de condominio.

2. ¿Se puede vender si uno no quiere?

Si tu hermana no quiere vender voluntariamente, tienes derecho a pedir la extinción del condominio. Esto puede hacerse:

  • De mutuo acuerdo, mediante notario y liquidación.
  • Vía judicial, si no hay acuerdo. En este caso el juez puede ordenar la venta en subasta pública y repartir el dinero según la cuota de cada uno.

Más información detallada aquí: 👉 Extinción de condominio sin acuerdo

3. Las deudas de tu hermana con la Seguridad Social

La Seguridad Social puede embargar el 50% de la vivienda si tu hermana es deudora, pero no puede actuar sobre tu mitad. Si ya existe un embargo o se inscribe uno en el futuro, complicará la venta, pero no la imposibilita.

¿Puedes hablar con la Seguridad Social para vender?

Puedes intentar contactar con la Unidad de Recaudación Ejecutiva (URE) de la Seguridad Social, explicar la situación, y explorar si estarían dispuestos a levantar el embargo (si lo hay) o aceptar parte del precio de venta para cancelar deuda y liberar el inmueble. Esto puede ayudar a desbloquear la venta, pero no tienen obligación de aceptar.

Recomendación final

Consulta con un abogado especializado en herencias y propiedad compartida para que estudie si ya existe embargo y valore iniciar un proceso de extinción del condominio.

Mucho ánimo y cuenta conmigo si necesitas más orientación.

Un saludo cordial,

Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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Dudas sobre tasación respecto valor del inmueble

Hola Sara,

Gracias por compartir vuestro caso con tanto detalle. Vamos a resolver paso a paso vuestras dudas y añadir una opción interesante si alguno de vosotros sois funcionarios 🧑‍🏫👩‍⚕️.

1. ¿Qué pasa si la tasación es superior al precio de compra?

En vuestro caso:

  • Precio de compra: 180.000 €
  • Tasación: 200.000 €
  • Hipoteca solicitada: 162.000 € (90% del precio de compra)
  • 90% de la tasación: 180.000 €

Aunque la tasación es más alta, los bancos suelen prestar hasta el 80% del menor entre precio de compra y valor de tasación. Si os conceden el 90% del precio de compra (162.000 €), es porque tenéis un buen perfil y la entidad acepta ir más allá del estándar gracias a esa tasación holgada. No tenéis que aportar más dinero aparte de los gastos, así que estáis bien posicionados.

2. ¿A mayor tasación, mayor cuota mensual?

No. Lo que determina la cuota mensual es el importe del préstamo y el tipo de interés, no el valor de tasación. Si pedís 162.000 €, pagaréis cuota sobre ese importe. La tasación influye en cuánto está dispuesta a prestar la entidad, no en el importe de la cuota directamente.

3. ¿Y si sois funcionarios? ¿Se puede financiar el 100%?

¡Sí! Si alguno de vosotros es funcionario de carrera (y en algunos casos interino con antigüedad), existen entidades que ofrecen:

  • Hasta el 100% del valor de compraventa, si el valor de tasación lo cubre.
  • Incluso hasta el 100% de la tasación, aunque esto depende de cada banco y del perfil de riesgo.

Con una tasación de 200.000 € y un precio de compra de 180.000 €, podríais financiar los 180.000 € (100% del precio) sin poner entrada, si cumplís los requisitos. Seguiríais necesitando el dinero para gastos (aprox. 10%), que el banco no financia.

Más detalles aquí: 👉 Hipotecas para funcionarios

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Hipoteca en negativo

Una hipoteca en negativo se refiere a la situación teórica en la que el índice de referencia de una hipoteca (habitualmente el Euríbor) más el diferencial pactado resulta en un tipo de interés negativo. Aunque esta posibilidad se ha dado en los últimos años con el Euríbor en negativo, veamos qué implicaciones tiene y cómo lo regula la legislación vigente.

¿Qué pasa si el tipo de interés resulta negativo?

Reducción teórica de la deuda: Si el resultado de sumar Euríbor + diferencial es menor que cero, en teoría, el banco debería descontar esa cantidad del capital pendiente del préstamo.

Práctica bancaria habitual: Las entidades financieras suelen aplicar lo que se conoce como cláusula cero, es decir, no aplican tipos negativos y consideran el interés mínimo aplicable igual a 0%.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), establece en su artículo 21.4 lo siguiente:

El interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo.

Esto implica que, para préstamos contratados bajo el ámbito de aplicación de esta ley (es decir, tras su entrada en vigor el 16 de junio de 2019), no se pueden establecer cláusulas suelo pero los intereses nunca podrán ser negativos

Sin embargo, para contratos firmados antes de la LCCI, esta protección no se aplica de forma automática. En estos casos, puede haber cláusulas contractuales válidas (aunque discutibles desde una óptica de equidad) que impidan al cliente beneficiarse de intereses negativos.

👉 En cualquier caso, es recomendable realizar un análisis detallado del contrato hipotecario con ayuda de un profesional especializado (recomiendo mi despacho, Futur Legal)

Un saludo cordial,

Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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