IRPH Tribunal Europeo

Hola, Tania; actualizo la información judicial sobre el IRPH a mayo de 2025:

Aunque el Tribunal de Justicia de la UE ya dictó la sentencia sobre el IRPH el 12 de diciembre de 2024 (asunto C-300/23), eso no garantiza automáticamente que cualquier reclamación se salde con una victoria. Te explico:

  1. Fuerza vinculante de la sentencia del TJUE
    El fallo de Luxemburgo establece que el IRPH está sujeto al control de abusividad de la Directiva 93/13/CEE y fija criterios de transparencia muy estrictos. Esto refuerza la posición de los consumidores ante cualquier banco o entidad de crédito.
  2. Interpretación por parte del Tribunal Supremo español
    Ahora falta ver cómo incorpora el Tribunal Supremo esos criterios en su doctrina nacional.

    • Podría adherirse plenamente al control estricto del TJUE.
    • O bien matizar su aplicación en función de las circulares del Banco de España y de la normativa española sobre transparencia hipotecaria.
  3. Reclamaciones hoy
    • Puedes iniciar ya la reclamación extrajudicial a tu banco, invocando la sentencia del TJUE y solicitando la nulidad de la cláusula IRPH por falta de transparencia, con sustitución por Euríbor y devolución de lo cobrado de más.
    • Si el banco no responde o lo hace en sentido negativo, puedes interponer demanda ante el Juzgado de Primera Instancia.
  4. ¿Seguro de ganar?
    No existe una seguridad del 100 % hasta que el Tribunal Supremo fije su criterio y los Juzgados españoles empiecen a aplicar de forma uniforme la doctrina europea.

    • Muchos despachos ya han presentado demandas basadas en la transparencia exigida por el TJUE.
    • Los abogados de Futur Legal aconsejan esperar al pronunciamiento del Supremo para litigar con la máxima certeza jurídica, aunque al mismo tiempo preparar tu reclamación extrajudicial y recopilar toda la documentación relevante.

En resumen, la sentencia europea es un hito muy positivo, pero la clave está en la interpretación que adopte nuestro máximo Tribunal. Mi recomendación es que actúes ya en la vía extrajudicial y, si el Supremo confirma plenamente los criterios del TJUE, presentes la demanda con todas las garantías para maximizar tus posibilidades de éxito.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances.

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Vpo con dos prestamos.

Hola, Luisete:

Entiendo tu sorpresa y la confusión que te genera la respuesta del banco. Vamos a aclarar varios puntos a mayo de 2025:

  1. Ámbito de aplicación de la reclamación IRPH
    Que tu hipoteca estuviese en origen catalogada como VPO (vivienda de protección oficial) y supervisada por el Banco de España no excluye la aplicación de la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas ni de la normativa de protección al consumidor.

    • El IRPH como índice de referencia hipotecaria no queda fuera del control de abusividad, tal como confirmó el TJUE (sentencia C-300/23, 12 diciembre 2024): los tribunales deben comprobar si el banco te informó con transparencia sobre su cálculo, evolución histórica e impacto en tu TAE.
    • El hecho de que existan modelos oficiales de “estados reservados” o Circulares del Banco de España (por ejemplo, la Circular 4/2021) que regulen los formatos de información no impide que, en la comercialización de tu préstamo, el banco tenga que proporcionarte datos comprensibles y completos. Si no lo hicieron, la cláusula puede ser anulable.
  2. La función del Banco de España
    El Banco de España no es quien “regula” los derechos de los consumidores a reclamar cláusulas abusivas. Su papel es supervisar y emitir circulares de transparencia y modelos de comunicación, pero no sustituye la acción judicial o administrativa del cliente para reclamar devoluciones. La banca no puede escudarse en la figura del supervisor para denegar una reclamación que ampara la legislación de consumidores.
  3. Tu caso concreto
    • Has obtenido ya la devolución de la cláusula suelo en la parte del préstamo que no estaba acogida al régimen VPO.
    • Lo lógico es que reclames de igual manera las cantidades cobradas de más por el IRPH en ese tramo de préstamo inicial, solicitando la anulación de la cláusula IRPH y su sustitución por el tipo supletorio (normalmente Euríbor), con devolución de lo pagado de más.
    • Presenta la reclamación extrajudicial por escrito (con acuse de recibo) y, si tras dos meses la respuesta es negativa o insatisfactoria, interpón demanda ante el Juzgado de Primera Instancia.
  4. Estado de la jurisprudencia
    • El TJUE ya ha definido los criterios de transparencia: la doctrina está a favor del consumidor siempre que no se informase adecuadamente.
    • En España, queda por ver cómo el Tribunal Supremo incorporará esos criterios —si aplica el control estricto del TJUE o matiza sus exigencias según circulares y la normativa nacional—.
    • Los abogados de Futur Legal aconsejan esperar a ese pronunciamiento del Supremo para litigar con la mayor seguridad jurídica posible, aunque nada te impide preparar ya tu reclamación extrajudicial.

En resumen, la solución no está en la supervisión de la autoridad, sino en defender tus derechos como consumidor: reclama al banco la devolución del IRPH en el tramo que te corresponde y, si no prospera, acude a los tribunales, amparándote en la sentencia del TJUE y, próximamente, en la doctrina que dicte el Tribunal Supremo español.

Un saludo y quedo a tu disposición,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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IRPH decision

Hello Amanda,

Thank you for sharing your situation. I’m sorry to hear about the high rates you endured and the outcome in Málaga.

  1. ECJ Judgment (C-300/23, 12 Dec 2024)
    The Court of Justice of the European Union has now confirmed that IRPH clauses remain subject to the Unfair Terms Directive—and that banks must have provided clear, transparent information on how IRPH was calculated, its historical evolution and its impact on your APR.
  2. Effect on your 2021 Judgment
    Under Spanish civil procedure, a final judgment normally produces res judicata, meaning you cannot reopen the same claim on the same grounds. The fact that you were barred from appeal in 2021 usually precludes a second bite at the cherry.
  3. Possible New Avenues
    • Supreme Court Doctrine: We must now see how the Tribunal Supremo incorporates the ECJ’s strict transparency requirements into Spanish case law. If it issues a ruling that significantly changes the criteria for IRPH abusivity, there may be limited scope for extraordinary reviews (recurso de revisión) in truly exceptional circumstances—though those are very narrowly defined.
    • Soil Clause Repayment: Separately, you should request from Sabadell a full breakdown of any “cláusula suelo” reimbursement (amount and dates). That is your right under consumer protection rules.
  4. What You Can Do Today
      • Wait for the Supreme Court: As of July 2025, no final Supreme Court doctrine has been published. Once it delivers clear guidance, we’ll better know whether any exceptional procedure might reopen your case.
    • Document Everything: Gather all loan contracts, payment schedules and any pre-contractual disclosures you received. If a review becomes possible, having a complete file will be essential.
    • Consult Expert Counsel: A lawyer specializing in mortgage litigation can track the Supreme Court’s developments and advise you immediately if a window to seek review emerges.

In short, the ECJ judgment is favorable to consumers on transparency grounds, but we must await how Spain’s highest court applies it. Until the Supreme Court rules, no new claim on the IRPH itself can realistically proceed—but keep your documents ready and stay in touch with a specialist so you can act promptly once the national doctrine changes.

Best wishes,
Pau A. Monserrat
CEO, Futur Finances

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IRPH Update

Hello Ken,

Thank you for reaching out. Here’s the latest on the IRPH front:

  1. European Court (TJUE) Decision
    The definitive ruling from the Court of Justice of the European Union came on 12 December 2024 (Case C-300/23). It confirmed that IRPH clauses—even though established by regulation—are still subject to the Unfair Terms Directive (93/13/EEC) and must meet strict transparency requirements (clear explanation of calculation, historical evolution, impact on the APR, etc.).
  2. Spanish Supreme Court
    What remains is how the Spanish Supreme Court will integrate that TJUE ruling into its own doctrine. Will it adopt the TJUE’s strict transparency test wholesale, or temper it in light of Bank of Spain circulars and our national regulatory context? We expect a landmark TS decision in the coming months, but no precise date has been set.
  3. Your Next Steps
    • Monitoring: We’re following every development closely.
    • New Cases: While many firms have already filed IRPH claims, at Futur Finances we’re advising clients to wait for the Supreme Court’s guidance before proceeding en masse. This ensures that any lawsuit you launch is backed by the full weight of both European and Spanish case law.
    • Preparation: In the meantime, you can gather your loan documents, payment history and any pre-contractual information you received. When the Supreme Court clarifies its position, we’ll be ready to move swiftly.

If the Supreme Court aligns fully with the TJUE’s transparency standards, we will certainly open a new intake for IRPH cases under optimal conditions. Until then, Futur Legal recommend a “wait-and-see” approach to maximize your chances of success.

Best regards,
Pau A. Monserrat
CEO, Futur Finances

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Al final se puede denunciar un IRPH

Hola, Esther:

Aunque tu hipoteca esté a tipo fijo desde 2013, lo relevante para reclamar el IRPH es cómo se te aplicó en primer lugar y si el banco cumplió con la obligación de transparencia que exige el TJUE.

  1. Ámbito de la reclamación
    Solo podrás reclamar sobre los años en que tu préstamo estuvo referenciado al IRPH (antes de cambiar a tipo fijo). El banco debe devolver las cantidades que pagaste de más durante ese periodo y recalcular las cuotas con el índice supletorio (generalmente el Euríbor).
  2. Control de transparencia
    El TJUE (C-300/23, 12 diciembre 2024) dejó claro que, aunque el IRPH derive de norma, no queda fuera del control de abusividad: el banco debía explicarte de forma clara y comprensible

    • Cómo se calculaba el IRPH.
    • Su evolución histórica y su impacto en tu TAE.
    • Referencias a la Circular 5/1994 del Banco de España.
      Si no recuerdas haber recibido esa información antes de firmar el contrato original, existe base para alegar falta de transparencia.
  3. Pasos a seguir
    • Reclamación extrajudicial: escribe al banco solicitando la anulación de la cláusula IRPH en tu contrato inicial y su sustitución por Euríbor durante el periodo afectado, con devolución de lo cobrado de más.
    • Demanda judicial: si no obtienes respuesta o la contestación es negativa en dos meses, formula demanda en el Juzgado de Primera Instancia basándote en la sentencia del TJUE y alegando la falta de transparencia.
  4. Pronunciamiento del Tribunal Supremo
    En España, queda por ver cómo el Tribunal Supremo incorporará estos criterios en su próxima doctrina —si asume el control de transparencia estricto del TJUE o matiza sus exigencias según las circulares y el contexto normativo nacional.
    Dado que aún no hay una guía firme del Supremo, los abogados de Futur Legal aconsejan esperar a ese pronunciamiento antes de dar el siguiente paso judicial, para presentar el caso con el respaldo de la interpretación definitiva.

Si prefieres preparar tu reclamación desde ya, puedes recabar tu escritura original, los extractos de cuotas y cualquier documento de información precontractual. Pero, a la espera de la doctrina del Tribunal Supremo, lo más prudente es diseñar una estrategia combinada: reclamar al banco y, si no prospera, litigar una vez tengamos claridad jurisprudencial a nivel de nuestro alto tribunal.

Un saludo y quedo a tu disposición,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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IRPH UCI

Apreciado Julio y afectados por un préstamo hipotecario con IRPH en 2025,

Te confirmo que todas las hipotecas referenciadas al IRPH, incluidas las concedidas por UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios), pueden reclamar en los mismos términos. El IRPH es un índice que no escapa al control de abusividad de la Directiva 93/13/CEE, tal como ha dejado claro el TJUE en su sentencia C-300/23 de 12 de diciembre de 2024.

¿Por qué UCI está igual de sujeta al pronunciamiento?

  • UCI es una entidad de crédito autorizada, al igual que un banco, por lo que sus hipotecas deben cumplir las mismas obligaciones de transparencia.
  • La cláusula IRPH no queda fuera solo porque derive de norma; si se produjo una falta de información clara (método de cálculo, evolución histórica, impacto en el TAE), esa cláusula puede considerarse abusiva.

Pasos a seguir

  1. Reclamación extrajudicial a UCI: Envía un escrito solicitando la anulación de la cláusula IRPH y la sustitución por Euríbor, con devolución de lo cobrado de más. UCI tiene dos meses para responder.
  2. Demanda judicial: Si no responden o la respuesta es negativa, presenta demanda ante el Juzgado de Primera Instancia citando la sentencia C-300/23 y argumentando la falta de transparencia.
  3. Asesoramiento experto: Un abogado especializado en cláusulas abusivas e IRPH te ayudará a estructurar la reclamación y evitar errores procedimentales.

En España queda por ver cómo el Tribunal Supremo incorporará estos criterios en su próxima doctrina —en particular, si asume el control de transparencia estricto del TJUE o matiza sus exigencias en función de las circulares y del contexto normativo nacional. Si bien hay muchos despachos que ya han demandado a los bancos por IRPH, los abogados de Futur Legal aconsejan esperar a que haya un pronunciamiento claro del Supremo antes de dar el siguiente paso.

¡Ánimo y suerte con tu reclamación!
Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances.

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Hipoteca IRPH: ¿acudo a un abogado?

Apreciada Miriam y afectados por préstamos hipotecarios con IRPH en lugar de Euríbor (mayo de 2025):

Por desgracia y pese a que el TJUE ha respondido, a mi entender, favorablemente para los consumidores que contrataron una hipoteca IRPH sin la debida información, el Tribunal Supremo ha seguido condenando a los demandantes en favor de los bancos. Habrá que ver cómo interpreta la última sentencia del TJUE de 12 de diciembre de 2024 (asunto C-300/23).

A grandes rasgos, el TJUE considera que:

  1. Aunque el IRPH derive de un acto normativo, no queda automáticamente fuera del control de abusividad de la Directiva 93/13/CEE; los tribunales nacionales deben evaluar si el banco informó de forma clara y comprensible antes de la firma. El TJUE aclara también que el consumidor puede reclamar aunque el índice esté publicado en el BOE, pues la falta de transparencia en la comercialización prevalece sobre esa publicación.
  2. El prestamista está obligado a proporcionar indicaciones completas sobre el índice (su método de cálculo, evolución histórica, impacto en el TAE), incluyendo referencias a la Circular 5/1994 del Banco de España, para satisfacer el requisito de transparencia.
  3. Si se declara abusiva la cláusula IRPH, el juez puede anularla y sustituirla por el tipo supletorio nacional (generalmente Euríbor), pero no puede modificarla añadiendo condiciones, y la entidad debe devolver las cantidades cobradas de más.

En España, queda por ver cómo el Tribunal Supremo incorporará estos criterios en su próxima doctrina —en particular, si asume el control de transparencia estricto del TJUE o matiza sus exigencias en función de las circulares y el contexto normativo nacional.

Si bien hay muchos despachos que han demandado a los bancos por IRPH, los abogados de Futur Legal aconsejan esperar, hasta que haya nuevo pronunciamiento del Supremo.

Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances.

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Comprar casa 100% más crédito para gastos

Buenas tardes, Sabi y usuarios que llegan a este portal a partir de mayo de 2025:

Con vuestros 3.900 € netos mensuales y sin otros gastos aparte del alquiler, el banco considerará vuestro perfil relativamente sólido para concederos hasta 100% del precio de compraventa (250.000 €). No obstante, sin ahorros para cubrir los gastos de la operación (impuestos, notaría, registro), la aprobación se complica mucho más:

  • Los gastos de compraventa suelen suponer un 10–12% del precio (25.000–30.000 € en vuestro caso) y no se incluyen en la hipoteca estándar.
  • Solo en casos excepcionales —aportando una segunda garantía inmobiliaria (por ejemplo, hipotecando otra vivienda libre de cargas) o un aval muy sólido— algunas entidades podrían valorar incluir parte de esos costes en el préstamo, si bien en este momento no conozco ningún banco que estudie este tipo de operaciones para indefinidos.

Lo más habitual es, como máximo:

  1. Hipoteca al 100% del precio (250.000 €) para la compra.
  2. Financiar los gastos aparte con ahorro propio o un préstamo personal, cuyo tipo y plazo dependerán de cada entidad.

Para optimizar la operación, podéis:

  • Contactar con un broker hipotecario que identifique bancos dispuestos al 100% de precio para perfiles fijos y negocie condiciones competitivas.
  • Explorar aportar una doble garantía, si es que hay algún banco que estudie estas operaciones en el momento de solicitar la financiación.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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HIPOTECA PARA VIVIENDA NUEVA

Buenos días, Mercedes:

Aunque tu caso data de 2020, quiero usarlo como ejemplo de cómo los bancos evalúan hoy (mayo de 2025) el riesgo y la viabilidad de una hipoteca, incluso al 100% del precio de compraventa.

  1. Ingresos de la unidad familiar
    Los bancos parten de lo que ingresáis cada mes: en vuestro caso, unos 2.500 € netos entre ambos. Ese importe fija el tope de la cuota que podéis afrontar sin superar el umbral del 30 %–35 % de endeudamiento. Con un préstamo a 30 años al 1,50 % fijo y cuota de 523 €, estaríais en un 21 % de endeudamiento, lo que es perfectamente viable.

  2. Capital ahorrado para gastos
    Hoy la banca oscila entre el 80 % y el 100 % de financiación sobre el precio de compraventa, pero no financia los gastos de la compraventa (impuestos, notaría, registro). Sin un colchón de 10–12 % del precio (unos 22.000–26.000 € en un piso de 220.000 €), los bancos no aprobarán la operación, incluso aunque ofrezcan un 100%.

  3. Estructura de gastos recurrentes
    El banco considerará vuestras dos cuotas actuales (133 € + 327 € = 460 €), el alquiler u otras obligaciones (si tuvierais hijos a cargo, pensiones, etc.). A efectos de riesgos, esos 460 € se suman a la nueva cuota y reducen la capacidad de endeudamiento disponible.

  4. Patrimonio preexistente
    Disponer de otra propiedad o cualquier activo inmobiliario (finca, terreno) mejora vuestro expediente.

  5. Deudas financieras en curso
    Préstamos personales, líneas de crédito o tarjetas con saldo vivo disminuyen la capacidad de endeudamiento. Es esencial presentarlas correctamente para que el banco calcule bien vuestra carga total.

  6. Apoyo familiar
    Contar con un avalista o con la segunda hipoteca de un familiar con vivienda libre de cargas refuerza mucho la operación. En ocasiones permite llegar al 100 % de financiación incluso sin ahorros propios.

En vuestro ejemplo de 2020, el mensaje de Ricardo Gulias era claro: con estabilidad laboral y los ahorros para gastos, la operación era viable, pero había que moverse con antelación. Hoy la lección es la misma: un banco no os dará el 100 % del precio —que cubriría esos 523 € de cuota— si no demostráis que podéis afrontar también los gastos.

Espero que este análisis os ayude a entender por qué, aun con una oferta formal al 100 %, el banco puede rechazar la hipoteca: simplemente está calibrando todos estos elementos de riesgo juntos.

Un saludo y mucho éxito,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Hipoteca solo a nombre de uno

Buenas tardes, Soledad:

Efectivamente, existe la figura del “hipotecante no deudor” (o “garante hipotecario”), que permite que una persona figure en la escritura de hipoteca prestando su bien en garantía, sin asumir la condición de deudor principal del préstamo. En vuestro caso, eso significaría:

  1. Tu marido como único prestatario
    – Él sería quien reciba los fondos y asuma la obligación de pago.
    – La cuota, el cuadro de amortización y la responsabilidad civil recaerían exclusivamente sobre él.

  2. Tú como hipotecante no deudor
    – Firmarías la escritura exclusivamente para afectar tu cuota indivisa (el 50 %) como garantía real del préstamo.
    – No constarías en el contrato de préstamo (la “parte financiera”) sino únicamente en la “cláusula hipotecaria”, permitiendo al banco ejecutar tu mitad en caso de impago, pero sin que tengas obligación personal de pago.

  3. Ventajas

    • El banco obtiene la hipoteca sobre el 100 % del inmueble, que es su requisito para asumir el riesgo.

    • Tú no adquieres la responsabilidad personal de deudora.

Otra cosa es que haya algún banco que quiera conceder esta financiación, en vuestro caso particular.

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