IRPH de bancos

Buenos días Álvaro, respondo con información actualizada a mayo de 2025:

Tu duda es muy habitual y totalmente lógica, dada la complejidad del IRPH. Vamos por partes para aclararlo bien:

¿Qué pasó con tu hipoteca?

Tú tenías una hipoteca referenciada al IRPH de bancos, que desapareció en 2013. Como establecía tu contrato, se sustituyó por el IRPH de entidades, que es el único que sigue vigente. Este cambio no fue una decisión personal del banco, sino un ajuste a la desaparición oficial del índice.

¿Puedo reclamar tras la sentencia del TJUE?

Sí, puedes reclamar si no te explicaron con claridad cómo funcionaba el IRPH, tanto el inicial como el sustitutivo. La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (13/07/2023, asunto C-265/22) ha reforzado la protección del consumidor en este sentido: si hubo falta de transparencia, las cláusulas que referencian al IRPH pueden ser abusivas.

¿Qué se puede reclamar exactamente?

  • Si el IRPH de bancos fue abusivo, puedes reclamar la diferencia con un índice más favorable, como el Euríbor.
  • También podrías reclamar por el IRPH de entidades, si no se explicó adecuadamente su funcionamiento o el cambio no fue transparente.

Es decir, la devolución no se limita solo al IRPH de bancos, también puede incluir lo pagado con IRPH de entidades, si se acredita falta de transparencia en todo el proceso.

⚖️ ¿Qué recomiendan los abogados de Futur Legal?

Aunque jurídicamente ya se puede reclamar, los abogados de Futur Legal recomiendan esperar a que el Tribunal Supremo fije doctrina clara tras la sentencia europea, lo que dará mayor seguridad jurídica y previsibilidad sobre el resultado de las demandas.

Un saludo cordial,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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Piso de dos personas

Hola Alberto,

Lamento la situación que estás atravesando. Vamos a aclarar qué opciones tienes en este caso, porque mezclar la copropiedad con deudas de un cotitular complica las cosas, pero no lo imposibilita.

1. La propiedad al 50%: indivisión

Tú y tu hermana sois cotitulares del inmueble heredado. Esto significa que ninguno de los dos puede vender su parte sin el consentimiento del otro, salvo que se inicie un proceso legal de extinción de condominio.

2. ¿Se puede vender si uno no quiere?

Si tu hermana no quiere vender voluntariamente, tienes derecho a pedir la extinción del condominio. Esto puede hacerse:

  • De mutuo acuerdo, mediante notario y liquidación.
  • Vía judicial, si no hay acuerdo. En este caso el juez puede ordenar la venta en subasta pública y repartir el dinero según la cuota de cada uno.

Más información detallada aquí: 👉 Extinción de condominio sin acuerdo

3. Las deudas de tu hermana con la Seguridad Social

La Seguridad Social puede embargar el 50% de la vivienda si tu hermana es deudora, pero no puede actuar sobre tu mitad. Si ya existe un embargo o se inscribe uno en el futuro, complicará la venta, pero no la imposibilita.

¿Puedes hablar con la Seguridad Social para vender?

Puedes intentar contactar con la Unidad de Recaudación Ejecutiva (URE) de la Seguridad Social, explicar la situación, y explorar si estarían dispuestos a levantar el embargo (si lo hay) o aceptar parte del precio de venta para cancelar deuda y liberar el inmueble. Esto puede ayudar a desbloquear la venta, pero no tienen obligación de aceptar.

Recomendación final

Consulta con un abogado especializado en herencias y propiedad compartida para que estudie si ya existe embargo y valore iniciar un proceso de extinción del condominio.

Mucho ánimo y cuenta conmigo si necesitas más orientación.

Un saludo cordial,

Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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Dudas sobre tasación respecto valor del inmueble

Hola Sara,

Gracias por compartir vuestro caso con tanto detalle. Vamos a resolver paso a paso vuestras dudas y añadir una opción interesante si alguno de vosotros sois funcionarios 🧑‍🏫👩‍⚕️.

1. ¿Qué pasa si la tasación es superior al precio de compra?

En vuestro caso:

  • Precio de compra: 180.000 €
  • Tasación: 200.000 €
  • Hipoteca solicitada: 162.000 € (90% del precio de compra)
  • 90% de la tasación: 180.000 €

Aunque la tasación es más alta, los bancos suelen prestar hasta el 80% del menor entre precio de compra y valor de tasación. Si os conceden el 90% del precio de compra (162.000 €), es porque tenéis un buen perfil y la entidad acepta ir más allá del estándar gracias a esa tasación holgada. No tenéis que aportar más dinero aparte de los gastos, así que estáis bien posicionados.

2. ¿A mayor tasación, mayor cuota mensual?

No. Lo que determina la cuota mensual es el importe del préstamo y el tipo de interés, no el valor de tasación. Si pedís 162.000 €, pagaréis cuota sobre ese importe. La tasación influye en cuánto está dispuesta a prestar la entidad, no en el importe de la cuota directamente.

3. ¿Y si sois funcionarios? ¿Se puede financiar el 100%?

¡Sí! Si alguno de vosotros es funcionario de carrera (y en algunos casos interino con antigüedad), existen entidades que ofrecen:

  • Hasta el 100% del valor de compraventa, si el valor de tasación lo cubre.
  • Incluso hasta el 100% de la tasación, aunque esto depende de cada banco y del perfil de riesgo.

Con una tasación de 200.000 € y un precio de compra de 180.000 €, podríais financiar los 180.000 € (100% del precio) sin poner entrada, si cumplís los requisitos. Seguiríais necesitando el dinero para gastos (aprox. 10%), que el banco no financia.

Más detalles aquí: 👉 Hipotecas para funcionarios

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Hipoteca en negativo

Una hipoteca en negativo se refiere a la situación teórica en la que el índice de referencia de una hipoteca (habitualmente el Euríbor) más el diferencial pactado resulta en un tipo de interés negativo. Aunque esta posibilidad se ha dado en los últimos años con el Euríbor en negativo, veamos qué implicaciones tiene y cómo lo regula la legislación vigente.

¿Qué pasa si el tipo de interés resulta negativo?

Reducción teórica de la deuda: Si el resultado de sumar Euríbor + diferencial es menor que cero, en teoría, el banco debería descontar esa cantidad del capital pendiente del préstamo.

Práctica bancaria habitual: Las entidades financieras suelen aplicar lo que se conoce como cláusula cero, es decir, no aplican tipos negativos y consideran el interés mínimo aplicable igual a 0%.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), establece en su artículo 21.4 lo siguiente:

El interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo.

Esto implica que, para préstamos contratados bajo el ámbito de aplicación de esta ley (es decir, tras su entrada en vigor el 16 de junio de 2019), no se pueden establecer cláusulas suelo pero los intereses nunca podrán ser negativos

Sin embargo, para contratos firmados antes de la LCCI, esta protección no se aplica de forma automática. En estos casos, puede haber cláusulas contractuales válidas (aunque discutibles desde una óptica de equidad) que impidan al cliente beneficiarse de intereses negativos.

👉 En cualquier caso, es recomendable realizar un análisis detallado del contrato hipotecario con ayuda de un profesional especializado (recomiendo mi despacho, Futur Legal)

Un saludo cordial,

Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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Hipoteca en Navalcarnero 100% compra

Solicitar una hipoteca que cubra el 100% del precio de compra en Navalcarnero es posible, aunque requiere cumplir ciertos requisitos y contar con el apoyo adecuado.

Hipotecas al 100%: ¿Qué son y cómo conseguirlas?

Las hipotecas al 100% financian la totalidad del valor de compra de la vivienda, sin necesidad de aportar ahorros para la entrada. Sin embargo, los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación o compra, por lo que acceder al 100% implica cumplir condiciones específicas, como:

  • Perfil financiero sólido: Ingresos estables, bajo nivel de endeudamiento y buen historial crediticio.
  • Vivienda con buena tasación: Que el valor de tasación sea igual o superior al precio de compra.
  • Garantías adicionales: Como contar con avalistas o aportar dobles garantías.

Cómo aumentar tus posibilidades

Para mejorar tus opciones de obtener una hipoteca al 100%, es recomendable:

  • Preparar una documentación completa: Incluyendo justificantes de ingresos, contrato laboral, extractos bancarios y declaración de la renta.
  • Comparar ofertas: Analizar las condiciones que ofrecen diferentes entidades financieras.
  • Buscar ayuda profesional: Un experto en hipotecas puede ayudarte a encontrar la opción que mejor se adapte a tu perfil y necesidades.

Próximos pasos

Si estás interesado en explorar las opciones disponibles para una hipoteca al 100% en Navalcarnero, puedes solicitar información sin compromiso a través del siguiente enlace:

👉 Contactar con brokers hipotecarios de confianza

Profesionales con experiencia en el mercado hipotecario te orientarán y ayudarán a encontrar la mejor solución para tu caso.

Un saludo cordial,

Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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Reclamación irph

Sí, a mayo de 2025 sigue siendo viable iniciar una reclamación por IRPH. La sentencia del Tribunal de Justicia de la UE (asunto C-300/23, 12 diciembre 2024) confirmó que el IRPH, aunque derive de un acto normativo, está sometido al control de abusividad de la Directiva 93/13/CEE. Esto significa que cualquier cláusula IRPH puede impugnarse si no se informó al consumidor con la transparencia requerida (cálculo del índice, evolución histórica, impacto en TAE, Circular 5/1994 del Banco de España, etc.).

No obstante, en España queda por ver cómo lo aplicará el Tribunal Supremo en su próxima doctrina: si adopta el control estricto del TJUE o matiza sus exigencias en función de las circulares y el contexto normativo nacional. Mientras tanto, muchos despachos —incluidos los abogados de Futur Legal— aconsejamos esperar a ese pronunciamiento definitivo para litigar con la máxima seguridad jurídica, aunque puedes ir recopilando tu documentación (contratos, cuadros de amortización, folletos informativos) y redactar ya tu reclamación extrajudicial.

Probabilidades de éxito

La estadística puede variar según:

  • Grado de documentación aportada (¿recibiste gráficos o explicaciones sobre el IRPH?).
  • Calidad de la argumentación jurídica y pruebas de falta de información.
  • Criterios de cada partido judicial.

Una vez el Tribunal Supremo fije su criterio, es posible que esa tasa de éxito aumente, pues obligará a todos los jueces españoles a seguir el mismo estándar. Hasta entonces, tu éxito dependerá de la solidez de tu expediente y del rigor con el que se demuestre la carencia de transparencia en tu caso concreto.

En resumen, es viable reclamar desde ya, pero para maximizar tus opciones conviene:

  1. Preparar la reclamación extrajudicial con todo el dossier.
  2. Esperar a la doctrina del Tribunal Supremo para presentar demanda con el respaldo de una interpretación nacional definitiva.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Irph vpo

Antonio, buenos días, actualizo la respuesta a mayo de 2025:

Sí, la sentencia del TJUE sobre el IRPH (C-300/23, 12 de diciembre de 2024) se aplica también a las hipotecas VPO, incluso cuando este índice se pactó con un diferencial negativo:

  1. Ámbito de la decisión europea
    El Tribunal de Justicia de la UE dejó claro que cualquier cláusula IRPH, ya provenga de un banco comercial, de una entidad de crédito o de una hipoteca de protección oficial, está sujeta a la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas. Lo relevante es cómo se informó al cliente sobre

    • el método de cálculo del IRPH,
    • su evolución histórica
    • y su impacto en el TAE.
  2. Diferencial negativo en VPO
    En vuestro plan VPO 2002-2005, era habitual aplicar IRPH menos un diferencial, lo que rebajaba notablemente el tipo nominal. Ese diferencial negativo equilibraba el índice y, en muchos casos, dejaba el coste final más cercano al Euríbor.

    • Si no obstante consideras que la información careció de la transparencia exigida (explicaciones claras, gráficas de evolución, referencias a la Circular 5/1994 del BdE), podrías tener base para reclamar, aunque la devolución potencial será menor por el efecto compensatorio del diferencial.
  3. Próximo paso en España
    Ahora toca esperar a ver cómo el Tribunal Supremo interpreta y concreta esos criterios del TJUE en nuestra jurisprudencia nacional:

    • Si incorpora el control de transparencia estricto, las reclamaciones en VPO serán plenamente admitidas.
    • O si matiza su alcance, quizá limite algunos supuestos por la regulación específica de vivienda protegida.
  4. Recomendación práctica
    • Revisión documental: localiza la escritura original, el cuadro de amortización y cualquier folleto o cláusula precontractual que incluya explicaciones sobre el IRPH y el diferencial.
    • Estrategia de reclamación: en paralelo, podéis redactar la reclamación extrajudicial al banco, citando la sentencia del TJUE y solicitando la anulación de la cláusula IRPH (o una revisión de la liquidación del diferencial), con devolución de lo cobrable de más.
    • Esperar al Supremo: dado que la interpretación definitiva del Alto Tribunal está pendiente, los abogados de Futur Legal aconsejan esperar a ese pronunciamiento para presentar la demanda con la máxima probabilidad de éxito, especialmente en el caso de VPO donde el diferencial reduce sustancialmente el impacto económico.

En definitiva, la buena noticia es que el IRPH en VPO no queda al margen del control de abusividad. El impacto real de la reclamación dependerá de la claridad de la información recibida y de la futura doctrina del Tribunal Supremo sobre este asunto.

Un saludo y quedo a tu disposición para cualquier aclaración adicional,

Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances.

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IRPH Tribunal Europeo

Hola, Tania; actualizo la información judicial sobre el IRPH a mayo de 2025:

Aunque el Tribunal de Justicia de la UE ya dictó la sentencia sobre el IRPH el 12 de diciembre de 2024 (asunto C-300/23), eso no garantiza automáticamente que cualquier reclamación se salde con una victoria. Te explico:

  1. Fuerza vinculante de la sentencia del TJUE
    El fallo de Luxemburgo establece que el IRPH está sujeto al control de abusividad de la Directiva 93/13/CEE y fija criterios de transparencia muy estrictos. Esto refuerza la posición de los consumidores ante cualquier banco o entidad de crédito.
  2. Interpretación por parte del Tribunal Supremo español
    Ahora falta ver cómo incorpora el Tribunal Supremo esos criterios en su doctrina nacional.

    • Podría adherirse plenamente al control estricto del TJUE.
    • O bien matizar su aplicación en función de las circulares del Banco de España y de la normativa española sobre transparencia hipotecaria.
  3. Reclamaciones hoy
    • Puedes iniciar ya la reclamación extrajudicial a tu banco, invocando la sentencia del TJUE y solicitando la nulidad de la cláusula IRPH por falta de transparencia, con sustitución por Euríbor y devolución de lo cobrado de más.
    • Si el banco no responde o lo hace en sentido negativo, puedes interponer demanda ante el Juzgado de Primera Instancia.
  4. ¿Seguro de ganar?
    No existe una seguridad del 100 % hasta que el Tribunal Supremo fije su criterio y los Juzgados españoles empiecen a aplicar de forma uniforme la doctrina europea.

    • Muchos despachos ya han presentado demandas basadas en la transparencia exigida por el TJUE.
    • Los abogados de Futur Legal aconsejan esperar al pronunciamiento del Supremo para litigar con la máxima certeza jurídica, aunque al mismo tiempo preparar tu reclamación extrajudicial y recopilar toda la documentación relevante.

En resumen, la sentencia europea es un hito muy positivo, pero la clave está en la interpretación que adopte nuestro máximo Tribunal. Mi recomendación es que actúes ya en la vía extrajudicial y, si el Supremo confirma plenamente los criterios del TJUE, presentes la demanda con todas las garantías para maximizar tus posibilidades de éxito.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances.

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Vpo con dos prestamos.

Hola, Luisete:

Entiendo tu sorpresa y la confusión que te genera la respuesta del banco. Vamos a aclarar varios puntos a mayo de 2025:

  1. Ámbito de aplicación de la reclamación IRPH
    Que tu hipoteca estuviese en origen catalogada como VPO (vivienda de protección oficial) y supervisada por el Banco de España no excluye la aplicación de la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas ni de la normativa de protección al consumidor.

    • El IRPH como índice de referencia hipotecaria no queda fuera del control de abusividad, tal como confirmó el TJUE (sentencia C-300/23, 12 diciembre 2024): los tribunales deben comprobar si el banco te informó con transparencia sobre su cálculo, evolución histórica e impacto en tu TAE.
    • El hecho de que existan modelos oficiales de “estados reservados” o Circulares del Banco de España (por ejemplo, la Circular 4/2021) que regulen los formatos de información no impide que, en la comercialización de tu préstamo, el banco tenga que proporcionarte datos comprensibles y completos. Si no lo hicieron, la cláusula puede ser anulable.
  2. La función del Banco de España
    El Banco de España no es quien “regula” los derechos de los consumidores a reclamar cláusulas abusivas. Su papel es supervisar y emitir circulares de transparencia y modelos de comunicación, pero no sustituye la acción judicial o administrativa del cliente para reclamar devoluciones. La banca no puede escudarse en la figura del supervisor para denegar una reclamación que ampara la legislación de consumidores.
  3. Tu caso concreto
    • Has obtenido ya la devolución de la cláusula suelo en la parte del préstamo que no estaba acogida al régimen VPO.
    • Lo lógico es que reclames de igual manera las cantidades cobradas de más por el IRPH en ese tramo de préstamo inicial, solicitando la anulación de la cláusula IRPH y su sustitución por el tipo supletorio (normalmente Euríbor), con devolución de lo pagado de más.
    • Presenta la reclamación extrajudicial por escrito (con acuse de recibo) y, si tras dos meses la respuesta es negativa o insatisfactoria, interpón demanda ante el Juzgado de Primera Instancia.
  4. Estado de la jurisprudencia
    • El TJUE ya ha definido los criterios de transparencia: la doctrina está a favor del consumidor siempre que no se informase adecuadamente.
    • En España, queda por ver cómo el Tribunal Supremo incorporará esos criterios —si aplica el control estricto del TJUE o matiza sus exigencias según circulares y la normativa nacional—.
    • Los abogados de Futur Legal aconsejan esperar a ese pronunciamiento del Supremo para litigar con la mayor seguridad jurídica posible, aunque nada te impide preparar ya tu reclamación extrajudicial.

En resumen, la solución no está en la supervisión de la autoridad, sino en defender tus derechos como consumidor: reclama al banco la devolución del IRPH en el tramo que te corresponde y, si no prospera, acude a los tribunales, amparándote en la sentencia del TJUE y, próximamente, en la doctrina que dicte el Tribunal Supremo español.

Un saludo y quedo a tu disposición,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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IRPH decision

Hello Amanda,

Thank you for sharing your situation. I’m sorry to hear about the high rates you endured and the outcome in Málaga.

  1. ECJ Judgment (C-300/23, 12 Dec 2024)
    The Court of Justice of the European Union has now confirmed that IRPH clauses remain subject to the Unfair Terms Directive—and that banks must have provided clear, transparent information on how IRPH was calculated, its historical evolution and its impact on your APR.
  2. Effect on your 2021 Judgment
    Under Spanish civil procedure, a final judgment normally produces res judicata, meaning you cannot reopen the same claim on the same grounds. The fact that you were barred from appeal in 2021 usually precludes a second bite at the cherry.
  3. Possible New Avenues
    • Supreme Court Doctrine: We must now see how the Tribunal Supremo incorporates the ECJ’s strict transparency requirements into Spanish case law. If it issues a ruling that significantly changes the criteria for IRPH abusivity, there may be limited scope for extraordinary reviews (recurso de revisión) in truly exceptional circumstances—though those are very narrowly defined.
    • Soil Clause Repayment: Separately, you should request from Sabadell a full breakdown of any “cláusula suelo” reimbursement (amount and dates). That is your right under consumer protection rules.
  4. What You Can Do Today
      • Wait for the Supreme Court: As of July 2025, no final Supreme Court doctrine has been published. Once it delivers clear guidance, we’ll better know whether any exceptional procedure might reopen your case.
    • Document Everything: Gather all loan contracts, payment schedules and any pre-contractual disclosures you received. If a review becomes possible, having a complete file will be essential.
    • Consult Expert Counsel: A lawyer specializing in mortgage litigation can track the Supreme Court’s developments and advise you immediately if a window to seek review emerges.

In short, the ECJ judgment is favorable to consumers on transparency grounds, but we must await how Spain’s highest court applies it. Until the Supreme Court rules, no new claim on the IRPH itself can realistically proceed—but keep your documents ready and stay in touch with a specialist so you can act promptly once the national doctrine changes.

Best wishes,
Pau A. Monserrat
CEO, Futur Finances

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