IRPH Update

Hello Ken,

Thank you for reaching out. Here’s the latest on the IRPH front:

  1. European Court (TJUE) Decision
    The definitive ruling from the Court of Justice of the European Union came on 12 December 2024 (Case C-300/23). It confirmed that IRPH clauses—even though established by regulation—are still subject to the Unfair Terms Directive (93/13/EEC) and must meet strict transparency requirements (clear explanation of calculation, historical evolution, impact on the APR, etc.).
  2. Spanish Supreme Court
    What remains is how the Spanish Supreme Court will integrate that TJUE ruling into its own doctrine. Will it adopt the TJUE’s strict transparency test wholesale, or temper it in light of Bank of Spain circulars and our national regulatory context? We expect a landmark TS decision in the coming months, but no precise date has been set.
  3. Your Next Steps
    • Monitoring: We’re following every development closely.
    • New Cases: While many firms have already filed IRPH claims, at Futur Finances we’re advising clients to wait for the Supreme Court’s guidance before proceeding en masse. This ensures that any lawsuit you launch is backed by the full weight of both European and Spanish case law.
    • Preparation: In the meantime, you can gather your loan documents, payment history and any pre-contractual information you received. When the Supreme Court clarifies its position, we’ll be ready to move swiftly.

If the Supreme Court aligns fully with the TJUE’s transparency standards, we will certainly open a new intake for IRPH cases under optimal conditions. Until then, Futur Legal recommend a “wait-and-see” approach to maximize your chances of success.

Best regards,
Pau A. Monserrat
CEO, Futur Finances

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Al final se puede denunciar un IRPH

Hola, Esther:

Aunque tu hipoteca esté a tipo fijo desde 2013, lo relevante para reclamar el IRPH es cómo se te aplicó en primer lugar y si el banco cumplió con la obligación de transparencia que exige el TJUE.

  1. Ámbito de la reclamación
    Solo podrás reclamar sobre los años en que tu préstamo estuvo referenciado al IRPH (antes de cambiar a tipo fijo). El banco debe devolver las cantidades que pagaste de más durante ese periodo y recalcular las cuotas con el índice supletorio (generalmente el Euríbor).
  2. Control de transparencia
    El TJUE (C-300/23, 12 diciembre 2024) dejó claro que, aunque el IRPH derive de norma, no queda fuera del control de abusividad: el banco debía explicarte de forma clara y comprensible

    • Cómo se calculaba el IRPH.
    • Su evolución histórica y su impacto en tu TAE.
    • Referencias a la Circular 5/1994 del Banco de España.
      Si no recuerdas haber recibido esa información antes de firmar el contrato original, existe base para alegar falta de transparencia.
  3. Pasos a seguir
    • Reclamación extrajudicial: escribe al banco solicitando la anulación de la cláusula IRPH en tu contrato inicial y su sustitución por Euríbor durante el periodo afectado, con devolución de lo cobrado de más.
    • Demanda judicial: si no obtienes respuesta o la contestación es negativa en dos meses, formula demanda en el Juzgado de Primera Instancia basándote en la sentencia del TJUE y alegando la falta de transparencia.
  4. Pronunciamiento del Tribunal Supremo
    En España, queda por ver cómo el Tribunal Supremo incorporará estos criterios en su próxima doctrina —si asume el control de transparencia estricto del TJUE o matiza sus exigencias según las circulares y el contexto normativo nacional.
    Dado que aún no hay una guía firme del Supremo, los abogados de Futur Legal aconsejan esperar a ese pronunciamiento antes de dar el siguiente paso judicial, para presentar el caso con el respaldo de la interpretación definitiva.

Si prefieres preparar tu reclamación desde ya, puedes recabar tu escritura original, los extractos de cuotas y cualquier documento de información precontractual. Pero, a la espera de la doctrina del Tribunal Supremo, lo más prudente es diseñar una estrategia combinada: reclamar al banco y, si no prospera, litigar una vez tengamos claridad jurisprudencial a nivel de nuestro alto tribunal.

Un saludo y quedo a tu disposición,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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IRPH UCI

Apreciado Julio y afectados por un préstamo hipotecario con IRPH en 2025,

Te confirmo que todas las hipotecas referenciadas al IRPH, incluidas las concedidas por UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios), pueden reclamar en los mismos términos. El IRPH es un índice que no escapa al control de abusividad de la Directiva 93/13/CEE, tal como ha dejado claro el TJUE en su sentencia C-300/23 de 12 de diciembre de 2024.

¿Por qué UCI está igual de sujeta al pronunciamiento?

  • UCI es una entidad de crédito autorizada, al igual que un banco, por lo que sus hipotecas deben cumplir las mismas obligaciones de transparencia.
  • La cláusula IRPH no queda fuera solo porque derive de norma; si se produjo una falta de información clara (método de cálculo, evolución histórica, impacto en el TAE), esa cláusula puede considerarse abusiva.

Pasos a seguir

  1. Reclamación extrajudicial a UCI: Envía un escrito solicitando la anulación de la cláusula IRPH y la sustitución por Euríbor, con devolución de lo cobrado de más. UCI tiene dos meses para responder.
  2. Demanda judicial: Si no responden o la respuesta es negativa, presenta demanda ante el Juzgado de Primera Instancia citando la sentencia C-300/23 y argumentando la falta de transparencia.
  3. Asesoramiento experto: Un abogado especializado en cláusulas abusivas e IRPH te ayudará a estructurar la reclamación y evitar errores procedimentales.

En España queda por ver cómo el Tribunal Supremo incorporará estos criterios en su próxima doctrina —en particular, si asume el control de transparencia estricto del TJUE o matiza sus exigencias en función de las circulares y del contexto normativo nacional. Si bien hay muchos despachos que ya han demandado a los bancos por IRPH, los abogados de Futur Legal aconsejan esperar a que haya un pronunciamiento claro del Supremo antes de dar el siguiente paso.

¡Ánimo y suerte con tu reclamación!
Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances.

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Hipoteca IRPH: ¿acudo a un abogado?

Apreciada Miriam y afectados por préstamos hipotecarios con IRPH en lugar de Euríbor (mayo de 2025):

Por desgracia y pese a que el TJUE ha respondido, a mi entender, favorablemente para los consumidores que contrataron una hipoteca IRPH sin la debida información, el Tribunal Supremo ha seguido condenando a los demandantes en favor de los bancos. Habrá que ver cómo interpreta la última sentencia del TJUE de 12 de diciembre de 2024 (asunto C-300/23).

A grandes rasgos, el TJUE considera que:

  1. Aunque el IRPH derive de un acto normativo, no queda automáticamente fuera del control de abusividad de la Directiva 93/13/CEE; los tribunales nacionales deben evaluar si el banco informó de forma clara y comprensible antes de la firma. El TJUE aclara también que el consumidor puede reclamar aunque el índice esté publicado en el BOE, pues la falta de transparencia en la comercialización prevalece sobre esa publicación.
  2. El prestamista está obligado a proporcionar indicaciones completas sobre el índice (su método de cálculo, evolución histórica, impacto en el TAE), incluyendo referencias a la Circular 5/1994 del Banco de España, para satisfacer el requisito de transparencia.
  3. Si se declara abusiva la cláusula IRPH, el juez puede anularla y sustituirla por el tipo supletorio nacional (generalmente Euríbor), pero no puede modificarla añadiendo condiciones, y la entidad debe devolver las cantidades cobradas de más.

En España, queda por ver cómo el Tribunal Supremo incorporará estos criterios en su próxima doctrina —en particular, si asume el control de transparencia estricto del TJUE o matiza sus exigencias en función de las circulares y el contexto normativo nacional.

Si bien hay muchos despachos que han demandado a los bancos por IRPH, los abogados de Futur Legal aconsejan esperar, hasta que haya nuevo pronunciamiento del Supremo.

Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances.

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Comprar casa 100% más crédito para gastos

Buenas tardes, Sabi y usuarios que llegan a este portal a partir de mayo de 2025:

Con vuestros 3.900 € netos mensuales y sin otros gastos aparte del alquiler, el banco considerará vuestro perfil relativamente sólido para concederos hasta 100% del precio de compraventa (250.000 €). No obstante, sin ahorros para cubrir los gastos de la operación (impuestos, notaría, registro), la aprobación se complica mucho más:

  • Los gastos de compraventa suelen suponer un 10–12% del precio (25.000–30.000 € en vuestro caso) y no se incluyen en la hipoteca estándar.
  • Solo en casos excepcionales —aportando una segunda garantía inmobiliaria (por ejemplo, hipotecando otra vivienda libre de cargas) o un aval muy sólido— algunas entidades podrían valorar incluir parte de esos costes en el préstamo, si bien en este momento no conozco ningún banco que estudie este tipo de operaciones para indefinidos.

Lo más habitual es, como máximo:

  1. Hipoteca al 100% del precio (250.000 €) para la compra.
  2. Financiar los gastos aparte con ahorro propio o un préstamo personal, cuyo tipo y plazo dependerán de cada entidad.

Para optimizar la operación, podéis:

  • Contactar con un broker hipotecario que identifique bancos dispuestos al 100% de precio para perfiles fijos y negocie condiciones competitivas.
  • Explorar aportar una doble garantía, si es que hay algún banco que estudie estas operaciones en el momento de solicitar la financiación.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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HIPOTECA PARA VIVIENDA NUEVA

Buenos días, Mercedes:

Aunque tu caso data de 2020, quiero usarlo como ejemplo de cómo los bancos evalúan hoy (mayo de 2025) el riesgo y la viabilidad de una hipoteca, incluso al 100% del precio de compraventa.

  1. Ingresos de la unidad familiar
    Los bancos parten de lo que ingresáis cada mes: en vuestro caso, unos 2.500 € netos entre ambos. Ese importe fija el tope de la cuota que podéis afrontar sin superar el umbral del 30 %–35 % de endeudamiento. Con un préstamo a 30 años al 1,50 % fijo y cuota de 523 €, estaríais en un 21 % de endeudamiento, lo que es perfectamente viable.

  2. Capital ahorrado para gastos
    Hoy la banca oscila entre el 80 % y el 100 % de financiación sobre el precio de compraventa, pero no financia los gastos de la compraventa (impuestos, notaría, registro). Sin un colchón de 10–12 % del precio (unos 22.000–26.000 € en un piso de 220.000 €), los bancos no aprobarán la operación, incluso aunque ofrezcan un 100%.

  3. Estructura de gastos recurrentes
    El banco considerará vuestras dos cuotas actuales (133 € + 327 € = 460 €), el alquiler u otras obligaciones (si tuvierais hijos a cargo, pensiones, etc.). A efectos de riesgos, esos 460 € se suman a la nueva cuota y reducen la capacidad de endeudamiento disponible.

  4. Patrimonio preexistente
    Disponer de otra propiedad o cualquier activo inmobiliario (finca, terreno) mejora vuestro expediente.

  5. Deudas financieras en curso
    Préstamos personales, líneas de crédito o tarjetas con saldo vivo disminuyen la capacidad de endeudamiento. Es esencial presentarlas correctamente para que el banco calcule bien vuestra carga total.

  6. Apoyo familiar
    Contar con un avalista o con la segunda hipoteca de un familiar con vivienda libre de cargas refuerza mucho la operación. En ocasiones permite llegar al 100 % de financiación incluso sin ahorros propios.

En vuestro ejemplo de 2020, el mensaje de Ricardo Gulias era claro: con estabilidad laboral y los ahorros para gastos, la operación era viable, pero había que moverse con antelación. Hoy la lección es la misma: un banco no os dará el 100 % del precio —que cubriría esos 523 € de cuota— si no demostráis que podéis afrontar también los gastos.

Espero que este análisis os ayude a entender por qué, aun con una oferta formal al 100 %, el banco puede rechazar la hipoteca: simplemente está calibrando todos estos elementos de riesgo juntos.

Un saludo y mucho éxito,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Hipoteca solo a nombre de uno

Buenas tardes, Soledad:

Efectivamente, existe la figura del “hipotecante no deudor” (o “garante hipotecario”), que permite que una persona figure en la escritura de hipoteca prestando su bien en garantía, sin asumir la condición de deudor principal del préstamo. En vuestro caso, eso significaría:

  1. Tu marido como único prestatario
    – Él sería quien reciba los fondos y asuma la obligación de pago.
    – La cuota, el cuadro de amortización y la responsabilidad civil recaerían exclusivamente sobre él.

  2. Tú como hipotecante no deudor
    – Firmarías la escritura exclusivamente para afectar tu cuota indivisa (el 50 %) como garantía real del préstamo.
    – No constarías en el contrato de préstamo (la “parte financiera”) sino únicamente en la “cláusula hipotecaria”, permitiendo al banco ejecutar tu mitad en caso de impago, pero sin que tengas obligación personal de pago.

  3. Ventajas

    • El banco obtiene la hipoteca sobre el 100 % del inmueble, que es su requisito para asumir el riesgo.

    • Tú no adquieres la responsabilidad personal de deudora.

Otra cosa es que haya algún banco que quiera conceder esta financiación, en vuestro caso particular.

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IRPH noticias actualizadas

Hola, Miriam:

El IRPH entidades es un índice hipotecario que mide la media simple de los tipos de interés aplicados por bancos y cajas en préstamos a más de tres años para adquisición de vivienda libre. A diferencia del Euríbor, que refleja tipos interbancarios, el IRPH incorpora comisiones y otros costes de las hipotecas, por lo que históricamente ha estado por encima del Euríbor.

A marzo de 2025 el IRPH de entidades marcó un 2,923 %, mientras que el Euríbor a 12 meses se situó en 2,398 %, es decir, el IRPH supera al Euríbor en 0,525 puntos porcentuales. Desde su desaparición de los referenciales sectoriales (cajas y bancos) en 2015, muchos contratos quedaron atrapados en una cláusula que, al no tener sustitutivo claro, convirtió la hipoteca en un fijo alto o en un nuevo índice con un diferencial poco favorable.

En el plano judicial, la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE (asunto C-300/23, 12 diciembre 2024) ha aclarado que el IRPH no queda exento de control de abusividad solo por derivar de un acto normativo: los tribunales nacionales deben comprobar si el banco explicó de forma clara su cálculo y repercusión antes de la firma. Si esa transparencia falla, la cláusula puede anularse y sustituirse por la tasa supletoria prevista en la ley nacional, sin que el juez añada condiciones al índice.

Si tienes una hipoteca referenciada al IRPH y quieres opciones, puedes valorar:

  • Subrogarte a un préstamo al Euríbor, negociando un diferencial competitivo.
  • Cambiar a fijo aprovechando ofertas de tipo fijo por debajo del 3% para perfiles solventes.

Cualquier duda adicional o si quieres que analicemos tu caso concreto, aquí estamos.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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Me darán la hipoteca

Conseguir una hipoteca al 100% con deudas impagadas, que es lo que creo nos quería decir Carlos, era imposible en 2018 y lo es en 2025. Al 100% y a cualquier porcentaje, para financiar la compra de una vivienda.

Para situaciones de deudas personales con bancos, una opción es acudir a abogados especializados en la Ley de Segunda Oportunidad; si no es una opción, se puede intentar conseguir financiación con intermediarios especializados como Agencia Negociadora, siempre que se pueda hipotecar un inmueble libre de cargas.

IntermediarioQue me llamenServiciosExperienciaHonorarios (mín/máx)LegalReseñas (Google)
RN Tu Solución HipotecariaContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️⚔️🏠🖋️26 (1999)1500€ / 6000€ Leer4,9/5 (1285)
BaytecaContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️⚔️🏠19 (2006)0€ / 3000€Leer4,9/5 (588)
Hipotecas PlusContactar📝👨‍💼👩‍💼⏱️⚔️🏠🖋️23 (2002)0€ / 10%Leer4,8/5 (82)
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Saludos.

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soy funcionaria con contrato hasta los 45 años

Respondiendo a Gladys y militares que nos visten a partir de mayo de 2025,

Por lo que nos comentas, tu perfil es militar profesional con contrato hasta los 45 años, no funcionaria de carrera, así que las reglas varían:

  1. Antigüedad y tope de edad
    – Solo los oficiales y suboficiales (sargento en adelante) son funcionarios y pueden aspirar a hipotecas 100% de precio con plazos largos.
    – Quienes tienen contrato hasta los 45 años (tropa y marinería) solo pueden pactar un plazo de amortización que finalice a esa edad.
  2. Financiación máxima según plazo
    – Para financiar el 100 % o el 90 % del precio de compra (120.000 € en tu caso), el plazo de la hipoteca no puede superar el que os sitúe justo en los 45 años. Por ejemplo, si tienes ahora 35 años, el máximo plazo sería de 10 años.
    – Si quieres plazos superiores (por ejemplo, 20 o 25 años), las entidades solo conceden hasta el 80% del precio de compra.
  3. Cómo acceder al 100 % de precio
    – Aseguraos de que el capital pendiente y la cuota resultante quepa en ese plazo limitado. Con un broker especializado, podréis presentar un expediente óptimo que justifique esa financiación total dentro del plazo permitido.
    – Si preferís plazos más largos y os conformáis con el 80% de precio, lograréis cuotas muy ajustadas y mayor flexibilidad temporal.
  4. Gastos de compraventa y opciones
    – La hipoteca solo cubre el precio de la vivienda; los gastos (impuestos, notaría, registro) tendréis que financiarlos aparte, bien con ahorro propio o un pequeño préstamo personal.
    – Excepcionalmente, aportando una segunda garantía inmobiliaria (otro bien hipotecable), algunos bancos podrían asumir parte de esos gastos, pero es raro y suele salir más caro.
  5. Valor de un broker hipotecario
    – Honorarios: suelen oscilar entre 3.000 € y 4.500 €, siempre a éxito (solo pagas si mejora tu oferta directa).
    – Por qué invertirlo:

    • Abren “ventanas” de LTV 100 % y 90 % para militares.
    • Negocian diferenciales más bajos (fijo desde 2,25 % en mayo de 2025).
    • Preparan y presentan tu expediente para evitar retrasos y subsanaciones.
    • A largo plazo, ahorras miles en intereses al recortar el tipo de la hipoteca contratada.
IntermediarioQue me llamenServiciosExperienciaHonorarios (mín/máx)LegalReseñas (Google)
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Resumen:

  • Si tu edad y plazo permiten acabar la hipoteca antes de los 45, podéis optar a financiar hasta el 100% del precio.
  • Para plazos más largos, el máximo estándar es el 80%, salvo en ocasiones aportando un doble garantía inmobiliaria.
  • Contratar un broker con experiencia en perfiles militares os dará acceso a las mejores condiciones y os ahorrará mucho tiempo y dinero.

¡Ánimo con la compra y quedo a tu disposición para cualquier duda adicional!

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

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