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Hola, Luisete:

Entiendo tu sorpresa y la confusión que te genera la respuesta del banco. Vamos a aclarar varios puntos a mayo de 2025:

1. Ámbito de aplicación de la reclamación IRPH
   Que tu hipoteca estuviese en origen catalogada como VPO (vivienda de protección oficial) y supervisada por el Banco de España no excluye la aplicación de la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas ni de la normativa de protección al consumidor.
   • El IRPH como índice de referencia hipotecaria no queda fuera del control de abusividad, tal como confirmó el TJUE (sentencia C-300/23, 12 diciembre 2024): los tribunales deben comprobar si el banco te informó con transparencia sobre su cálculo, evolución histórica e impacto en tu TAE.
   • El hecho de que existan modelos oficiales de “estados reservados” o Circulares del Banco de España (por ejemplo, la Circular 4/2021) que regulen los formatos de información no impide que, en la comercialización de tu préstamo, el banco tenga que proporcionarte datos comprensibles y completos. Si no lo hicieron, la cláusula puede ser anulable.
2. La función del Banco de España
   El Banco de España no es quien “regula” los derechos de los consumidores a reclamar cláusulas abusivas. Su papel es supervisar y emitir circulares de transparencia y modelos de comunicación, pero no sustituye la acción judicial o administrativa del cliente para reclamar devoluciones. La banca no puede escudarse en la figura del supervisor para denegar una reclamación que ampara la legislación de consumidores.
3. Tu caso concreto
   • Has obtenido ya la devolución de la cláusula suelo en la parte del préstamo que no estaba acogida al régimen VPO.
   • Lo lógico es que reclames de igual manera las cantidades cobradas de más por el IRPH en ese tramo de préstamo inicial, solicitando la anulación de la cláusula IRPH y su sustitución por el tipo supletorio (normalmente Euríbor), con devolución de lo pagado de más.
   • Presenta la reclamación extrajudicial por escrito (con acuse de recibo) y, si tras dos meses la respuesta es negativa o insatisfactoria, interpón demanda ante el Juzgado de Primera Instancia.
4. Estado de la jurisprudencia
   • El TJUE ya ha definido los criterios de transparencia: la doctrina está a favor del consumidor siempre que no se informase adecuadamente.
   • En España, queda por ver cómo el Tribunal Supremo incorporará esos criterios —si aplica el control estricto del TJUE o matiza sus exigencias según circulares y la normativa nacional—.
   • Los abogados de Futur Legal aconsejan esperar a ese pronunciamiento del Supremo para litigar con la mayor seguridad jurídica posible, aunque nada te impide preparar ya tu reclamación extrajudicial.

En resumen, la solución no está en la supervisión de la autoridad, sino en defender tus derechos como consumidor: reclama al banco la devolución del IRPH en el tramo que te corresponde y, si no prospera, acude a los tribunales, amparándote en la sentencia del TJUE y, próximamente, en la doctrina que dicte el Tribunal Supremo español.

Un saludo y quedo a tu disposición,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Hello Ken,

Thank you for reaching out. Here’s the latest on the IRPH front:

1. European Court (TJUE) Decision
   The definitive ruling from the Court of Justice of the European Union came on 12 December 2024 (Case C-300/23). It confirmed that IRPH clauses—even though established by regulation—are still subject to the Unfair Terms Directive (93/13/EEC) and must meet strict transparency requirements (clear explanation of calculation, historical evolution, impact on the APR, etc.).
2. Spanish Supreme Court
   What remains is how the Spanish Supreme Court will integrate that TJUE ruling into its own doctrine. Will it adopt the TJUE’s strict transparency test wholesale, or temper it in light of Bank of Spain circulars and our national regulatory context? We expect a landmark TS decision in the coming months, but no precise date has been set.
3. Your Next Steps
   • Monitoring: We’re following every development closely.
   • New Cases: While many firms have already filed IRPH claims, at Futur Finances we’re advising clients to wait for the Supreme Court’s guidance before proceeding en masse. This ensures that any lawsuit you launch is backed by the full weight of both European and Spanish case law.
   • Preparation: In the meantime, you can gather your loan documents, payment history and any pre-contractual information you received. When the Supreme Court clarifies its position, we’ll be ready to move swiftly.

If the Supreme Court aligns fully with the TJUE’s transparency standards, we will certainly open a new intake for IRPH cases under optimal conditions. Until then, Futur Legal recommend a “wait-and-see” approach to maximize your chances of success.

Best regards,
Pau A. Monserrat
CEO, Futur Finances

Apreciado Julio y afectados por un préstamo hipotecario con IRPH en 2025,

Te confirmo que todas las hipotecas referenciadas al IRPH, incluidas las concedidas por UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios), pueden reclamar en los mismos términos. El IRPH es un índice que no escapa al control de abusividad de la Directiva 93/13/CEE, tal como ha dejado claro el TJUE en su sentencia C-300/23 de 12 de diciembre de 2024.

¿Por qué UCI está igual de sujeta al pronunciamiento?

• UCI es una entidad de crédito autorizada, al igual que un banco, por lo que sus hipotecas deben cumplir las mismas obligaciones de transparencia.
• La cláusula IRPH no queda fuera solo porque derive de norma; si se produjo una falta de información clara (método de cálculo, evolución histórica, impacto en el TAE), esa cláusula puede considerarse abusiva.

Pasos a seguir

1. Reclamación extrajudicial a UCI: Envía un escrito solicitando la anulación de la cláusula IRPH y la sustitución por Euríbor, con devolución de lo cobrado de más. UCI tiene dos meses para responder.
2. Demanda judicial: Si no responden o la respuesta es negativa, presenta demanda ante el Juzgado de Primera Instancia citando la sentencia C-300/23 y argumentando la falta de transparencia.
3. Asesoramiento experto: Un abogado especializado en cláusulas abusivas e IRPH te ayudará a estructurar la reclamación y evitar errores procedimentales.

En España queda por ver cómo el Tribunal Supremo incorporará estos criterios en su próxima doctrina —en particular, si asume el control de transparencia estricto del TJUE o matiza sus exigencias en función de las circulares y del contexto normativo nacional. Si bien hay muchos despachos que ya han demandado a los bancos por IRPH, los abogados de Futur Legal aconsejan esperar a que haya un pronunciamiento claro del Supremo antes de dar el siguiente paso.

¡Ánimo y suerte con tu reclamación!
Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances.

Buenas tardes, Sabi y usuarios que llegan a este portal a partir de mayo de 2025:

Con vuestros 3.900 € netos mensuales y sin otros gastos aparte del alquiler, el banco considerará vuestro perfil relativamente sólido para concederos hasta 100% del precio de compraventa (250.000 €). No obstante, sin ahorros para cubrir los gastos de la operación (impuestos, notaría, registro), la aprobación se complica mucho más:

• Los gastos de compraventa suelen suponer un 10–12% del precio (25.000–30.000 € en vuestro caso) y no se incluyen en la hipoteca estándar.
• Solo en casos excepcionales —aportando una segunda garantía inmobiliaria (por ejemplo, hipotecando otra vivienda libre de cargas) o un aval muy sólido— algunas entidades podrían valorar incluir parte de esos costes en el préstamo, si bien en este momento no conozco ningún banco que estudie este tipo de operaciones para indefinidos.

Lo más habitual es, como máximo:

1. Hipoteca al 100% del precio (250.000 €) para la compra.
2. Financiar los gastos aparte con ahorro propio o un préstamo personal, cuyo tipo y plazo dependerán de cada entidad.

Para optimizar la operación, podéis:

• Contactar con un broker hipotecario que identifique bancos dispuestos al 100% de precio para perfiles fijos y negocie condiciones competitivas.
• Explorar aportar una doble garantía, si es que hay algún banco que estudie estas operaciones en el momento de solicitar la financiación.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Buenas tardes, Soledad:

Efectivamente, existe la figura del “hipotecante no deudor” (o “garante hipotecario”), que permite que una persona figure en la escritura de hipoteca prestando su bien en garantía, sin asumir la condición de deudor principal del préstamo. En vuestro caso, eso significaría:

1. Tu marido como único prestatario
   – Él sería quien reciba los fondos y asuma la obligación de pago.
   – La cuota, el cuadro de amortización y la responsabilidad civil recaerían exclusivamente sobre él.

2. Tú como hipotecante no deudor
   – Firmarías la escritura exclusivamente para afectar tu cuota indivisa (el 50 %) como garantía real del préstamo.
   – No constarías en el contrato de préstamo (la “parte financiera”) sino únicamente en la “cláusula hipotecaria”, permitiendo al banco ejecutar tu mitad en caso de impago, pero sin que tengas obligación personal de pago.

3. Ventajas

   • El banco obtiene la hipoteca sobre el 100 % del inmueble, que es su requisito para asumir el riesgo.

   • Tú no adquieres la responsabilidad personal de deudora.

Otra cosa es que haya algún banco que quiera conceder esta financiación, en vuestro caso particular.