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Hola,

Los bancos conceden las hipotecas siempre y cuando cumplamos al menos 2 requisitos: El primero que demostremos que podemos hacer frente al pago de la hipoteca y el segundo que aportemos a la compra como mínimo el 10% del precio más los gastos de escritura.

Dado que no disponéis del dinero necesario pero sí que disponéis de otra vivienda en propiedad con una hipoteca residual, sí que es una buena opción lo que propones y no deberías tener ningún problema en que te concedan la hipoteca.

Te recomiendo que consultes con un broker hipotecario ademas de con tu banco, ya que estoy muy seguro que un broker te ofrecerá mejore condiciones que tu banco y con menores vinculaciones. Esto es debido a que dado que de entrada no cumples con los requisitos mínimos te ofrecerán una hipoteca con mayor precio.

Antonio Beltrán Moreno
CEO | Hipotecas Plus
Tel.: 932 153 300
Móvil: 639 667 225
www.hipotecasplus.es

Buenos días. Aunque me faltan datos y no soy un experto en derecho inmobiliario lo que planteas me genera muchas dudas. Tal y como lo describes parece que el caserío original si tenía sus licencia y era legal, pero la subdivisión que señalas está fuera de la ordenación o no tuvo licencia. Por ello, al considerarse un bien indivisible, cualquier compraventa tiene que ser por la totalidad.

Que sea tolerada no da seguridad jurídica ninguna ya que lo que suele significar es que ha prescrito el plazo de reclamación pero esto no significa que la administración desista en que vuelva a su estado original y por ello la tendencia o actuación más común es dejar que el inmueble se “arruine”, no permitiendo obras de rehabilitación.

Sí puede que un constructor le interese para derribarlo y hacer otra construcción. En tus cálculos está que para satisfacer a todas las partes pagarán un precio alto ¿Y si es insuficiente o no quiere otra de las partes?

Por todo ello creo que debes considerar la compra porque es un inmueble que no deja de estar en una situación irregular y la operación es bastante especulativa y de un riesgo elevado.

Apreciada María,

Lamento tener que decir que le faltó un buen asesoramiento por parte de un profesional cualificado.

Por lo que he comprendido en su pregunta parece ser que usted aceptó por las presiones de la subasta. Desde una perspectiva jurídica y sin poner tecnicismos innecesarios para facilitar la comprensión, nuestra legislación no prevé una forma determinada para realizar la extinción de condominio, es decir, no hay una regla de tres para poder calcular el resultado exacto a pagar. Entra en juego la negociación de las partes y llegar a un acuerdo si fuera posible, en caso de falta de acuerdo a través del procedimiento judicial se llegaría a una tasación del inmueble.

No hay mecanismos para corregir la situación dada. Insisto en que un buen asesoramiento le ayudará futuras situaciones.

Un saludo.

Apreciado Alberto,

Si los dos sois copropietarios, aunque la pusieses a la venta, difícilmente podrías venderla, puesto que se necesita la firma de ambos propietarios para formalizar la escritura de compraventa.

Si te encuentras en la situación en la que tu copropietaria no vende a un tercero puesto, que no hay acuerdo en el precio de venta, ni permite que te adjudiques su 50 % negociando la contraprestación, deberías recibir un asesoramiento personalizado por parte de un abogado para que diseñara la mejor estrategia en la consecución de tu objetivo y, entre las acciones jurídicas previstas a tal efecto, por supuesto que está la interposición de la demanda de extinción de la cosa común.

Atentamente te saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

Buenos días. Voy a contestarte primero según las alternativas que tienes para transmitir ese 50% de propiedad:

• Donación: No veo problema para que se haga por varias razones. Se suele considerar donación encubierta cuando lo que hay detrás es una compraventa y se simula donación. Este no es tu caso y más siendo pareja de hecho (aunque aprovechéis la venta fiscal de pagar menos impuestos). Convivís y ella hace frente a ese 50% del pago de la hipoteca. No creo que haya problema.

• Compraventa: Aunque la donación no creo que genere problemas, la compraventa tampoco la veo problemática y es más transparente, especialmente si hay alguna cantidad que hayas pagado tú y ella no, para saldarse. La compraventa no tiene porque suponer que pagues al IRPF si lo has hecho por la misma cantidad que la has recibido, lo normal si ha pasado poco tiempo.

Una cosa es declarar la operación, informar, y otra cosa que haya plusvalías (beneficios). Lo normal es que en esta operación haya pérdidas. Si, por ejemplo has comprado la vivienda por 200.000 euros y transmites ese 50% por 100.000 euros, al sumar la parte alícuota (la mitad) de los gastos de compra al valor de adquisición y restar los gastos de venta al importe entregado te saldrán minusvalías y no tendrás que pagar a Hacienda.

¿Cuál es la mejor opción? Para mi dependerá también de como constituyas la hipoteca cuando hagas la compraventa al promotor.

Si la hipoteca es 100% a tu nombre, lo mejor es la compraventa. Aprovechas la operación de compraventa para subrogar el 50% de la hipoteca a nombre de tu pareja, ella asumirá en ese momento esa deuda. Además, cuando calcules la transmisión y el pago restas de la cantidad que recibirías por la compraventa ese 50% de deuda. Si tu has pagado otras cantidades que sumadas alcancen el valor de la vivienda será lo que tendrá que pagarte y así regularizarás completamente la operación. Es una operación 100% transparente que no te genera pago de impuestos como he explicado anteriormente.

Su el banco consiente que ella asuma el 50% de la hipoteca desde el principio aun teniendo tu el 100% de la propiedad, lo mejor es la donación, con la que igualas al ceder la propiedad el 50% de propiedad a quien ya asume el 50% de la deuda de la hipoteca. No veo problema en considerarse encubierta porque principalmente existe esa deuda que paga tu pareja antes de la donación y con esta operación regularizas la situación.

Sobre el pago de impuestos, quien lo recibe no tributa en el IRPF, ya que ya ha liquidado en el Impuesto de Donaciones. Quién dona, si tiene que declarar la variación patrimonial al IRPF. Si hubiera incremento patrimonial (entregas el bien con un valor por encima de el de adquisición) si tributarás por esa diferencia. Pero no es el caso, no hay plusvalías, sino pérdida patrimonial y no tienes que realizar ningún pago. Eso sí, a diferencia de otras pérdidas patrimoniales esta cantidad no será deducible en el IRPF.

Sobre las plusvalías municipales, lo mismo, al no existir ganancia y siguiendo el criterio del Tribunal Supremo no hay que realizar pago. Además si la transmisión se realiza en un plazo inferior a un año la mayoría de los ayuntamientos no aplican ningún pago aún existiendo ganancia.