Prestamo hipotecario con cuota creciente

Apreciado Santiago. Hace apenas unos días presenté un informe pericial de una hipoteca de cuota creciente cuyas cuotas crecían a razón de un 2,5% anual respecto a la primera mensualidad, siempre que el resultado de este cálculo no produjera una cuota inferior a la cuota de intereses, en cuyo caso se aplicaba la cuota de intereses.

No conozco ninguna calculadora de cuotas crecientes que se adapte a la multiplicidad de casos que existen en el mercado.

Podría hacer una simulación si me dijeras el euribor que toma el banco en cada revisión y la primera cuota que en su día cobró el banco.

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Negociación con hipoteca

Nosotros no ofrecemos este tipo de negociación extrajudicial con los bancos. Busca una asociación de consumidores o abogados que estén especializados en negociaciones de este tipo.

Saludos cordiales y suerte!

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Compra de nueva vivienda 2018 y venta de la habitual en 2019

Hasta el año 2020 (declaración del 2019) no tiene que informar sobre el cambio de vivienda habitual, no tiene que informar sobre la compra, ya que como muy bien indica, la Agencia Tributaria al incluirla sabe de su propiedad. Lo que tiene que hacer es señalar la situación en el año 2018 de la segunda vivienda al imputarla como renta inmobiliarias, en concreto, si no la tiene alquilada como clave 2. A disposición de sus titulares:

Inmuebles cuyo único uso o destino en el ejercicio 2017 ha sido a disposición de sus titulares y solamente han generado rentas inmobiliarias imputadas. Si está arrendada, indiquelo en la clave correspondiente.

En 2020 (declaración del 2019) al tener dos años de plazo para beneficiarse de la reinversión de vivienda habitual, si tendrá que señalar su nueva vivienda y en la variación patrimonial indicar la exención.

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Extinción de condominio

Es una situación compleja al ser en el mismo día de la extinción de condominio. Aquí la pregunta ¿Pago usted ese 50% de la hipoteca o lo hizo su ex pareja? Por lo que indica es su ex pareja, ya que señala que “se queda con todos los gastos” lo que eleva a público es justamente que usted cede la propiedad a cambio de pagar la hipoteca, la contraprestación es de su ex pareja que es quien abona esta cantidad. Por tanto usted no puede deducirse por esa cantidad (si por los pagos anteriores que ha hecho usted) pero tampoco su ex pareja, que solo podrá hacerlo por su 50% (hasta los 9.040 euros) ya que el 50% restante se ha adquirido a posteriori.

Puede intentar incluir esta cantidad pero tiene todas las que perder ya que no ha satisfecho estas cantidades, no puede justificar ese pago. Lo que ha hecho su ex pareja es para garantizar la extinción del condominio es cancelar la deuda en ese momento.

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hipoteca

Lamento tu situación. Te recomiendo leas algunas ideas de qué se puede hacer si no se puede pagar la hipoteca en el artículo enlazado.

Acude al Colegio de Abogados de tu zona para que miren si tienes derecho a justicia gratuita y a alguna asociación de consumidores que puedan orientarte, como ASUFIN u otras. Un abogado debería estudiar si os podéis acoger al Código de Buenas Prácticas.

Por otro lado, si el banco no ha iniciado la ejecución hipotecaria, que entiendo que no por lo que comentas, te puedes acoger a la Ley 5/2019, que en su artículo 24 dice que en la primera mitad de la hipoteca “se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del
préstamo o de los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.”

Es importante que no le hagas ni caso al personal del banco, que suelen contar tonterías para asustar a los hipotecados. Que un abogado te asesore bien.

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Representante designado

La figura del representante designado la incorpora la Ley 5/2019, al transponer la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. En la regulación de la Ley 2/2009, no existía la figura del representante designado.

Define al representante designado la Ley 5/2019 como “toda persona física o jurídica que realiza las actividades propias de un intermediario de crédito inmobiliario en nombre y por cuenta de un único intermediario, bajo la responsabilidad plena e incondicional de éste.” Por tanto, para ser considerado un representante designado del intermediario de crédito es preciso que el contrato te exija exclusividad y que las directrices del servicio las marque el intermediario hasta el punto de poder considerar que estás bajo la responsabilidad plena e incondicional de éste.

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IRPF en Extinción de condominio sin contraprestacion

Buenos días. En el caso que indicas es claro que existe una pérdida patrimonial, ya que tienes una minusvalía de 20.000 euros con respecto al valor de adquisición. En este caso, debes consignar la misma en tu declaración de la renta. En este caso deberás consignarlas en el apartado: “Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales”, concretamente en “Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones de otros elementos patrimoniales”.

Debes designarla en la Clave 1: Bienes inmuebles y derechos reales sobre los mismos, señalar las fechas de transmisión (extinción del condominio) y de adquisición y señalar tanto el valor de adquisición (teniendo en cuenta los costes obligatorios a los que se hizo cargo, como impuestos) y de transmisión (lo que recibió, en este caso la deuda hipotecaria que no tiene que hacer frente).

El resultado como ya he indicado es una pérdida que puede compensar con otras ganancias patrimoniales este año y los cuatro siguientes, así como en un 25% anual con ganancias de capital mobiliario.

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deduccion vivienda habitual y titularidad

Buenos días. Muchas gracias por su pregunta, ya que la cuestión es importante y genera dudas. Como seguramente ya sabe, al no ser domicilio familiar y quedar parte del precio de la vivienda por abonar a través del préstamo hipotecario, en lo que se refiere a la propiedad su porcentaje de propiedad será, todo lo pagado anteriormente más la mitad de lo que pague hasta que cancele la hipoteca, ya que el pago lo hará ya con el régimen de gananciales. Se ve más claramente en un ejemplo, si por ejemplo ha pagado ya un 40%, al finalizar el pago de la hipoteca será propietario al 70%, la suma del 40% y de la mitad del 60% restante y su cónyuge lo será del 30%.

La cuestión principal es como influye esto fiscalmente en su deducción. La Resolución Vinculante de la Dirección General de Tributos, V0192-17 de 26 de Enero de 2017, despeja todas estas dudas, en este caso sobre un matrimonio producido en 2016:

“Hasta la celebración del matrimonio, el cónyuge “A”, habiendo adquirido la vivienda con anterioridad a 2013 y, a su vez, haber practicado la deducción en ejercicio precedente a 2013, a partir de 2013, en razón al régimen transitorio señalado, podrá seguir practicando la deducción en función de la totalidad de las cantidades que en cada ejercicio haya satisfecho vinculadas con la adquisición de la vivienda conforme con la normativa vigente en cada momento.

b) A partir de contraer matrimonio en 2016 (en su caso será desde 2018) en régimen de gananciales, las cantidades que el matrimonio satisfaga con fondos gananciales en cada ejercicio, tendentes a reducir el endeudamiento adquirido de soltero por el cónyuge “A”, corresponderán a la sociedad de gananciales y se imputarán por mitad a ambos cónyuges, y no únicamente en su totalidad al titular originario -como sucedía antes de contraer matrimonio en gananciales-.

Al cónyuge “A” (usted) se le imputarán, y sólo podrá computar, el 50 por ciento de los pagos realizados a efectos de determinar su base de deducción a practicar por la deducción por inversión en vivienda habitual. Si se tratase de aportaciones privativas, computaría el 100 por ciento de las mismas en su base de deducción.

Al cónyuge “B”, al haber comenzado en 2016 (2018 en su caso), a partir de contraer matrimonio, a adquirir determinada parte indivisa, tanto por las imputaciones que le corresponden por su participación en la sociedad de gananciales -50 por ciento de cada aportación ganancial- como por las que pudiera satisfacer con fondos privativos, no tendrá derecho a aplicar la deducción dado que al tiempo de adquirir la deducción ya había sido suprimida.

Por tanto, sí, solo puede deducirse por el 50% y aunque el porcentaje real de propiedad se determinará cuando acabe de pagar la vivienda si indicaría ese 50% ya en el IRPF (el real, repito será distinto) para no generar confusión ya que si aplicará la mitad de todo lo pagado.

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Piso de dos personas

Si el bien está a nombre de los dos, para vender deberéis estar los dos de acuerdo. Y si hay un embargo de la seguridad social, pagarse en el momento que se firme la venta.

Otra opción, mucho menos recomendable a priori, es instar a la división de la cosa común judicialmente (leer este artículo de la abogada Marina Mullor sobre la extinción de condominio sin acuerdo).

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extincion de condominio

Apreciada Silvia,

Si en el convenio regulador no procedisteis a extinguir el condominio de la vivienda familiar y seguís siendo copropietarios, porque entiendo que no la llegasteis a vender, sí que podéis firmar un nuevo convenio liquidando el régimen económico matrimonial, el cual incluirá la vivienda familiar y su adjudicación a uno u otro cónyuge.

Si no estáis casados no se puede hacer a través de un convenio regulador, hay que realizar la extinción ante Notario.

Reciban un cordial saludo,

Marina Mullor es abogada en Futur Legal.

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