Foro IRPH

Buenos d铆as, con mucho gusto te intentaremos dar los mejores consejos y resolver tus preguntas. Es un tema complejo con un importante perjuicio econ贸mico, medido por la enorme diferencia que este 铆ndice ha tenido de forma recurrente con el Euribor y el tiempo de vigencia de las hipotecas.

El resultado es no solo que tus cuotas y el esfuerzo financiero ha sido mucho mayor que otros consumidores que tuvieron su hipoteca referenciada con el Euribor, si no tambi茅n que a pesar de ese esfuerzo la cantidad pendiente a amortizar es mucho mayor. En este sentido el resultado es equivalente a otros casos ya sancionados como “abuso”, como cl谩usulas suelo o hipotecas en divisas.

En este sentido todo lo que aport茅is ser谩 excelentemente recibido ya que la duda de uno resuelta o informada puede ser de gran ayuda para muchos m谩s que llegue a este foro IRPH.

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Calculadora de IRPH online

El c谩lculo de lo que hayas pagado es muy complejo, ten en cuenta que el IRPH ha variado durante la vigencia del pr茅stamo y tu tipo de inter茅s por tanto habr谩 cambiado en cada revisi贸n (entiendo que anual pero tambi茅n puede ser en periodos m谩s cortos).

Con esta premisa tienes que realizar un c谩lculo complejo, por tedioso y largo, que es calcular periodo por periodo un cuadro de amortizaci贸n en el que al final de cada cambio de inter茅s quede el capital pendiente para hacer lo mismo con el ejercicio siguiente. Hay aplicaciones que permiten construir el cuadro de amortizaci贸n como http://www.tabla-amortizacion.es/ o lo puedes hacer en Excel.

Lo mismo tienes que hacer con el Euribor, con el cambio que se produjo en cada revisi贸n, para al final tener las mismas variables, la fundamental el capital pendiente.

El resultado final es restar el capital pendiente -m谩s elevado- del IRPH con respecto al euribor.

La recomendaci贸n es la misma que ha hecho Pau A. Monserrat, es mejor que estos tediosos c谩lculos que pueden llevar a error los haga un profesional.

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Comprar piso con terraza de uso privativo

Hola,

El uso de las terrazas tiene un valor ef铆mero y no suele valorarse para finalidad hipotecaria. Actualmente se est谩n realizando las valoraciones hipotecarias a la baja y por ello seguramente no lo incluir谩n. No obstante, si se incluyera en el valor de tasaci贸n una valoraci贸n de las terrazas, el efecto ser铆a muy bajo.

El valor del piso de tasar谩 seg煤n su situaci贸n, conservaci贸n, antig眉edad y orientaci贸n.

Un saludo,

Gemma Garz贸n es experta en tasaciones de Valoraciones Garz贸n.

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Quitar aval sobre pr茅stamo hipotecario

Apreciada Mariola,

Si ya te has informado sobre el tema de c贸mo quitar un avalista de un pr茅stamo hipotecario, sabr谩s que la entidad financiera que os concedi贸 el pr茅stamo no tiene ninguna obligaci贸n de desprenderse de la garant铆a personal del avalista, salvo que as铆 se hubiera pactado en la escritura (curiosamente en mis manos tengo ahora una escritura que limita la obligaci贸n del avalista al primer 20% amortizado de deuda).

Tambi茅n sabr谩s que el aval se hereda.

Opciones para quitar el aval son:

  1. Negociar con tu banco, mediante una novaci贸n del pr茅stamo. Es posible que a cambio quieran empeorar las condiciones aprobadas en su dia.
  2. Subrogar la hipoteca a otro banco que est茅 dispuesto a asumir la hipoteca sin avalista.
  3. Que otro banco te conceda un nuevo pr茅stamo hipotecario, cancelando el actual, sin exigir avalistas. Es una opci贸n m谩s cara que la subrogaci贸n y dado que ahora es el banco el que debe asumir los gastos relacionados con la hipoteca, no s茅 si tendr谩s esta opci贸n.
  4. Si tienes m谩s propiedades, ofrece tu banco hipotecar otro inmueble como segunda garant铆a a cambio de quitar al avalista.

Sin conocer en profundidad tu caso, no puedo valorar si tendr铆as otras opciones para quitar al avalista del pr茅stamo hipotecario.

saludos.

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Compra piso compartida

Si tus padres firman como titulares del pr茅stamo hipotecario, asumen el total de la deuda, no una parte proporcional. Eso significa que en caso de impago del pr茅stamo hipotecario, el banco puede ir contra la garant铆a hipotecaria (la casa que compras) y contra el resto de patrimonio de los titulares de la hipoteca (igual que pasar铆a si tus padres firmasen como avalistas).

Si el d铆a de ma帽ana tus padres fallecen, los herederos que acepten la herencia pasar谩n a ser titulares de tu hipoteca. Igual pasar铆a si los padres avalaran.

saludos.

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Aplazar extinci贸n de condominio con fin de obtener novaci贸n de hipoteca u otras opciones

Apreciado Ricardo,

Estoy plenamente conforme con las conclusiones a las que llegas respecto a que en algunas ocasiones las entidades bancarias no liberan de la posici贸n deudora a quien cede su porcentaje de copropiedad; debido a ello analicemos las dudas que nos planteas.

  1. – Si se plantea la extinci贸n por v铆a judicial, a trav茅s de procedimiento de separaci贸n o divorcio acompa帽ado de convenio regulador, respecto a la vivienda que ha constituido el domicilio familiar pod茅is plantear su extinci贸n en un momento temporal posterior; si opt谩is por esta v铆a, en el apartado del convenio referido a la vivienda familiar, deber茅is indicar qui茅n lo va a usar y los acuerdos respecto a la distribuci贸n de los pagos que gravan dicha vivienda. En un momento posterior pod茅is plantear demanda judicial de liquidaci贸n de r茅gimen econ贸mico matrimonial en la que se acompa帽e convenio por el que se extinga dicha copropiedad. Con lo que concluimos que efectivamente la extinci贸n de condominio se puede plantear en un momento posterior al de la separaci贸n o divorcio.
  2. – Para realizar una extinci贸n de condominio no hay un l铆mite temporal, puesto que es una figura jur铆dica que se puede realizar mientras subsista la situaci贸n de copropiedad.
  3. – Otra v铆a que podr铆as adoptar es proceder a extinguir la copropiedad dejando especificado que en la actualidad los dos seguir茅is siendo cotitulares del pr茅stamo hipotecario (alegando los motivos por los cuales no se ha podido cambiar el contrato de pr茅stamo y estableciendo, por ejemplo, un plazo por el cual se intentar谩 de nuevo liberar a una de las partes de la posici贸n de deudor hipotecario, por ejemplo) y en quien va a recaer en exclusiva la obligaci贸n de abono de la totalidad de dicho pr茅stamo. Si opt谩is por esta v铆a es cierto que si quien adquiere la obligaci贸n de pagar la totalidad del pr茅stamo no la cumple, la entidad bancaria puede reclamar el d茅bito indistintamente a cualquiera de los dos, pero el que no estaba obligado a hacerse cargo podr谩 despu茅s repercutir contra el otro los perjuicios a los cuales haya tenido que hacer frente.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor es abogada de Futur Legal.

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Ejecuci贸n hipotecaria

Apreciada Ana,

Para estar seguros de que realmente no le han reclamado nada le aconsejar铆a que realizara una consulta a los juzgados civiles donde llevaron su procedimiento, en concreto al Decanato, y all铆 le proceder谩n a informar de todos los procedimientos judiciales que tiene abiertos a su nombre.

De esta forma descartar铆amos si realmente la entidad bancaria ha iniciado un procedimiento para reclamarle dicho d茅bito; este detalle de averiguaci贸n previa es importante porque si hay un procedimiento judicial instado y 茅ste no se ha archivado, aunque usted no haya recibido nada, la entidad bancaria puede ir reactivando el procedimiento y solicitando averiguaciones patrimoniales y alg煤n d铆a llevarse usted la sorpresa de que le han embargado parte del sueldo.

Si no estamos dentro del supuesto planteado con anterioridad, s铆 que podr铆a darse el supuesto de que dicha deuda hubiese prescrito, pero dado que los plazos para la prescripci贸n de las deudas var铆a en funci贸n de su tipolog铆a (qu茅 dio origen a las mismas), y de si se han llevado a cabo actuaciones extrajudiciales para su reclamaci贸n, le recomendar铆a que un profesional analizara su caso en concreto.

A modo de ejemplo, le indico que nuestro c贸digo civil fija un plazo no mayor a 5 a帽os pero esta medida s贸lo se aplica para aquellas deudas que no establecen un plazo concreto; una deuda hipotecaria, por ejemplo, prescribe a los 20 a帽os como m谩ximo pero hay ciertos requisitos legales tanto para hacer que se aplique la prescripci贸n de las deudas como actos que pueden interrumpir dicha prescripci贸n.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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Extinci贸n de condominio

Buenos d铆as,

Usted puede realizar una extinci贸n de condominio sin problemas y si est谩 usted casada puede proceder a la extinci贸n a trav茅s de convenio regulador adjuntado en la demanda de divorcio o separaci贸n.

Lo 煤nico que le indico es que recuerde que la extinci贸n de la copropiedad no implica que la entidad bancaria, de forma autom谩tica, elimine de la posici贸n deudora a quien cede su porcentaje de copropiedad al otro.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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Propiedad entre hermanas

Buenos d铆as,

Entre su hermana y usted no hay ning煤n problema en realizar una extinci贸n de condominio ante Notario, puesto que ustedes dos son las copropietarias de la vivienda; de esa forma la vivienda pasar谩 a ser 100 % de su propiedad.

Tema distinto es que usted, una vez que sea propietaria exclusiva de dicha vivienda, quiera que su marido tambi茅n sea propietario; para ello deber谩 hacer otra escritura cuyo objeto ser谩 que su esposo adquiera parte de la propiedad.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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Concesi贸n de condominio

Apreciado Iv谩n,

Debemos partir de dos situaciones para el an谩lisis de la cuesti贸n que nos planteas:

  1. Si est谩is casados, pod茅is extinguir la copropiedad de la vivienda por v铆a judicial a trav茅s de convenio regulador adjuntado en la demanda de divorcio o separaci贸n.
  2. Si no est谩is casados no pod茅is realizar la extinci贸n de la copropiedad s贸lo por v铆a notarial a trav茅s de escritura de extinci贸n de condominio.

Iv谩n, en ambos casos es necesario establecer una contraprestaci贸n a cambio, puesto que sino el negocio jur铆dico no ser铆a la extinci贸n de la copropiedad sino otro como, por ejemplo, una donaci贸n, afectando tanto a la forma jur铆dica que se le debe dar c贸mo a la tributaci贸n.

Es por ello que se hace necesario precisar la expresi贸n “sin pedir nada a cambio”, puesto que bastar铆a, por ejemplo, si la vivienda estuviese hipotecada que quien se adjudique la vivienda se haga cargo del pr茅stamo hipotecario, y ese hecho ya de por s铆 es una contraprestaci贸n.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor es abogada de Futur Legal.

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