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Hola Germán:

Vamos por partes: los primero, es que si quieres pedir una hipoteca para una finca rústica con casa vas a necesitar que esta tenga cédula de habitabilidad En caso contrario, es como si estuvieras comprando un terreno, y en ese caso los bancos suelen limitar sus hipotecas al 60% del valor de compra o tasación, así que creo que la opción de una casa sin cédula de habitabilidad no te interesa. Otra cosa es que quieras pedir una hipoteca autopromotor, que es una hipoteca pensada para el que se quiere construir su propia casa, pero me parece que no es tu caso.

Con todo esto, lo que te aconsejo es que busques una rústica pero con la casa con cédula de habitabilidad, luego se puede estudiar la posibilidad de pedir una hipoteca para reformas, pero eso ya te lo tendría que explicar con detalle un bróker hipotecario, como luego te comentaré.

En en siguiente enlace sobre pedir hipoteca de finca rústica con vivienda puedes leer respuestas de varios expertos hipotecarios de este portal.

Lo que si debes tener en cuenta es que si los bancos ya son reacios a dar más allá del 80% del valor de compra o tasación, con las viviendas en suelo rústico no suelen dar más allá del 70%.

¿Recomendarte algún banco? Pues ni idea, pero si contactas con un broker hipotecario seleccionado te hará todas las gestiones sin que te cueste un céntimo salvo que acabes firmando la hipoteca que te consiga. Ah, según tu perfil financiero y tu solvencia, un buen bróker hipotecario casi seguro que puede subir ese 70% de financiación, pero dependerá bastante de tu scoring bancario. No pierdes nada para probar, escoge uno de los mejores de tu ciudad, ya que estás :)

Un saludo, espero haberte aclarado algo el tema.

Hola Raúl

En principio, así como lo veo yo, no deberías tener demasiados problemas para conseguir una buena hipoteca de hasta el 80% del valor de tasación o compra (el menor de los dos) ya que parece que tienes una buena estabilidad laboral y unos ingresos decentes. Y si el experto en hipotecas Santiago Cruz considera que puedes llegar hasta el 90% de compra, ya sabes hasta qué punto es interesante contratar los servicios de un broker hipotecario seleccionado por Futur Finances.

El hecho de que seas un falso autónomo creo que ni te beneficia ni te perjudica, el banco mirará tu historial financiero y si ve que hay estabilidad, le pueden dar el visto bueno. El problema sería si tu actividad se ha visto perjudica por la pandemia. Por poner un ejemplo: no es lo mismo ser camionero para productos de hostelería que de farmacia. El primer sector es el más tocado en España, y el segundo, el más demandado. Estos detalles también pueden tener su importancia a la hora de ver si nos van a aprobar la operación.

Cosas a tener en cuenta: ningún banco que te dará hipotecas que superen el 40% de tus ingresos mensuales, y ya estamos hablando del tope-tope. Cuanto más bajo sea tu ratio de endeudamiento, tanto mejor. Tema ahorros: un buen bróker te podría conseguir hasta el 90% de financiación, te falta un 10% para la compra + otro 10% (aproximadamente) en concepto de gastos de compraventa, tenlo en cuanta ya que en la actualidad no se puede pedir una hipoteca si no contamos con algo de dinero ahorrado.

Un saludo, espero haberte ayudado.

Hola Kevin, te comento:

La operación que comentas es posible siempre y cuando cumplas una serie de requisitos que voy a intentar desgranarte de la mejor manera. Ten en cuenta que una de los principales escollos para conseguir una hipoteca para no residentes es la dificultad que tienen los bancos en caso de tener que realizar un embargo por impago. Con países de la UE es un poco más fácil, como podrás suponer.

Este tipo de hipotecas están tal vez más orientadas al no residente alemán o británico, que fueron los pioneros en adquirir sus segundas viviendas en España. De todos modos, el hecho de que seas Colombiano no creo que sea ningún impedimento y además, ya que compartimos idioma, te ahorras el tener que aportar toda la documentación traducida por un traductor jurado.

En tu caso, lo primero que debes obtener es el NIE (Número de Identificación de Extranjeros), creo que podrás hacer estos trámites en la misma delegación de Gobierno de Barcelona o imagino, a través de la embajada española en Colombia.

Una vez con el NIE, yo me pondría en contacto con un buen bróker hipotecario independiente, lo digo porque están acostumbrados a una comunicación online (que imagino es lo que te irá mejor) y podrán buscarte la hipoteca de entre todos los bancos que hay en España. Por eso no me atrevo a contestarte sobre qué banco es mejor, eso solo lo sabe un experto en hipotecas, y además, variará según tu perfil económico.

Eso sí, ya te adelanto que ahora mismo, en España, los bancos no dan más allá del 80% del importe de la operación, a lo que deberás añadir otro 10%, aproximadamente, para sufragar los gastos de compraventa. Se pueden conseguir financiaciones del 90 o el 100% aportando dobles avales como una vivienda libre de cargas, pero el banco no aceptará que esa vivienda esté en otro país, por lo que te he comentado antes de la dificultad / imposibilidad que tendría para realizar acciones de recobro o embargo.

Lo dicho, en un caso como el tuyo, te aconsejo que te pongas en manos de un bróker hipotecario experto para que asesore de principio a fin, que si no, me parece que te puedes ahogar entre burocracia buscando esa hipoteca.

Un saludo, espero haberte ayudado.

Estimado Raúl,

Atendiendo a la situación laboral que nos comentas, por tu condición de autónomo el porcentaje máximo de financiación al que podrías acceder  sin ningun tipo de garantía adicional, ya sea personal o real, es del 90% del precio de compra.

En el caso de los autónomos las entidades bancarias, para calcular el ratio de endeudamiento, van tener en cuenta, de tu último IRPF,  la diferencia entre el rendimiento neto de la actividad económica y las retenciones a cuenta. La cuota mensual no podrá superar en ningún caso el 35% de tus ingresos mensuales ya periodificados del resultado anterior.

En resumen, para poder adquirir una vivienda de 200.000€, si no dispones de aval, necesitarás contar aproximadamente con una cantidad en el entorno de los 40.000€ ahorrados y con unos ingresos netos mensuales en tu renta de al menos 2.300€. La cuota mensual a tipo fijo a 30 años no superará los 740€.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario

Estimado Joan,

En primer lugar, tu condición de funcionario en la actualidad te permite financiar hasta el 100% del precio de compra y tasación.

Por otro lado, elegir un tipo fijo o variable va a convenir en función de las siguientes variables: plazo de amortización, tipo ofertado y comisiones de cancelación.

Actualmente para el colectivo de funcionarios se pueden conseguir un tipo fijo del entorno del 1% a 30 años. En este caso si la hipoteca es a más de 15 años, te aconsejamos el tipo fijo. Pero la mayoría de entidades para esta modalidad se reservan una comisión por cancelación prevista en la LCCI que entró en vigor el pasado año; esta comisión, cuando se aplica, puede llegar al 2% durante los 10 primeros años y al 1,5% los restantes, siempre que haya pérdida financiera para la entidad y con los límites que hemos comentado.

Pero para financiaciones por debajo de 15 de plazo de amortización y con un diferencial medio sobre el euribor del 0,90% recomendaríamos el tipo variable, dado el nivel al que está el tipo de referencia. Aquí las comisiones por cancelación estaría exentas, en el peor de los casos, a partir del quinto año.

Espero haberte despejado las dudas que nos planteabas.

Santiago Cruz del Pozo, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.