hipoteca con 2 aptos como garantia

Hola Fernando,

A mayo de 2025, los ingresos por alquiler de inmuebles adquiridos con financiación hipotecaria pueden computar en el análisis de solvencia que realiza el banco al solicitar una nueva hipoteca. Sin embargo, su consideración dependerá de varios factores que detallamos a continuación.

¿Cómo computan los ingresos por alquiler en una solicitud hipotecaria?

Los bancos valoran los ingresos por alquiler como parte de la capacidad de pago del solicitante. No obstante, suelen aplicar un coeficiente de ajuste, considerando entre el 50% y el 80% de estos ingresos, dependiendo de la entidad y de la estabilidad de los mismos. Este ajuste se debe a que los ingresos por alquiler pueden ser variables y están sujetos a riesgos como impagos o periodos de vacancia.
Inmuebles Info

Para que estos ingresos del alquiler se tengan en cuenta, es fundamental cumplir con ciertos requisitos:

  1. Declaración en el IRPF: Los ingresos deben estar debidamente declarados en la declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario.
  2. Contratos de alquiler vigentes: Es necesario contar con contratos de alquiler en vigor, preferiblemente de larga duración y con inquilinos solventes.
  3. Historial de ingresos: Los bancos valoran positivamente un historial de ingresos por alquiler estable durante al menos 12 meses.

Documentación adicional: Presentar recibos de pago, extractos bancarios y cualquier otra documentación que respalde la estabilidad y regularidad de los ingresos por alquiler.

Si los inmuebles alquilados están gravados con hipotecas, los bancos evaluarán el flujo neto de ingresos, es decir, los ingresos por alquiler menos los gastos asociados, incluyendo las cuotas hipotecarias. Es importante demostrar que, incluso después de cubrir estos gastos, se mantiene una capacidad de pago adecuada para asumir una nueva hipoteca.

Recomendación:

Dado que cada entidad financiera tiene sus propios criterios de evaluación, es aconsejable preparar una presentación detallada de tu situación financiera, incluyendo todos los ingresos y gastos relacionados con los inmuebles alquilados. Además, contar con la orientación de un profesional puede facilitar el proceso y aumentar las posibilidades de obtener una respuesta favorable.

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Quitarme de avalista de una hipoteca

A continuación, una actualización a mayo de 2025 sobre cómo liberar a un avalista de una hipoteca en España, complementando mi anterior respuesta.

¿Es posible quitar a un avalista de una hipoteca?

Sí, es posible, pero no es un proceso automático y depende de la aprobación del banco. La entidad financiera debe aceptar la modificación del contrato hipotecario, ya que la eliminación de un avalista implica una reducción de las garantías para el banco.

Opciones para liberar a un avalista

  1. Modificar las condiciones del préstamo mediante una novación, pactando la eliminación del avalista. Para que el banco lo acepte, generalmente se requiere que el titular del préstamo demuestre una mejora en su solvencia económica, como un aumento de ingresos o una reducción significativa del capital pendiente. Este proceso puede conllevar gastos notariales, registrales y, en algunos casos, una comisión por novación.
  2. Subrogación del préstamo a otra entidad: Implica trasladar la hipoteca a otro banco que acepte las nuevas condiciones sin la necesidad de un avalista. Esta opción puede ser viable si se encuentran entidades dispuestas a asumir el préstamo bajo las nuevas condiciones. Es importante considerar los costes asociados, como la comisión por subrogación y los gastos de notaría y registro.
  3. Sustitución del avalista: En lugar de eliminar al avalista, se puede proponer al banco la sustitución por otro avalista con igual o mayor solvencia. Esta opción también requiere la aprobación del banco y la formalización mediante una novación del contrato.
  4. Acción judicial por cláusula abusiva: Si se considera que la inclusión del avalista en el contrato fue abusiva o se realizó sin la debida transparencia, se puede iniciar una acción judicial para solicitar la nulidad de la cláusula de afianzamiento. Existen precedentes judiciales en los que se ha declarado la nulidad de avales por falta de información adecuada al avalista, si bien no es una demanda sencilla. Puedes asesorarte con los abogados de Futur Legal.

Recomendaciones

  • Evaluar la solvencia: Antes de solicitar la eliminación del avalista, es fundamental que el titular del préstamo evalúe su capacidad financiera para asumir la deuda sin garantías adicionales.
  • Negociar con el banco: Presentar al banco documentación que respalde la mejora en la solvencia y proponer alternativas viables puede aumentar las posibilidades de éxito en la negociación.
  • Asesoramiento legal: Consultar con un abogado especializado en derecho bancario puede ser de gran ayuda, especialmente si se considera la vía judicial.

Para más información y orientación personalizada, puedes consultar el siguiente enlace:

👉 Quitar el avalista de un préstamo hipotecario.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Hipoteca funcionaria

Hola Esther y usuarios que llegan al foro en 2025 😊

¿Es posible conseguir una hipoteca 100% en vuestro caso?

En primer lugar, saber qué significa. Una hipoteca al 100% es aquella en la que el banco financia el total del precio de compra de la vivienda, sin que necesites aportar el habitual 20% de entrada más los gastos de la compraventa. Esto es excepcional, ya que la mayoría de entidades financian hasta el 80% del valor de compraventa o tasación (el menor de los dos).

Análisis de vuestro perfil

Con los datos que me das:

  • Precio de la vivienda: 170.000 €
  • Ahorros: 15.000 €
  • Ingresos mensuales conjuntos: 2.600 € (funcionaria + autónomo)

Teniendo en cuenta los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro, etc.), que pueden rondar el 10% del precio (unos 17.000 €), vuestros ahorros apenas cubrirían estos costes. Por tanto, necesitáis que la hipoteca cubra prácticamente el 100% del precio.

Este tipo de financiación es más factible en los siguientes casos:

  1. Funcionarios de carrera, como es tu caso, ya que se consideran perfiles de bajo riesgo.
  2. Que se aporte una segunda garantía hipotecaria (por ejemplo, una vivienda de un familiar).

El hecho de que tu pareja sea autónomo puede añadir cierta complejidad, ya que los autónomos tienen que justificar bien sus ingresos y estabilidad. Aun así, el perfil mixto (funcionaria + autónomo) puede equilibrar la situación.

Recomendación práctica

Aunque es difícil obtener una hipoteca 100% sin aval ni garantías adicionales, no es imposible. Mi consejo técnico:

  • Analizad varias entidades bancarias y usad comparadores.
  • Contactad con un broker hipotecario especializado, que os puede guiar sobre qué bancos sí podrían aceptar este tipo de operación en vuestro caso concreto.
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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Hipoteca en Empuriabrava (Girona)

Hola Vale y usuarios que nos visitan en 2025,

Actualmente no trabajamos con ningún broker hipotecario ubicado en Girona ni en Empuriabrava, pero sí contamos con profesionales de confianza en Barcelona. Aunque no tengan oficina física cerca de Empuriabrava, la mayoría de los brokers trabajan de forma totalmente telemática, así que pueden ayudarte con la hipoteca sin necesidad de desplazarte 😊.

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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BAJADA IMPORTANTE DEL VALOR DEL VIVIENDA

Cuando una vivienda hipotecada pasa a estar fuera de ordenación porque el terreno cambia de urbanizable a rústico, se puede ver afectado su valor de tasación, lo que podría tener consecuencias contractuales. Sin embargo, el banco no puede exigir de forma unilateral la cancelación anticipada del préstamo ni pedir nuevas garantías simplemente porque el valor haya disminuido, salvo que lo que se haya pactado contractualmente lo permita de forma expresa y legal.

🔍 Fundamento normativo

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece en su artículo 24 que el vencimiento anticipado del préstamo sólo puede darse si hay un incumplimiento relevante del prestatario, como dejar de pagar más del 3% del capital durante la primera mitad del préstamo, o más del 7% en la segunda mitad.

El valor de la garantía (en este caso, el inmueble) no es, por sí solo, causa de vencimiento anticipado ni de exigencia de nuevas garantías.

🛑 ¿Puede el banco modificar condiciones o pedir más garantías?

Solo si el contrato hipotecario lo permite de forma clara y esa cláusula es legal y no abusiva. Por ejemplo, si se pactó que ante una pérdida de valor se debe aportar más garantía, esa cláusula tendría que haber pasado el filtro notarial y de transparencia para ser válida, además de no ser abusiva.

✅ Revisa escritura hipotecaria para ver si existe alguna cláusula que permita exigir garantías adicionales en caso de desvalorización.

Solicitar una nueva tasación para conocer la situación real del valor del inmueble.

Si el banco amenaza con exigir nuevas condiciones o cancelación anticipada, consultar con un abogado especialista en derecho hipotecario.

Si Enrique necesita una revisión legal más detallada de su escritura o asesoramiento jurídico personalizado, puede contactar con nuestros abogados de Futur Legal.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Polinyà: necesito hipoteca

Hola Hipotecator,

Conseguir una hipoteca al 100% del precio de compra en 2025 es posible, pero no sencillo, y depende mucho del perfil del solicitante y del inmueble a financiar.

¿Qué se necesita para una hipoteca al 100%?

Los bancos en general financian hasta el 80% del valor de tasación o compra (el menor de ambos). Sin embargo, en casos concretos pueden ofrecer hasta el 100% del precio de compra, especialmente si:

  1. El solicitante tiene un perfil laboral muy estable (como funcionarios de carrera).
  2. Se cumplen unos ingresos suficientes y sin deudas relevantes.
  3. El inmueble tiene una tasación igual o superior al precio de compra.

Dices que trabajas en el Ayuntamiento de Polinyà. Aquí conviene distinguir:

  1. Si eres funcionario de carrera, tu perfil es muy atractivo para los bancos, y es más fácil que puedas conseguir una hipoteca al 100%.
  2. Si eres personal laboral (interino, temporal o indefinido no fijo), el acceso a hipotecas al 100% será más complicado, aunque no imposible, dependiendo del resto de tu perfil económico.

También influye si el inmueble es de banco o fondo, ya que en esos casos algunas entidades sí ofrecen el 100% con más frecuencia.

Para saber si puedes optar a una hipoteca al 100%, te recomiendo contactar con un broker hipotecario independiente que estudie tu caso y negocie con varias entidades.

🔎 Puedes solicitar información sin compromiso a los brokers hipotecarios de confianza de Futur Finances el siguiente formulario:

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Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Hipoteca 100%

Hola Lydia,

Gracias por compartir tu caso 😊. Vamos a repasar tu situación y ver cómo podrías conseguir una hipoteca al 100% con las mejores garantías posibles en mayo de 2025.

¿Qué es una hipoteca al 100% y cuándo se concede?

Una hipoteca al 100% financia todo el precio de compraventa del inmueble, es decir, no requiere que aportes entrada. Sin embargo, este tipo de financiación es poco común y solo se concede en ciertos supuestos, ya que el riesgo para la entidad financiera es mayor.

Tu caso: propiedad casi pagada como garantía adicional

Indicar que tienes una propiedad casi pagada es una gran ventaja. En este tipo de casos, puedes utilizarla como garantía adicional para que el banco acceda a concederte el 100% del precio de compra de la nueva vivienda. Esta fórmula se conoce como doble garantía , y puede ser clave para que acepten tu solicitud.

Otros factores que ayudan a conseguir una hipoteca al 100%

Además de contar con una garantía adicional como la que mencionas, los bancos suelen exigir:

  • Ingresos estables y suficientes.

  • Un nivel de endeudamiento adecuado (no superior al 35-40% de tus ingresos).

  • Contrato indefinido o perfil profesional con estabilidad.

  • Historial crediticio sin incidencias.

Importante: ten en cuenta los gastos

Aunque consigas financiar el 100% del precio de la vivienda, deberás contar con ahorros para cubrir los gastos de compraventa, que suelen oscilar entre el 10% y el 12% del valor de la vivienda (notaría, registro, impuestos…).

¿Cómo puedes proceder?

Si deseas recibir una orientación personalizada y sin compromiso sobre qué entidades podrían estudiar tu caso, desde Futur Finances podemos ponerte en contacto con brokers hipotecarios de confianza especializados en este tipo de operaciones. Puedes solicitar información en este formulario:

👉 Solicita información sin compromiso a brokers de confianza

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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AVALISTA PARA COMPRAR VIVIENDA

Hola María, gracias por tu consulta, muy relevante y frecuente en casos de matrimonios en régimen de gananciales.

Vamos paso a paso para explicarlo con claridad:

¿Puede tu marido ser propietario aunque solo figure como avalista?

Sí, tu marido puede figurar como propietario en la escritura de compraventa y, por tanto, en la escritura de la hipoteca como prestatario, incluso si el banco no lo tiene en cuenta para calcular la viabilidad del préstamo y lo sitúa únicamente como avalista.

Lo que realmente importa es cómo se estructura la operación en función del régimen económico matrimonial:

  1. Estando casados en gananciales, si compras una vivienda durante el matrimonio y se destina al uso familiar, lo habitual es que ambos seáis copropietarios, salvo que se pacte lo contrario.

  2. Aunque solo tú aportes la nómina para pedir la hipoteca, la vivienda y la deuda hipotecaria pueden ir a nombre de los dos, sin que eso sea un problema legal.

  3. El hecho de que tu marido figure como avalista no impide que sea también propietario, pero jurídicamente sería más adecuado que ambos figuréis como titulares del préstamo (prestatarios) y como copropietarios del inmueble, para reflejar bien la realidad matrimonial.

¿Qué es lo más recomendable?

En lugar de que tu marido figure solo como avalista, sería más claro y coherente que figure como prestatario junto contigo, aunque no se tenga en cuenta su pensión para calcular la viabilidad. Así se simplifican las cosas y no hay contradicción entre ser avalista y copropietario.

Te recomiendo que hables con la entidad financiera y solicites que ambos constéis como prestatarios, aunque solo tú aportes ingresos reales a la operación. Esto es perfectamente viable y protege mejor vuestros intereses como matrimonio en gananciales.

Un saludo muy cordial,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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Avalista de nómina

Hola Toni, muy buena pregunta y bastante frecuente cuando se busca una hipoteca o préstamo.

Avalar con la nómina, es decir, ofrecer como garantía tu sueldo sin poner en juego un inmueble u otro bien, es posible en determinadas condiciones, pero hay que matizar bien qué significa eso en la práctica.

Cuando una entidad pide un avalista, lo que busca es una garantía personal adicional. Si tú avalas solo con tu nómina, estás ofreciendo tu compromiso de pagar con tus ingresos si el titular no lo hace. No se hipoteca tu casa ni se vincula legalmente ningún inmueble al préstamo. Sin embargo, eso no significa que no asumas riesgos.

Si el titular del préstamo deja de pagar y tú eres el avalista, el banco puede embargar tu nómina y, si esta no cubre la deuda, ir contra tu patrimonio presente y futuro, incluida tu casa. Por tanto, aunque no la pongas como garantía directa, sí puede terminar en riesgo si no se paga la deuda y eres responsable subsidiario o solidario.

En resumen, sí, puedes avalar con la nómina sin poner directamente en garantía tu casa. Pero si hay impagos y no puedes responder con tu sueldo, tu patrimonio, incluida la vivienda, podría verse afectado.

Antes de firmar como avalista, es fundamental leer bien el contrato y entender qué tipo de aval estás asumiendo. Y si tienes dudas, mejor consultar con un experto para valorar si merece la pena asumir ese compromiso.

Un saludo cordial,

Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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Agencia hipotecaria

Hola Noelia, gracias a ti por participar en el foro 😊

Si estás valorando que una agencia hipotecaria (también llamada broker hipotecario) te ayude a conseguir la mejor hipoteca posible, es clave que sepas en qué fijarte para elegir bien y evitar sorpresas. Aquí te explico lo más importante:

Qué es un broker hipotecario y cómo te puede ayudar

Un broker hipotecario es un profesional o empresa que te acompaña en la búsqueda y tramitación de una hipoteca, comparando diferentes ofertas bancarias y negociando condiciones en tu nombre. Su objetivo es conseguirte la mejor financiación posible según tu perfil.

Claves para elegir bien una agencia hipotecaria

  • Autorización legal: Asegúrate de que esté registrada como intermediario de crédito inmobiliario en el Banco de España. Es obligatorio según la Ley 5/2019.
  • Honorarios claros: Pregunta cuánto cobra y cuándo. Muchos solo cobran si tú firmas una hipoteca gracias a su gestión. Desconfía si te piden dinero por adelantado sin darte garantías.
  • Transparencia: Que te expliquen bien todas las condiciones, bancos con los que trabajan y opciones que tienes. La falta de claridad es una señal de alarma.
  • Experiencia y opiniones: Investiga cuántos años llevan trabajando, si tienen buenas valoraciones y si están especializados en perfiles como el tuyo (autónomos, funcionarios, jóvenes…).
  • Acompañamiento completo: Un buen broker te asesora durante todo el proceso, desde el estudio de viabilidad hasta la firma ante notario.

Si quieres contactar con brokers hipotecarios de confianza, en Futur Finances puedes hacerlo sin compromiso. Solo trabajamos con intermediarios autorizados y transparentes:
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Un saludo y suerte con tu hipoteca,

Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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