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Apreciada Maite,

Es importante diferenciar entre los acuerdos que vais a alcanzar para extinguir la copropiedad y los posibles derechos que tengamos como cotitulares de un préstamo hipotecario cuyo índice de referencia sea el IRPH.

Lo indico ya que si ustedes van a llegar a un acuerdo no debe firmar ninguna mención que suponga una renuncia a sus derechos como consumidora y titular de dicho préstamo hipotecario si finalmente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea falla a favor del sometimiento de control de transparencia de la clausula de IRPH y, por lo tanto, su posible declaración de abusividad, a no ser que usted esté conforme.

Es decir, ustedes pueden acordar la extinción de su copropiedad con la contraprestación que pacten al respecto, pero lo que no puede hacer es renunciar a la posible compensación económica que le pudiera corresponder por dicha declaración de abusividad del índice IRPH si usted no está de acuerdo.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor

Apreciada Maria,

Las sentencias derivadas de una demanda de extinción de condominio son sentencias declarativas con una obligación de hacer, es decir, que el Juez en su fallo lo que dicta es que se proceda a extinguir la copropiedad; es decir el Juez se limita a reconocer el derecho de todo copropietario a extinguir su copropiedad siempre que el bien objeto de división sea indivisible.

Posteriormente entraremos en la fase de ejecución de sentencia y es en ella cuando, si previamente no hemos acordado el precio de valoración del inmueble, se deberá proceder a su tasación judicial. Posteriormente se convocará pública subasta con posibilidad de comparecer a la misma tanto los copropietarios como terceros. Quien dirige e impulsa esta fase procesal es el Letrado de la Administración de Justicia quien será quien adopte todas las decisiones correspondientes a la fase de ejecución.

Atentamente le saluda,

Marina Mulllor, abogada de Futur Legal.

Buenos días María

Lo primero es que ante casos de tal complejidad y en el que hay que estudiar e intervenir en varios procesos judiciales debes contratar un abogado sin más dilación.

A través de la presente consulta sólo puedo ofrecerte una orientación:

1.- Debes interponer ejecución judicial de la sentencia de divorcio por el incumplimiento de la otra parte en la obligación de abono de la mitad de la cuota del préstamo hipotecario.

2.- Si has vendido el trastero y éste es propiedad por mitades de tu ex marido y tuyo, es normal que él te reclame su 50  por ciento, pero es importante saber en qué destinaste el dinero de la venta; si ese dinero lo destinaste a pagar la deuda hipotecaria, es decir, tu mitad de la cuota y la de él o parte de la de él, puedes reclamarle dicho dinero abonado de más a través de otra demanda judicial. Si no fuera ese el caso, y para el supuesto en que te reclamara dicha cantidad por vía judicial, podrías defenderte acreditando que tú eres acreedora de tu ex marido a través de todos los pagos que pudieras acreditar que has realizado cuando en realidad le pertenecía realizarlo a él.

3.- Respecto a la extinción de condominio realizada en documento privado, debes valorar con un abogado la posibilidad de elevación a público de dicho documento para que pudieras inscribirla en el Registro de la Propiedad y poder negociar de forma directa con la entidad bancaria o bien una posible novación o la aplicación del código de buenas prácticas bancarias que contemplaría posibilidades tales como, además de negociar una novación en la que se estableciera un periodo de carencia, una posible dación en pago o un alquiler social.

4.- En último lugar debes estudiar la posibilidad de oponerte en el procedimiento que ha instado la entidad bancaria alegando el posible clausulado abusivo que pueda contener dicha escritura y de esa forma prolongar el tiempo de permanencia en la vivienda.

Un saludo

Buenos días Isabel.

En primer lugar te aconsejaría que revisarais bien los procedimientos judiciales que ha tenido tu hermana y las resoluciones que se han dictado dentro de ellos, puesto que hay una cosa que nos comentas en tu consulta que debe ser analizada; en concreto es la parte en la que utilizas la expresión “el Juez, tras muchas demandas, se le obliga a él a sacarla de la hipoteca”. Pongo la atención en esta frase porque el contrato de préstamo hipotecario tiene una entidad propia, es decir, vincula a las partes que son, por un lado, la entidad bancaria, y por otra los deudores hipotecarios. Si en dicho procedimiento el banco no se personó como parte la resolución si sólo afectaba a tu hermana y su ex marido no puede afectar a un tercero que no se ha personado que es, en el presente caso, la entidad bancaria.

Para el banco el divorcio, por así decirlo, no significa nada, dado que el contrato suscrito con la entidad corresponde a partes iguales entre los contratantes, con independencia de quien gane más o menos o quien viva en la propiedad.

Llegado a este punto no te negaré que tu hermana está en una situación compleja y de difícil solución. Ante estas situaciones lo que podemos asesorar es, en primer lugar, tener muy claro nuestro objetivo, que es liberar a tu hermana de la carga hipotecaria. Si tu hermana no reside en la vivienda pero es copropietaria de la misma no perdáis de perspectiva solicitar una división de cosa común; de esta forma tu hermana está en todo su derecho de solicitar la extinción de la copropiedad de la vivienda en la que él reside y, si el bien es indivisible, cuando el otro copropietario recibe la demanda no tiene otra alternativa más que la de allanarse; si no llegan a un acuerdo en el precio y en la compensación económica que le correspondería a tu hermana por su porcentaje de copropiedad, el bien sale a subasta con lo que el ocupante de dicha vivienda deja de estar en su “zona de confort” si me permite la expresión, ya que puede perder la vivienda. Además este tipo de procedimiento nos permite reclamar al otro copropietario todos los gastos que hayamos tenido que soportar y que le correspondían a la otra parte, que en el caso de tu hermana es toda la cantidad económica que haya tenido que abonar relacionada con el préstamo hipotecario en defecto del cumplimiento al que está obligado su ex marido.

También tenéis la posibilidad de ejecutar todas las resoluciones judiciales y que se vea sobrepasado por el gasto judicial que le va a conllevar no proceder a como está obligado por ley.

Un saludo.

Apreciado David,

Debemos diferenciar la figura jurídica por la cual dejaremos de estar en copropiedad, en el caso que nos planteas una extinción de condominio, del resto de los elementos que aparecen como cargas del bien objeto de división, es decir, en el caso que nos planteas, la carga hipotecaria.
Es perfectamente válido realizar una extinción de condominio sin cambiar nada del contrato de préstamo hipotecario que grava la vivienda, pero lo más lógico es que si la vivienda se la va a adjudicar una de las partes, el que cede su porcentaje de copropiedad también quede liberado de la carga del préstamo hipotecario.

Por tanto, si la entidad bancaria con la que tenéis el préstamo hipotecario no quiere aceptar el riesgo de que quedes como deudor único, es perfectamente viable que busques la financiación que necesitas a través de otras entidades bancarias.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.