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Hola Sara,

Gracias por compartir vuestro caso con tanto detalle. Vamos a resolver paso a paso vuestras dudas y añadir una opción interesante si alguno de vosotros sois funcionarios 🧑‍🏫👩‍⚕️.

1. ¿Qué pasa si la tasación es superior al precio de compra?

En vuestro caso:

• Precio de compra: 180.000 €
• Tasación: 200.000 €
• Hipoteca solicitada: 162.000 € (90% del precio de compra)
• 90% de la tasación: 180.000 €

Aunque la tasación es más alta, los bancos suelen prestar hasta el 80% del menor entre precio de compra y valor de tasación. Si os conceden el 90% del precio de compra (162.000 €), es porque tenéis un buen perfil y la entidad acepta ir más allá del estándar gracias a esa tasación holgada. No tenéis que aportar más dinero aparte de los gastos, así que estáis bien posicionados.

2. ¿A mayor tasación, mayor cuota mensual?

No. Lo que determina la cuota mensual es el importe del préstamo y el tipo de interés, no el valor de tasación. Si pedís 162.000 €, pagaréis cuota sobre ese importe. La tasación influye en cuánto está dispuesta a prestar la entidad, no en el importe de la cuota directamente.

3. ¿Y si sois funcionarios? ¿Se puede financiar el 100%?

¡Sí! Si alguno de vosotros es funcionario de carrera (y en algunos casos interino con antigüedad), existen entidades que ofrecen:

• Hasta el 100% del valor de compraventa, si el valor de tasación lo cubre.
• Incluso hasta el 100% de la tasación, aunque esto depende de cada banco y del perfil de riesgo.

Con una tasación de 200.000 € y un precio de compra de 180.000 €, podríais financiar los 180.000 € (100% del precio) sin poner entrada, si cumplís los requisitos. Seguiríais necesitando el dinero para gastos (aprox. 10%), que el banco no financia.

Más detalles aquí: 👉 Hipotecas para funcionarios

Solicitar una hipoteca que cubra el 100% del precio de compra en Navalcarnero es posible, aunque requiere cumplir ciertos requisitos y contar con el apoyo adecuado.

Hipotecas al 100%: ¿Qué son y cómo conseguirlas?

Las hipotecas al 100% financian la totalidad del valor de compra de la vivienda, sin necesidad de aportar ahorros para la entrada. Sin embargo, los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación o compra, por lo que acceder al 100% implica cumplir condiciones específicas, como:

• Perfil financiero sólido: Ingresos estables, bajo nivel de endeudamiento y buen historial crediticio.
• Vivienda con buena tasación: Que el valor de tasación sea igual o superior al precio de compra.
• Garantías adicionales: Como contar con avalistas o aportar dobles garantías.

Cómo aumentar tus posibilidades

Para mejorar tus opciones de obtener una hipoteca al 100%, es recomendable:

• Preparar una documentación completa: Incluyendo justificantes de ingresos, contrato laboral, extractos bancarios y declaración de la renta.
• Comparar ofertas: Analizar las condiciones que ofrecen diferentes entidades financieras.
• Buscar ayuda profesional: Un experto en hipotecas puede ayudarte a encontrar la opción que mejor se adapte a tu perfil y necesidades.

Próximos pasos

Si estás interesado en explorar las opciones disponibles para una hipoteca al 100% en Navalcarnero, puedes solicitar información sin compromiso a través del siguiente enlace:

👉 Contactar con brokers hipotecarios de confianza

Profesionales con experiencia en el mercado hipotecario te orientarán y ayudarán a encontrar la mejor solución para tu caso.

Un saludo cordial,

Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

Antonio, buenos días, actualizo la respuesta a mayo de 2025:

Sí, la sentencia del TJUE sobre el IRPH (C-300/23, 12 de diciembre de 2024) se aplica también a las hipotecas VPO, incluso cuando este índice se pactó con un diferencial negativo:

1. Ámbito de la decisión europea
   El Tribunal de Justicia de la UE dejó claro que cualquier cláusula IRPH, ya provenga de un banco comercial, de una entidad de crédito o de una hipoteca de protección oficial, está sujeta a la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas. Lo relevante es cómo se informó al cliente sobre
   • el método de cálculo del IRPH,
   • su evolución histórica
   • y su impacto en el TAE.
2. Diferencial negativo en VPO
   En vuestro plan VPO 2002-2005, era habitual aplicar IRPH menos un diferencial, lo que rebajaba notablemente el tipo nominal. Ese diferencial negativo equilibraba el índice y, en muchos casos, dejaba el coste final más cercano al Euríbor.
   • Si no obstante consideras que la información careció de la transparencia exigida (explicaciones claras, gráficas de evolución, referencias a la Circular 5/1994 del BdE), podrías tener base para reclamar, aunque la devolución potencial será menor por el efecto compensatorio del diferencial.
3. Próximo paso en España
   Ahora toca esperar a ver cómo el Tribunal Supremo interpreta y concreta esos criterios del TJUE en nuestra jurisprudencia nacional:
   • Si incorpora el control de transparencia estricto, las reclamaciones en VPO serán plenamente admitidas.
   • O si matiza su alcance, quizá limite algunos supuestos por la regulación específica de vivienda protegida.
4. Recomendación práctica
   • Revisión documental: localiza la escritura original, el cuadro de amortización y cualquier folleto o cláusula precontractual que incluya explicaciones sobre el IRPH y el diferencial.
   • Estrategia de reclamación: en paralelo, podéis redactar la reclamación extrajudicial al banco, citando la sentencia del TJUE y solicitando la anulación de la cláusula IRPH (o una revisión de la liquidación del diferencial), con devolución de lo cobrable de más.
   • Esperar al Supremo: dado que la interpretación definitiva del Alto Tribunal está pendiente, los abogados de Futur Legal aconsejan esperar a ese pronunciamiento para presentar la demanda con la máxima probabilidad de éxito, especialmente en el caso de VPO donde el diferencial reduce sustancialmente el impacto económico.

En definitiva, la buena noticia es que el IRPH en VPO no queda al margen del control de abusividad. El impacto real de la reclamación dependerá de la claridad de la información recibida y de la futura doctrina del Tribunal Supremo sobre este asunto.

Un saludo y quedo a tu disposición para cualquier aclaración adicional,

Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances.

Hola, Luisete:

Entiendo tu sorpresa y la confusión que te genera la respuesta del banco. Vamos a aclarar varios puntos a mayo de 2025:

1. Ámbito de aplicación de la reclamación IRPH
   Que tu hipoteca estuviese en origen catalogada como VPO (vivienda de protección oficial) y supervisada por el Banco de España no excluye la aplicación de la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas ni de la normativa de protección al consumidor.
   • El IRPH como índice de referencia hipotecaria no queda fuera del control de abusividad, tal como confirmó el TJUE (sentencia C-300/23, 12 diciembre 2024): los tribunales deben comprobar si el banco te informó con transparencia sobre su cálculo, evolución histórica e impacto en tu TAE.
   • El hecho de que existan modelos oficiales de “estados reservados” o Circulares del Banco de España (por ejemplo, la Circular 4/2021) que regulen los formatos de información no impide que, en la comercialización de tu préstamo, el banco tenga que proporcionarte datos comprensibles y completos. Si no lo hicieron, la cláusula puede ser anulable.
2. La función del Banco de España
   El Banco de España no es quien “regula” los derechos de los consumidores a reclamar cláusulas abusivas. Su papel es supervisar y emitir circulares de transparencia y modelos de comunicación, pero no sustituye la acción judicial o administrativa del cliente para reclamar devoluciones. La banca no puede escudarse en la figura del supervisor para denegar una reclamación que ampara la legislación de consumidores.
3. Tu caso concreto
   • Has obtenido ya la devolución de la cláusula suelo en la parte del préstamo que no estaba acogida al régimen VPO.
   • Lo lógico es que reclames de igual manera las cantidades cobradas de más por el IRPH en ese tramo de préstamo inicial, solicitando la anulación de la cláusula IRPH y su sustitución por el tipo supletorio (normalmente Euríbor), con devolución de lo pagado de más.
   • Presenta la reclamación extrajudicial por escrito (con acuse de recibo) y, si tras dos meses la respuesta es negativa o insatisfactoria, interpón demanda ante el Juzgado de Primera Instancia.
4. Estado de la jurisprudencia
   • El TJUE ya ha definido los criterios de transparencia: la doctrina está a favor del consumidor siempre que no se informase adecuadamente.
   • En España, queda por ver cómo el Tribunal Supremo incorporará esos criterios —si aplica el control estricto del TJUE o matiza sus exigencias según circulares y la normativa nacional—.
   • Los abogados de Futur Legal aconsejan esperar a ese pronunciamiento del Supremo para litigar con la mayor seguridad jurídica posible, aunque nada te impide preparar ya tu reclamación extrajudicial.

En resumen, la solución no está en la supervisión de la autoridad, sino en defender tus derechos como consumidor: reclama al banco la devolución del IRPH en el tramo que te corresponde y, si no prospera, acude a los tribunales, amparándote en la sentencia del TJUE y, próximamente, en la doctrina que dicte el Tribunal Supremo español.

Un saludo y quedo a tu disposición,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Hello Ken,

Thank you for reaching out. Here’s the latest on the IRPH front:

1. European Court (TJUE) Decision
   The definitive ruling from the Court of Justice of the European Union came on 12 December 2024 (Case C-300/23). It confirmed that IRPH clauses—even though established by regulation—are still subject to the Unfair Terms Directive (93/13/EEC) and must meet strict transparency requirements (clear explanation of calculation, historical evolution, impact on the APR, etc.).
2. Spanish Supreme Court
   What remains is how the Spanish Supreme Court will integrate that TJUE ruling into its own doctrine. Will it adopt the TJUE’s strict transparency test wholesale, or temper it in light of Bank of Spain circulars and our national regulatory context? We expect a landmark TS decision in the coming months, but no precise date has been set.
3. Your Next Steps
   • Monitoring: We’re following every development closely.
   • New Cases: While many firms have already filed IRPH claims, at Futur Finances we’re advising clients to wait for the Supreme Court’s guidance before proceeding en masse. This ensures that any lawsuit you launch is backed by the full weight of both European and Spanish case law.
   • Preparation: In the meantime, you can gather your loan documents, payment history and any pre-contractual information you received. When the Supreme Court clarifies its position, we’ll be ready to move swiftly.

If the Supreme Court aligns fully with the TJUE’s transparency standards, we will certainly open a new intake for IRPH cases under optimal conditions. Until then, Futur Legal recommend a “wait-and-see” approach to maximize your chances of success.

Best regards,
Pau A. Monserrat
CEO, Futur Finances