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Apreciada Miriam y afectados por préstamos hipotecarios con IRPH en lugar de Euríbor (mayo de 2025):

Por desgracia y pese a que el TJUE ha respondido, a mi entender, favorablemente para los consumidores que contrataron una hipoteca IRPH sin la debida información, el Tribunal Supremo ha seguido condenando a los demandantes en favor de los bancos. Habrá que ver cómo interpreta la última sentencia del TJUE de 12 de diciembre de 2024 (asunto C-300/23).

A grandes rasgos, el TJUE considera que:

1. Aunque el IRPH derive de un acto normativo, no queda automáticamente fuera del control de abusividad de la Directiva 93/13/CEE; los tribunales nacionales deben evaluar si el banco informó de forma clara y comprensible antes de la firma. El TJUE aclara también que el consumidor puede reclamar aunque el índice esté publicado en el BOE, pues la falta de transparencia en la comercialización prevalece sobre esa publicación.
2. El prestamista está obligado a proporcionar indicaciones completas sobre el índice (su método de cálculo, evolución histórica, impacto en el TAE), incluyendo referencias a la Circular 5/1994 del Banco de España, para satisfacer el requisito de transparencia.
3. Si se declara abusiva la cláusula IRPH, el juez puede anularla y sustituirla por el tipo supletorio nacional (generalmente Euríbor), pero no puede modificarla añadiendo condiciones, y la entidad debe devolver las cantidades cobradas de más.

En España, queda por ver cómo el Tribunal Supremo incorporará estos criterios en su próxima doctrina —en particular, si asume el control de transparencia estricto del TJUE o matiza sus exigencias en función de las circulares y el contexto normativo nacional.

Si bien hay muchos despachos que han demandado a los bancos por IRPH, los abogados de Futur Legal aconsejan esperar, hasta que haya nuevo pronunciamiento del Supremo.

Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances.

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

paumonserrat.com/

Buenos días, Mercedes:

Aunque tu caso data de 2020, quiero usarlo como ejemplo de cómo los bancos evalúan hoy (mayo de 2025) el riesgo y la viabilidad de una hipoteca, incluso al 100% del precio de compraventa.

1. Ingresos de la unidad familiar
   Los bancos parten de lo que ingresáis cada mes: en vuestro caso, unos 2.500 € netos entre ambos. Ese importe fija el tope de la cuota que podéis afrontar sin superar el umbral del 30 %–35 % de endeudamiento. Con un préstamo a 30 años al 1,50 % fijo y cuota de 523 €, estaríais en un 21 % de endeudamiento, lo que es perfectamente viable.

2. Capital ahorrado para gastos
   Hoy la banca oscila entre el 80 % y el 100 % de financiación sobre el precio de compraventa, pero no financia los gastos de la compraventa (impuestos, notaría, registro). Sin un colchón de 10–12 % del precio (unos 22.000–26.000 € en un piso de 220.000 €), los bancos no aprobarán la operación, incluso aunque ofrezcan un 100%.

3. Estructura de gastos recurrentes
   El banco considerará vuestras dos cuotas actuales (133 € + 327 € = 460 €), el alquiler u otras obligaciones (si tuvierais hijos a cargo, pensiones, etc.). A efectos de riesgos, esos 460 € se suman a la nueva cuota y reducen la capacidad de endeudamiento disponible.

4. Patrimonio preexistente
   Disponer de otra propiedad o cualquier activo inmobiliario (finca, terreno) mejora vuestro expediente.

5. Deudas financieras en curso
   Préstamos personales, líneas de crédito o tarjetas con saldo vivo disminuyen la capacidad de endeudamiento. Es esencial presentarlas correctamente para que el banco calcule bien vuestra carga total.

6. Apoyo familiar
   Contar con un avalista o con la segunda hipoteca de un familiar con vivienda libre de cargas refuerza mucho la operación. En ocasiones permite llegar al 100 % de financiación incluso sin ahorros propios.

En vuestro ejemplo de 2020, el mensaje de Ricardo Gulias era claro: con estabilidad laboral y los ahorros para gastos, la operación era viable, pero había que moverse con antelación. Hoy la lección es la misma: un banco no os dará el 100 % del precio —que cubriría esos 523 € de cuota— si no demostráis que podéis afrontar también los gastos.

Espero que este análisis os ayude a entender por qué, aun con una oferta formal al 100 %, el banco puede rechazar la hipoteca: simplemente está calibrando todos estos elementos de riesgo juntos.

Un saludo y mucho éxito,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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Hola, Miriam:

El IRPH entidades es un índice hipotecario que mide la media simple de los tipos de interés aplicados por bancos y cajas en préstamos a más de tres años para adquisición de vivienda libre. A diferencia del Euríbor, que refleja tipos interbancarios, el IRPH incorpora comisiones y otros costes de las hipotecas, por lo que históricamente ha estado por encima del Euríbor.

A marzo de 2025 el IRPH de entidades marcó un 2,923 %, mientras que el Euríbor a 12 meses se situó en 2,398 %, es decir, el IRPH supera al Euríbor en 0,525 puntos porcentuales. Desde su desaparición de los referenciales sectoriales (cajas y bancos) en 2015, muchos contratos quedaron atrapados en una cláusula que, al no tener sustitutivo claro, convirtió la hipoteca en un fijo alto o en un nuevo índice con un diferencial poco favorable.

En el plano judicial, la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE (asunto C-300/23, 12 diciembre 2024) ha aclarado que el IRPH no queda exento de control de abusividad solo por derivar de un acto normativo: los tribunales nacionales deben comprobar si el banco explicó de forma clara su cálculo y repercusión antes de la firma. Si esa transparencia falla, la cláusula puede anularse y sustituirse por la tasa supletoria prevista en la ley nacional, sin que el juez añada condiciones al índice.

Si tienes una hipoteca referenciada al IRPH y quieres opciones, puedes valorar:

• Subrogarte a un préstamo al Euríbor, negociando un diferencial competitivo.
• Cambiar a fijo aprovechando ofertas de tipo fijo por debajo del 3% para perfiles solventes.

Cualquier duda adicional o si quieres que analicemos tu caso concreto, aquí estamos.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

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Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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Respondiendo a Gladys y militares que nos visten a partir de mayo de 2025,

Por lo que nos comentas, tu perfil es militar profesional con contrato hasta los 45 años, no funcionaria de carrera, así que las reglas varían:

1. Antigüedad y tope de edad
   – Solo los oficiales y suboficiales (sargento en adelante) son funcionarios y pueden aspirar a hipotecas 100% de precio con plazos largos.
   – Quienes tienen contrato hasta los 45 años (tropa y marinería) solo pueden pactar un plazo de amortización que finalice a esa edad.
2. Financiación máxima según plazo
   – Para financiar el 100 % o el 90 % del precio de compra (120.000 € en tu caso), el plazo de la hipoteca no puede superar el que os sitúe justo en los 45 años. Por ejemplo, si tienes ahora 35 años, el máximo plazo sería de 10 años.
   – Si quieres plazos superiores (por ejemplo, 20 o 25 años), las entidades solo conceden hasta el 80% del precio de compra.
3. Cómo acceder al 100 % de precio
   – Aseguraos de que el capital pendiente y la cuota resultante quepa en ese plazo limitado. Con un broker especializado, podréis presentar un expediente óptimo que justifique esa financiación total dentro del plazo permitido.
   – Si preferís plazos más largos y os conformáis con el 80% de precio, lograréis cuotas muy ajustadas y mayor flexibilidad temporal.
4. Gastos de compraventa y opciones
   – La hipoteca solo cubre el precio de la vivienda; los gastos (impuestos, notaría, registro) tendréis que financiarlos aparte, bien con ahorro propio o un pequeño préstamo personal.
   – Excepcionalmente, aportando una segunda garantía inmobiliaria (otro bien hipotecable), algunos bancos podrían asumir parte de esos gastos, pero es raro y suele salir más caro.
5. Valor de un broker hipotecario
   – Honorarios: suelen oscilar entre 3.000 € y 4.500 €, siempre a éxito (solo pagas si mejora tu oferta directa).
   – Por qué invertirlo:
   • Abren “ventanas” de LTV 100 % y 90 % para militares.
   • Negocian diferenciales más bajos (fijo desde 2,25 % en mayo de 2025).
   • Preparan y presentan tu expediente para evitar retrasos y subsanaciones.
   • A largo plazo, ahorras miles en intereses al recortar el tipo de la hipoteca contratada.

Resumen:

• Si tu edad y plazo permiten acabar la hipoteca antes de los 45, podéis optar a financiar hasta el 100% del precio.
• Para plazos más largos, el máximo estándar es el 80%, salvo en ocasiones aportando un doble garantía inmobiliaria.
• Contratar un broker con experiencia en perfiles militares os dará acceso a las mejores condiciones y os ahorrará mucho tiempo y dinero.

¡Ánimo con la compra y quedo a tu disposición para cualquier duda adicional!

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Pau A. Monserrat

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Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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Buenas tardes, Miguel y resto de usuarios que llegan al foro de hipotecas en 2025:

En mayo de 2025, financiar el 100 % del valor de venta (205.000 € en tu caso) es perfectamente factible para quienes cuentan con un perfil de máxima solvencia —funcionarios, profesionales con contratos indefinidos de larga duración, directivos o ingresos altos—, siempre sujeto a la aprobación final del departamento de riesgos de la entidad.

Para conseguirlo de la forma más eficaz y cómoda, te recomiendo trabajar con un broker hipotecario. Estos son algunos de los servicios que presta un intermediario de crédito inmobiliario de confianza:

• Análisis de tu perfil
  Evaluación de tu situación laboral, nivel de ingresos, ratio de endeudamiento y ahorros disponibles para confirmar que cumples los requisitos para un LTV al 100 %.
• Búsqueda de entidades
  Identificación de aquellos bancos o cooperativas que ofrecen “ventanas” de financiación al 100 % del precio para tu colectivo, incluso si su política estándar en web habla de 80 %.
• Negociación de condiciones
  Negociar diferenciales (fijo o variable), plazos de amortización y vinculación mínima de productos, para obtener el tipo de interés más bajo posible y sin sorpresa ocultas.
• Gestión integral del expediente
  Recopilación y validación de toda la documentación (nóminas, contratos, tasación, certificados), presentación de la solicitud y seguimiento proactivo hasta la aprobación definitiva.
• Asesoramiento en vinculaciones
  Aconsejarte sobre la conveniencia de domiciliar la nómina, contratar seguros de vida o hogar, y cualquier otro producto que permita arañar bonificaciones sin encarecer excesivamente la hipoteca.
• Respuesta a requerimientos
  Coordinación de cualquier subsanación o información adicional que requiera la entidad durante el proceso de estudio.
• Acompañamiento hasta la firma
  Presencia y asesoramiento en la firma notarial de la hipoteca, para garantizar que las cláusulas se ajustan exactamente a lo pactado.

Con estos servicios, el broker convierte un proceso complejo en una experiencia ágil, maximizando tus opciones de conseguir el 100 % del precio de venta (205.000 €) sin que tengas que desplazarte a media docena de sucursales ni pelearte con formularios.

Si te interesa, podemos ponerte en contacto con uno de nuestros intermediarios de confianza para que estudie tu caso de forma gratuita y te presente las mejores opciones.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

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Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

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Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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