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Actualizo la respuesta a Nerea a mayo de 2025, ya que la información será útil para los funcionarios que lleguen al portal este año.

Un perfil como funcionaria del Ministerio de Justicia juega mucho a tu favor:

1. Financiación al 100% para vivienda habitual
   • Con un perfil de funcionaria de carrera, los brokers hipotecarios de la confianza de Futur Finances pueden negociar hasta el 100% del precio de compraventa en condiciones óptimas.
   • En mayo de 2025 cierran préstamos hipotecarios a tipo fijo desde el 2,25 % para funcionarios al 100% de financiación.
2. Necesidad de cubrir gastos asociados
   • Aunque se financie el 100% del precio, la ley no contempla que el banco asuma los gastos de compraventa (notaría, registro, impuestos), que suelen rondar un 10%-12% del valor de la vivienda.
   • Por tanto, sí necesitarás al menos dichos ahorros, ya que casi ninguna entidad los financia (o lo hace limitadamente y elevando notablemente el interés).
3. El valor de un broker hipotecario especializado
   • No te cobrará honorarios si no consigue mejores condiciones que las que tú puedas lograr por tu cuenta.
   • Gestionará tu expediente (tasación, últimas nóminas, certificado de servicios, declaración de la renta) para maximizar tus opciones de lograr ese 100 %.

Con tu estabilidad laboral y la ayuda adecuada, puedes aspirar al 100 % de financiación del precio de compra a tipo fijo muy competitivo. Eso sí: necesitarás al menos un pequeño ahorro para afrontar los gastos de compraventa. Te recomiendo hablar cuanto antes con uno de los profesionales de nuestra confianza para valorar tu expediente y diseñar una estrategia a medida.

¡Ánimo en el proceso, y no dudes en pedirnos la información que necesites!

Saludos,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

paumonserrat.com/

Hola, Margarita:

Para una segunda residencia lo máximo que suelen conceder los brokers hipotecarios especializados en funcionarios, como RN Tu Solución Hipotecaria,  es entre el 70 % y el 80 % del valor de compraventa. Así nos lo ha trasladado el CEO de RN, Ricardo Gulias.

Financiación para segunda residencia a funcionarios: 70%–80% del precio de compra, a tipos fijos alrededor del 2,5% para funcionarios (mayo 2025).

Ahorros necesarios: deberás disponer de al menos el 20%–30% restante para el precio, más los gastos de compraventa (notaría, registro, impuestos, etc.), que suelen rondar un 10% adicional.

Aunque tu perfil como funcionaria es muy valorado y puede facilitarte condiciones más competitivas, la normativa y el apetito de las entidades para segundas residencias limitan la financiación al 80% como máximo.

Por ello, te conviene preparar para pedir la financiación:

1. Reserva de ahorros para cubrir el 20%–30% restante + gastos de la compraventa.
2. Expediente completo: tasación, contrato, nóminas y declaración de la renta.
3. Comparativa de ofertas en ese rango de financiación para obtener el mejor tipo fijo posible sin productos vinculados innecesarios.

Con esta estrategia, maximizarás tus posibilidades de éxito y sabrás exactamente de cuánto financiación y ahorros vas a necesitar. ¡Mucho ánimo!

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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Hola, Gonzalo:

Entiendo tu sorpresa y frustración; desgraciadamente, lo que te está ocurriendo sí es bastante habitual en el sector bancario. Te explico por qué sucede y qué puedes hacer al respecto:

1. Oferta a nuevos clientes vs. cartera existente
   • Los bancos dedican gran parte de su marketing hipotecario a captar nueva clientela, ofreciendo tipos más competitivos (fijos, variables o mixtos) con atractivos diferenciales.
   • En cambio, con los clientes que ya tienen una hipoteca con ellos (cartera viva), los márgenes suelen ser más elevados: al no tener que buscar tu captación, no hacen tanto esfuerzo comercial en abaratarte el tipo.
2. El coste de cambiar de tipo para tu entidad
   • Cuando solicitas cambiar tu hipoteca variable a fijo o mixto a un tipo similar al de los nuevos clientes, el banco evalúa el riesgo y el coste de esa operación sobre la hipoteca ya concedida (tu perfil de riesgo, antigüedad del préstamo, amortizaciones realizadas…).
   • Si consideran que tu hipoteca ya rinde un margen suficiente o que el riesgo ha aumentado (por la evolución del Euribor, por ejemplo), te ofrecerán un tipo más alto para compensar ese coste.
3. Cláusula de movilidad y portabilidad hipotecaria
   • Recuerda que tienes derecho a la subrogación de tu hipoteca: es decir, cambiar de banco manteniendo las condiciones financieras de tu préstamo, siempre que encuentres una oferta mejor.
   • Un intermediario de crédito inmobiliario puede ayudarte a localizar esas ofertas preferentes para nuevos clientes en otras entidades y gestionar la subrogación de tu hipoteca (la “portabilidad”).
4. Cómo negociar con tu banco actual
   • Lleva encima cotizaciones o simulaciones de otras entidades: si puedes demostrar que te ofrecen un 2,25% fijo y tu banco te pide un 3%, tendrás más argumentos.
   • No te limites a solicitar el cambio de tipo: pide también la revisión o eliminación de productos vinculados que encarecen la oferta (seguros, tarjetas, cuentas…). Muchas veces las bonificaciones no lo son, sino penalizaciones ocultas.
   • Destaca tu buen comportamiento: ocho años de pagos puntuales y amortizaciones anticipadas. Eso reduce el riesgo percibido y debería jugar a tu favor.
5. Valoración del perfil del hipotecado
   • Según tu tolerancia al riesgo, capacidad de ahorro y horizonte de pago, quizá te convenga plantear un mixto (primeros años al fijo y luego variable) o un fijo puro si buscas “dormir tranquilo”.
   • Un broker de crédito inmobiliario de nuestra confianza puede analizar tu perfil y el mercado para proponerte la opción óptima, con las ofertas más competitivas del momento.

En resumen: sí, las entidades suelen ofrecer mejores condiciones a nuevos clientes. Pero no te quedes con un “no” por respuesta: negocia, compara ofertas de otras entidades y aprovecha tu derecho de portabilidad. Si lo haces con datos concretos en la mano, tus posibilidades de conseguir un tipo más atractivo aumentarán notablemente.

¡Ánimo y mucho éxito en la negociación!

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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En primer lugar, deseo que Natalia haya podido resolver sus problemas y no haya perdido su vivienda.

Aprovechando su pregunta, algunas ideas esenciales para los usuarios que lleguen a este foro en 2025 buscando información sobre la reunificación de deudas:

1. Unificar todas las deudas en un solo préstamo hipotecario no es la solución a los problemas de impagos actuales. Hay que plantearse la reunificación de deudas en el mismo momento que detectamos que tenemos un problema de sobreendeudamiento con los pagos de nuestra hipoteca, préstamos personales, tarjetas…
2. Tampoco es la solución para las familias que tienen problemas para pagar la cuota de su hipoteca y se han sobreendeudado por ello.
3. La reunificación de deudas es una operación delicada que debe plantearse bien informado y, preferiblemente de la mano de profesionales.
4. El intermediario de crédito inmobiliario de mi confianza, Agencia Negociadora, gestiona este tipo de financiación, con un máximo del 70% de tasación.

Si te planteas una reunificación de deudas, comprueba con Agencia Negociadora la viabilidad de tu expediente:

Pau A. Monserrat

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Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

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Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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Aprovecho esta pregunta para actualizar la información a mayo de 2025 para los usuarios que lleguen al foro de hipotecas buscando información sobre la reunificación de deudas.

Siempre que haya una vivienda en propiedad, el intermediario de crédito inmobiliario Agencia Negociadora puede ofreceros condiciones competitivas en materia de unificación de deudas con una sola hipoteca nueva.

Saludos!

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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