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Hola Julio,

Todo depende el banco donde solicites tu hipoteca.

Lo que si es básico es que estés declarando el alquiler, quiero decir con ello, que si no figura en tu declaración de renta la mayoría de los Bancos no lo tendrán en cuenta. Hago referencia a esa situación que se da cuando decides cambiar de vivienda y piensas en alquilar la que tienes en este momento.

Lo habitual es que acepten entre un 25% y un 75% del importe recibido.

Un saludo,

Antonio Beltran es CEO de Hipotecas Plus y colaborador de Futur Finances.

Cada entidad financiera computa los ingresos de alquiler, presentes y futuros, según su criterio. No hay una norma general.

Hola Rafael,

Muchas gracias por tu pregunta, pues seguro que a mucha gente le gustaría comparar la cuota hipotecaria que pagaría según varias ofertas que haya podido encontrar. En mi respuesta voy a complementar una respuesta anterior. Voy a ayudarte a crear una herramienta Excel para que puedas utilizarla para comparar distintas hipotecas solo cambiando el capital inicial, o el tipo de interés o los años de duración. Te voy a enseñar a construir paso a paso y de forma muy intuitiva una tabla de amortización de préstamo hipotecario utilizando el sistema francés, el más común en España.

En primer lugar, destacaría 2 casillas identificativas: una para el capital inicial y otra para el número de años de la hipoteca. Seguidamente crearía la cabecera de una tabla con las siguientes columnas: Periodo, Referencia, Diferencial, Tipo de interés, Cuota, Intereses, Amortización y Capital Pendiente.

Posteriormente, en la columna periodo multiplicamos la celda del número de años por 12 (meses) para obtener el número de cuotas totales que habremos pagado al final de la vida del préstamo hipotecario. En su caso sería multiplicar 30 años por 12 meses, lo que resulta en un total de 360 cuotas mensuales. Seguidamente solo tendrás que colocarte en la celda justo debajo de ese 360, restarle 1 a la celda de arriba y arrastrar hasta que el número del periodo de 0.

En tercer lugar, deberemos construir el tipo de interés. En la columna referencia se colocará el tipo nominal fijo o bien el Euribor que resulte de la revisión. En nuestro caso, voy a simular que se hace la revisión hoy 27 de enero de 2023. Por lo tanto, tomaré el último valor del Euribor anual (supongo que es anual) publicado en el Banco de España que pertenece al mes de diciembre de 2022: 3,018%. En la columna Diferencial colocaré un 0% durante el periodo de interés fijo y 0,70% a partir de cuando se empieza a aplicar el tipo de interés variable. Por último, la columna Tipo de interés es el resultado de sumar las dos anteriores columnas.

Para el cálculo de la cuota vamos a aplicar la siguiente fórmula en Excel donde α es la cuota mensual que pagaremos; P es el capital pendiente; i% es el tipo de interés aplicable; y n es el número de cuotas pendientes.

Esta fórmula en Excel quedará de la siguiente manera:

=P*((i%/12)*((1+(i%/12))^n))/(((1+(i%/12))^n)-1)

Para calcular la cuota puedes copiar y pegar la anterior fórmula Excel en la primera celda de la columna Cuota y substituir P por la celda del capital pendiente antes del pago de la cuota (180.000€ la primera cuota); i% por la celda del tipo de interés (1,20%); y n por la celda del número de cuota anterior. Finalmente podrás arrastrar esta fórmula hasta el final de la tabla.

Casi para acabar, vamos a calcular la cantidad de intereses que corresponden a esta cuota. Lo haremos con la siguiente fórmula donde I es la cantidad en euros de los intereses pagados y las demás variables ya las conocemos:

En Excel introduciremos la siguiente fórmula en la primera celda de la columna Intereses:

=P*i%/12

Como podrás pensar, la proporción que corresponde a la amortización del préstamo es la diferencia entre la cuota que hemos calculado con la primera ecuación y la cantidad en euros pagada en concepto de intereses.

La cantidad resultante en la columna Amortización se tendrá que substraer del capital pendiente que teníamos antes del pago de la cuota para así conocer el nuevo capital pendiente.

Finalmente, solo tenemos que arrastrar todas las fórmulas hasta el final de la tabla y ya tendremos el cuadro de amortización del préstamo hipotecario utilizando el sistema francés, el más común en España. Como la hipoteca que me planteas tiene un tipo de interés variable referenciado en el Euribor “anual” (supongo que es anual), lo único que tendremos que actualizar son las celdas en blanco de la columna Referencia. Después de cada revisión del Euribor anual conoceremos el valor mensual que se aplicará a nuestro ejemplo. Una vez lo conocemos, introducimos ese valor en la columna Referencia para que la tabla nos devuelva la nueva cuota que pagaremos durante los siguientes 12 meses (en caso de que la revisión sea anual). De esto modo, iremos nutriendo la tabla con la cuota que pagaremos.

Esta misma herramienta que acabamos de crear nos aporta otra función. Con ella podemos modificar la celda del capital pendiente, de los años, del diferencial o del tipo de interés muy fácilmente para simular distintas ofertas hipotecarias que hayamos encontrado. También una estimación fácil sería rellenar la columna Referencia con la media de los valores mensual del Euribor anual durante los últimos, por ejemplo, 25 años.

Hola Alberto,

Gracias por tus palabras y por leernos y seguirnos. Intentamos dar una mano al ciudadano de a pie y resolver sus dudas en temas hipotecarios. La tuya es una pregunta interesante. Veo que descartas la hipoteca fija y haces bien, pues las ofertas a tipo fijo no son nada competitivas ni recomendables a mi parecer.

Ante esta elección, voy a intentar arrojar algunos aspectos a considerar, aunque desconozco tu perfil financiero en particular. Tampoco sé la cantidad del préstamo ni el plazo, pero voy a suponer que vas a financiar más del 50% de la vivienda y a 25-30 años.

En primer lugar, los diferenciales que te ofrecen son competitivos, pero, como ya sabrás, el Euribor tiene sed de protagonismo. La media del Euribor anual en lo que llevamos de siglo se sitúa alrededor del 1,75% incluyendo dos picos en el que se situó por sobre el 5% (agosto 2000 y julio 2008) y un periodo de Euribor anual en negativo. La media del mismo Euribor, suponiendo que nunca más lo veremos en negativo, pero sí bajo otra vez en algún momento (¿por qué no?) se queda en 1,82%.

Por lo tanto, si el Euribor viaja hacia su media en el futuro estarías con unos tipos de interés entre 2,40% y 2,47% con la hipoteca variable o entre 2,66% y 2,72% con la hipoteca mixta. Ambas opciones son asumibles y preferibles a las hipotecas fijas de hoy en día. Además, como podrás ver en el gráfico a continuación, observamos un pico del 5% en dos ocasiones: agosto del 2000 y julio del 2008. No obstante, si nos fijamos bien, el Euribor muestra un punto mínimo unos 2-3 años después de esos picos.

Basado en el anterior razonamiento, podríamos esperar que los valores actuales del Euribor anual lleguen a su pico más alto en el futuro cercano y unos años más tarde corrija a la baja. ¿Podríamos volver a ver el indicador de referencia por excelencia en la zona euro otra vez en negativo? Si se diera un comportamiento similar, la hipoteca mixta nos protege durante 5 años del pico del Euribor anual con un fijo al 2,50% y luego nos aprovecharíamos de una hipotética corrección.

En segundo lugar, pero no menos importante, el plazo de la hipoteca juega un papel fundamental. Cuanto más alargamos la hipoteca variable más a cuenta nos sale (así como hemos visto en el gráfico anterior. En uno de mis artículos en el blog de Futur Finances explico el efecto del tiempo en las hipotecas fijas y variables con escenarios negativo, neutro y positivo.

Si tu intención es hipotecarte con un porcentaje de financiación no muy alto e ir haciendo aportaciones para cancelarla pronto, en este caso, lo más conveniente es una buena hipoteca fija, o mixta. Si en cambio, tienes la intención de dejar consumir los plazos hasta los 30 años, entonces me quedaría con una mixta o variable.

Dicho todo esto solo me queda recordarte que estos aspectos son puramente orientativos. Pienso que cualquier persona hipotecada o que vaya a hipotecarse debería tenerlos en cuenta y reflexionar. En ningún momento trato de asesorarte ni ayudarte a elegir pues desconozco tu situación laboral, edad, o ahorros. Y finalmente, que hayamos observado en el pasada una tendencia a la baja del Euribor anual y una media entorno del 1,70% - 1,80%, no significa que la media o la tendencia del Euribor cambie en los siguientes 20 años.