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Apreciada Pepa M y funcionarios que quieran financiar su primera vivienda mediante un préstamo hipotecario a partir de mayo de 2025,

Con vuestro perfil de funcionarios, la banca está dispuesta a estirar el LTV más allá del estándar del 80 % de tasación, y a mayo de 2025 podéis incluso conseguir:

1. Financiación al 100% del precio de compraventa.
2. LTV superiores al 80% de tasación: Si queréis aspirar a cubrir los 234.500 €, existen “ventanas” para colectivos de alta solvencia —funcionarios, cuerpos de seguridad, Sanidad— que financian hasta el 90% o incluso el 100% de la tasación, siempre sujeto a aprobación del área de riesgos.

Tipos de interés orientativos a mayo de 2025 contratando los servicios de un broker hipotecario especializado:

• Fijo: A partir del 2,25% TIN (3,114% TAE), con plazos hasta 30 años.
• Hipoteca mixta: A partir del 2,25% nominal los primeros 5 años y a Euribor + 0,65% en adelante (3,463% TAE variable).

Con un buen expediente de funcionario y la ayuda adecuada, conseguiréis las condiciones que necesitáis para quedaros en vuestro hogar.

Un abrazo y mucho éxito,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

paumonserrat.com/

Hola, Moisés:

Entiendo tu situación: al financiar el 80% del menor valor entre precio de compra y tasación, una valoración baja implica automáticamente menos importe de préstamo, y sin ahorro extra el desfase se convierte en un problema.

Aquí tienes algunas vías de acción que pueden ayudarte:

1. Revisión o segunda tasación
   • Puedes solicitar al banco una revisión del valor si detectas errores en la primera tasación (metros, calidades, comparables).
   • O bien encargar una segunda tasación independiente y presentar el informe al banco; con suerte, conseguirás una valoración superior.
2. Apelar a un banco con política de valoración más generosa
   • No todas las entidades aplican el mismo prorrateo; algunas, especialmente en la red de brokers de Futur Finances, aceptan valores de tasación más próximos al precio de compraventa.
   • Con un intermediario de crédito inmobiliario puedes acceder a esas “ventanas” de valoración que no se publicitan.
3. Uso de avales o garantías adicionales
   • Aportar un avalista solvente o garantías colaterales (por ejemplo, un capital depositado en cuenta) puede permitir que el banco cubra la diferencia sin necesariamente exigirte caja adicional.
4. Financiación al 100 % para vivienda habitual
   • Como funcionario de carrera, nuestros brokers especializados pueden negociar hasta el 100% del precio de compraventa para tu vivienda habitual (tipo fijo desde 2,25 % en mayo 2025). Este límite del 100% de compraventa también permite, siempre condicionado a la aprobación de la entidada financiera, llegar al 100% de tasación (mayo de 2025).
   • Esto te liberaría de tener que aportar efectivo propio al importe del préstamo (aunque seguirías necesitando algo para los gastos de compraventa).
5. Apoyo experto de Futur Finances
   • Nuestros brokers de confianza (por ejemplo, Ricardo Gulias en RN Tu Solución Hipotecaria) analizan tu expediente, seleccionan las entidades con políticas más flexibles y negocian en tu nombre.
   • Solo cobran honorarios si consiguen unas condiciones objetivamente mejores para ti; si no logran mejorar tu oferta, no pagas nada.

Próximos pasos que te recomiendo

1. Contacta con un broker de Futur Finances, envíales tu tasación y simulación de préstamo.
2. Solicita revisión de tasación o una segunda tasación independiente.
3. Explora junto a tu broker bancos que financien al 100 % de precio de compraventa para funcionarios.
4. Valora la opción de avales o garantías colaterales si no dispones de ahorros.

Con esta estrategia combinada —revisión de valoración, apertura a distintas entidades y apalancamiento de tu perfil de funcionario— triplicaremos tus posibilidades de cerrar la hipoteca sin necesidad de aportar ahorros adicionales.

¡Ánimo, Moisés! Si quieres, te pongo en contacto directo con uno de nuestros brokers para que empiece ya a trabajar tu caso.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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Para Dídac y resto de funcionarios que buscan una hipoteca 100% a partir de mayo de 2025,

Como ambos sois funcionarios con plaza en propiedad, vuestro perfil es de los mejor valorados por la banca, y en Barcelona existen entidades financieras que permiten alcanzar el 100% del precio de compraventa. Ahora bien, respecto al 100% más gastos, ten en cuenta que:

1. Límite habitual
   – En mayo de 2025, las entidades españolas solo financian hasta el 100 % del LTV (el menor valor entre tasación y compraventa).
   – Los gastos asociados (impuestos, notaría, registro, gestoría) —que suelen suponer un 10 %–12 % del precio— quedan fuera de la hipoteca y deben cubrirse con ahorros o avales.
2. Excepciones muy puntuales
   – Solo con bancos o cooperativas muy flexibles, y aportando una segunda garantía real (por ejemplo, hipotecando otra propiedad libre de cargas), se podría llegar a financiar también una parte de los gastos.
   – Son productos muy específicos, con costes y condiciones menos competitivos que una hipoteca estándar + un pequeño préstamo personal para gastos.
3. Qué podéis hacer
   – Hipoteca al 100 % de la compraventa: Asegurad que la tasación respalde al menos ese importe.
   – Cubrir gastos: Calculad un colchón mínimo (10 %–12 % del precio) o valorad un préstamo personal de reforma/obras para ese tramo de costes.
   – Broker especializado: un intermediario de crédito inmobiliario experto os ayudará a encontrar entidades que financien el 100% con diferenciales muy bajos para funcionarios, y a valorar si os conviene plantear la opción de segunda garantía para acotar gastos.

En definitiva, como pareja de funcionarios en Barcelona podéis obtener con facilidad el 100% de LTV, pero para llevar también los gastos dentro del préstamo tendríais que recurrir a fórmulas muy excepcionales y normalmente más caras.

Mi recomendación es asegurar la hipoteca para funcionarios al 100%, buscando las mejores condiciones hipotecarias a vuestro alcance.

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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Apreciada Claudia,

Las hipotecas al 100% de compraventa no son fáciles de contratar, si bien en 2025 varios mecanismos y convenios permiten acceder a ellas. En general, los bancos exigen un perfil de alta solvencia, garantías adicionales y en muchos casos la participación en programas públicos de avales.

Para optar a una hipoteca que financie el 100% del menor valor entre tasación y compraventa, suele exigirse:

• Estabilidad laboral muy alta (contrato indefinido con antigüedad o hipotecas para funcionarios)
• Ratio de endeudamiento adecuado, por debajo del 30%–35% de los ingresos netos.
• Historial crediticio impecable, sin incidencias en ASNEF ni impagos recientes, y a pdoer ser sin otro endeudamiento (préstamos personales, tarjetas…)
• Tasación elevada, idealmente por encima del precio de compra, para que el banco acepte llegar al 100% de compraventa.

Los jóvenes menores de 36 años y las familias monoparentales pueden acceder a avales ICO que cubren hasta el 20% del valor de compraventa, completando así el 100%.

Aportar avalistas o dobles garantías, dependiendo del momento, también puede ayudar a aumentar el porcentaje de financiación.

Financiar el 100% de la compra no es tarea fácil, pero es posible si se cumplen todos los requisitos que exige la entidad financiera. Con la ayuda de intermediarios de crédito inmobiliario expertos, las posibilidades de éxito aumentan.

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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Hola, Víctor y resto de policías que lleguen al foro en 2025:

¡Enhorabuena por haber aprobado las oposiciones! Tu caso de policía municipal encaja dentro de los colectivos con condiciones preferentes en varias entidades financieras y también a través de brokers especializados.

Intermediarios (brokers hipotecarios) como RN Tu Solución Hipotecaria trabajan con esos convenios y además acceden a ofertas de LTV al 100 % para funcionarios de carrera, incluyendo policías, a tipo fijo desde el 2,25%. Sus honorarios solo se devengan si mejoran tu oferta directa.

Con 2.100 € netos al mes y aplicando un límite prudente del 30% de endeudamiento, tu cuota máxima sería unos 630 € al mes.

Si pactas un tipo fijo del 2,5 % a 25 años, esos 630 € mensuales te permitirían pedir hasta unos 140.000 €.

Si alargas a 30 años, podrías alcanzar cerca de 160.000 €.

Por tanto, para una hipoteca de 100.000 €–120.000 € (y disponer de margen para gastos e imprevistos) estás de sobra cubierto.

No es posible incluir el coste de un vehículo dentro del préstamo hipotecario. Si te interesa financiar el coche, lo más habitual es solicitar un préstamo personal o leasing: con plazos de 5 – 7 años. A menudo, compensa mantener la hipoteca “limpia” y financiar el coche con un producto de consumo; de ese modo no condicionas el tipo ni el plazo de tu vivienda.

¡Mucha suerte y bienvenido a tu nueva vida como propietario!

Un saludo,
Pau A. Monserrat
CEO de Futur Finances

Pau A. Monserrat

Economista colegiado hace más de 25 años en el CEIB. CEO de Futur Finances. Perito financiero de Futur Legal.

Contactar con Pau A. Monserrat: monserrat@economistas.org.

Profesor de Economía Financiera (UIB) y director de Máster (UNIR). Consejero del Consejo Económico y Social de Illes Balears. Patrono de la Fundación Finsalud.

Licenciado en Economía (1997) y en Administración y Dirección de Empresas (1999) por la UIB. Máster Universitario en Asesoría Fiscal por la UNIR (2022).

Autor de libros y artículos académicos (ver en Dialnet). Entre otros,  La Banca Culpable (Esfera de los Libros, 2013); capítulo Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y prestamistas inmobiliarios (Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, Wolters Kluwer, 2019); Del dinero mercancía a las criptomonedas (Situación, tendencias y retos del sistema financiero, Aranzadi, 2022).

Pau A. Monserrat considera la economía y las finanzas no solo como una profesión, sino como una forma de entender el mundo. Su enfoque humanístico combinado con un análisis matemático le permite abordar las relaciones entre los distintos agentes económicos. Se ha mostrado activo en la promoción de la educación financiera y la intermediación hipotecaria, así como en la defensa de los derechos del consumidor en el sector financiero.

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