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Salvo que BBVA te ofreciera una hipoteca fija competitiva, no por encima del 3% nominal, en estos momentos cambiar el interés variable a fijo es una mala decisión, en general, ya que los bancos se están aprovechando del miedo de sus clientes para colocarles fijos del 4% y más caros.

Si te fijas en el histórico del Euribor a 12 meses y le sumas tu diferencial, podrás ver hasta qué punto te conviene o no un tipo fijo:

En todo caso y para poder responderte adecuadamente, debería analizar tanto tu perfil como las condiciones de tu préstamo hipotecario. Si quieres solicitar 1 hora de consultoría hipotecaria online conmigo, a un coste cerrado de 80€ IVA incluido, envíame un email a info@futurfinances.com

Saludos y gracias por participar en el foro.

Una cosa son los gastos de la extinción de condominio y otra los relacionados con la novación del préstamo hipotecario de ING. Como se ha de firmar ante notario la novación para quitar un titular, registrar el cambio en el Registro de la Propiedad y pagar a la gestoría del banco para que lo haga, habrá que pagar estos gastos en función de lo que hayáis pactado.

saludos.

Hola Álvaro,

Desde luego lo que está pasando con Sillicon Valley Bank es interesante, pero creo que estamos muy muy lejos de un posible corralito o de un nuevo Lehman Brothers.

El problema de SVB ha sido el siguiente:

• Clientes muy específicos: tecnológicas americanas que incrementan sus depósitos exponencialmente desde la COVID.
• Este incremento de depósitos es en parte por la expansión monetaria tan fuerte que hay en el mundo y particularmente en Estados Unidos, además muchas de estas empresas se benefician de la pandemia vendiendo más tecnología (para que te hagas una idea, el Nasdaq subió un 21%).
• El banco con esta liquidez compra bonos americanos, la rentabilidad era ridícula, pero por criterios de solvencia tenía que hacerlo.
• El año pasado se disparan las rentabilidades de deuda, eso conlleva que los precios de las emisiones de deuda se desploman. Eso lo han sufrido todas las carteras de inversión y no pasa nada mientras no se vendan (coste de oportunidad que no es poco).
• Pero el endurecimiento de las políticas monetarias y las subidas de tipos crean un doble impacto que se convierte en una tormenta perfecta para SVB.
• Además de la caída brusca de su cartera de deuda, sus clientes ya no tienen tanto acceso a financiación ni pueden generar tanta caja con lo que acuden al banco a rescatar sus depósitos.
• Entonces el banco tiene que vender esos bonos con minusvalías brutales.
• Los clientes ya no solo retiran dinero por sus necesidades de liquidez, ya lo hacen por miedo.
• Pues bien, esto no lo aguanta ningún banco y SVB no fue una excepción.

Ante este escenario, la Reserva Federal Americana reacciona muy rápido (no todo lo van a hacer lento y mal): rescata a los depositantes de SVB (y de Signature Bank que se estaba contagiando) cubriendo todos los depósitos, incluso los que superen los 250.000 dólares garantizados por la FDIC (el equivalente a nuestros 100.000 euros garantizados por nuestro Fondo de Garantía de Depósitos).

Además, la FED ha establecido una línea de crédito urgente para que todos los bancos pueden evitarse estos problemas, es decir se ha mejorado mucho la solvencia del sistema financiero.

Sin embargo, Europa ha amanecido esta mañana con fuertes castigos en las bolsas, especialmente a la banca, sin embargo (a estas horas) los futuros americanos vienen subiendo. Parece que el mercado no tiene tan clara la solvencia de los bancos, o bien se está aprovechando tras subidas muy fuertes en los últimos meses (especialmente de la banca).

Yo creo que SVB no será un Lehman Brothers, te explico por qué:

• La situación de la banca es muy diferente a la de 2007-2008.
• El problema parece ser ahora el daño que les hace la subida de intereses (que les mejora márgenes y es buenísimo para ellos) en su cartera de bonos.
• Contablemente la poca rentabilidad de estos bonos ya está incorporada.
• Da motivos a la FED (y al resto de bancos centrales) a no subir tipos de interés tan rápido como querían (insisto, creo que lo han hecho porque llegaron tarde a la subida de tipos, si lo hubieran hecho antes no habría pasado nada de esto, ni habríamos sufrido la inflación que hemos sufrido).
• La FED ha establecido una gran línea de crédito para riesgos de la banca y ha rescatado a los depositantes.

Es verdad que en Europa tenemos el problema de Credit Suisse (ahora mismo cae un 9% en bolsa), banco que parece estar muy debilitado, pero creo que no cambia nada tras la liquidación de SVB.

Vamos a seguir el caso, y seguramente habrá que hacer alguna actualización…

Luis García Langa
Corredordefondos.com |SDC Analistas

Hola Ángela,

Es verdad que en España con el Euribor tal como está y con los precios que no han caído, a modo general, comprar una casa para alquilar (con la normativa incierta en este aspecto, por ejemplo, no se han podido revisar los alquileres en base al IPC y lo que amenaza por llegar como limitaciones) no parece, hoy en día, la mejor opción.

Sí lo podría ser en otras zonas donde la subida de tipos haya empezado antes, como Estados Unidos, Canadá, Reino Unido o Suecia (no sé si es alguna de las zonas que te han comentado) y lo mejor (incluso si lo quisieras en España) es hacerlo vía mercados financieros. En este vídeo lo explico con detalle:

Como has podido ver en el vídeo, hacerlo así tiene estas ventajas:

•  Inversión en inmobiliaria sin mínimos, sin hipoteca…: la inversión en fondos, REITs o SOCIMIs no tiene mínimo.
•  Pocos gastos: Los gastos en mercados financieros son ridículos, cuando comprar un inmueble directo ya supone un 10-12% inicial, hay que añadir IBIs, reformas…
• Capacidad de diversificar en varios subsectores inmobiliarios (residencial, logística, campos de golf…): si te compras una casa te comprarás una residencia, perdiendo el potencial de otros tipos de inmuebles que, a veces, son más rentables.
• Capacidad de diversificar en países y monedas: La diversificación es un éxito y aunque hoy haya países con ventajas vs otros, eso puede cambiar en cualquier momento, la diversificación es la clave del éxito de la inversión a largo plazo; además puedes compaginar esta inversión con otras (tecnología, salud, banca…)
• Sin problemas de alquiler, okupas… La gestión de un alquiler te dará muchos dolores de cabeza,  en el mejor de los casos será solo el cobro, pero puede haber averías, derramas, impagos… haciéndolo vía mercados no te tendrás que preocupar de nada
• Totalmente líquido: Si necesitas recuperar una parte o todo, lo podrás hacer a precio de mercado en un momento, mientras que en un inmueble esa necesidad te hará venderlo a precios más bajos o bien tardar mucho tiempo en hacerlo. Si es para cambiar tu inversión inmobiliaria además de esta ilquidez, tendrás más gastos.
• Fiscalmente óptimo: Mientras que el rendimiento por alquileres tributa como actividad económica, es decir a la base general (podrías pagar hasta un 50%), en mercados pagas por ganancias patromoniales o rendimientos del capital (si cobras dividendos) siendo el tipo del ahorro mucho más bajo.
• Gestionado por profesionales: A todas estas ventajas se añade la de no tener que elegir qué inmuebles son los mejores en cada país, zona o subsector, se ocupará gente experta en el tema con conexiones en las zonas que invierten y que analizarán al detalle inversión por inversión, intenta además que el gestor del activo también tenga invertido su dinero en él.

Nosotros este tipo de inversión (también hablamos de este fondo en el vídeo) lo hacemos, desde la semana pasada, a través del Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund (en este enlace puedes ver más info como las rentabilidades que está sacando, superiores a las de mercado).

No se trata de un fondo puro americano, lo cual creo que es una ventaja. Está diversificado de esta forma (según datos de Morningstar de 31/01/2023):

1. EEUU 61,94%.
2. Japón 8,87%.
3. Hong Kong 5,60%.
4. Reino Unido 4,99%.
5. Australia 4,38%.
6. Canadá 3,59%.
7. Singapour 3,23%.
8. Alemania 2,33%.
9. España 1,97%.
10. Francia 0,91%.
11. Bélgica 0,79%.
12. Suecia 0,76%.
13. Holanda 0,63%.

Además, entre las principales empresas verás que tiene inmobiliaria logística, salud, tercera edad, comercios, residencial, oficinas, trasteros…

Espero que te haya podido ayudar!!

Luis García Langa
Corredordefondos.com | SDC Analistas

Hola José Manuel,

Gracias por tus palabras. Hacemos todo lo que podemos para que nuestros lectores y clientes siempre entiendan bien los contratos que tienen o van a tener firmados y así tomen mejores decisiones.

Tu pregunta es muy buena y la respuesta es compleja, pues en ocasiones nos podemos confundir en función de la ley que se deba aplicar en cada caso. Principalmente, los gastos de registro y los honorarios de la notaría suelen ser pagados por el banco. Por otro lado, como me estás preguntando por una subrogación, esto implica un nuevo acuerdo con otro banco y finalizar la relación hipotecaria con el primero. Por este motivo, la operación es susceptible de acarrear una comisión por cancelación anticipada del primer préstamo hipotecario. También, será necesaria una nueva tasación del inmueble que va a cargo del cliente, es decir, el hipotecante.

En referencia a los gastos de subrogación, la fecha de la firma de la hipoteca determinará la ley que se debe aplicar para su cálculo.

Además, la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario pone en vigor otro criterio en función de la tipología del nuevo tipo de interés pactado. Con esta nueva ley, las hipotecas firmadas posteriormente al 16 de junio de 2019 tendrán unas comisiones máximas dependiendo de si el cambio se produce de una hipoteca variable a otra variable, de una variable a una fija o de una fija a otra fija.

Estos porcentajes, en cualquiera de los casos, se aplica sobre el capital que resta por amortizar el día de la fecha de la subrogación, debiéndose pagar también los intereses devengados entre esa misma fecha y la fecha de la última cuota.

Espero que estos gráficos te haya aportado un poco más de claridad a tus dudas. Como posiblemente ya sabrás, los expertos de Futur Finances están siempre a vuestra disposición y encantados de resolver vuestras preguntas y asesoraros.