Informe pericial acciones Banco Popular

Hola,
En nuestro informe pericial analizamos los datos económicos publicados por el Banco Popular y las comparamos con los del sector desde el año 2008 hasta la resolución de la JUR (Junta Única de Resolución) que provoca la venta a Banco Santander por 1 euro.

Durante estos años, la crisis financiero-inmobiliario atizó al sistema financiero, especialmente hasta 2012; sin embargo Banco Popular afloró sus riesgos de forma muy inferior al del sistema. A modo de ejemplo veamos dos gráficos (en el informe incorporamos mucha comparativa). En el primero vemos cómo el sistema financiero estuvo presentando pérdidas significativas a medida que sus provisiones aumentaban hasta 2012, recuperándose a partir de ese año. Sin embargo, en el segundo vemos como Popular presentó beneficios hasta 2011, sin embargo en 2015 volvió a dar pérdidas cuando el resto del sistema estaba ya saneado. Evidentemente no hay motivo alguno que justifique estas pérdidas repentinas.

También es muy llamativo, repito que hay muchos análisis más en el informe, ver que, mientras el sistema financiero reducía mucho su personal, en Banco Popular se fue aumentando hasta 2012 (mostrando un músculo muy falso):

De hecho el mercado, que principalmente se mueve al compás que marcan las casas de análisis, fondos de inversión o planes de pensiones  ya que tienen información de primera mano sobre el sistema financiero (que es el suyo) castigaron durante estos años a Banco Popular, algo que queda demostrado en estegráfico (de hecho en el informe mostramos cómo en momentos donde el banco presentaba resultados por encima de las estimaciones el mercado lo castigaba por su falta de credibilidad):

En resumen, en el informe analizamos datos económicos y lo comparamos con los del sistema, analizamos informes de autoridades como la CNMV y el informe de emisión de la ampliación de capital de 2016 y todo ello nos permite concluir que las presentaciones de resultados y el folleto de emisión presentaban datos que no se ajustaban a la realidad y por tanto el inversor compró acciones de forma engañosa.

Luis García Langa
Aulafinanzas.com

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¿Qué es el índice de esfuerzo inmobiliario?

Según define la propia ST, el índice de esfuerzo inmobiliario se define como el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría para lo compra de un inmueble de tipo medio. Toman en consideración el valor de mercado de la vivienda en cada CC.AA. y lo dividen un ingreso medio bruto anual (según la encuesta del INE que hace cada año, de estructura salarial).

Es un indicador para apreciar hasta qué punto la relación entre salarios brutos y el precio de la vivienda aumenta o se reduce. Cuanto más alto sea el índice de esfuerzo inmobiliario, más posibilidades tenemos de estar en un mercado inmobiliario en el que se está gestando una burbuja, ceteris paribus (si el resto de factores no varía en la comparación).

El siguiente gráfico que representa el índice de esfuerzo inmobiliario del 2 trimestre del año 2004 al 2018 es de máxima utilidad para detectar burbujas:

Así el valor más alto, es decir, cuándo se necesitaban más sueldos anuales para poder comprar una casa, se situó, en la comparativa, en el 2 trimestre de 2007, momento en que se alcanzó el cenit de la burbuja que acabó estallando, con un índice del 13,5. Los datos actuales reflejan un aumento del esfuerzo necesario para comprar casa, en relación a 2013, pero queda lejos del máximo. Así en el 2 trimestre de 2018 el índice de esfuerzo inmobiliario ha cerrado en el 7,6. Considero que aún no estamos ante los inicios de una burbuja inmobiliario. Además de la comparativa del índice en términos históricos, porque los sueldos actuales son menores que años de burbuja, lo que aún presiona al alza el índice actualmente, en un momento en que los precios inmobiliarios crecen de forma intensa en algunas zonas, como Madrid (índice del 8,1 en 2 trimestre de 2018, siendo su máximo histórico del 14,9), Catalunya (8,4, con máximo histórico de 15,7) o Illes Balears (15,6 con máximo de 23,5).

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Media geométrica semestral

Veamos con un ejemplo de clase cómo calcular la media geométrica semestral si tenemos datos de cotización de una acción (u otro activo) mensuales y dividendos, suponiendo para simplificar que los dividendos se cobran a final de cada semestre.

Datos que vamos a utilizar:

Acción Dividendo
31/12/2014 31,155
31/01/2015 33,395
28/02/2015 35,845
31/03/2015 36,9
30/04/2015 36,255
31/05/2015 36,215
30/06/2015 34,835
31/07/2015 35,525
31/08/2015 32,27
30/09/2015 30,64 1,05
31/10/2015 33,79
30/11/2015 34,755
31/12/2015 32,42 0,2
31/01/2016 30,05
29/02/2016 29,08
31/03/2016 29,715
30/04/2016 30,095
31/05/2016 30,89
30/06/2016 29,035
31/07/2016 29,215 1,02
31/08/2016 29,56
30/09/2016 29,415
31/10/2016 29,96
30/11/2016 29,96 0,17
31/12/2016 32,135

Tenemos 4 semestres, lo que supone las siguientes rentabilidades semestrales:

R1 11,81%
R2 -3,34%
R3 -10,44%
R4 14,78%

Fórmula media geométrica 4 rentabilidades

Si hacemos el cálculo anterior, resulta que r.mg = 2,66%. La rentabilidad media geométrica semestral con datos de una acción mensuales y dividendos, por tanto, se calcula como te acabo de explicar.

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Influencer de hipotecas

No sé si entre nuestros expertos tenemos influencers de hipotecas, lo que sí tengo muy claro es que tenemos a algunos de los profesionales más reconocidos en el ámbito del sector hipotecario.
Si nos explicas qué tipo de publicidad tienes en mente, analizaremos si encaja en los intereses de algún influencer de hipotecas de nuestro panel de expertos hipotecarios.
saludos.

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que ingresos necesito ??

Puntualizando lo que comenta Pau, como norma general el plazo máximo de las hipotecas se calcula sobre los 75 años, no sobre los 70 años. En tu caso, Emilieta, el cálculo del plazo máximo hecho por Pau es el mismo: según el banco, puedes llegar a una hipoteca de 30 o 40 años.

saludos.

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Hipoteca fija para autónomos

Como muy bien explica Antonio Beltrán, las hipotecas para autónomos precisan de una serie de requisitos de antigüedad de tu alta como autónomo, unos ingresos fiscales (solo se computan ingresos declarados en el IRPF e IVA) y aportación de ahorros de al menos el 13-15%.
En cuanto al contrato de trade o autónomo económicamente dependiente, analicé en el artículo enlazado su naturaleza. No deja de ser un autónomo que cobra básicamente de un solo pagador. Dependiendo del contrato de trade que tengas firmado, tendrás más o menos ventajas para pedir una hipoteca a un banco que un autónomo “normal”.
saludos.

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Hipoteca fija para autónomos

Buenas tardes Sergio,

El contrato que tienes se asimila en gran medida a un contrato por cuenta ajena.

Como todo el mundo que solicita una hipoteca debes demostrar tus ingresos en tu caso los netos y la aportación que realizas a la compra. Un requisito adicional es que como mínimo debes llevar 2 años como autónomo.

Todos los bancos en principio deben estar dispuestos a concederte la hipoteca si cumples los 2 requisitos comentado y además:

  1. Demostrar que puedes hacer frente al pago de la hipoteca (con tus ingresos fiscales declarados).
  2. Que al menos aportes los gastos de escritura de compraventa e hipoteca.

Antonio Beltrán es CEO de Hipotecas Plus y broker colaborador seleccionado por Futur Finances. Rellena este formulario si quieres que gestiones tu hipoteca.

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que ingresos necesito ??

Si tienes 27 años, el plazo máximo que los bancos suelen calcular es que 27 + plazo de la hipoteca no supere los 70 años, lo que supone poder pedir una hipoteca de plazo máximo 30 o 40 años, según la entidad.

En relación a tu sueldo, el 40% de los ingresos netos no deben superar el importe de la mensualidad.

Para financiar el 100% + gastos en estos momentos debes ser funcionaria, sino como máximo podemos ofrecerte un 100% de compraventa (debes tener un 13-15% ahorrado para los gastos).

En la página que enlazamos a continuación se explica cómo saber si te concederán una hipoteca.

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que ingresos necesito ??

Los ingresos mínimos que debes tener para la compra de una vivienda de 82.000 € dependen de tu edad, ya que en función de ella fijamos el plazo máximo. Por otro lado, dependiendo de en que comunidad autónoma compres calculas un porcentaje distinto del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Indicarte que no es posible financiar el 100% + gastos. No hay bancos que acepten este tipo de hipotecas. Si bien si eres funcionario es posible llegar al 100% + gastos si la tasación sale al 80% o algo superior. Rellena el formulario de Futur Finances y analizaremos tu caso.

Por 82.000 € y suponiendo que podamos hacer una hipoteca a 30 años y no tengas otros prestamos, como mínimo debes ganar unos 1.200 €. El banco nos permite endeudarnos hasta el 40% de nuestros ingresos para el pago de la mensualidad hipoteca. Siempre y cuando el sobrante que nos queda después de pagar la hipoteca sea suficiente para vivir.

Un saludo.

Antonio Beltrán es CEO de Hipotecas Plus y broker colaborador seleccionado por Futur Finances.

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Hipoteca ING fija

Realmente a día de hoy ING no ofrece hipotecas a tipo fijo.
ING tiene una hipoteca a tipo variable hasta 40 años, la hipoteca Naranja de ING “de toda la vida” a Euribor + 0,99% en estos momentos (algo más cara que otros competidores como BBVA, si bien hay que analizar el coste de los productos vinculados antes de tomar una decisión).
También ofrece la hipoteca Naranja Mixta, que es a la que debes referirte cuando hablas de “la hipoteca de ING fija”. Te adelanto que una hipoteca mixta puede ser interesante según evolucionen los diferentes escenarios de tipos de interés y las ofertas hipotecarias en cada momento. ING ofrece una hipoteca “fija” los primeros 10 años, a un tipo nominal fijo “desde el 1,79%“. No especifican en la web bajo que condiciones conceden un 1,79% y bajo qué circunstancias el tipo fijo inicial es mayor. A partir de los 10 años, la hipoteca pasa a un variable de Euribor + 0,99%. Lo interesante sería lo contrario, que los primeros 10 años fuera variable y a partir de este momento hubiéramos pactado un tipo fijo que nos asegurara una cuota constante. Sabemos que estos primeros años el euribor estará bajo, con lo cual no es tan interesante un tipo fijo. Por oro lado, dentro de 10 años tendremos que asumir la cuota de un variable a Euribor + 0,99%, con lo cual sufriremos igualmente el riesgo de tipo de interés, que podría ser importante y suponer un crecimiento de la cuota que el hipotecado ni puede predecir ni espera.
Si nos interesa la seguridad de un tipo fijo, ING de momento no ofrece hipotecas a tipo fijo; la hipoteca a tipo mixto de ING, en principio, no me parece muy buena alternativa para los hipotecados que desean una cuota fija.

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