De abril a junio de cada año una de las preguntas típicas que las familias con hipoteca se hacen es: ¿desgrava la hipoteca por las cantidades pagadas del préstamo hipotecario en la declaración del IRPF del año 2020 (que se presenta a partir del 7 abril de 2021).
La respuesta a si la hipoteca deduce en la declaración de la renta depende de:
- Que el préstamo hipotecario haya sido destinado íntegramente a la adquisición de una vivienda. Las hipotecas para reunificar deudas, en la parte que no corresponden a la compra de una vivienda habitual, no son desgravables, por ejemplo.
- Que la vivienda adquirida sea considerada un bien inmueble. Las casas móviles, por ejemplo, al ser considerados bienes muebles no podrían deducirse.
- Que la compra de la vivienda habitual haya sido antes del 1 de enero de 2013, ya que a partir de esta fecha los préstamos hipotecarios solicitados no son desgravables. Por tanto, no desgrava la hipoteca si se compró la casa a partir del año 2013.
- Que el hipotecado tenga la propiedad plena de la vivienda habitual (casos como el hipotecado no propietario, el nudo propietario o el propietario fiduciario, por ejemplo, no tendrían derecho a deducción del préstamo).
- Y, finalmente, que el inmueble sea la vivienda habitual del hipotecado. Las hipotecas sobre segundas residencias, casas alquiladas a terceros y demás no desgravan a efecto de la deducción por adquisición de vivienda habitual en el IRPF.
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Deducción de la hipoteca en 2020
No hay cambios en la desgravación de los préstamos hipotecarios que hayan financiado la adquisición de una vivienda habitual antes de enero de 2013. Los pagos mensuales siguen desgravado, al 15%, con el límite de 9.040 euros por declaración.
Más información IRPF 2020-2021
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- Tributación en IRPF si alquilo mi vivienda.
- Vivienda en propiedad, tributación en el IRPF.
Deducción de la hipoteca de vivienda habitual en IRPF 2019
Para la declaración de la renta del 2019 (que se presentó a partir de abril de 2020) se mantiene la deducción de hasta 9.040 euros por declaración (sea individual o conjunta) de las cantidades aportadas para el pago de la adquisición de vivienda habitual comprada antes del 31 de diciembre de 2012. La base de esta deducción estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos en lo que hayas incurrido, desde los intereses de una hipoteca, seguro obligatorio de daños de la vivienda, seguro de vida si se obligo a su contratación para la concesión del préstamo, entre otros.
Esta base máxima de 9.040 euros por declaración es única para todas las cantidades invertidas en vivienda habitual (adquisición, rehabilitación, construcción, ampliación), con excepción de las destinadas a obras e instalaciones de adecuación en vivienda habitual por razón de discapacidad, para las que existe una base de deducción independiente, siendo ambas deducciones compatibles entre sí.
Deducciones autonómicas IRPF 2019
Al margen de esta deducción nacional para las viviendas compradas hasta el cierre del 2012 existen una serie de deducciones autonómicas para este tramo del impuesto, que explica nuestro experto en fiscalidad Antonio Gallardo en este resumen de la deducción por adquisición y reforma de vivienda habitual del IRPF que se presenta a partir de abril de 2020.
Preguntas y respuestas de expertos sobre IRPF
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Si la hipoteca que pretendes desgravar tiene o tenía cláusula suelo o cláusula multidivisa, también puedes pedir información sobre la fiscalidad en nuestro foro y leer el artículo sobre tributación de las cláusulas suelo en el IRPF 2019. Y si aún no has demandado al banco, te recomendamos los abogados expertos en cláusulas abusivas del despacho de Futur Legal.
Vivienda habitual
Para que la normativa del IRPF considere que una vivienda es la residencia habitual de los contribuyentes, debe cumplir con las siguientes condiciones:
- Sea la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de como mínimo 3 años; esta condición no opera en los siguientes casos:
- Fallecimiento del contribuyente
- Circunstancias que exijan el cambio de domicilio (matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo o más ventajoso, básicamente).
- Se habite de manera efectiva la vivienda en un plazo no superior a 12 meses a contar desde la fecha de adquisición.
- También formarán parte del concepto de vivienda habitual los anexos (como trasteros, jardines, piscinas o instalaciones deportivas), siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda, y las plazas de garaje (máximo de dos) adquiridas al mismo tiempo que la residencia principal.
Que la Ley exija 3 años de residencia en la misma vivienda para considerarla vivienda habitual no significa que no podamos desgravar los pagos hipotecarios hasta el tercer año. Desde el primer pago en concepto de adquisición nos podemos aplicar la deducción. La importancia de los tres años trasciende cuando queremos vender la casa antes de este plazo. Si lo hacemos, no nos podremos beneficiar de la exención por reinversión en vivienda habitual, ya que no se considerará que hemos vendido una vivienda habitual. Y ello nos provocaría un grave quebranto fiscal, ya que por el beneficio de la venta deberíamos tributar, pese a adquirir una nueva casa.
¿Qué ocurre si he pedido dinero para otros fines?
A veces se solicita una hipoteca que financia el 100% más gastos y, además, nos conceden un dinero extra para comprar un coche o amueblar el piso, por ejemplo (normalmente a cambio de aportar una segunda garantía hipotecaria). O bien se unifica un préstamo hipotecario que se destinó a adquirir la vivienda habitual con otras deudas.
En estos casos, sólo nos podemos deducir en el IRPF la parte proporcional de las cuotas hipotecarias que se destinen a adquisición de vivienda habitual, no el total. Independientemente de lo que diga el borrador, que debemos saber que tiene fallos en muchos casos; y no sirve alegar que se confirmó el borrador, ya que si no era correcto, Hacienda nos sancionará igualmente. Por esta razón siempre es mejor pagar los honorarios de un asesor fiscal, que nos evitará problemas posteriores.
Cuando se elimino la deducción de la hipoteca
En la reforma fiscal de 2015 hubo malas noticias para los hipotecados, nos explicó el experto en fiscalidad Antonio Gallardo. Es cierto que se redujeron los tipos impositivos y se subieron los mínimos familiares por ascendientes y descendientes, incluyéndose nuevas ayudas para familia numerosa y discapacitados a cargo, pero también hubo un empeoramiento en ciertos puntos, para muchas familias muy importantes.
En concreto en vivienda, tras la desaparición de la deducción por compra de vivienda habitual para todas las realizadas después del 31/12/2012, en 2015 además se empeoró la tributación del alquiler, tanto para arrendador como arrendatario. Para el propietario, se fija una reducción única del 60% del rendimiento neto derivado del alquiler de inmuebles destinados a vivienda. Hasta el año pasado había una reducción del 100% cuando era para menores de 30 años. Para el inquilino, se pierde la deducción por alquiler para todos los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2015, es decir, al igual que la compra de vivienda se pierde esta desgravación manteniéndose para los contratos antiguos.