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Apreciada Elena,

Este tipo de dudas son las típicas que podría resolverte de forma personalizada en una consultoría hipotecaria (solicitar más información a monserrat@economistas.org).

Como muy bien dices, las previsiones del Euribor para finales de 2025 son a la baja. En estos momentos, entre el 2,22% y el 2,10%. Si bien hay que estar muy atentos a la guerra arancelaria iniciada por Donald Trump y el posible coste inflacionario que ello supondrá.

Cuando el banco ofrece cambiar la hipoteca, a una mixta en tu caso, haces bien en hacer números: el banco los ha hecho y sin duda calcula que ganará con el cambio (por tanto, tu acabarás pagando más).

Hay que comparar hipotecas sin tener en cuenta las bonificaciones con coste, que siempre salen más caras que el ahorro en intereses que ofrece su contratación.

Saludos cordiales.

No todo depende de la dificultad, y precisamente en hipotecas de bajo importe, un buen intermediario puede conseguir muy buenas condiciones, que quizá el cliente no pueda, pues hoy en día las hipotecas de menor importe son más caras que las de más importe; es decir ahí puede haber un valor añadido.

También un buen intermediario debe ayudar en el proceso de compra, verificando la documentación, incluso negociando el precio de compra previamente y acompañándote en el camino hacia la firma de compra e hipoteca.

No todo debe verse exclusivamente en términos económicos, si no de acompañamiento, de tranquilidad de tener la certeza de que todo va a ir bien. Pero es cierto que en operaciones más sencillas, como planteas, también se ajustan honorarios para hacerlos más cómodos y acorde a la complejidad .

Hay muchas analogías en todas las profesiones, y hoy en día más con tutoriales de todo: ¿Te arreglarías tu una rueda del coche?

¿Irías a un juicio sin abogado? ¿Te automedicas?

Quizá No es lo mismo, pero te podría contar mil historias hipotecarias que he tenido que retomar, pues los profesionales que encargados no supieron resolver, y el tiempo apremiaba y fue necesario un profesional para llegar a buen fin, o que las partes no eran capaces de aportar la documentación o resolver cargas sobre la finca, o tan siquiera en ponerse de acuerdo .

Ir acompañado de un profesional es un valor añadido .

Gracias

Ricardo Gulias.

Tusolucionhipotecaria.com

Buenos días José,

En primer lugar, gracias por contactar con nosotros.

Ante una situación como la que describes voy a enfocar mi contestación en dos momentos:

a.- Asesoramiento preventivo: A pesar que ahora no encaje con el momento temporal que planteas, no quiero pasar por alto los siguientes consejos que pueden ser de gran utilidad ante situaciones similares.

• En el momento de buscar una vivienda para comprar y necesitar un préstamo hipotecario para ello, respecto a la búsqueda de vivienda hay que obtener siempre una nota simple actualizada del inmueble, contrastar con la certificación catastral y con la realidad física existente. Con estas pautas ya se constata si hay discrepancias entre la realidad física, la registral y la catastral, y si las hay, debemos solicitar más información del inmueble a quien lo está comercializando, ya sea el propietario si lo efectúa de forma directa o a la inmobiliaria.
• Previamente, si sabemos que vamos a necesitar financiación, se debe saber hasta qué cantidad  van a conceder y en qué condiciones; este punto siempre lo recomendaría hacer previamente antes de buscar vivienda, puesto que así también podemos saber qué capital se necesita disponer en ahorros.
• No confundir las responsabilidades a las que llega cada interviniente en un operación de compraventa; a modo de ejemplo, una inmobiliaria no tiene porqué tener los conocimientos jurídicos necesarios para intermediar en determinadas situación, si bien sí tiene la responsabilidad de describir las propiedades que comercializan con todo el rigor que le es exigible.

B.- Asesoramiento posterior de conformidad a los hechos descritos:

• En primer lugar se han de analizar todos los documentos que se han firmado entre las partes, para saber exactamente las cláusulas establecidas; del análisis de las mismas debemos poder extraer la siguiente información: si se especificó suficientemente la casuística de la piscina, de qué forma se iba a gestionar la legalización de la misma, quién iba a sufragar los gastos de dicha legalización, posible ampliación del plazo de las arras para el caso en que no se llegara a legalizar dentro del tiempo establecido y posibilidad de resolver el contrato de arras por esta causa sin que las mismas tengan el carácter penitenciario, a modo de ejemplo.
• También se debe tener en cuenta que ya hay un criterio jurisprudencial muy claro para los casos en que se comercializa un inmueble con una irregularidad urbanística, pudiendo desde exigir una rebaja del precio hasta la resolución del contrato con la devolución de las prestaciones recibidas.
• Respecto a la relación con la inmobiliaria también se deberá analizar el contrato de gestión suscrito con ellos puesto que, insisto, tienen el deber de comercializar la vivienda informando, en este caso, de la irregularidad urbanística.

Te recomiendo que cuentes con los servicios de un letrado especializado en operaciones inmobiliarias puesto que a medida que se acerque la fecha límite se tendrá que realizar los actos jurídicos oportunos para que quede constancia que no ha habido incumplimiento por tu parte respecto a los documentos suscritos.

Reciba un cordial saludo

Actualizo la información sobre la cuestión de si hay que facturar o no con IVA si prestamos un servicio profesional a una empresa radicada en Suiza, aprovechando un caso real: una sociedad radicada en Suiza que paga un servicio jurídico a una empresa radicada en España. El servicio tiene naturaleza jurídica y se relaciona con un tema mercantil relacionado con esta empresa y otra empresa española.

Resulta que si usamos la herramienta Localizador de Prestación de Servicios (2023 a 2025), ya no nos pide dónde se utiliza efectivamente el servicio (que en nuestro caso sería España). La herramienta concluye:

¿Dónde está sujeta?

La operación no está sujeta en el territorio de aplicación del IVA español.

¿Quién debe declarar el IVA devengado? En caso de operación no sujeta o exenta ¿cómo se declara?

El prestador del servicio debe declarar la operación como no sujeta al IVA por reglas de localización, consignando la base imponible en la casilla 120 del modelo 303 o modelo 322.

¿La factura lleva IVA?

La factura emitida no lleva IVA.

Es decir, que no hay que facturar a la empresa suiza con IVA pese a que el servicio se presta en España. ¿A qué se debe este cambio? A que la Ley de presupuestos generales de 2023 modificó el artículo 70. Dos de LIVA, cuyo redactado actual es:

Asimismo, se considerarán prestados en el territorio de aplicación del Impuesto los servicios que se enumeran a continuación cuando, conforme a las reglas referentes al lugar de realización aplicables a estos servicios, no se entiendan realizados en la Comunidad, Islas Canarias, Ceuta o Melilla, pero su utilización o explotación efectivas se realicen en dicho territorio:

1.º Los enunciados en el apartado dos del artículo 69 de esta ley, cuyo destinatario no tenga la consideración de empresario o profesional actuando como tal.

2.º Los de arrendamiento de medios de transporte.

Desaparece del redactado actual el supuesto de aplicación de IVA cuando el cliente es empresario o profesional.

Por tanto, no hay que facturar IVA si el cliente es un empresario o profesional radicado en Suiza.

Apreciada Lucía,

En un principio del precio de valoración del inmueble se debe proceder a descontar la carga hipotecaria, y de la cantidad sobrante le correspondería el 10 %.

Si usted puede acreditar la aportación de la cantidad inicial, cifrada en unos 32.000 €, le recomendaría que iniciara una negociación tendente a que le compensara con esa aportación inicial que realizó, es decir, que recibiera el importe equivalente a su 10 % de la propiedad, la liberación del préstamo hipotecario y la cantidad aportada inicialmente, si bien debo indicarle que este último concepto es objeto de negociación entre las partes.

Atentamente,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.