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En esta época de Euribor en crecimiento exponencial, cobra mayor importancia si cabe el auxilio de un verdadero profesional independiente del mercado hipotecario.
A octubre de 2022 ING ya no publica unos tipos de interés estándar, si no que hay que utilizar un simulador, que se supone ofrece tipos adaptados a los ingresos y ahorros que aportan los hipotecados.
Asà para un ejemplo de dos hipotecados no clientes que ganan 6.000€ al mes, con un préstamo del que pagan ya 300€ al mes, con el titular de mayor edad de 47 años, que quieren una casa de segunda mano de 350000€ en Illes Balears, el simulador ofrece las siguientes condiciones, si no se quiere contratar ningún seguro:
De los 350.000€ que vale la casa, el simulador nos dice que os financiará 280.000€, TendrÃamos que aportar de ahorros 70.000€ (solo nos financiarÃa el 80% del valor de compraventa, al menos según el simulador).
Si el préstamo hipotecario está a su nombre, deberÃa poder acreditar que lo paga solo él. Que la cuenta sea común no impide que lo demuestre, siempre que haya alguna forma de acreditar ante Hacienda, si hiciera falta, que el dinero ingresado por tu marido cubre los pagos mensuales de la hipoteca y los demás gastos que tuviera.
Lo ideal, en todo caso, si la casa es suya y la tiene alquilada, es que la operativa estuviera en una cuenta solo de tu marido. No obstante, dudo mucho que Hacienda vaya a meterse en este tipo de cuestiones, que es hilar fino. Eso sÃ, no puedo asegurarlo al 100%.
La contratación de una hipoteca y las operaciones posteriores con implicaciones tan importantes como cambiar el tipo de variable a fijo deberÃa siempre tomarse con la máxima responsabilidad. Un asesoramiento personalizado independiente de calidad es imprescindible, antes de tomar una decisión.
Lo comento en el sentido que este foro solo puede ayudarte a tener una orientación general, nunca a tomar una decisión individual. Si buscas asesoramiento hipotecario, envÃame un email a info@futurfinances.com y te pasaré un presupuesto adaptado a tus necesidades.
En cuanto a tu pregunta concreta, algunas ideas:
Para valorar si un tipo fijo nominal del 2,75% es interesante (y yo quitarÃa también la bonificación del seguro de hogar, que siempre es mucho más caro que contratarlo vÃa aseguradora o corredor de seguros y suelen tener coberturas mal diseñadas), aconsejo ver cómo se ha comportado el Euribor en los últimos años. Por ejemplo, calculando la media del Euribor a 12 meses mensual de enero de 2000 a septiembre de 2022, obtenemos un 1,683%.
Por otro lado, hay que estudiar las diferentes previsiones del Euribor. Si se cumplieran las realizadas recientemente, 2022 cerrarÃa con un Euribor al 2,80%, 2023 al 3,00% y 2024 al 2,10% (Bankinter).
Además, si tienes revisiones semestrales, es posible que hayas pactado un Euribor a 6 meses, en lugar de a 12 meses, lo que cambia aún más el análisis.
Y, por si fuera poco, hay que analizar tu perfil económico, situación familiar y aversión al riesgo.
saludos.
Hola, gracias a ambos por las respuestas. Las vi en agosto, pero no habÃa dicho nada aún.
Por cierto, siguen saliendo noticias de una posible recesión cercana:
El BCE ya contempla una recesión en la Eurozona y avisa del riesgo de que Alemania arrastre a España (msn.com)
Apreciado usuario,
Puedes consultar en el siguiente enlace, actualizado casi a diario, las previsiones sobre el Euribor de las diferentes casas de análisis que los hacen públicos.
A dÃa de hoy (las previsiones cambian, a pero, a cada nueva publicación de proyecciones), se proyecta:
En cuanto a BBVA, sitúa los tipos BCE al 2,50% a finales de 2022, subiendo al 2,75% en 2023. Dado que el Euribor suele superar a los tipos BCE, como puedes ver en la siguiente gráfica, BBVA esperarÃa un Euribor en 2023 por encima del 2,75%.
Hola Vivi,
Para responder esta pregunta deberÃamos ver cada caso en particular. Pues depende de la capacidad de endeudamiento, cuotas que podemos pagar, longevidad de la vida del préstamo y aún no hemos entrado a hablar de tipos de interés fijo o variable ni del Euribor.
Fijémonos en la diferencia de meternos en una hipoteca a solamente 10 años con las condiciones que podemos encontrar hoy en el mercado y la misma hipoteca, pero a 25 años. En las tablas siguientes podemos ver la cuota y la cantidad de intereses totales que acabamos pagando al final de la hipoteca en función de:
La misma hipoteca, mismo capital inicial y mismo periodo de años muestra cuotas similares independientemente de la naturaleza del tipo de interés. Al final de esos 10 años, habremos pagado un total de intereses de 21.327,81€ con la hipoteca fija, cantidad que supone el 14% del préstamo inicial (150.000€). Si, por lo contrario, elegimos una hipoteca variable a tan corto plazo, nos encontramos que en el mejor de los mejores casos pagaremos 21.317,39€ (14%) de intereses, pero deberÃamos esperar pagar algo alrededor del 16% y el 18% (24.000€ y 27.000€).
Finalmente, veamos el mismo cuadro si llevamos la misma hipoteca a 30 años, plazo máximo que se suele ofrecer. ¡En este contexto encontramos más situaciones en las que pagamos menos intereses totales con una hipoteca variable que con una fija! ¿Quién iba lo iba a decir? Si es asÃ, ¿por qué la hipoteca variable está siendo tan demonizada últimamente?
La media del Euribor anual durante lo que llevamos de siglo está en el 1,74% y el valor actual es 2,639%. Como vemos, la media es inferior al 2% incluso habiendo sufrido dos burbujas (2000 y 2008) y 5 años de intereses negativos.
Entonces si esperamos que el Euribor viaje hacia su media en el corto o medio plazo, los que hoy entren en una hipoteca variable se verán beneficiados.
Hola Yerai,
En primer lugar, la evolución de su cuota hipotecaria dependerá de si la revisión del tipo de referencia pactado se efectúa mensual o anualmente. En el primero de los casos, ya habrás podido observar cómo su cuota hipotecaria ha ido aumentando mes a mes. Como en cada caso, cada escritura de préstamo hipotecario deberÃa analizarse en particular. Sin embargo, voy a hacer las siguientes suposiciones para diseñar un caso tÃpico lo más parecido a su situación a dÃa de hoy y contestarle con la mayor precisión posible:
Con estas suposiciones intento acercarme lo mejor posible a lo que creo que es su hipoteca. De este modo, calculo que el capital inicial de su hipoteca estará entre 207.000€ y 207.500€.
Pues bien, en el caso de llevar a cabo una revisión anual, usted habrá visto como su cuota hipotecaria empezó alrededor de los 640€ (según mis cálculos 642.17€) y este año vendrá pagando alrededor de 615€. Enhorabuena. Esto se debe a que, en la última revisión, el 07 de octubre de 2021, el Euribor anual aún se situaba en valores negativos (-0.492%).
Pero no cantemos victoria, no estamos en la situación de decir que estamos venciendo al mercado o al Euribor. En la revisión de este mes, seguramente se habrá tomado un valor cercano al valor medio de septiembre publicado el 04/10/2022 en el Banco de España: 2,233%. En este caso, usted pasará a pagar cerca de 845€ cada mes, 230€ más cada mes. Este incremento mensual acumulado a lo largo del año supone un desembolso de 2.760€ más que el agregado de los últimos 12 meses.
Y mi pregunta ahora va para usted, ¿es su salario o sus ingresos 2.760€ mayor este año respecto al año pasado?
Para ir concluyendo, por un lado, la inflación interanual sigue mostrando signos muy altos por lo que es de esperar que el Banco Central Europeo (BCE) firme otra subida de tipos de interés. Los tipos de interés del BCE están positiva y fuertemente correlacionados con el Euribor. Asà que podemos esperar que su cuota hipotecaria siga aumentando.
Por otro lado, si el total de tipo de interés que llegaremos a pagar (Euribor + 0,90%) se acerca al 4%, una idea seriamente planteable es realizar cancelaciones anticipadas tirando de ahorros en la medida que sea posible. A dÃa de hoy, la bolsa muestra tendencia negativa y los productos de ahorro que nos ofrecen los bancos, en general, no son una solución. Bajo mi punto de vista y ante la incertidumbre actual, ganar más de un 4% en la bolsa no es algo fácil ni seguro. De este modo, la única forma de ganar un 4% seguro es cancelando tu hipoteca.
Es muy difÃcil acertar en las previsiones del Euribor, no obstante las dos opciones son muy ventajosas. Si supiéramos la cantidad en la que te endeudas , quizá podrÃamos ubicarte mejor, pues el capital es muy importante para poder valorar.
Si te prima la certeza, la fija es tu opción, si te va el riesgo y confÃas en una bajada de tipos a corto, medio plazo, la variable es tu opción.
Ricardo Gulias, colaborador de Futur Finances y Director General RN Tu Solución.
La oferta es atractiva, pero habrÃa que ver que productos vinculados tienes, y además debes asumir el coste de la cancelación registral, en torno a 1400 euros y una tasación en torno a 400 euros, por lo que a pesar de que si cambias a fijo, vas asacar pecho unos años (creo que pocos), el ahorro a medio plazo, no existe en tu caso al deber 102000 euros, una subida de tipos alta como la que estamos viviendo, te va a afectar poco en la cuota , para que te hagas una idea a 15 años 102000 euros al 3% pagarÃas 704 euros y al 1,55% , 635 euros, naturalmente en el variable al 3% pagarás más intereses, pero la pregunta es , durante cuánto tiempo pagaré el 3%?
Al quedar tan poco capital y tan poco plazo, no vemos claro el pasar la hipoteca a tipo fijo, por que la inversión inicial se come el ahorro de los próximos dos años, donde se prevé una bajada del eurÃbor, aunque es cierto que el 1,55% si no va ligado a bonificaciones muy caras, es un tipo genial a dÃa de hoy.
Ricardo Gulias, colaborador de Futur Finances y Director General RN Tu Solución.
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