Novacion caixabank a ingeres fijo

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Voy a tratar de responderte de forma general y para que te oriente tanto a ti como a cualquier hipotecado a interés variable, con Euribor o con hipoteca referenciada al IRPH.

En el siguiente gráfico observamos la evolución histórica del Euribor y del IRPH:

El IRPH ha tocado techo al 6,39% en el año 2000, al 6,258% en el 2008 y al 4,33% en 2023, iniciando ya un recorrido a la baja al igual que el Euribor.

En cuanto a los valores mínimos históricos del IRPH, bajó del 1,5% a finales de 2021 e inicios de 2022.

No sabemos que diferencial sobre el IRPH tienes, pero analizando el histórico de tipos, una novación de Caixabank del 3% nominal, si no te exigen contratar seguros y demás, puede ser interesante.

En todo caso, sin analizar bien tu caso, es solo una orientación general.

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Hipoteca ING al 100% más gastos?

Veamos cómo han evolucionado las hipotecas ofrecidas por ING hasta 📅 finales de julio de 2024, teniendo en cuenta que parece claro que estamos ante un cambio de ciclo en los tipos de interés, que han tocado techo y empiezan a bajar de forma suave.

El porcentaje máximo de financiación que ING ofrece, si nos basamos en la información de su web, es el “80% del valor de tasación de la vivienda o al máximo que os podemos financiar según los datos que tenemos sobre vosotros“. Entiendo que los clientes de ING pueden alcanzar mejores porcentajes de financiación si la entidad considera que son más solventes. Pero es mi suposición.

Simulando una hipoteca de 240.000€ a 40 años, si no queremos seguros de ningún tipo obtenemos las siguientes condiciones:

Hipoteca ING sin seguros (julio 2024)

ING financia hasta 40 años a un Euribor + 0,95% si no asumimos seguros (peor diferencial que el año pasado); las condiciones de la hipoteca Naranja mixta a 5 años son de un tipo nominal fijo inicial del 2,80% y un Euribor + 1,05% en adelante (ha mejorado la parte fija y encarecido el diferencial respecto a julio de 2023); la hipoteca fija, cuyo plazo máximo es de 25 años, financia al 3,85% nominal (0,4% puntos más barata que en julio de 2023).

Asumiendo la vinculación de nómina, seguro de hogar y de vida, ING financia:

  • Hipoteca variable: Euribor + 0,55% (4,48% TAE variable).
  • Hipoteca mixta a 5 años: 2,40% y Euribor + 0,65% (4,14% TAE variable).
  • Hipoteca ING fija: 3,45% nominal (3,90% TAE).

🔑 Mi opinión:

ING en hipotecas variables se mantiene competitiva, si bien ha empeorado ligeramente su diferencial: del Euribor + 0,89% que ofrecía en julio de 2023 al Euribor + 0,95% en julio de 2024 (condiciones sin seguros).

La hipoteca mixta está bien, pero con truco: un 2,80% nominal sin seguros los primeros 5 años me parece interesante. Pero no asumir un Euribor + 1,05% el resto de años (el año pasado ofrecía un diferencial mejor, del 0,99%).

La hipoteca fija de ING me sigue pareciendo cara: un 3,85% fijo a 25 años no es nada competitivo. Ayer mismo vi una oferta de novación de Caixabank a un 3% fijo, por ejemplo.

👊 No te olvides del poder negociador:

Si quieres viajar con un 🏎️ Transporter hipotecario que te proteja de los peligros del camino hipotecario, olvida ir a pie de banco en banco y solicita información de los servicios de los intermediarios de crédito inmobiliario que operan en el mercado. Utiliza nuestro comparador de brókeres hipotecarios o acude directamente a los que Futur Finances selecciona para ti:

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¿Puede el banco obligarme a abrir una cuenta al pedir la hipoteca?

Apreciado Betrand,

Voy a tratar de contestarte con la ayuda del Compendio de criterios de buenas prácticas bancarias del Banco de España, documento que expone los criterios de buenas prácticas elaborados por el Departamento de Conducta de Entidades.

El capítulo 7 sobre préstamos hipotecarios lo puedes descargar de Futur Finances.

Hay que aclarar que las buenas prácticas fijadas por el BdE no son estrictamente vinculantes para los bancos, por desgracia, lo que de momento supone que puedan desviarse de ellas sin que el cliente pueda “obligarlas” a acatarlas.

Además, para determinar si son prácticas “legales”, tendríamos que interponer una demanda judicial y esperar al análisis del Juez.

En todo caso, sí que te podemos ayudar respondiendo con el análisis hecho por el BdE y mis aportaciones:

El BdE considera que el hecho de que un banco exija la apertura previa de una cuenta instrumental constituye un quebrantamiento de la normativa de transparencia y de las buenas prácticas y usos bancarios.

El banco no puede exigir que abramos una cuenta al pedir la hipoteca. Solo es aceptable que nos pidan abrir cuenta cuando ya hemos aceptado su oferta vinculante o FEIN, antes de proceder a la formalización del préstamo.

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Requisitos para una hipoteca

Apreciado Iván,

Espero que ya hayas podido comprar en buenas condiciones. Respondo para las personas que lleguen al foro a partir de junio de 2024, en base al caso que nos planteaste en su día.

En estos momentos, para plantarse la solicitud de una hipoteca, hay que ser indefinido. Las hipotecas solo pata temporales no existen en el mercado actual, salvo casos muy especiales.

Teniendo en cuenta los precios desorbitados de los inmuebles en Ibiza, cobrando 1.400 euros veo complicado encontrar financiación; entiendo que deberás comprar con tu pareja o algún familiar. Ten en cuenta que la cuota máxima que los bancos calculan puedes pagar es entre el 30% y el 40% de tus ingresos netos.

Te van a exigir ahorros, un 30% del valor de compraventa más o menos. Dependiendo de tu vida laboral y buen hacer de un broker hipotecario, tal vez podrían conseguir algo más de financiación.

✅ Rellena el siguiente formulario, sin compromiso, si quieres una segunda opinión:

En cuanto a tu actividad profesional, si sigues formándote, entiendo es muy interesante en cuanto al futuro laboral, algo que valoran los bancos a la hora de estudiar la concesión de una hipoteca.

Saludos!

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Invertir en Nasdaq

Hola,

Creo que esta pregunta cobra especial importancia a día de hoy: el Nasdaq es uno de los mercados que más han subido en los últimos años: desde finales de 2023 ha subido casi un 85% y buena parte de esa subida se debe a la revalorización de los “7 magníficos” (Apple, Amazon, Alphabet, Microsoft, Meta, Tesla y, principalmente NVIDIA), de hecho la subida de los 7 en su conjunto supera el 150% en ese mismo periodo (y eso que Tesla ha perdido casi la mitad de su valor en los últimos meses).

Hay quién habla de burbuja de la IA, sobre la que se respalda buena parte de las subidas de estas grandes empresas, pero, a pesar que las subidas sí que pudieran parecer las de otras burbujas en este caso es diferente: las empresas, muchas de ellas al menos, son sólidas, consolidadas, con mucha generación de caja y con poca deuda, las ventas siguen creciendo y justificando los ratios a los que cotizan y, si hablamos de las grandes, tienen un poder de mercado brutal.

Con ello no quiero decir que siga subiendo como hasta ahora, de hecho me extrañaría que siguieran a estos ritmos (quien hubiera invertido 10.000 dólares en NVIDIA hoy tendría 103.000 y eso que lleva dos días bajando fuertemente).

Por lo tanto, invertir en tecnología americana (por ponerle un título sectorial al Nasdaq) no veo porqué no, mientras sigan presentando resultados y previsiones óptimas, pero teniendo en cuenta que hacerlo en el índice (vía ETFs como QQQ) realmente es invertir en las 7 magníficas (pesan un 42,5% del índice) con lo que la concentración de riesgo es alta (hasta ahora te hubiera ido genial, pero…).

Otra opción es buscar rentabilidad en otras empresas americanas que se hayan quedado rezagadas (en este enlace puedes ver mi último consultorio de bolsa americana en Intereconomía donde hablo de algunas oportunidades), y si quieres este sector pero no te quieres matar a buscar empresas, hay fondos muy buenos que invierten en tecnología de forma directa como el Echiquier IA (ver vídeos sobre inversión en IA), el BNP Paribas Disruptive Technology (ver vídeo) o de forma más indirecta como el Edmond de Rotschild Big Data (ver vídeo).

Luis García Langa 

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¿Nos concederían hipoteca?

Actualizando la respuesta para los que nos visiten a partir de junio de 2024, en cuanto a la posibilidad de que le concedan a uno financiación para adquirir una vivienda de protección oficial (entiendo que por VVPAOC se refiere a algún tipo de inmueble de esta categoría), comentar:

  1. Es importante valorar adecuadamente la situación jurídica de la VPO. Si tiene un precio máximo legal o si ya se puede comprar y vender a precio de mercado, entre otras limitaciones que se deberían analizar por un profesional.
  2. Además de la limitación al precio de compraventa, las restricciones de los inmuebles en VPO limitan la tasación y, por tanto, el importe total que nos concederán.
  3. Si como dice Dam, la idea es adquirir la vivienda cuando ya quede liberada de las restricciones, la evaluación de solvencia que harán los bancos dependerá del tipo de contrato, estabilidad, ingresos en relación a la cuota y ahorros que se aporten, así como del porcentaje de tasación que se financia.

Suponiendo unos ingresos netos de 2.500€, la cuota máxima que el banco calculará varía entre 750€ y 1.000€, según tome un ratio de endeudamiento del 30% o del 40%.

En cuanto al porcentaje máximo de financiación, siendo una indefinida y un autónomo, lo habitual es que concedan el menor valor entre 80% de tasación y 80% de valor de compra. Ello implicaría tener ahorrado aproximadamente el 30% del valor de compraventa.

Si quieres que un broker hipotecario analice tus posibilidades de conseguir financiación, rellena sin compromiso el formulario de contacto de Futur Finances.

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¿Puedo deducir hipoteca ampliada?

Actualizando la respuesta para las declaraciones del IRPF de 2023 (que se presentan ahora) y 2024 (que se presentarán en 2025), las hipotecas deducibles en el IRPF son solo las que se solicitaron para financiar la adquisición de una vivienda habitual antes de 2013.

Por tanto, si en algún momento se solicita una nueva hipoteca sobre la vivienda habitual para pagar deudas, o bien se firma una novación ampliando plazo para ponerse al día de pagos atrasados de la misma deuda, este importe solicitado no es deducible como gasto de adquisición de vivienda habitual. Lo que sí sigue siendo deducible es el importe de la hipoteca original que se utilizó para financiar la compra de la vivienda habitual (antes de 2013). Hay que calcular el porcentaje de las cuotas nuevas que va a seguir siendo deducible y el porcentaje que no.

Saludos. Ya quedan solo días para cumplir con Hacienda, ánimos a todos!

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Cuotas atrasadas de hipoteca pagadas en 2021

Interesante cuestión que resolvió en su día el economista Antonio Gallardo, la imposibilidad de deducir en el IRPF del año en curso las cuotas de la hipoteca que sí serían deducibles de haberlas pagado correctamente.

Repuesta fiscal muy útil para los hipotecados en 2024 que aún tenga derecho a deducirse la hipoteca por haberse solicitado para adquirir una vivienda habitual antes de 2013. Si no pagas algunas cuotas en 2024 y regularizas en 2025, pierdes el derecho a deducir en el ejercicio 2024 (si bien podrías deducir estos pagos en 2025, si no superan el límite de 9.040€).

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NOS CONCEDERÁN EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO?

Actualizando la respuesta a junio de 2024, en relación a los criterios de concesión de los bancos para aprobar un préstamo hipotecario, os explico:

  1. En primer lugar, hay que tener en cuenta el porcentaje de financiación que precisamos, respecto al valor de compraventa y respecto al de tasación. Así para un cliente funcionario, se puede llegar como máximo a financiar el 100% de compraventa; siendo uno de la pareja maestra interina, tal vez algún banco la tome como funcionaria. Para un indefinido iremos a 80-90% de compraventa (y seguramente el 80% de tasación si es menor). Si tienes el 30% ahorrado, en principio pasas el filtro, si bien habría que tasar primero para poder asegurarlo.
  2. El tipo de contrato y estabilidad laboral también son muy importantes. Un indefinido con antigüedad y una interina, a priori, son buenos perfiles para el banco.
  3. El porcentaje de la cuota respecto a los ingresos netos es una tercera barrera básica a la hora de aprobar o denegar la financiación. El ratio de endeudamiento va del 30 al 40%, dependiendo del momento y del banco. Vuestros ingresos netos mensuales son de 3.050€, 915€ de cuota máxima si tomamos el 30%. Si solicitas un 90% del valor de compraventa, es decir, pides 162.000€ al banco y tomamos un tipo de interés de referencia del 3% a 30 años, la cuota sale 683€.

Analizando de forma general vuestro perfil, entiendo que vuestra operación la aprobarán muchos bancos, si bien lo crucial será la tasación.

Si quieres que un broker hipotecario de nuestra confianza analice vuestro caso, rellena este formulario.

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Reclamar gastos hipoteca de 2008

Hola Cynthia y personas que nos visitáis a partir de la sentencia del TS de 14 junio de 2024,

La cuestión sobre la reclamación de los gastos hipotecarios ya ha sido aclarada por el Tribunal Supremo, que ha corregido su propio criterio aplicando la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Según la Sentencia de Pleno 857/2024 del 14 de junio, el plazo de prescripción para reclamar comienza a contar desde la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula.

La doctrina del TJUE, recogida en la sentencia de 25 de abril de 2024 (C-561/21) y otras relacionadas, establece que la prescripción de la acción restitutoria no puede empezar hasta que el consumidor tenga un conocimiento cierto de la nulidad de la cláusula. Esto implica que el plazo de prescripción inicia cuando la sentencia que declara la cláusula como abusiva es firme, salvo que la entidad prestamista pueda probar que el consumidor ya conocía la abusividad antes de dicha firmeza.

El Confidencial ha tomado en consideración mi análisis jurídico en la noticia de Elena Sanz Golpe a la banca: el TS seguirá la doctrina TJUE sobre prescripción de gastos hipotecarios:

Reclamación de gastos

Por lo tanto, en la práctica y para todas aquellas personas que aún no hayan reclamado, no hay un plazo fijo anterior para reclamar, sino que éste empieza a contar desde que se declara firme la nulidad de la cláusula por una sentencia judicial. Esta postura asegura que los derechos de los consumidores no se vean impedidos ni dificultados en exceso y abre el camino sin obstáculo a los consumidores.

Por otro lado, si tienes una sentencia firme que declare la nulidad de la cláusula de gastos de tu hipoteca, puedes proceder a reclamar los gastos correspondientes, ya que el plazo de prescripción para hacerlo comienza desde esa firmeza.

Espero que esta información os sea útil. Cualquier pregunta relacionada con la reclamación de gastos mediante un abogado, podéis remitirme un email a expedientes@futurlegal.com;

Saludos,

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