¿Nos concederían hipoteca?

Actualizando la respuesta para los que nos visiten a partir de junio de 2024, en cuanto a la posibilidad de que le concedan a uno financiación para adquirir una vivienda de protección oficial (entiendo que por VVPAOC se refiere a algún tipo de inmueble de esta categoría), comentar:

  1. Es importante valorar adecuadamente la situación jurídica de la VPO. Si tiene un precio máximo legal o si ya se puede comprar y vender a precio de mercado, entre otras limitaciones que se deberían analizar por un profesional.
  2. Además de la limitación al precio de compraventa, las restricciones de los inmuebles en VPO limitan la tasación y, por tanto, el importe total que nos concederán.
  3. Si como dice Dam, la idea es adquirir la vivienda cuando ya quede liberada de las restricciones, la evaluación de solvencia que harán los bancos dependerá del tipo de contrato, estabilidad, ingresos en relación a la cuota y ahorros que se aporten, así como del porcentaje de tasación que se financia.

Suponiendo unos ingresos netos de 2.500€, la cuota máxima que el banco calculará varía entre 750€ y 1.000€, según tome un ratio de endeudamiento del 30% o del 40%.

En cuanto al porcentaje máximo de financiación, siendo una indefinida y un autónomo, lo habitual es que concedan el menor valor entre 80% de tasación y 80% de valor de compra. Ello implicaría tener ahorrado aproximadamente el 30% del valor de compraventa.

Si quieres que un broker hipotecario analice tus posibilidades de conseguir financiación, rellena sin compromiso el formulario de contacto de Futur Finances.

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¿Puedo deducir hipoteca ampliada?

Actualizando la respuesta para las declaraciones del IRPF de 2023 (que se presentan ahora) y 2024 (que se presentarán en 2025), las hipotecas deducibles en el IRPF son solo las que se solicitaron para financiar la adquisición de una vivienda habitual antes de 2013.

Por tanto, si en algún momento se solicita una nueva hipoteca sobre la vivienda habitual para pagar deudas, o bien se firma una novación ampliando plazo para ponerse al día de pagos atrasados de la misma deuda, este importe solicitado no es deducible como gasto de adquisición de vivienda habitual. Lo que sí sigue siendo deducible es el importe de la hipoteca original que se utilizó para financiar la compra de la vivienda habitual (antes de 2013). Hay que calcular el porcentaje de las cuotas nuevas que va a seguir siendo deducible y el porcentaje que no.

Saludos. Ya quedan solo días para cumplir con Hacienda, ánimos a todos!

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Cuotas atrasadas de hipoteca pagadas en 2021

Interesante cuestión que resolvió en su día el economista Antonio Gallardo, la imposibilidad de deducir en el IRPF del año en curso las cuotas de la hipoteca que sí serían deducibles de haberlas pagado correctamente.

Repuesta fiscal muy útil para los hipotecados en 2024 que aún tenga derecho a deducirse la hipoteca por haberse solicitado para adquirir una vivienda habitual antes de 2013. Si no pagas algunas cuotas en 2024 y regularizas en 2025, pierdes el derecho a deducir en el ejercicio 2024 (si bien podrías deducir estos pagos en 2025, si no superan el límite de 9.040€).

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NOS CONCEDERÁN EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO?

Actualizando la respuesta a junio de 2024, en relación a los criterios de concesión de los bancos para aprobar un préstamo hipotecario, os explico:

  1. En primer lugar, hay que tener en cuenta el porcentaje de financiación que precisamos, respecto al valor de compraventa y respecto al de tasación. Así para un cliente funcionario, se puede llegar como máximo a financiar el 100% de compraventa; siendo uno de la pareja maestra interina, tal vez algún banco la tome como funcionaria. Para un indefinido iremos a 80-90% de compraventa (y seguramente el 80% de tasación si es menor). Si tienes el 30% ahorrado, en principio pasas el filtro, si bien habría que tasar primero para poder asegurarlo.
  2. El tipo de contrato y estabilidad laboral también son muy importantes. Un indefinido con antigüedad y una interina, a priori, son buenos perfiles para el banco.
  3. El porcentaje de la cuota respecto a los ingresos netos es una tercera barrera básica a la hora de aprobar o denegar la financiación. El ratio de endeudamiento va del 30 al 40%, dependiendo del momento y del banco. Vuestros ingresos netos mensuales son de 3.050€, 915€ de cuota máxima si tomamos el 30%. Si solicitas un 90% del valor de compraventa, es decir, pides 162.000€ al banco y tomamos un tipo de interés de referencia del 3% a 30 años, la cuota sale 683€.

Analizando de forma general vuestro perfil, entiendo que vuestra operación la aprobarán muchos bancos, si bien lo crucial será la tasación.

Si quieres que un broker hipotecario de nuestra confianza analice vuestro caso, rellena este formulario.

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Reclamar gastos hipoteca de 2008

Hola Cynthia y personas que nos visitáis a partir de la sentencia del TS de 14 junio de 2024,

La cuestión sobre la reclamación de los gastos hipotecarios ya ha sido aclarada por el Tribunal Supremo, que ha corregido su propio criterio aplicando la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Según la Sentencia de Pleno 857/2024 del 14 de junio, el plazo de prescripción para reclamar comienza a contar desde la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula.

La doctrina del TJUE, recogida en la sentencia de 25 de abril de 2024 (C-561/21) y otras relacionadas, establece que la prescripción de la acción restitutoria no puede empezar hasta que el consumidor tenga un conocimiento cierto de la nulidad de la cláusula. Esto implica que el plazo de prescripción inicia cuando la sentencia que declara la cláusula como abusiva es firme, salvo que la entidad prestamista pueda probar que el consumidor ya conocía la abusividad antes de dicha firmeza.

El Confidencial ha tomado en consideración mi análisis jurídico en la noticia de Elena Sanz Golpe a la banca: el TS seguirá la doctrina TJUE sobre prescripción de gastos hipotecarios:

Reclamación de gastos

Por lo tanto, en la práctica y para todas aquellas personas que aún no hayan reclamado, no hay un plazo fijo anterior para reclamar, sino que éste empieza a contar desde que se declara firme la nulidad de la cláusula por una sentencia judicial. Esta postura asegura que los derechos de los consumidores no se vean impedidos ni dificultados en exceso y abre el camino sin obstáculo a los consumidores.

Por otro lado, si tienes una sentencia firme que declare la nulidad de la cláusula de gastos de tu hipoteca, puedes proceder a reclamar los gastos correspondientes, ya que el plazo de prescripción para hacerlo comienza desde esa firmeza.

Espero que esta información os sea útil. Cualquier pregunta relacionada con la reclamación de gastos mediante un abogado, podéis remitirme un email a expedientes@futurlegal.com;

Saludos,

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Reclamar gastos hipoteca de 2008

Tenemos noticias muy recientes, de hoy mismo, sobre la interpretación que el Tribunal Supremo ha hecho de la doctrina del TJUE. Aquí puedes consultar la Sentencia núm. 857/2024, de 14 de junio de 2024 (CAS 1799/2020), sobre el día inicial para computar la prescripción de la acción de restitución en relación a los gastos hipotecarios.

Considera, ahora sí y acatando la normativa europea emanada del TJUE, acepta que “Salvo que la  entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción será el de la fecha de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula.”

Pau A. Monserrat, perito economista

En otras palabras, si tienes las facturas originales de los gastos de tasación, gestoría, notaría y registro relacionadas con el préstamo hipotecario que firmaste antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, puedes reclamar al banco que te devuelva el dinero pagado de más.

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Hipoteca 100% tengo para los gastos

Actualizando la respuesta para Juan Carlos y para los autónomos y autónomas que lleguen  esta pregunta a partir de junio de 2024, lamentablemente para autónomos la norma general es que los bancos financian el 80% del menor valor, entre 80% de tasación y 80% de precio de compraventa.

Para llegar al 100% de compraventa hay que ser funcionario, al menos de momento.

En todo caso, estamos hablando de una regla general. Si eres autónomo y quieres saber si algún intermediario de nuestra confianza puede ofrecerte financiación mejor, rellena nuestro formulario de contacto, sin compromiso.

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Hipoteca autopromoción para funcionario

Buenos días Sr. Saez,

Al conceder una hipoteca de autopromoción, los bancos son más exigentes en comparación con una hipoteca para la compra de un piso o inmueble ya construido.

Lo ideal sería que pudieras comprar el terreno al contado, de tal manera que este libre de cargas, y solicitar una hipoteca solo por el coste de construcción sin impuestos. Sin embargo, los 100.000 euros ahorrados no son suficientes para adquirir el solar de 175.000 euros y los gastos asociados.

El problema radica en que deseas comprar una casa prefabricada, y gestionar la hipoteca para este tipo de construcción es complicado. Estas empresas tienen un calendario de cobros diferente al de la construcción tradicional, ya que van mucho más rápido y a los bancos les cuesta conceder este tipo de hipotecas y adaptarse.

Una solución sería presentar una garantía adicional (la vivienda de tus padres si no está hipotecada) para comprar el terreno. Con el dinero que tienes, podrías iniciar la construcción. Una vez terminada, podríamos valorar nuevamente la casa y solicitar una hipoteca para liquidar la hipoteca de la vivienda de tus padres.

Esta es la mejor solución que veo en términos generales. Hacerlo al revés, es decir, hipotecando el terreno, no lo considero viable porque, en el mejor de los casos, te concederían el 50% del coste del terreno. Tendrías que aportar el resto, lo que te descapitalizaría y te faltaría dinero para realizar los pagos de la construcción.

Un saludo.

CEO de Hipotecas Plus.

Rellena el formulario de contacto de Futur Finances si quieres que intermediarios de crédito inmobiliario como Hipotecas Plus contacten contigo, sin compromiso.

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Hipoteca para funcionarios Muface

Hola Fidel y usuarios interesados en entidades financieras que financien al colectivo de MUFACE a partir de junio de 2024,

El hecho que seas funcionario ya te otorga ventajas a la hora que te concedan una hipoteca.

Es posible que te financien el 100% del precio de compra sin necesidad que el inmueble que deseas comprar se valore por un importe superior y en función de tus ingresos obtener excelentes condiciones.

Que solicites una hipoteca a medio plazo es una ventaja porque supone menos riesgo para la banca y con ello ya conseguiremos un buen tipo de interés si el importe que solicitas esta entre los 200.000 € ó 300.000€.

Hay bancos que en su comunicación se dirigen a tu colectivo pero no por ello vas a encontrar un importe de financiación mayor o mejores tipos de interés. Hay que explorar todas las opciones para asegurarte de conseguir las mejores condiciones para ti según tus circunstancias.

Contacta con un broker de hipotecas como Hipotecas Plus rellenando el formulario de contacto de Futur Finances.

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Hipoteca para funcionarios sin avalistas

Hola León y personas que buscáis financiación hipotecaria para funcionarios sin aportar avalistas,

Antes de buscar un nuevo banco que os conceda la hipoteca, ¿por qué no estudiamos la causa de que la tasación sea inferior al precio de compra?

Es común en los chalets que, cuando se construyen, algunas partes de la casa no se declaren para pagar menos impuestos, o bien no se registren debido a normativas, o se realicen construcciones adicionales años después sin declararlas.

Al momento de vender la propiedad, la realidad física puede no coincidir con la realidad jurídica, y el tasador no puede considerar los metros cuadrados no declarados. La solución es realizar una declaración de obra nueva, es decir, declarar esos metros cuadrados adicionales. Para esto, deberás contratar a un arquitecto y a un abogado especialista, y es algo que debe pagar la parte vendedora. Si esto se puede hacer, habrás resuelto el problema.

En caso de que no se pueda realizar, siendo funcionario, es posible que podamos conseguirte una hipoteca que financie el 100% del precio de compra.

CEO de Hipotecas Plus. Rellena el formulario de contacto de Futur Finances si quieres que los intermediarios de crédito inmobiliario especializados en funcionarios nos pongamos en contacto contigo.

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