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La contratación de una hipoteca y las operaciones posteriores con implicaciones tan importantes como cambiar el tipo de variable a fijo debería siempre tomarse con la máxima responsabilidad. Un asesoramiento personalizado independiente de calidad es imprescindible, antes de tomar una decisión.

Lo comento en el sentido que este foro solo puede ayudarte a tener una orientación general, nunca a tomar una decisión individual. Si buscas asesoramiento hipotecario, envíame un email a info@futurfinances.com y te pasaré un presupuesto adaptado a tus necesidades.

En cuanto a tu pregunta concreta, algunas ideas:

Para valorar si un tipo fijo nominal del 2,75% es interesante (y yo quitaría también la bonificación del seguro de hogar, que siempre es mucho más caro que contratarlo vía aseguradora o corredor de seguros y suelen tener coberturas mal diseñadas), aconsejo ver cómo se ha comportado el Euribor en los últimos años. Por ejemplo, calculando la media del Euribor a 12 meses mensual de enero de 2000 a septiembre de 2022, obtenemos un 1,683%.

Por otro lado, hay que estudiar las diferentes previsiones del Euribor. Si se cumplieran las realizadas recientemente, 2022 cerraría con un Euribor al 2,80%, 2023 al 3,00% y 2024 al 2,10% (Bankinter).

Además, si tienes revisiones semestrales, es posible que hayas pactado un Euribor a 6 meses, en lugar de a 12 meses, lo que cambia aún más el análisis.

Y, por si fuera poco, hay que analizar tu perfil económico, situación familiar y aversión al riesgo.

saludos.

Apreciado usuario,

Puedes consultar en el siguiente enlace, actualizado casi a diario, las previsiones sobre el Euribor de las diferentes casas de análisis que los hacen públicos.

A día de hoy (las previsiones cambian, a pero, a cada nueva publicación de proyecciones), se proyecta:

• Euribor de 2023: del 1,78% al 3,00%, según analistas.
• Euribor de 2024: 2,10% (según Bankinter).

En cuanto a BBVA, sitúa los tipos BCE al 2,50% a finales de 2022, subiendo al 2,75% en 2023. Dado que el Euribor suele superar a los tipos BCE, como puedes ver en la siguiente gráfica, BBVA esperaría un Euribor en 2023 por encima del 2,75%.

Hola Yerai,

En primer lugar, la evolución de su cuota hipotecaria dependerá de si la revisión del tipo de referencia pactado se efectúa mensual o anualmente. En el primero de los casos, ya habrás podido observar cómo su cuota hipotecaria ha ido aumentando mes a mes. Como en cada caso, cada escritura de préstamo hipotecario debería analizarse en particular. Sin embargo, voy a hacer las siguientes suposiciones para diseñar un caso típico lo más parecido a su situación a día de hoy y contestarle con la mayor precisión posible:

• Asumo que firmó una hipoteca con un plazo de 30 años
• Por lo tanto, si a usted le restan 25 años, asumo que firmó la hipoteca el día 7 de octubre de 2017.
• Tipo de interés variable Euribor + 0,90%
• Euribor a 12 meses y revisión anual (es un ejemplo típico que podemos encontrar en el mercado, pero podría ser que este no fuera su caso).
• También compararemos con en el caso en el que la revisión se realiza cada mes.
• Asumo que la fecha de revisión es el día 7 de octubre de cada año, en el caso de revisión anual.
• Por último, asumo que los valores tomados en dichas revisiones son exactamente iguales a los valores medios del Euribor publicado por el Banco de España.

Con estas suposiciones intento acercarme lo mejor posible a lo que creo que es su hipoteca. De este modo, calculo que el capital inicial de su hipoteca estará entre 207.000€ y 207.500€.

Pues bien, en el caso de llevar a cabo una revisión anual, usted habrá visto como su cuota hipotecaria empezó alrededor de los 640€ (según mis cálculos 642.17€) y este año vendrá pagando alrededor de 615€. Enhorabuena. Esto se debe a que, en la última revisión, el 07 de octubre de 2021, el Euribor anual aún se situaba en valores negativos (-0.492%).

Pero no cantemos victoria, no estamos en la situación de decir que estamos venciendo al mercado o al Euribor. En la revisión de este mes, seguramente se habrá tomado un valor cercano al valor medio de septiembre publicado el 04/10/2022 en el Banco de España: 2,233%. En este caso, usted pasará a pagar cerca de 845€ cada mes, 230€ más cada mes. Este incremento mensual acumulado a lo largo del año supone un desembolso de 2.760€ más que el agregado de los últimos 12 meses.

Y mi pregunta ahora va para usted, ¿es su salario o sus ingresos 2.760€ mayor este año respecto al año pasado?

Para ir concluyendo, por un lado, la inflación interanual sigue mostrando signos muy altos por lo que es de esperar que el Banco Central Europeo (BCE) firme otra subida de tipos de interés. Los tipos de interés del BCE están positiva y fuertemente correlacionados con el Euribor. Así que podemos esperar que su cuota hipotecaria siga aumentando.

Por otro lado, si el total de tipo de interés que llegaremos a pagar (Euribor + 0,90%) se acerca al 4%, una idea seriamente planteable es realizar cancelaciones anticipadas tirando de ahorros en la medida que sea posible. A día de hoy, la bolsa muestra tendencia negativa y los productos de ahorro que nos ofrecen los bancos, en general, no son una solución. Bajo mi punto de vista y ante la incertidumbre actual, ganar más de un 4% en la bolsa no es algo fácil ni seguro. De este modo, la única forma de ganar un 4% seguro es cancelando tu hipoteca.

La oferta es atractiva, pero habría que ver que productos vinculados tienes, y además debes asumir el coste de la cancelación registral, en torno a 1400 euros y una tasación en torno a 400 euros, por lo que a pesar de que si cambias a fijo, vas asacar pecho unos años (creo que pocos), el ahorro a medio plazo, no existe en tu caso al deber 102000 euros, una subida de tipos alta como la que estamos viviendo, te va a afectar poco en la cuota , para que te hagas una idea a 15 años 102000 euros al 3% pagarías 704 euros y al 1,55% , 635 euros, naturalmente en el variable al 3% pagarás más intereses, pero la pregunta es , durante cuánto tiempo pagaré el 3%?

Al quedar tan poco capital y tan poco plazo, no vemos claro el pasar la hipoteca a tipo fijo, por que la inversión inicial se come el ahorro de los próximos dos años, donde se prevé una bajada del euríbor, aunque es cierto que el 1,55% si no va ligado a bonificaciones muy caras, es un tipo genial a día de hoy.

Ricardo Gulias, colaborador de Futur Finances y Director General RN Tu Solución.