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Muchas gracias por tu valoración del foro y por utilizarlo.

La cláusula que comentas en la escritura del préstamo hipotecario a tipo fijo tiene que ver con la normativa de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Concretamente, su artículo 23.7 y 23.8:

“En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo o en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo, podrá establecerse contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista que tendrá los siguientes límites:

a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente; y

b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo desde el fin del período señalado en la letra a) hasta el final de la vida del préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 1,5 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.

8. La pérdida financiera sufrida por el prestamista a la que se alude en los apartados 5, 6 y 7 anteriores se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.

El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.”

En cuanto a la interpretación de la cláusula que limita la comisión del 2% a la “diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo”, es un despropósito legal en la práctica, ya que no hay consumidor que sepa hacer este tipo de cálculos y la práctica es que el banco no entregue cálculo al cliente alguno, lo que supone que siempre aplica la comisión máxima del 2%.

En todo caso, la cláusula en sí es legal, como has podido leer.

Si nuestra respuesta te ha parecido satisfactoria, alf, te invito a dejarnos una reseña en alguno de nuestros sitios para ello:

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Por otro lado, si te interesa estar informado en vídeos, puedes acceder a mi canal Youtube.

La normativa a la que creo haces referencia es la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En su artículo 23.6 sobre el reembolso anticipado, establece:

6. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.

Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.

Como comenta nuestro compañero Luís, el Euribor va muy ligado a la política monetaria que se esté imponiendo durante un período de tiempo determinado.

Contextualizando tu cuestión, voy a poner en duda de que veremos una recesión en el corto plazo. Una recesión técnica consiste en un decrecimiento del PIB (o PIB negativo) durante dos trimestres consecutivos. Y, aunque no descarto que podamos ver tasas de PIB negativas en alguna mensualidad, si estamos ante una recesión, esta tiene un color y forma muy distinto a las que hemos visto anteriormente.

Normalmente en una crisis o momentos antes de ella, las empresas no contratan a trabajadores (o incluso despiden) y los agentes económicos reducen su consumo (bien por planificación o bien por caída de ingresos). Sin embargo, en la situación actual encontramos cada vez más vacantes de trabajo (ver gráfico de vacantes en Estados Unidos), listas de espera para comprar cualquier producto duradero (un coche, un ordenador, móviles…), bodas, viajes…

La tendencia de oferta de empleo era alcista y a día de hoy, después de una breve interrupción durante la pandemia, sigue al alza.

Por lo tanto, desmiento aquí un escenario de estanflación como se ha comentado en algunos medios. Sí la inflación actual se diera por el incremento de los costes de energía causados por la guerra de Ucrania, la Unión Europea (8,9%) debería presentar una inflación muchísimo mayor que la de Estados Unidos (8,5%). Y no ha sido así.

La inflación viene dada por unos cuellos de botella de doble causa:

1. Demanda sostenida mediante gasto público (políticas expansivas, ERTEs…)
2. Disminución drástica de la actividad empresarial y exportaciones debido a restricciones de movilidad entre e intra países.

En conclusión, el Euribor y tipos de interés positivos han venido para quedarse, y esto no tiene por qué ser malo. En caso de recesión y de querer reactivar o acelerar la economía, lo lógico sería bajarlos de nuevo al 0 o a tipos negativos. Sin embargo, dependerá de si los bancos centrales estarán dispuestos otra vez al Whatever It Takes de Mario Draghi de 23 de julio de 2012.

Entiendo te ofrecen un préstamo hipotecario en las siguientes condiciones:

• 168.300€ a un plazo de 30 años (el máximo plazo que ofrecen todos los bancos, salvo ING que puede llegar a los 40 años).
• Fijo del primer año un 2,4% nominal.
• Euribor (no especificas si es Euribor a 12 meses o Euribor a 6 meses) + 1,30%.

Para valorar si es una buena o mala opción, nos falta mucha información, que solo mediante un estudio personalizado de tu caso podríamos obtener (si te puede interesar una cita presencial o a distancia, envíame un email a info@futurfinances.com y te confirmaré precio y disponibilidad).

Hay que analizar tu situación económica y familiar actual, además de tu perfil como hipotecado y el resto de ofertas hipotecarias que ha buscado. Si no has negociado con varios bancos, te recomiendo lo hagas, directamente o mediante un broker de hipotecas especializado (puedes contactar dejando tus datos de contacto aquí).

Como puedes leer en el artículo reciente sobre las mejores hipotecas a tipo variable en agosto, Openbank financia a sus clientes a Euribor a 12 meses + 0,70% y Banco Santander a un Euríbor + 0,77%. La clave es valorar las bonificaciones y requisitos de concesión, a la hora de encontrar “tu mejor hipoteca”.

Saludos!

Ante el miedo, nada mejor que la información. Así que empiezo mi respuesta con un mensaje: calma, el Euribor ha subido con fuerza, es cierto, de cotas negativas cercanas al -0,40% al 0,992% de julio de 2022. Y seguirá subiendo, hasta el 2,20% en 2023 según Bankinter, por ejemplo. Pero para Bankinter, 2024 será el año de la bajada relativa del Euribor, previendo un interés a finales del año del 2,00%. Algunas de las previsiones del interés hipotecario y su interpretación están explicadas en el siguiente vídeo:

Si las previsiones aciertan, el aumento de tipos públicos del Banco Central Europeo para luchar contra la inflación tendrá un éxito relativo en 2023 y conseguirá frenarla en 2024, lo que le permitirá dejar de subir tipos o incluso bajarlos, algo que se reflejará directamente en los tipos privados, como es el Euribor.

Efectivamente el Euribor sube, en 2022 y en 2023. Sin embargo, de cumplirse las predicciones de los expertos en estos momentos, en 2024 dejará de subir e incluso bajará, al 2,00% aproximadamente a finales de ese año.