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La regulación del asesoramiento hipotecario a la hora de pedir una hipoteca está en la Ley 5/2019 (leer resumen) y en el Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019. El Real Decreto 309/2019 dedica su Capítulo II a los servicios de asesoramiento y establece:

Respecto a los servicios de asesoramiento en general (artículo 3), según define el artículo 4.20 de la Ley 5/2019, que constituirá una actividad distinta de las de concesión e intermediación de préstamos inmobiliarios y será objeto de un contrato específico.

En su artículo 4 regula los servicios de asesoramiento independiente y exige los siguientes requisitos, además de los requisitos generales del artículo 19 de la Ley 5/2019:

• a) Tener en cuenta un número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el mercado, y presentarle al potencial prestatario al menos 3 ofertas vinculantes de entidades prestamistas, sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas le asesorará.
• b) No percibir remuneración alguna por esos servicios de asesoramiento de uno o varios prestamistas o de cualquier tercero interesado en la operación.

Una regulación un tanto extraña, ya que un asesor independiente difícilmente obtendrá de los bancos 3 ofertas vinculantes, ya que estos exigen tasar. Por otro lado, un profesional puede dedicarse solo al asesoramiento independiente, sin prestar servicios de intermediación hipotecaria, y resulta absurdo que para ello deba presentar ofertas vinculantes de operaciones que el profesional no tramita.

Buenos días. Por desgracia para usted no, solo la parte proporcional del préstamo aunque esta sea distinta a la propiedad. Entiendo por su pregunta que sus padres fueron cotitulares para ayudarle a que le concedieran el préstamo, pero al tener esta figura, y no la de avalista, tienen unos derechos y obligaciones entre los que está ser los obligados del pago de la parte proporcional del préstamo que le corresponde y como tal el derecho a deducción si fuera su vivienda habitual. Por tanto, usted solo tiene el derecho a esa parte. En ese momento no fue bien asesorada por su entidad financiera ya que ha perdido parte de una deducción anualmente. Puede intentar argumentar que la propiedad y los pagos solo son suyos pero con casi total seguridad la Agencia Tributaria limitará su deducción a la parte del préstamo de la que es titular.

Buenas tardes. Contesto a tus muy interesantes cuestiones, más cuando la Agencia Tributaria, a diferencia con lo ocurrido con la clausulas suelo, no ha publicado una circular aclaratoria sobre las distintas posibilidades en caso de sentencia favorable por hipoteca multidivisa ni tampoco ha actualizado la información de cláusulas suelos para la declaración de la renta 2018. Centrándome ya en tus preguntas.

1- La parte que nos devuelven en efectivo hay que regularizarlas dado que pierde el derecho a la deducción, y siempre de los ejercicios no prescrito, 2014 al 2017. Solo hay que descontar la parte que no corresponde.

Como adelantas, se hace en la declaración del ejercicio en el que se produjo la sentencia, el laudo o el acuerdo, si fue en el 2018 se realizará en la declaración que presentamos este año. En concreto las cantidades se informarán dentro del apartado “Incremento de las cuotas líquidas por pérdida del derecho a determinadas deducciones de ejercicios anteriores” y se consignarán dentro del apartado “Deducciones generales de 1997 a 2017”, en la casilla 574 “Importe de las deducciones a las que se ha perdido el derecho en 2018. Parte estatal” y en la casilla 577 “Importe de las deducciones a las que se ha perdido el derecho en 2018. Parte autonómica” (50% cada una), sin que sea necesario pagar intereses de demora (casillas 576 y 578 respectivamente).

Se establece que solo será de aplicación a los ejercicios respecto de los cuales no hubiera prescrito el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria.

2. Luego, la parte que minora el capital pendiente no hay que regularizar las deducciones practicadas anteriormente correspondiente a esos importes. Pero Hacienda el dato que tiene es la cancelación total del préstamo que quedaba pendiente a fecha 5-12-2018. ¿Tengo que reflejarla?

Siguiendo el tratamiento análogo con la clausulas suelo, La parte que ha recibido en dinero en metálico, sino una reducción del principal del préstamo, no tendrán que devolver el exceso de la deducción por vivienda. Consigne solo la cantidad recibida en metálico.

3. Aunque la reclasificación del préstamo fue a 5-12-2018. ¿Nos podemos deducir todo lo pagado correspondiente del ejercicio 2018?

Sí, podrá deducirse todas las cantidades aportadas, restando, si las hubiera tras la sentencia la parte que se hubiera devuelto correspondiente al año 2018.

4- Por último, en la sentencia hay costas a la parte demandada, que son intereses indemnizatorios y tributan como ganancia patrimonial. Aunque no sé el dato pues no aparece en la sentencia, ¿debo declararlo??

Sí, las costas judiciales ganadas en juicio constituyen una ganancia patrimonial para las personas físicas y deben integrarse en la base imponible general sin que puedas deducirte los gastos de abogado y procurador

Buenos días. No podrás deducirte porque tras la el final de esta deducción se estableció un régimen transitorio, regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley de IRPF, para los contribuyentes que venían deduciéndose por vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2013 por lo que, si no los ha hecho, no tendrás ese derecho.

Es más, existía en esos años la obligación de realizar la declaración relacionado con esa deducción ya que la normativa indica que “No obstante, aunque no resulten obligados a declarar, todos los contribuyentes que ejerciten el derecho a aplicarse determinadas reducciones o deducciones o a recibir una devolución tienen que confirmar el borrador o presentar la declaración”. Al no ejercer ese derecho antes del 2012, lo has perdido para los siguientes ejercicios.

Encontrar una hipoteca por encima del 90% es posible, aunque no es lo más sencillo, lo ideal es ampliar la hipoteca para disminuir sus gastos y se basará esencialmente en el valor del inmueble a través de su tasación, para ello, el primer paso es ver si su propio banco lo permite. Si no, cancelar la hipoteca y constituir otra nueva si tiene costes más elevados.