Requisitos para pedir una hipoteca

Pide información sobre las mejores hipotecas a tu alcance a los expertos e intermediarios de crédito inmobiliario seleccionados por Futur Finances, que conocen a la perfección los requisitos que exigen los bancos para conceder financiación hipotecaria, según cada entidad financiera y su política de riesgos particular. Hay una serie de variables comunes que debemos cumplir si queremos pedir hipoteca con unas mínimas garantías de éxito que te explicamos en este artículo.

 Para hacerte una idea de las condiciones que pueden conseguir los intermediarios hipotecarios seleccionados por este portal, las mejores condiciones que consiguen para hipotecas funcionarios (a noviembre de 2021) son:

• A partir de un tipo fijo nominal del 0,80% a 30 años (TAE del 1,695%), hasta el 100% del valor de compraventa si no se supera el 80% del valor de tasación.
• A partir de un tipo variable de Euribor + 0,75% (TAE variable del 0,847%). Hipoteca al 100% de compra y 80% de tasación.

Leer condiciones precontractuales del broker.

Si quieres saber si te concederán una hipoteca en óptimas condiciones, rellena el siguiente formulario, sin compromiso:

Cuenta con los mejores profesionales hipotecarios

Para conseguir una buena hipoteca concedida por un banco en España y tramitada por los mejores intermediarios hipotecarios (seleccionados por este portal) es importante tener en cuenta:

• Los intermediarios hipotecarios se encargan de recopilar la documentación económica e información del cliente y de la casa que quiere comprar, para recomedarle la solución hipotecaria mejor para su caso. La hipoteca la aprueba un banco, cuyos criterios de riesgo pueden cambiar mientras se tramita la hipoteca. Por tanto, solo cuando haya firmado ante notario podemos decirle que una hipoteca está aprobada. Un broker hipotecario depende del buen hacer de los bancos con los que tiene acuerdo. Lo que sí le pueden asegurar es que no cobrarán honorarios si no le consiguen la hipoteca en las condiciones que usted busca.
• Nuestros colaboradores cuentan con un equipo de profesionales con la formación y experiencia necesarias para negociar por ti la mejor hipoteca a su alcance.
• Tenemos acuerdos con intermediarios de crédito inmobiliario debidamente registrados en el Banco de España de todo el territorio nacional, con presencia física en las principales plazas de España.
• En junio de 2019 entró en vigor una nueva normativa que regula los préstamos hipotecarios a personas físicas con una garantía inmobiliaria residencial. La Ley 5/2019 obliga a los intermediarios de crédito inmobiliario a entregar a sus clientes información previa para que tengan toda la información sobre el profesionales hipotecario y los honorarios que cobran; también deben entregar el contrato de intermediación y el contrato de asesoramiento (si prestan este servicio) al cliente; además de estar registrados, los intermediarios deben acreditar ante el Banco de España que tienen la formación hipotecaria necesaria para realizar su trabajo. Garantías que permiten a los usuarios de Futur Finances saber que contratan a los mejores profesionales. Pensemos que el CEO de Futur Finances, Pau A. Monserrat, está muy implicado en la contratación segura e informada de hipotecas por parte de los clientes, hasta el punto que ha participado incluso como autor en la obra colectiva de Wolters Kluwers ‘Comentarios a la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario‘, analizando la nueva regulación de los intermediarios de crédito inmobiliario y de los prestamistas inmobiliarios no crediticios. Obra que recomendamos para los hipotecados que deseen estar bien formados en la materia.

Ingresos: capacidad de reembolso

Los ingresos mensuales netos de los solicitantes son la base de cualquier análisis de riesgo a efectos de aprobarnos o denegarnos una hipoteca. Para pedir financiación es vital que los ingresos de nómina, los de autónomo, rentas por alquiler de viviendas en propiedad o cualquier otra entrada de dinero mensual sean suficientes para hacer frente a la cuota hipotecaria. Lo que técnicamente se llama capacidad de reembolso. Nuestro porcentaje de endeudamiento respecto a los ingresos no debe superar entre el 30 y el 40%, lo que significa que nunca nos aprobarán un préstamo cuya cuota se acerque a la mitad de nuestros ingresos o los supere.

Para una pareja que cobra en total 2.400 euros al mes limpios, por ejemplo, la cuota máxima que podrá pagar para el banco será de entre 720 y 960 euros. Tomando el tipo de interés que nos apliquen y el plazo que nos concedan, sabremos el endeudamiento máximo que podemos alcanzar (usar nuestra calculadora hipotecaria online para este tipo de cálculos).

Estabilidad de los ingresos

Además del ratio de endeudamiento, la estabilidad que los titulares tengan en cuanto a la generación de dinero es muy relevante. Una hipoteca para un funcionario es mucho más fácil de conseguir que otra para un trabajador indefinido de poca antigüedad en la empresa, que a su vez resulta más probable de obtener que la de un autónomo o empleado temporal.

Nuestra vida laboral, si somos trabajadores por cuenta ajena o propia, es una de las mejores pruebas de nuestra capacidad de generar ingresos en el tiempo. Ofrece información sobre las empresas en las que hemos trabajado, los tipos de contrato, los parones de actividad, sean causados por paro o cese de actividad del autónomo, entre otros datos cruciales para evaluar este aspecto crucial en la aprobación o denegación de una hipoteca. Parámetros como nuestra actividad en redes o disponer de CV online con información cuantitativa y cualitativa (ver ejemplo del CV online del economista CEO de este portal) marcarán la diferencia entre obtener o no conseguir crédito en un futuro próximo.

Muy relacionado con el pasado y presente laboral está el futuro: cada vez mejor, los prestamistas analizan nuestras pautas de conducta laborales, experiencia, contactos, formación multidisciplinar, para valorar nuestra capacidad de generar ingresos en el futuro. Por ejemplo, un autónomo que haya sido capaz de sobrevivir económicamente a la crisis de 2007-2008 y a la pandemia del Covid-19 sin incumplir de forma generalizada sus obligaciones, ha demostrado sobradamente su capacidad de generar ingresos en momentos económicos muy complicados: toda una carta de presentación a la hora de solicitar financiación.

Si estamos en ERTE nos va a resultar casi imposible conseguir financiación, hasta que la empresa nos vuelva a llamar para empezar a trabajar. Si bien es cierto que se puede estudiar la operación si alguno de los titulares tiene ingresos suficientes y estabilidad.

Dinero ahorrado

Las hipotecas al 100% más gastos en la actualidad son difíciles, incluso aportando avalistas o dobles garantías inmobiliarias (si bien en este caso se puede estudiar su viabilidad). Lo más usual es que el banco ofrezca un límite a financiar, que suele ser:

1. El menor valor entre el 100% de compra-venta y el 80% del valor de tasación (hasta 90-100% de tasación para colectivos como los funcionarios), con lo que al menos tenemos que tener ahorrados los gastos de la compraventa. A noviembre de 2021 es posible contratar una hipoteca fija al 0,80% nominal (1,695% TAE), a 30 años, al 100% de compraventa gestionando tu hipoteca con los intermediarios hipotecario seleccionados por este portal, por ejemplo.
2. El menor valor entre el 80% del precio de compra-venta y tasación, obligando al solicitante hipotecario a tener dinero ahorrado para hacer frente al 20% del precio de la casa más todos los gastos.

Si no se cumple el requisito de tener dinero ahorrado, pedir una hipoteca es una misión prácticamente imposible, salvo que tengamos otro tipo de garantías a ofrecer que puedan interesar al banco. También ayuda que tengamos otras inversiones, como acciones, planes de pensiones o fondos de inversión.

Motivo de la financiación

A la hora de financiar, los prestamistas se fijan en el motivo o causa de la necesidad financiera: no es lo mismo financiar la compra de una vivienda habitual (el motivo más valorado por los bancos), que la adquisición de una segunda residencia (se financia un porcentaje menor), la reforma de la casa o una reunificación de deudas (normalmente la finalidad peor vista para pedir dinero).

Estar al día de otras deudas

Además de no tener endeudamiento previo en el momento de solicitar financiación con garantía hipotecaria, sean préstamos personales o deudas de tarjeta de crédito, es también imprescindible no tener impagos. Una deuda en un registro de impagados, sea de telefonía o de préstamos fallidos, nos bloquea automáticamente el acceso a una hipoteca. No vale la pena perder tiempo, antes de iniciar el proceso hay que saldar todas nuestras deudas. No existen hipotecas a nuestro alcance si estamos en el RAI o en el Asnef. Para reunificar deudas con impagos en ocasiones hay opciones, pero hay que tener en cuenta los altos costes de este tipo de préstamos para reunificar.

En definitiva, para pedir una hipoteca tenemos que demostrar de forma meridianamente clara que no vamos a tener problemas para pagar la cuota. Para el bien propio y del banco prestamista.

Garantías adicionales

Si bien no debe ser el factor principal que tenga en cuenta el banco a la hora de estudiar el expediente hipotecario, tener un patrimonio previo que se pueda hipotecar como segunda garantía sin duda refuerza la solicitud. Es posible que nos exijan aportar avalistas solventes. Nuestra recomendación: no implicar a nuestra familia en la compra de nuestra vivienda salvo que puedan y quieran pagarnos la hipoteca si nos quedamos sin ingresos.

7 trucos para pedir una hipoteca

1.- Adquirir unos conocimientos hipotecarios básicos antes de iniciar el proceso de contratación de un préstamo hipotecario. La guía hipotecaria dirigida por nuestro CEO es una fuente práctica y sencilla para empezar esta formación inicial. Para profundizar en los aspectos que más nos intereses, acudir también a la ‘Guía de acceso al préstamo hipotecario’ del Banco de España.

2.- Una vez adquirida la formación mínima que cualquier familia debe tener antes de acudir a un banco, sabremos que cada hipoteca es un mundo. El tipo de interés es importante, pero también las comisiones, los productos vinculados (seguros, tarjetas y demás servicios que tenemos que contratar además del préstamo) y la letra pequeña (existencia de cláusulas suelo, carencias, etcétera). Comparar es esencial, usando las herramientas online independientes, acudiendo a la web de cada banco para descargar y leer la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) de cada hipoteca y, también, eligiendo una sucursal que nos informe personalmente.

3.- Negociar con las entidades que mejores hipotecas tengan. Este paso es fundamental y es el que más esfuerzo y tiempo suele requerir. Preparemos un dossier con toda la documentación económica y de la casa que nos queremos comprar, debidamente actualizada, y acudamos a la vez a varios bancos. No hay que hacer perder el tiempo al empleado de banca, si queremos que nos aprueben la hipoteca rápidamente; consecuentemente, acordemos una cita en la oficina cuando tengamos preparado y completo el informe, nunca ir con la documentación a medias. En Futur Finances trabajamos con los mejores profesionales hipotecarios en esta materia.

4.- Acudir a un abogado, economista o profesional independiente especializado en productos financieros y pagar la correspondiente consulta o asesoramiento. Muy importante saber que los bancos no nos asesorarán adecuadamente de nuestras opciones y la inversión en profesionales independientes es un ahorro a futuro muy importante. Si bien lo ideal sería que nos asesorara durante todo el proceso, como mínimo hay que pagar la consulta cuando tenemos ya ofertas en firme; la FEIN es el documento que nos permite comparar hipotecas que ya han pasado el filtro del banco, que nos habrá solicitado información sobre nuestras necesidades de financiación y situación financiera.

5.- Cuando nos hemos decidido, toca tasar. Tengamos en cuenta que como máximo, salvo excepciones, los bancos nos darán un 80% de este valor. Consulta tu caso a Futur Finances sin compromiso, para analizar si puedes conseguir llegar al 100%.

6.- Con la FEIN, revisemos que lo acordado se cumple en el papel. Tenemos la obligación, tras la Ley 5/2019, de acudir a notaría al menos un día antes de la firma para que nos informen de lo que firmaremos.

7.- El día de la firma hay que acudir con tiempo y con el trabajo hecho. Si un experto independiente o una persona de confianza con conocimientos financieros nos puede acompañar, mucho mejor. Firmar una hipoteca con conocimiento de causa es la mejor forma de no tener problemas con el banco en años posteriores. Nuestros colaboradores acuden a la firma junto al cliente para asesorarle debidamente.