Muchas gracias Santiago, muy amable.
Una pregunta rápida que me viene a la cabeza, si pide hipoteca un solo titular y no está avalado, cual es su ratio de endeudamiento máximo?
Gracias!
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Estimado Pedro,
Cada entidad tiene su propia política de riesgo a la hora de calcular el ratio de endeudamiento (DTI) pero trataré de exponer como se calcula por parte de la mayoría de las entidades financieras.
La primera diferencia surge a la hora del cálculo de los ingresos, ya que algunas entidades no tienen en cuenta las pagas extras que puede tener el solicitante, al percibirse en momentos de año donde hay más gastos en la economía familiar; pero esto sólo lo adoptan las entidades más conservadoras y no es el criterio general. Lo habitual es tener en cuenta el rendimiento neto del trabajo del IRPF, deducir las retenciones aplicadas y dividirlo entre doce mensualidades. El importe resultante se denomina ingreso neto mensual, que podemos aplicarlo al resto de prestatarios. El sumatorio de los mismos es la base de cálculo para determinar el DTI.
Por otro lado, los ingresos de los intervinientes que tengan contrato temporal no se suelen tener en cuenta si se financia más del 80% y no hay fiadores en la operación.
En cuanto a la cuota mensual se suele calcular, por regla general, al tipo de interés no bonificado. Esto es, si nos ofrecen un tipo fijo bonificado del 1,50%, el endeudamiento debemos calcularlo un punto más, es decir, al 2,50% ya que las bonificaciones suelen pesar 1%. La cuota resultante dividida la suma de ingresos computables no puede exceder del 35/40% en función de las circunstancias personales de los solicitantes (número de intervinientes o renta residual una vez asumidos los compromisos de pago).
Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.
Consultor Hipotecario y CEO de Ibercredit Consulting Hipotecario.
La intermediación de un bróker hipotecario se basa en la elección de la entidad bancaria que mejor se adapte a las necesidades y preferencias del consumidor. No entiendo la intermediación sin saber lo que necesita y busca el consumidor y sin conocer de forma exhaustiva a las entidades bancarias por parte del intermediario. La inscripción del ICI en Banco de Españas otorga garantías a las dos partes, consumidor y banco.
Hola Vitorio,
Vaya por delante mi agradecimiento por consultar una cuestión que, no por ser de actualidad, está siendo comprendida.
He visto a muchos despachos de abogados pedir a sus clientes, a asociaciones, etc que les manden sus pólizas para estudiar las condiciones del seguro y ver si se puede o no reclamar. Considero que es una estrategia errónea por el mero hecho de que no hay ninguna póliza en el mercado de seguros español que cubra un cierre por epidemia o pandemia o por un decreto de cierre general procedente de una autoridad. Las coberturas (que no seguros) que hallamos embebidas en los seguros multirriesgos, solo cubren la paralización de negocio, pérdida de beneficios, lucro cesante, y otras denominaciones equivalentes si hay cierre total o parcial de la actividad a consecuencia de un daño material previo cubierto por la citada póliza. Por ejemplo, imaginemos una póliza que cubre incendio pero no daños por agua y asegura pérdida de beneficios: cobrará si sufre un incendio pero no si sufre daños por agua pues estos últimos decidió no asegurarlos. Imagina que la zona sufre una amenaza de atentado terrorista y la autoridad ordena el cierre preventivo de los locales donde se acumulan personas (como ocurre con un restaurante). Pues como no hay un daño material previo, no hay cobertura.
Por tanto, un virus que no nos incendia el local, que no lo inunda ni cortocircuita sus instalaciones no va a dar lugar a cobertura de pérdida de beneficios. Tampoco una medida de cierre impuesta por la autoridad porque tampoco causa daños materiales cubiertos por la póliza.
Entendamos que la existencia del daño es la locomotora y la pérdida de beneficios el vagón que va enganchado a remolque de esta. Si no entra en la estación la locomotora, tampoco el vagón.
Dicho esto ¿por qué las dos Sentencias de Girona y la reciente de Granada?
Las compañías de seguros ofrecen a sus clientes contratos predispuestos, es decir, que son como aquello de las lentejas “o las tomas, o las dejas”. Tu, como cliente, no puedes cambiar ni una coma del texto y cuando te venden que te cubre tal o cual riesgo tu puedes interpretar lo que crees que eso significa y que puede ser muy distinto de lo que en realidad cubre el contrato. Desde 1980 la Ley de Contrato de Seguro (fue pionera en eso) busca que el cliente sea informado correctamente de lo que cubre y de lo que no cubre su seguro. Para ello plantó un artículo 3º que OBLIGA a la compañía de seguros a demostrar que te informó, que conocías perfectamente lo que cubre o no la póliza que te ofrece. Con ello, la Ley de Contrato de Seguro pretende aportar transparencia al contrato y que no haya cláusulas sorpresivas. Por ello, todo lo que se ha dado en llamar “cláusulas limitativas”, que son aquellas que convierten tu derecho a indemnización en CERO EUROS – simplificando – deben ser aceptadas por escrito. Es decir, el asegurador debe probar tu consentimiento mostrando tu firma en las Condiciones Generales.
Y si no puede probar tu consentimiento… no puede aplicar esas cláusulas que te dejan sin indemnización. Así de sencillo.
Por tanto, esas Sentencias no tienen en cuenta si tenía o no derecho a cobrar el asegurado por el mero hecho de que la compañía de seguros no puede probar que el cliente sabía que perdía el derecho a cobrar en esos escenarios. Como ves es un aspecto formal, de cumplimiento.
Hasta 2020 las compañías de seguros recibían alguna condena esporádica por su negligencia al no cumplir el mandato del artículo 3º citado (la Ley 50/1980 de Contrato de Seguro tiene carácter imperativo por lo que la aseguradora DEBE cumplirla), generalmente por un conductor borracho que se salía de una curva con el coche asegurado a todo riesgo. La compañía se negaba a pagar pero el Juez condenaba por no haberse firmado las cláusulas limitativas. Pagar un coche dañado es poco dinero y las aseguradoras se ahorraban el enorme coste de almacenar pólizas firmadas o el coste humano y técnico de digitalizar y gestionar documentalmente ese volumen de millones de contratos. Hasta ahora salía más barato pagar de vez en cuando que cumplir la norma. El COVID ha traído otro escenario donde miles y miles de negocios pueden tener sus pólizas sin firmar y eso es un desastre en términos económicos para casi todo el sector.
Espero que esta explicación te ayude a entender qué está pasando, por qué y que el modo en que está redactado tu contrato de seguro no tiene nada que ver con tus expectativas de ser indemnizado sino el hecho de que se recabara o no tu firma en prueba de conocimiento y consentimiento.
Un saludo
Soy dudador profesional. Ni compro personas ni me vendo. Inconformista ¿hay otro modo de evolucionar? Corredor de #Seguros, Director Técnico en LLUCH & JUELICH BROKERS, comunicador y aprendiz 360º.
Dedico mi vida profesional a asesorar empresas y familias con un objetivo básico: garantizar continuidad de negocio y el sostenimiento de un cierto estilo y calidad de vida. He asistido más de 15.000 casos de familias y empresas no clientes con graves problemas de seguros. Estos casos me han aportado un conocimiento práctico único que intento poner al servicio de quien me necesita.
Dirijo LLUCH & JUELICH BROKERS, una correduría de seguros con capital hispano-alemán especializada en seguros de nicho y en la co-creación y diseño de nuevos productos de seguro. Somos socio nº 100 en la Asociación Española de Gerencia de Riesgos y Seguros (AGERS).
Publico artículos en blog El Seguro: Luces y Sombras de RANKIA bajo seudónimo “Avante”.
Durante 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 y 2023 he sido designado uno de los 10 del top ten influencer del seguro español por Mutua de Propietarios.
Especialidades: Responsabilidad Civil, Daños Materiales. Seguros de Nicho y Autor. Programas a medida.
Hago trabajos forenses de contratos de seguros para entes públicos que necesitan verificar la adecuación de las garantías financieras de sus contratistas al riesgo generado y contenido de los pliegos.
“El corredor de seguros es el único profesional en el sector asegurador que es un consultor independiente y representa tan solo los intereses del cliente. Algunos, además, ponemos al servicio del ciudadano y empresa nuestro conocimiento y experiencia para ayudar a prevenir o combatir las prácticas abusivas.”
Estimado Guillermo,
Efectivamente por el hecho de percibir sus ingresos en moneda diferente al euro, la hipoteca que tendría que solicitar se denomina préstamo en moneda extranjera tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019. No todas las entidades ofertan este tipo de hipoteca ya que otorga al prestatario el derecho de conversión a la moneda en la que obtiene sus ingresos o la mayoría de sus activos al tipo de cambio que se encuentre en el momento de la solicitud.
La cobertura máxima no puede exceder generalmente del 60% del valor de compra, siempre y cuando se demuestre capacidad de reembolso por parte del prestatario y la divisa aporte garantías a la entidad. En este caso el dólar canadiense es una moneda fiable para las entidades que ofrecen este producto en su portfolio.
En Ibercredit podemos ayudarle con la financiación de su compra.
Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.
Consultor Hipotecario y CEO de Ibercredit Consulting Hipotecario.
La intermediación de un bróker hipotecario se basa en la elección de la entidad bancaria que mejor se adapte a las necesidades y preferencias del consumidor. No entiendo la intermediación sin saber lo que necesita y busca el consumidor y sin conocer de forma exhaustiva a las entidades bancarias por parte del intermediario. La inscripción del ICI en Banco de Españas otorga garantías a las dos partes, consumidor y banco.
Pero pongámonos el caso extremo de que se hubiera producido el divorcio y la extincion de condominio nada más comprar la casa y formalizar la hipoteca. En ese caso yo habría pagado una cantidad y mi ex todavía nada. Si se cancelará la hipoteca y de lo que quedará de repartirá 65/35, en realidad el se estaría quedando con el 35 % de un dinero que he aportado yo en su totalidad.
Apreciada Esther,
Si ustedes parten de una valoración del inmueble de 160.000 € y únicamente compran el 50%, el precio de compraventa ascendería a 80.000 €.
El precio de la compraventa debe destinarse a liquidar el préstamo hipotecario para que lo compren libre de cargas, si bien se tendría que analizar si ustedes también son prestatarios.
Sin más, reciban un cordial saludo
Marina Mullor, abogada de Futur Legal.
Marina Mullor es abogada civilita en Futur Legal y experta jurídica en Futur Finances.
Miembro del Tribunal Arbitral de Consumo de las Illes Baleares.
Licenciada en Derecho por la Universidad de les Illes Balears (UIB).
Máster en mediación familiar, civil y mercantil (UIB).
“Cuando se decide invertir en vivienda y se realiza a través de un préstamo hipotecario, tener un equipo de profesionales a tu lado que puedan acompañarte en dicha decisión puede evitarte muchos disgustos futuros. En Futur Finances y Futur Legal te ayudamos a acertar en la inversión.”
Apreciada Inma,
Debo informarle que el proceso de negociación ante una extinción de condominio no está previsto por ley; de hecho, ni siquiera en una sede judicial se tiene el amparo de que exista un texto normativo que regule con la exhaustividad necesaria cómo haya de realizarse esa venta judicial, fuera de las apelaciones a la posible venta de común acuerdo o por árbitros o amigables componedores; pero ante la falta de acuerdo, es evidente que las normas a utilizar son precisamente las de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el procedimiento de apremio pero adaptadas al fin que realmente se persigue.
Con todo ello quiero manifestarle que no estamos ante una materia en que las cosas estén suficientemente reguladas por ley.
Los abogados lo que sí tenemos claro es que si ustedes no llegan a formalizar dicho acuerdo y llegan a pública subasta, la consecuencia es que la división de la cosa común no perjudica al Banco hipotecante, quien según lo que dispone el art. 405 Código Civil, «conservará los derechos de hipoteca […]» .
Se impone al adjudicatario de la vivienda en subasta la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, subrogándose en la responsabilidad que de ellos se deriva, no en la deuda que origina semejante responsabilidad, lo que significa que ustedes estarían sin casa pero seguirían obligados al abono del préstamo hipotecario.
Debido a todo ello, las negociaciones se enfocan desde el escenario de venta a terceros, es decir, que del precio que ofrece ese tercero, ustedes pagarían a la entidad bancaria y el resto se repartiría en función de los porcentajes de copropiedad.
Lo único que le puedo indicar es que es un tema de negociación que lo hagan de una de las formas que nos ha expuesto en la consulta, no un tema de ley.
Atentamente le saluda,
Marina Mullor, abogada de Futur Legal.
Marina Mullor es abogada civilita en Futur Legal y experta jurídica en Futur Finances.
Miembro del Tribunal Arbitral de Consumo de las Illes Baleares.
Licenciada en Derecho por la Universidad de les Illes Balears (UIB).
Máster en mediación familiar, civil y mercantil (UIB).
“Cuando se decide invertir en vivienda y se realiza a través de un préstamo hipotecario, tener un equipo de profesionales a tu lado que puedan acompañarte en dicha decisión puede evitarte muchos disgustos futuros. En Futur Finances y Futur Legal te ayudamos a acertar en la inversión.”
Estimada Greta,
Con la información que nos aportas se puede conseguir una financiación del porcentaje que necesitas, entre el 80% y el 85%. A pesar de ser no residente fiscal, sus ingresos los percibe en moneda euro, y su segmentación en las entidades financieras en Banca Personal y la posibilidad de movilidad geográfica, además del arraigo por ser española, hace que se pueda llegar a la financiación deseada.
En Ibercredit estaríamos encantados de ayudarle en la financiación de la vivienda que desea.
Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario
Consultor Hipotecario y CEO de Ibercredit Consulting Hipotecario.
La intermediación de un bróker hipotecario se basa en la elección de la entidad bancaria que mejor se adapte a las necesidades y preferencias del consumidor. No entiendo la intermediación sin saber lo que necesita y busca el consumidor y sin conocer de forma exhaustiva a las entidades bancarias por parte del intermediario. La inscripción del ICI en Banco de Españas otorga garantías a las dos partes, consumidor y banco.
Estimado Ximo,
En este momento tu condición de funcionario de carrera, con independencia de la antigüedad del nombramiento, te permite poder acceder a una financiación al 100% de valor de compra siempre y cuando la tasación, que tiene que ser realizada por una compañía homologada por el Banco de España, valore el inmueble al menos en el mismo importe.
Por tanto se podría llegar a una hipoteca de 120.000€, y valdría la tasación realizada por tu banco. Para la concesión de esta cifra la cuota mensual no puede superar el 35% de tus ingresos netos mensuales, que por tu escala de funcionario los superas.
Si deseas ampliar la información, en Ibercredit estaríamos encantados de poderte ayudar.
Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.
Consultor Hipotecario y CEO de Ibercredit Consulting Hipotecario.
La intermediación de un bróker hipotecario se basa en la elección de la entidad bancaria que mejor se adapte a las necesidades y preferencias del consumidor. No entiendo la intermediación sin saber lo que necesita y busca el consumidor y sin conocer de forma exhaustiva a las entidades bancarias por parte del intermediario. La inscripción del ICI en Banco de Españas otorga garantías a las dos partes, consumidor y banco.
Buenas tardes,
En primer lugar gracias por compartir su experiencia con nosotros.
Por nuestra parte solo podemos añadir que, respecto a los productos vinculados en los préstamos hipotecarios, no existe la obligatoriedad legal de mantenerlos, puesto que si una vez analizadas dichas vinculaciones vemos que es más caro el pago de dichos productos que las bonificaciones que nos pueden reportar en el tipo de interés es conveniente darlos de baja y, si quieren esa tipo de producto, contratarlos con quien libremente se elijan.
Reciba un cordial saludo.
Marina Mullor, abogada de Futur Legal.
Marina Mullor es abogada civilita en Futur Legal y experta jurídica en Futur Finances.
Miembro del Tribunal Arbitral de Consumo de las Illes Baleares.
Licenciada en Derecho por la Universidad de les Illes Balears (UIB).
Máster en mediación familiar, civil y mercantil (UIB).
“Cuando se decide invertir en vivienda y se realiza a través de un préstamo hipotecario, tener un equipo de profesionales a tu lado que puedan acompañarte en dicha decisión puede evitarte muchos disgustos futuros. En Futur Finances y Futur Legal te ayudamos a acertar en la inversión.”
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