Archives

Hola Patricia:

Lo primero, comentarte, ya que no lo mencionas, que para las segundas residencias los bancos no suelen otorgar más allá del 70% de financiación, aunque se pueden conseguir porcentajes de financiación mayor si el solicitante es funcionario con altos ingresos o si se aporta una doble garantía, como podría ser una segunda vivienda libre de cargas, por ejemplo. Ahí te lo dejo para que lo sospeses.

En cuanto a aprovechar que el Euríbor está en negativo para contratar una hipoteca a tipo variable, me gustaría hacerte algunas observaciones:

– Nadie puede saber la evolución del Euríbor a 30 años vista, es imposible. Lo que sí es muy lógico pensar es que si conseguimos frenar la pandemia y la economía muestra signos de recuperación, el Euríbor podría empezar a remontar, aunque sea muy tímidamente. Así pues, si firmas a tipo variable, en algún momento tu cuota empezará a subir. ¿Cuándo y cuánto? Imposible de saber. Por otra parte, y aunque es sólo mi opinión personal, creo que ya será de cara a 2022 o 2023 cuando los bancos se empiecen animar a ofrecer hipotecas al 100% de financiación. Pero repito, es sólo una opinión y hay demasiadas incógnitas en el aire como para atreverse a hacer predicciones aventuradas.

– Si vas a firmar una hipoteca a tipo fijo, no apures con la cuota mensual que sino, en cuanto empiece a subir el Euríbor, -sea cuando sea-, te empezará a subir la cuota y te podrías ver en un apuro. Si vas a por una variable, deja bastante margen para cuando suba el Euríbor.

– Otra cosa: para optar a una hipoteca a tipo variable que sea muy barata lo más probable es que tengas que asumir una serie de vinculaciones, es decir, contratar servicios o productos del banco como podría ser domiciliar la nómina, contratar un seguro de vida, un plan de pensiones, etc. Date cuenta que algunas de estas vinculaciones no tienen coste (domiciliar nómina o recibos, por ejemplo) pero otras sí lo tienen: plan de pensiones, seguro de vida, seguro del hogar, etc. Además de ponderar si lo que te ahorras con un tipo de interés bonificado te compensa teniendo en cuenta el coste de estas vinculaciones, te aconsejo que hagas el supuesto de que, una vez contratada la hipoteca y con el Euríbor subiendo, no puedes seguir cumpliendo ninguna vinculación (el peor de los escenarios, vamos). En este caso el banco te actualizaría el tipo de interés en la próxima revisión, subiéndote todavía más la cuota. ¿Podrías pagar la hipoteca sin las bonificaciones sobre el tipo de interés?

Y por último, comentarte que aunque los bancos empiecen a dar hipotecas al 100%, todavía tendríamos que aportar un 10%, aproximadamente, para sufragar los gastos de compraventa.

No sé si te he aclarado algo, Patricia, pero es que el tema todavía no está nada claro, ojalá las vacunas funcionen y salgamos pronto de este embrollo.

Un cordial saludo!

Una muy buena pregunta, que evidentemente los expertos de este portal solo podemos responder haciendo cábalas, ya que el futuro es incierto y no está escrito. Sin embargo, en base a los requisitos generales que utilizan los bancos para conceder o denegar financiación hipotecaria, voy a tratar de dar 5 ideas sobre cómo creo serán las hipotecas en 2021:

1. El año 2021 es un año de tránsito entre un 2020 horroroso en materia hipotecaria, por la tremenda crisis económica que han producido las medidas para intentar frenar la devastación sanitaria del Covid-19, y un 2022 en el que la mejora económica parece será ya intensa (diferentes pronósticos sitúan diferentes variables económicas de 2022 cerca del 80% de 2019, esperando una recuperación total en 2023).
2. El colectivo de funcionarios ha sido el mejor tratado en 2020, consiguiendo firmar hipotecas con la intermediación de los expertos hipotecarios seleccionados por este portal al 100% de compraventa, con una doble limitación de entre el 80 y el 100% de tasación. Esta tendencia seguirá en 2021, incorporando otros colectivos de indefinidos de sectores que se recuperen antes, como determinadas industrias, empleados del sector sanitario, energías renovables, investigación y otros. Para estos indefinidos de empresas en recuperación sólida, creo probable los bancos les financien el 100% de compraventa, como a los funcionarios. Los trabajadores de sectores de recuperación más tardía, como el turístico, tendrán más dificultades para firmar una hipoteca, me temo.
3. Si bien no es algo que pueda afirmar con rotundidad, creo que las entidades financieras seguirán exigiendo que los hipotecas aporten, como mínimo, los gastos de la hipoteca con ahorros propios. El 100% más gastos solo creo se consiga en 2021 aportando una doble garantía o para solicitantes muy solventes, o que aporte avalistas potentes. Es decir, las hipotecas en 2021 financiarán como máximo, en términos generales, el 100% de compraventa.
4. El Euribor seguirá unos años en negativo, lo que seguirá empujando a la banca a ofrecer más hipotecas a tipo fijo que a tipo variable. Seguiremos viendo una tendencia a incrementar la financiación a tipo fijo, a tipos similares al actual, si bien la competencia por captar la “crema” del mercado puede reducir las “bonificaciones”, es decir, que podremos firmar hipotecas más baratas sin tener que aceptar productos vinculados que se supone bonifican el tipo de interés pero que en computo global, encarecen el coste de la financiación.
5. Finalmente, hay que estar atento al fenómeno hipotech, tanto en relación a los intermediarios hipotecarios, que están ofreciendo ya la posibilidad de tramitar hipotecas con procesos prácticamente automatizados, como en su vertiente de neobancos. A la velocidad que van las cosas en el sector hipotecario / online, podría ser que algún operador tecnológico potente, como Google, Facebook o Amazon, se lanzara a ofrecer hipotecas totalmente online. En 2021 o en los años venideros.

Excelente respuesta de nuestro editor Toni Real sobre las hipotecas variables que en 2021 arrojen un tipo de interés nominal negativo. Puedes consultar el artículo mío sobre los intereses hipotecarios negativos si quieres ampliar información.

Hola Cintia:

El caso que comentas es más común de lo que piensas, y ciertamente, puede ser peliagudo. La mejor opción, que era que tu hermana asumiese el 100% de la deuda no ha sido aceptada por el banco, cosa que complica bastante el tema.

Ahora bien, la opción que te plantea ella de darle las llaves sin hacer la extinción de la deuda con el banco me parece muy arriesgada, por no decir descabellada. Para dejar de ser propietario y deudor hipotecario es necesario que el banco acepte un nuevo préstamo hipotecario en el que el tú no figures como deudor (titular hipotecario). En caso contrario, si firmas la extinción de condominio sin novación de préstamos hipotecario, te quedas sin tu parte de propiedad pero con tu parte de la deuda. Por ello, en el momento de la firma ante notario habría que firmar primero una hipoteca a nombre del nuevo propietario, en la que tú ya no figurases, para después firmar la escritura de extinción de condominio.

Sobre tu pregunta, efectivamente, puedes solicitar judicialmente mediante un escrito de demanda (con abogado y procurador) la división de la cosa común (la vivienda, en vuestro caso).

Si decides iniciar este procedimiento, has de tener en cuenta que el primer paso será la valoración del inmueble, que siendo tú la parte que incoa la demanda, serás quien deba aportar la documentación que consideres oportuna para ello o bien, solicitar que un perito tasador judicial realice la valoración. En caso de que esta valoración propuesta por tu perito no sea aceptada por tu hermana, sería el juez el que designaría un nuevo perito imparcial.

Un vez determinado judicialmente el valor del inmueble, y no habiendo acuerdo entre las partes, se dictaría sentencia acreditando la indivisibilidad del bien y se decretaría la subasta del mismo. En el caso de tratarse de la vivienda habitual, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta, teniendo en este caso el copropietario derecho preferente de adquisición, cosa que en tu caso, no te interesa. Estudia también si con ese 70% os podéis deshacer de todo el crédito hipotecario, que no has comentado si os queda mucho o poco por pagar de la hipoteca.

Con todo esto, te aconsejo que te pongas en manos de un despacho especialista en derecho bancario, ya que casos como el tuyo pueden ser bastante peliagudos y necesitas estar lo mejor asesorada posible para poder tomar la mejor decisión posible. En Futur Legal explican la situación de la extinción de condominio sin acuerdo y qué se puede hacer.

Hola. Pues el banco me ha denegado la preaprobación de la hipoteca. Al mi marido no tener renta física del 2019 y tener antiguedad de menos de 2 años no lo han tenido en cuenta . Mi renta del 2019 que es con 9 meses de baja entre el riesgo laboral por embarazo y luego la baja maternal, es inferior a lo que gano normalmente y obviamente  no sostiene una hipoteca por si sola.  La respuesta es que al día de hoy es no.