Extinción de condominio con hipoteca

Apreciada Maria,

De su consulta deduzco que ustedes han fijado una valoración a la vivienda de común acuerdo, pero lo importante es analizar qué pasa con dicha vivienda ante las diferentes opciones que nos plantea que pasamos a analizar:

  • Opción a) Si cualquiera de los copropietarios se adjudica la otra mitad.

Ustedes han previsto dicho escenario en el convenio bajo las siguientes premisas: “Para el caso de que se produzca la extinción del condominio y cualesquiera de las partes se adjudique la vivienda junto al crédito hipotecario solidario que grava la misma (titularidad de ambos), quien se lo adjudique se obliga a liberar al otro de la garantía personal que supone seguir apareciendo como deudor hipotecario y para ello, se obliga a realizar las gestiones oportunas con el fin de excluirle del citado préstamo hipotecario”.

La literalidad de dicha cláusula significa lo siguiente: imaginemos que partimos de una valoración de 300.000 euros y de un capital pendiente de amortización de la hipoteca de 50.000 €, como usted nos propone de ejemplo. Si el otro copropietario se queda con su mitad le debe compensar con 150.000 € y además se hará cargo de los 50.000 € de capital pendiente de amortizar de la hipoteca.

En esta opción lo que deben tener presente es que la entidad bancaria puede o no liberar al otro de la posición deudora, puesto que tendrá que estudiar la viabilidad de dejar el préstamo hipotecario solo con un deudor hipotecario o concederle un nuevo préstamo hipotecario al copropietario interesado extinguiendo el anterior o cualquier otra opción que determine el departamento de riesgo de la entidad bancaria; es decir, que una cosa es la voluntad de ustedes y otra que el banco, un tercero, acepte dicha operación.

  • Opción b) Que la vivienda se venda a un tercero por el precio que ustedes han acordado:

Para este caso la vivienda se vende a un tercero por 300.000 €; una parte de estos 300.000 € debe ir destinada a abonar el préstamo hipotecario que grava dicha vivienda (los 50.000 €) , puesto que quien la adquiere lo hace libre de cargas, y la cantidad restante se reparte entre los copropietarios por mitades.

300.000 €-50.000 €= 250.000 €/2= 125.000 €

Estos son los dos escenarios nacidos de la información que nos plantea en su consulta pero debo reconocer que es interesante la duda que plantea; la literalidad de la cláusula establecida en el convenio no dice que del valor de la vivienda se deba descontar la hipoteca si son los copropietarios los que quieren adjudicarse la vivienda y por eso mismo le recomendaría que especificaran dicho punto, puesto que pueden tener malos entendidos el día que ustedes quieran adjudicarse la mitad del otro.

En último lugar indicarle que el crédito hipotecario solidario implica que la entidad bancaria puede reclamar la totalidad del cumplimiento del mismo a cualquiera de los deudores hipotecarios, es decir, no divide dicha responsabilidad a mitades.

Atentamente le saluda,

Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

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¿Es posible conseguir hipoteca para segunda vivienda a más de 25 años?

Estimado Ernesto,

Su condición de funcionario permite poder llegar a un porcentaje, al menos, del 90% del valor de compra y las entidades bancarias le permitirán llegar hasta los 30 años de plazo de amortización si la edad del mayor de los dos intervinientes no supera los 45 años.

Esta opción le permitiría poder decidir si aportar lo que tienen previsto o descapitalizarse por un importe menor.

Para optimizar las condiciones financieras sería conveniente no superar el 80% de tasación, aunque hay entidades que permiten superarlo, al ser funcionario, hasta el 90% para segundas residencias y al 100% LTV para vivienda habitual.

Estamos a su disposición para cualquier aclaración.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario

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Hipoteca suelo rustico con escritura de casa

Estimada María,

La financiación máxima para viviendas en suelo rústico, siempre que estén consolidadas  e inscritas en el Registro de la Propiedad es de un 70% del valor de compra. Para financiaciones hasta el 100% del valor de compra las entidades bancarias van a requerir una segunda garantía real.

En el caso del banco que nos apunta, no admite por política interna segundas garantías reales.

Si lo que adquirieran fuera una vivienda en suelo urbano, por la condición de funcionarios que tienen, se podría financiar el 100% de compra y tasación.

Estamos a su disposición para cualquier aclaración.

Santiago Cruz, CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario

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Hipoteca del 50% de una propiedad

Hola Miriam, no vas a encontrar ningún banco que quiera refinanciar tus deudas aportando solo el 50% de un inmueble. La razón es que el banco siempre se pone en el peor de los escenarios. El banco se pregunta ¿Quién estará interesado en comprar el 50% de la vivienda de esta clienta si no me paga el préstamo? La respuesta, es clara, nadie! Nadie quiere el comprar el 50% de una propiedad si no tiene ya el otro 50%.

La opción que tienes, es hablar con el propietario del otro 50% y decirle que también lo aporte en garantía y hablar directamente con tu banco para que te haga la refinanciación.

Antonio Beltrán es CEO de Hipotecas Plus y colaborador de Futur Finances.

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ING ya no da el 100% más gastos?

  1. ¿Ofrecerá hipotecas ING al 100% más gastos en 2021?
  2. ¿Mejorará las condiciones de su hipoteca a tipo variable, la hipoteca ING fija o la mixta este nuevo año?

Evidentemente no tengo la respuesta y, en todo caso, en cualquier momento puedes consultarlo a los intermediarios de crédito inmobiliario seleccionados por este portal rellenando este formulario sin compromiso.

A la pregunta de si ING va a financiar el 100% de las operaciones hipotecarias sin ahorros en 2021, lo más probable es la respuesta sea afirmativa solo para perfiles con empleo estable y que sean clientes de ING con cierto recorrido.

En cuanto a la mejora de condiciones, lo veo posible en la hipoteca variable, que en estos momentos sigue a Euribor + 0,99% (contratando productos) y Euribor + 1,79% (sin vinculación). Más me cuesta pensar que mejorará su hipoteca fija, hoy a un tipo fijo nominal del 1,60% – 2,40% según vinculación.

En todo caso, espero un 2021 mejor para hipotecarse que el terrible 2020 que nos deja atrás, con las primeras vacunaciones ya en marcha.

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TIN / TAE HIPOTECA

Elena,

Es que el tipo TAE que en teoría nos tiene que servir para comparar, al final no sirve. Y te explico:

Un tipo TAE bien hecho, que pueda servir para comparar hipotecas, debería recoger, de cada banco, el coste de sus seguros y demás productos “combinados” (con la Ley 5/2019 te los encasquetan igual pero no se puede decir), pero ajustados al perfil del cliente concreto y la vivienda. No es así, sino que dan una TAE “general”.

Por otro lado, en hipotecas a interés variable, la TAE de poco sirve: se hace en base a una hipótesis del Euribor que nada tendrá que ver con la evolución futura del Euribor.

Para comparar hipotecas, solo un experto te puede ayudar. Lo demás, es ir a ciegas.

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Requisitos para hipoteca en 2021

Hola Pepe,

Los criterios de la banca siempre son los mismos. Todos los clientes que soliciten una hipoteca, tienen que tener estabilidad laboral (estar indefinido o si eres autónomo llevar al menos 2 años como tal) tener ahorrado al menos un 10% del precio de compra + los gastos de escritura y acreditar ingresos suficientes para poder pagar la hipoteca y vivir con cierta calidad.

Una opción que tienes para que el banco te conceda la hipoteca es aportar un aval que tenga un inmueble libre de cargas y que este trabajando con unos ingresos medios.
Si deseas informarte con mas detalle de los requisitos para pedir una hipoteca en 2021 visita nuestro artículo https://www.hipotecasplus.es/los-cuatro-requisitos-para-que-nos-concedan-una-hipoteca-en-2021/

Un saludo,

Antonio Beltrán es CEO de Hipotecas Plus y experto hipotecario independiente en Futur Finances.

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Hipotecas de ING en 2021

Hola Lina:

Pues en principio, ING comenzará a cobrar, a partir de Abril de 2021, una comisión de 10€ mensuales, además de dejar de remunerar su Cuenta Naranja. Para librarte de la comisión deberás contratar la Cuenta Nómina y domiciliar la nómina, pensión o prestación por desempleo. Si no cuentas con ninguna de estas fuentes de ingresos, también puedes librarte de la comisión haciendo una transferencia de al menos 700 € de manera mensual desde otra entidad bancaria.

Aunque parezca contradictorio, aquellos que tengan más de 30.000 € en la Cuenta Naranja y no tengan domiciliada la nómina o ingreso análogo también deberán pagar la antedicha comisión de 10€ al mes, unos nada despreciables 120 € al año. Esta decisión sólo afectará a un 4% de sus clientes, que son los que tienen cuentas con saldos superiores a esos 30.000€.

Es complicado saber cómo reaccionarán los clientes, pero no se auguran muchas sonrisas. Hemos de tener en cuenta que ING nació y se consolidó como el banco sin comisiones, con lo que tras esa operación, cada vez se asemeja más a cualquier banco tradicional.

En cuanto a sus hipotecas, la principal novedad radica en que ING ha lanzado, por primera vez, su hipoteca a tipo fijo.

Aunque no puedo adivinar cual será la política bancaria de ING durante este 2021 que está a punto de empezar, todo indica que no habrá grandes cambios, tal vez algún pequeño relajamiento en las condiciones para conceder hipotecas, sobre todo a los sectores más solventes. No es probable que cambie mucho de cara a 2021, tal vez ciertas mejoras para ciertos colectivos, como mejoras de la hipoteca ING para funcionarios.

Y es que con el abaratamiento de los tipos de interés, las hipotecas a tipo fijo han igualado a las de tipo variable, cuando hace 10 años las primeras eran una proporción ridícula con respecto a las segundas. Y es lógico, ya que muchas personas aprovechan los tipos negativos del Euríbor para contratar una hipoteca a tipo fijo a buen precio y con la tranquilidad de que la cuota es inamovible durante toda la vida de la misma.

Las condiciones de la Hipoteca fija de ING ahora mismo son las siguientes:

  • Hasta el 80% del valor de tasación. De momento, al igual que el resto de su financiación, la hipoteca ING ya no financia el 100% de compraventa o el 100% más gastos (salvo para clientes suyos con un buen historial), sino el 90% (hay que tener ahorros de aproximadamente un 30% del valor de la casa).
  • Mínimo 50.000 €
  • Plazo máximo de 25 años, Siempre que al vencimiento, la edad de cualquiera de los titulares no supere los 75 años.
  • 1,60 % TIN (2,27 % TAE) si domiciliamos la nómina y contratamos los seguros de hogar y vida que te ofrece ING. 2,40 % TIN (2,43 % TAE) Sin domiciliar nómina ni contratar seguros

Como puedes ver Lina, y siguiendo la misma línea que otras entidades bancarias, la condición para conseguir una buen tipo de interés en ING es contratar una serie de servicios y productos. Estas vinculaciones han de ser estudiadas muy en cuenta, lo digo ya que de nada nos sirve tener un tipo de interés muy bueno si por otro lado nos están friendo con recibos de seguros, planes de pensiones, etc.

Espero haberte ayuda, un cordial saludo, Lina.

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Housfy

Hola Daniel:

Housfy es lo que se viene conociendo en el mundillo de las tecnofinanzas como una PropTech, es decir, una inmobiliaria con toda su operativa basada en el modo online.

Además de ello, Housfy también ejerce, según anuncian en su página web, de buscador y negociador de hipotecas, lo que les convertiría, según la Ley 5/2019, en Intermediarios de Crédito Inmobiliario (bróker hipotecario, vamos). Lo cierto es que a día de hoy, en la información legal de su página no consta que se hayan inscrito en el Banco de España como Intermediarios de Crédito Inmobiliario. Resulta extraño, cuanto menos, ya que si están inscritos, no hay razón para que no lo actualicen, y si no están inscritos, habría que ver por qué todavía no cumplen con la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En todo caso, ciertamente, parece que la Ley 5/2019 y la supletoria Ley 2/2009 deja una “laguna” que permitiría a las inmobiliarias no darse de alta en el Banco de España si solo intermedian en financiación de los inmuebles que comercializan. Ello, no obstante no les exime del resto de obligaciones de información y exigencias de la Ley 5/2019.

Por otra parte, también es preocupante que existan dos cláusulas en la nota de encargo de préstamo hipotecario que podrían ser abusivas, puedes leer más al respecto en este artículo del blog sobre Housfy.

Uno de los principales atractivos de Housfy es que ofrece dos planes de servicios distintos para elegir en el caso de que queramos vender nuestra vivienda a través de ellos. Ambos planes funcionan con tarifas fijas, pero uno se paga únicamente en el momento de la venta y el otro, en cambio, al formalizar el contrato. En ambas modalidades, es el propietario el encargado de realizar las visitas en los horarios acordados, con la excepción del Plan Prepago en Madrid y Barcelona, donde podemos solicitar que sea el personal de Housfy los que atiendan a los posibles compradores. Ellos se encargan de poner los anuncios, gestionar las visitas, etc. En este aspecto, el servicio de venta del inmueble parece que está bien montado y funciona.

En definitiva, y a falta de aclarar el hecho de que no aparezca su inscripción en el Banco de España como Intermediarios de Crédito Inmobiliario, así como el tema de las cláusulas abusivas, parece que su método en sí para vender inmuebles funciona bien, otra cosa es que sus condiciones te interesen. Yo no firmaría nada con ellos (ni con nadie, realmente) sin que un abogado bancario le echase un vistazo antes a ese contrato. Y no sólo es debido a que pueda haber alguna cláusula abusiva sino también para analizar si te interesa realmente trabajar con esta Proptech o si el propio abogado bancario te sugiere alguna otra opción que sea mejor para tus intereses.

Esto es todo lo que te puedo contar, Daniel, espero haberte ayudado en algo.
Un saludo!

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Creditoh hipotecas

Hola Andrea:

Creditoh es lo que se conoce como una hipotech, es decir, una plataforma de búsqueda y gestión de hipotecas con la operativa totalmente online (o eso se supone). Para poder ejercer dicha actividad, Creditoh sigue sin estar dado de alta en Banco de España como Intermediario de Crédito Inmobiliario, lo que imaginamos significa que sigue en trámites con el regulador.

A diferencia de otras hipotech que son 100% gratuitas para el cliente (ya que reciben comisión de los bancos con los que firman sus hipotecas), en Creditoh deberá ser el cliente el que abone los honorarios por la búsqueda, trámite y gestión de la hipoteca. Esto, que en principio parece un aspecto negativo, creo que no tiene por que serlo necesariamente, ya que al no cobrar de los bancos sino de cada cliente, su imparcialidad estaría, a priori, asegurada. Es una forma de trabajar más parecida a los brókers independientes más  que al resto de hipotech, que suelen ser gratuitas para el cliente y cobran de los bancos.

Por ponerte un ejemplo, los honorarios para una operación de compraventa (hipoteca) serían de un 5% del capital concedido, con un mínimo de 6.750 €. Comparados con otros brokers independientes que no cobran del banco, me parece que Creditoh tiene, en mi opinión, unos honorarios elevados en relación a las hipotech y a los intermediarios de crédito más tradicionales, aunque habría que ver, claro está, qué clase de hipoteca son capaces de conseguirnos, ya que al final son los números los que dirán si compensa o no pagar sus honorarios.

Para poder estar más tranquilos, deberíamos esperar a que el Banco de España les de de alta en el Registro de intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios. Eso sí, te reconozco que tampoco me parece la mejor, pero eso ya es una opinión mía.

Un cordial saludo, Andrea, espero haberte ayudado!

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