Hipotecante no deudor o avalista

Si hay algo que implica unas obligaciones muy importantes y que los españoles hemos firmado sin apenas informarnos son las escrituras de préstamo hipotecario. Por ignorancia o exceso de confianza unas veces y por desidia otras, mucha gente ha acudido a la firma ante notario, de la mano de su director de toda la vida (o de la gestoría del banco), sin haberse leído ni la oferta vinculante. Intentemos explicar, de la forma más práctica posible, las diferentes figuras utilizadas por la banca para reforzar una operación hipotecaria: el avalista, el hipotecante no deudor y el titular del préstamo hipotecario que no es propietario del inmueble.

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Firmar ante notario no significa que firmemos lo correcto o lo que más nos conviene. El notario da fe pública de que se firma lo que se firma y que los firmantes son los que dicen ser. No es nuestro asesor; le podemos formular dudas, pero para ello debemos saber qué preguntar, al menos.

Sin ir más lejos, hay auténticos dramas familiares porque un hijo se ha separado de su novia, con la que compró con el aval de los padres, y han dejado de pagar la hipoteca. Cuando la entidad financiera inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria y subasta la casa del hijo y la de los padres, saltan todas las alarmas:

-Pero si nosotros firmamos como avalistas de nómina! – exclaman los padres.
Lo siento, pero la figura del avalista de nómina no existe. Si se avala, se avala con todo el patrimonio, presente y futuro; y sin con esto no le parece una obligación extraordinaria, que sepa que sus obligaciones como avalista se trasmiten a sus herederos.

Veamos las principales figuras jurídicas que puede uno ser en una operación inmobiliaria de compra-venta con financiación hipotecaria:

  • Avalista: responde con todos sus ingresos y patrimonio, presente y futuro.
  • Hipotecante no deudor: ofrece una garantía inmobiliaria, que responde sólo por la responsabilidad hipotecaria pactada en la escritura.
  • Titular del préstamo hipotecario pero no de la vivienda: se dan casos en que uno ha firmado como titular del préstamo hipotecario pero no así de la vivienda. Se es deudor y no propietario.

El avalista

Es la figura más conocida, si bien no siempre se comprende su verdadero alcance. Un avalista responde con todo lo que ingresa o ingresará, además de con todo su patrimonio. Y además el banco puede ir contra el avalista antes que contra el titular principal si lo desea, al incluir unas cláusulas en las que renunciamos al beneficio de orden, división y excusión.

Un avalista responde de una deuda que no es suya que ha servido para comprar un bien que tampoco es de su propiedad. Si quiere ayudar a sus hijos, perfecto. Pero si avala una hipoteca en la que hay otros titulares, por ejemplo la pareja de su vástago, puede que si hay problemas de pareja lo pague su patrimonio.

El hipotecante no deudor

Esta figura es menos conocida para el público en general, pero no porque no se utilice, sino porque no se explica. El hipotecante no deudor hipoteca su vivienda pero no le debe nada al banco. Bueno, técnicamente, en la práctica es otra cosa.

Lo que hace la entidad financiera es tomar una garantía hipotecaria del hipotecante no deudor, respondiendo su vivienda sólo en la parte hipotecada (responde por la responsabilidad hipotecaria asignada a su finca).

El caso más frecuente es la de una pareja que solicita una hipoteca 100% más gastos. Actualmente lo máximo que suelen conceder los bancos es un 80% de la tasación; a veces dan la opción de hipotecar otra vivienda más para llegar al 100% (y se hipoteca la vivienda del hipotecante no deudor).

Esta fórmula es mucho más beneficiosa que la de avalista en cuanto a que sabemos que en caso de impago nuestra deuda se limita a lo hipotecado y nada más. Por la parte negativa está que nos limita la enajenación del bien hipotecado (deberíamos saldar la hipoteca para poder vender).

lo que hay que tener cuidado es en que no nos hagan firmar de avalista y, además, de hipotecante no deudor, cosa que hacen con frecuencia nuestras simpáticas entidades financieras.

Titular de la hipoteca sin ser propietario

La última figura que estudiaremos en la práctica se asemeja a la del avalista, si bien tiene algunas diferencias que vale la pena comentar.

Sería el caso en que firmamos como titulares de la escritura de préstamo hipotecario pero no figuramos para nada en la de compra-venta. Asumimos una deuda hipotecaria sin recibir a cambio porcentaje de la vivienda alguno. Es una posición delicada en cuanto a tributación, ya que podría ser considerado una donación encubierta (si efectivamente se paga una parte de las cuotas de la hipoteca).

Se ha utilizado por algunas entidades para aumentar los ingresos de la unidad familiar y que una operación pase su scoring. Bajo el supuesto de que el titular de la hipoteca también paga la cuota, el ratio de endeudamiento mejora. En realidad pocas veces ocurre esto, ya que el falso avalista no paga nada, solo afianza la operación.

La diferencia práctica básica con el aval es que siendo avalista salimos en la CIRBE como riesgo indirecto y siendo titular de la hipoteca consta como riesgo directo. Y nos resultará más difícil conseguir financiación posterior si nuestro riesgo es directo.

Estas tres posiciones jurídicas son las que, principalmente, utilizan las entidades financieras para reforzar la operación (en argot bancario), es decir, para tener más garantías de cobrar si el titular principal de la hipoteca no paga. Lo que tenemos que tener muy claro es si la fórmula nos satisface y si estamos dispuestos a asumir las consecuencias. Siempre hay que ponerse en el peor de los casos: que el que ha pedido la hipoteca no pague.

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176 comentarios
  1. Manuel
    Manuel Dice:

    mi mujer y yo hicimos una hipoteca en el 2010 aparte de nuestras nominas también nos pidieron la de una tercera persona y pusimos a mi hija que tenia una nomina de media jornada de unos 300euros ahora quisiera saber si puedo sacarla de la hipoteca por que al tener firmado con nosotros si quiere financiar algo siempre le ponen problemas .agradecería que alguien me pudiera informar y asi poder acercarme al banco con un poco de informacion

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    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciado Manuel,

      Me temo que tu hija es una de las titulares del préstamo hipotecario y, pague o no pague ella parte de las cuotas mensuales, al banco le interesa que figure en la escritura. Le interesa porque en caso de tener que reclamar cuotas impagadas, puede ir contra ella, además de contra tu mujer o contra ti.

      Para que tu hija deje de ser titular de la hipoteca la única vía es negociar con el banco. Y por experiencia, normalmente dicen que no.

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  2. Alejandro
    Alejandro Dice:

    Mi hermano se ha muerto y mi madre firmo los papeles como avalista y ahora le piden de pagar el préstamo pero no tiene los medios. Se murió mi padre el año pasado.
    Como puede hacer para no pagar

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    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciado Alejandro,

      Lo primero decir que os acompaño en el sentimiento.

      ¿Habéis comprobado que tu hermano no tuviera contratado algún seguro de vida para hacer frente a la deuda hipotecaria?

      Si tu madre es avalista, me temo que responde de la deuda. En cuanto a la parte que corresponde tu padre, si se acepta la herencia y también era avalista, los herederos también asumirían su posición de avalistas del préstamo del hermano fallecido.

      Recomiendo acudáis a un despacho de abogados, ya que un profesional os dirá como proceder.

      saludos cordiales y ánimos a la familia.

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  3. JORDI
    JORDI Dice:

    MI pregunta es la siguiente. Siendo titular de préstamo hipotecario, pero no figurando en la escritura de la vivienda. Puedo desgravar mi 25% de prestamo en la declaracion de la renta?. Si es asi, donde podria encontrar Gracias

    Responder
  4. Jaime
    Jaime Dice:

    Hola mi pregunta es la siguiente . Mi hermano y yo firmamos una hipoteca en el 2004 pero en el 2008 mi hermano negocio con el banco para quitarme del préstamo hipotecario y ellos aceptaron el pago 5000€ y yo solo figuro en las escrituras. Ahora bien el piso mi hermano dejo de pagar ase 4 años el piso , en la actualidad el piso está en ejecución hipotecaria y claro con saldo en contra asia nosotros mi pregunta es al no estar en el crédito y sólo en las escrituras también me quedaría yo con deuda? muchas gracias por su respuesta.

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    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciado Jaime,

      Cuando dices «yo solo figuro en las escrituras», ¿te refieres a que solo figuras en la escritura de compraventa (y por tanto eres propietario junto a tu hermano) o también en la escritura de préstamo hipotecario (y por tanto sigues siendo deudor de la hipoteca)?

      Si te quitaron de titular hipotecario, deberías haber pasado por la notaria a firmar, y el banco te habría hecho firmar de nuevo como hipotecante no deudor (al ser propietario). Pero me extraña mucho, no lo he visto hacer nunca a un banco.

      Te recomiendo acudas a un abogado especializado en la materia para que revise tu caso.

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  5. Javier
    Javier Dice:

    Hola buenas,

    Si vivo en un piso de alquiler social y no quiero perderlo, pero quiero comprar otro inmueble, podría poner a mis padres como propietarios del nuevo piso pero tener la hipoteca a mi nombre y pagarla yo?

    Muchas gracias

    Responder
  6. Merce campos marmaneu
    Merce campos marmaneu Dice:

    Terminamos de pagar la hipoteca qué está a nombre de mi exmarido y mío pero el piso era para las dos hijas, como a ellas no les daban la hipoteca pues la pedimos nosotros y ahora ya pronto se tiene que ir ante el notario podrán poner la escritura a nombre de las dos hijas ya que el piso es de ellas nosotros solo estamos en la hipoteca, gracias

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    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciada Merce,

      El riesgo de pedir la hipoteca a vuestro nombre y poner la casa en propiedad de vuestras hijas es fiscal: que la CC.AA. considere que habéis hecho una donación encubierta y os reclame pagar el impuesto de donaciones.

      Si en su día se firmó la compraventa a nombre de vuestras hijas, al notario solo hay que ir para firmar la escritura de cancelación de la hipoteca e inscribirla en el registro de la propiedad.

      Responder
  7. Marta
    Marta Dice:

    Hola buenas mi pregunta es la siguiente voy a pedir una hipoteca banco Santander e llevado todos los papeles y me dicen desde la oficina que todo está bien que es viable la operación pero me dicen que el último paso es mandar mis papeles a otros cargos más alto para dar conformidad y poder concederme mi hipoteca pero que pasa soy avalista en un préstamo hipotecario de mi madre por el cual le queda por pagar 51.000e cómo sería de factible la operación habría algún problema

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciada Marta,

      Desconozco tu situación económica, ya que no he analizado la documentación al respecto, para poder valorar tu capacidad de obtener la hipoteca. Lo que sí te puedo comentar es que si avalas un préstamo hipotecario de tu madre, el banco lo tendrá en cuenta a la hora de valorar tu riesgo, ya que en caso de impago de tu madre, el banco puede ir contra todo tu patrimonio. A efectos prácticos, suelen considerar que la cuota de la hipoteca de tu madre la pagas tu, a la hora de calcular el ratio de endeudamiento. Si quieres una segunda bala en la recámara, pide que un broker hipotecario seleccionado por este portal analice tu caso, sin compromiso:

      https://futurfinances.com/buscas-la-mejor-hipoteca-no-pagues-de-mas/

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  8. Natalia Cruz
    Natalia Cruz Dice:

    Buen dia.
    Queria saber los riesgos o concecuencias para mí en la siguiente situacion.

    Mis padres quieren comprar una casa. La idea del vendedor es hipotecar la casa a mi nombre (por problemas funancieros a nombre de mis padres no se puede) y quedarse con el dinero.

    Así mis padres seguirian pagando en un plazo establecido, cierto numero de cuotas. Para al final cuando terminen de pagarla, la hipoteca se desaparezca.

    La hipoteca como ya lo dije estaria a nombre mio.
    La vivienda quedaria a nombre de mis padres.
    El vendedor solo gozaria del dinero de la hipoteca.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      No recomiendo ser titular de la hipoteca y no de la vivienda. Primero porque asumes todos los riesgos de ser prestatario de una deuda y no tienes ninguna ventaja (al no ser propietaria). En segundo lugar, porque este tipo de operaciones a efectos de Hacienda es una donación encubierta (tu pides una deuda y le donas el dinero para que tu padre compre una casa).

      Por otro lado, dudo mucho que ningún banco acepte esta operación.

      Si quieres que un broker hipotecario experto te oriente, no dudes en dejar tus datos de contacto en nuestro formulario, sin compromiso:

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  9. Concepcion
    Concepcion Dice:

    Hola, voy a pedir un préstamo hipotecario, pero con mis ingresos la operación es inviable. Mi marido está dispuesto a solicitarla conmigo para así aumentar los ingresos, pero sería yo la que asumiría todas las cuotas porque él no sería propietario de la vivienda. Cómo podemos formalizar esta situación para que a él no le afecte esta situación de cara a hacienda. Muchísimas gracias. Un saludo

    Responder
    • Antonio Gallardo
      Antonio Gallardo Dice:

      Existen diferentes opciones, pero todas ellas con pros y contras que debes tener en cuenta. Lo importante no es conseguir el préstamo hipotecario a toda costa, si no hacerlo equilibrando riesgos y responsabilidades o, al menos, siendo conocedor de todos los puntos. En este punto te planteo varias posibilidades:

      – Estar hipotecado sin ser propietario: Con este punto se mejoran las posibilidades en cuanto se incluyen en el cómputo de la capacidad de pago otros ingresos. Pero tienes diferentes puntos en contra:

      a) El nuevo hipotecado tiene un riesgo directo por este préstamo.

      b) Aunque uno tenga el compromiso de pagar todas las cuotas la responsabilidad recae en los dos, por lo que en caso de impago de una parte estará obligado a ello.

      c) Esta obligación de pago puede entenderse como una donación encubierta, el segundo hipotecado paga parte de la deuda a otra que tiene el 100% de la propiedad. Dependerá mucho de la justificación de esos pagos e incluso si se está casado del régimen del matrimonio (si es ganancial o no) y si la vivienda se considera domicilio conyugal.

      – Ser avalista: Supone otorgar una garantía adicional a la hipoteca sin obligación de pago salvo que el titular de la hipoteca no pague.

      a) Tiene como ventaja que no supone ningún problema fiscal ya que es una garantía de pago.

      b) También hay un cambio en el riesgo que pasa de ser directo a indirecto lo que supone más posibles facilidades en caso de pedir nuevo endeudamiento.

      c) En contra está que la garantía es total si se produce el impago, en cuanto tiene que satisfacer la deuda y con todos sus bienes.

      – Hipotecante no deudor: En lugar de garantizar con todo el patrimonio lo hace con otro bien, con lo que limita su responsabilidad.

      a) Ventaja con el avalista que limita el riesgo.

      b) Requiere que la otra parte tenga un bien que pueda hipotecar.

      c) Tiene que tener mucho cuidado si además de esta garantía se le solicita más garantías como ser avalista. Si fuera así, esta figura tan útil que se usa pocas veces no serviría de nada.

      Responder
        • Pau A. Monserrat
          Pau A. Monserrat Dice:

          Para poder desgravar la hipoteca es preciso:
          Que se haya solicitado el préstamo hipotecario para adquirir la vivienda habitual.
          Que se haya comprado antes del 1 de enero de 2013.
          Que el titular del préstamo hipotecario sea también propietario de la vivienda.

          saludos.

          Responder
  10. Alba
    Alba Dice:

    Buenos días.

    Mi pareja y yo (no estamos casados) queremos comprarnos una vivienda, yo estoy desempleada pero mi pareja puede hacer frente a la hipoteca y no habría problema en la concesión de la hipoteca pues goza de empleo estable. La pregunta es si podríamos compartir la titularidad de la vivienda ya que yo tengo ahorros y puedo aportar dinero a la compra. ¿Si en un futuro surgieran problemas y hubiera que poner en venta la vivienda yo recibiría la parte proporcional que hubiera aportado?, es decir, hacer patente de algún modo que yo he aportado dinero a la compra siendo el titular mi pareja…

    Gracias de antemano por la respuesta y un saludo.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciada Alba,

      A efectos del banco los titulares del préstamo hipotecario son deudores del total del préstamo, independientemente de los pactos privados que puedan firmar entre ellos.

      En cuanto al porcentaje de propiedad inicial, podéis pactar un 50% cada uno o cualquier otra proporción, en base a lo que cada uno aporte inicialmente y, muy importante, lo que acabe aportando del pago de las cuotas hipotecarias.

      En vuestro caso, dado que uno hace una aportación inicial y el otro pretende pagar las cuotas mensuales, el pacto es más complicado, ya que no se sabe inicialmente qué importa acabará pagando cada uno. De todos modos, es muy buena idea que firméis un contrato privado que contemple esta circunstancia. Os recomiendo acudir a abogados especializados. Como sugerencia, el despacho en el que participo:
      https://futurlegal.com/

      Responder
  11. javier
    javier Dice:

    Buenos días.. Mis suegros tienen una hipoteca por su vivienda habitual. Mi mujer (su hija y , por tanto, heredera) y yo somos titulares porque nos pusimos de garantes hipotecarios para que pudiera ser concedida. Actualmente deben 70.000 euros. Es decir, soy titular de hipoteca, no propietario. Teniendo en cuenta que mi mujer tiene un hermano, que en un futuro heredará la vivienda con la hipoteca que quede ¿cual sería la mejor opción?…
    1-Vender la vivienda y cancelar la hipoteca, repartiendo al 50% el capital que sobre
    2- Que se quede el hermano con la vivienda (no tiene ninguna en la actualidad, vive con mi cuñada en alquiler), solicite ampliación hipoteca con su mujer, nos quitemos mi mujer y yo de titulares, y pague a mi mujer la parte que corresponda. ¿sería factible? ¿el banco daría la hipoteca a mi cuñado con las condiciones actuales?….
    3- Tasar la propiedad, que solicite mi cuñado y su mujer una hipoteca (si es que se la conceden), y con el dinero que obtenga cancelar la hipoteca de mi suegra y pagar a mi mujer la cantidad que corresponda (que creo que no llegaría al precio real, si se vendiera de primeras a un particular, porque se vendería a mi cuñado por un precio menor que a dicho particular)..
    Un saludo.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Javier,

      Para poder darte una respuesta deberíamos analizar en profundidad tu caso y estudiar la documentación. El acuerdo al que puedes llegar con los herederos depende de lo que pactéis. Lo que está claro es que cualquier opción que dependa del banco se debe negociar con la entidad financiera.

      En estos momentos, si no hacéis nada y en un futuro fallecen los propietarios de la vivienda, el hermano de tu mujer al aceptar la herencia pasará a ser propietario (junto a tu hermana, según sea el testamento si lo hay) y tu seguirás de titular de la hipoteca.

      saludos.

      Responder
  12. isabel
    isabel Dice:

    Buenas noches, en mi caso, tengo una vivienda en propiedad, convivo con mi pareja , no estamos casados, y mi pareja estaba en tramite de comprar una VPO de segunda mano… todo iba bien, o sea, la vivienda ya habia sido designada para él, hasta que mi pareja se queda sin trabajo… por lo que el banco nos da la negativa… el problema no es la cuestión economica…es que yo no puedo comprar porque ya tengo vivienda en propiedad…hay alguna forma de que pueda ayudarlo?.. podría estar solo el prestamo a mi nombre y la vivienda al suyo?qué opciones habría’ gracias y un saludo…

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      No te recomiendo pedir una hipoteca solo a tu nombre y que tu pareja compre. Es como si le donaras el dinero y encima asumieras la deuda. Si tu pareja tiene asignada una VPO y ahora no la puede comprar, la única opción que le veo es que te pida a ti un préstamo y se lo concedas hipotecando tu vivienda, si está libre de cargas. Pero tampoco es que me guste la opción de conceder a una pareja un préstamo sin garantía hipotecaria de devolución.

      Id a un abogado que analice si hay alguna opción. A priori, no la veo.

      Responder
  13. Martina
    Martina Dice:

    Buenos días.
    Me desgravo mi vivienda habitual desde el año 2006. En el año 2018, un familiar compró una casa, pero como es mayor, no le daban la hipoteca, por lo que se hizo una compraventa y en el momento una hipoteca con garantía de la vivienda. En vez de ponerme como avalista, me pusieron como titular de hipoteca sin ser propietario. Figuro en la hipoteca, pero no en la compra-venta.

    ¿Puedo tener problemas a la hora de desgravar mi vivienda habitual?.

    Gracias.

    Responder
  14. Cristina
    Cristina Dice:

    Buenos días.
    Tengo hipoteca de mi vivienda habitual desde 2006 y me desgravo por ella. El pasado año un familiar mayor compró una vivienda, y como no le daban hipoteca por la edad, me puse como parte de firmante de la hipoteca, sin ser dueño del piso. La vivienda se compró en el mismo momento. Se compró la vivienda a nombre de ese familiar, y acto seguido hicimos la hipoteca, de la que figuro como firmante. ¿Puede perjudicar a la desgravación de mi vivienda habitual?.

    Gracias.

    Responder
    • Antonio Gallardo
      Antonio Gallardo Dice:

      Buenos días. En ningún caso. Puedes tener todas las viviendas que deseas y, por supuesto, financiarlas como quieras al contado o con préstamo hipotecario o como es este caso pedir un préstamo sin que exista ningún título de propiedad, pero solo una de estas es la vivienda habitual, en la que resides.

      En este caso sin ser propietario, solo prestatario es claro, pero en todo caso, si compras una segunda vivienda lo importante es que la primera no pierda su condición de vivienda habitual que se adquiere residiendo en ella en un plazo inferior a 12 meses desde la adquisición y durante tres años continuados. Como llevas residiendo desde el año 2006 esa condición ya la tienes, pero actualmente la Agencia Tributaria revisa que siga siendo vivienda habitual de forma efectiva y para ello comprueba, por ejemplo, consumos de servicios como gas o electricidad.

      Resumiendo. Solo eres prestamista con lo que no hay titularidad. En caso de comprar una vivienda, como la residencia efectiva la haces en la primera no pierde tampoco la titularidad.

      Responder
  15. David
    David Dice:

    Buenas tardes.

    Mi mujer y yo queremos solicitar una hipoteca para reformar nuestra vivienda habitual. El caso es que la propietaria de la vivienda es la abuela de mi mujer, por lo que ella constaría como hipotecante no deudor y nosotros como titulares no propietarios. Gracias a tu artículo sé que tenemos que asegurarnos de que la abuela de mi mujer no figure como avalista, ya que no queremos que ni ella ni sus herederos tengan que responder con su patrimonio en caso de mi impago, pero también me entra la duda de si podemos tener problemas con Hacienda. Al ser nosotros tanto los que «disfrutamos» de la hipoteca como los deudores, no puede haber falsas sospechas de que estamos realizando una donación encubierta, ¿verdad?

    Un saludo.

    Responder
  16. mIGUEL
    mIGUEL Dice:

    Buenas tardes.
    Un matrimonio con el que tengo amistad solicitó una hipoteca en el año 2010 para comprar una casa. El Banco les pidió que aportaran un avalista. Me lo pidieron a mí y accedí, pero nadie del banco me explicó nada ni me hizo firmar ningún documento. Acudí directamente a la Notaría. Hace varios años que no pagan y el banco me advierte de que va a ejecutar la hipoteca contra mí. Tras revisar la Escritura, veo que yo soy fiador solidario, renunciando a beneficio de división, excusión y orden, y que además he hipotecado mi casa y mi garaje, que estaban libres de cargas. ¿Puedo solicitar la nulidad de la cláusula de avalista?

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciado Miguel,

      La nulidad de la obligación de ser avalista me temo que va a ser imposible (o al menos muy improbable) que un juez la sentencie.

      Algo menos improbable, pero difícil, es que un juez considere abusivas las cláusulas de renuncia del beneficio de división, excusión y orden. Hay sentencias al respecto que consideran nula la renuncia, si bien el aval sigue vigente. Así por ejemplo en iahorro escribir sobre una sentencia de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa de fecha 30 de septiembre de 2015, siendo abogada de parte Maite Ortiz Pérez, del despacho Abogados Res, que falló a respecto a que el banco reclame a los avalistas después de haber reclamado a los titulares hipotecarios), excusión (exigir que primero se vaya contra el patrimonio de los titulares, para solo después poder ir contra el de los fiadores) y división (que si hay varios avalistas se exija proporcionalmente a cada uno).

      La sentencia de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa falla de la siguiente manera:

      ‘Declarar la nulidad del inciso «renuncian expresamente a los beneficios de orden, excusión, división y al de extinción, determinado por el art. 1.851 del Código Civil que legalmente les pudiera asistir por su condición de fiadores» obrante en la cláusula … del contrato de préstamo hipotecario…», dando parcialmente la razón a los demandantes, ya que elimina la renuncia a los derechos del avalista pero no la fianza, como explica la Audiencia en este párrafo:

      «En el caso de autos, la declaración de abusividad de la renuncia a los beneficios de orden, división, excusión y extinción no afecta a la subsistencia de la relación contractual de afianzamiento y el hecho de declarar la nulidad de la cláusula única y exclusivamente en cuanto a dicha renuncia no supone una integración o modificación de su contenido, sino, simplemente, restaurar el equilibrio real entre los derechos y obligaciones de las partes.

      Por consiguiente, procede declarar la nulidad de la cláusula única y exclusivamente en cuanto recoge la renuncia a los beneficios de orden, división y excusión por parte de los fiadores, pero no la cláusula de afianzamiento en sí.»

      La parte apelante (la defensa del cliente) considera que está forma de avalar no se había negociado de forma individual (Se ha infringido el art. 86.7 TRLGDCU), que el avalista no tenía la formación e información financiera para saber que el aval que firmaba era de tal magnitud y que, por tanto, esta cláusula debía considerarse abusiva en base al art. 8.2 de LCGC (ver en BOE). Además pedía que no se mantuviera la fianza ya que «sólo su eliminación conseguirá disuadir al profesional de su empeño en continuar utilizando cláusulas abusivas en los contratos suscritos con consumidores». La Audiencia no le dio la razón en esta última cuestión; la fianza sigue siendo existiendo.

      Responder
  17. Aitor
    Aitor Dice:

    Somos pareja con un bebé, casada en régimen de separación de bienes, queremos comprar un piso, yo tengo unos ahorros a mi nombre, trabajo fijo y el préstamo me lo conceden a mi nombre. Ella no trabaja ni tiene dinero para aportar. La escritura la queremos hacer a nombre de los dos. Que me aconseja que haga para prevenir y que podría pasar si lo hacemos como he mencionado y por circunstancias de la vida hubiera una separación. Gracias. Saludos.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      No pondría la casa a nombre de los dos al 50%. Lo ideal sería que la casa estuviera solo a tu nombre. Cualquier otra decisión, por mucho que hagas un contrato privado, irá en tu contra. En todo caso, para que tu mujer esté más tranquila, id a un abogado que os prepare un acuerdo para que en caso de divorcio el nino-niña tenga el derecho a vivir en la casa con el progenitor que decidáis, tu mujer o tu.

      saludos.

      Responder
  18. Giancarlo
    Giancarlo Dice:

    Hola Pau, primero quería agradecerte por la información que compartes en el blog.

    Te comento mi situación:
    El caso es que a mi madre le gustaría comprar un piso, ella tiene ahorros, pero no tiene contrato fijo, así que suponemos que no le concederían una hipoteca.

    Yo sí tengo contrato fijo, ahorros, en general una situación económica estable, y me gustaría ayudarla, pero no sé qué formula nos convendría más (por condiciones de hipoteca y temas fiscales), si avalarla, comprar el piso juntos, comprarlo sólo yo y que ella viva ahí (el banco me dijo que me daría la hipoteca sin problemas). Además no tengo claras las consecuencias que tendría si en el futuro quiero comprarme yo un piso.

    La opción de avarlala, no sé si es una opción real porque no estoy seguro si el banco le concedería la hipoteca, pero esa era mi idea inicial, ya que no quiero tener una responsabilidad fiscal por tener un piso a mi nombre y no vivir en el, además en caso de impago estoy dispuesto a asumir las cuotas (imagino que de todas formas los hijos heredariamos la deuda).

    Me gustaría saber tú opinión.
    Un saludo y muchas gracias

    Responder
  19. Álvaro
    Álvaro Dice:

    Buenos días:

    Expongo mi situación:

    En 2013, mi padre me dona la vivienda familiar porque en aquel momento estaba enfermo y no sabía como iba a acabar la cosa. Finalmente, se recuperó de la enfermedad pero en 2016 necesitó un préstamo para reflotar el negocio familiar hasta la fecha de jubilación. De este modo, solicitó al banco un préstamo, que el banco le concedió y en el que figuramos como titulares mi padre, mi madre y yo.

    Recientemente hemos sabido que una hermana de mi padre (con la que está enemistada desde hace años) ha generado una deuda con la comunidad de propietarios de un piso del que él heredo un porcentaje cuando falleció mi abuelo. Nadie se puede hacer cargo de la deuda en este momento y el proceso está judicializado.

    La pregunta sería la siguiente: si mi padre (que no ha otorgado testamento) fallece, y tanto mi madre como to decidimos renunciar a la herencia de mi padre (que incluiría la citada deuda con la comunidad de propietarios que no podemos ni queremos asumir), ¿qué ocurriría con el préstamo? Temo que al renunciar a la herencia, también tenga que renunciar al préstamo y entonces que el Banco inste a aceptar toda la herencia. Yo sí podría hacer frente al préstamo, del que además soy titular, pero no a las deudas que mi padre pudiera tener en su herencia. Al ser titulares mi madre y yo, ¿podríamos seguir pagando el préstamo pero renunciar a su vez a toda la herencia de mi padre?

    Muchas gracias de antemano

    Responder
  20. Aitor
    Aitor Dice:

    Hola, quiero despejar la siguiente duda:Casados en separación de bienes hace 3 años con bebé, compra de un piso durante el matrimonio, con hipoteca y escrituras a mi nombre, toda la aportación mía, tanto entrada para el piso como resto de pagos, ella nada porque no tiene ahorros no trabaja. En caso de separación, la vivienda sería también de su propiedad? Tengo entendido que en separación de bienes, lo que se adquiera durante el matrimonio es de los dos, es así?
    O sería propiedad solo mía al estar a mi nombre escriturada y solo podría permanecer ella con el bebé, y hasta cuándo, hasta mayoría de edad o hasta que se independice. Muchas gracias. Saludos

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      La separación de bienes justamente es un régimen matrimonial que asigna a cada uno los bienes que adquiere antes y durante el matrimonio. El piso, por lo que comentas, es tuyo y será tuyo si por desgracia hubiera un divorcio.

      En cuanto al bebé, piensa y actúa siempre en su mejor beneficio, como entiendo haces por tus comentarios.

      saludos cordiales.

      Responder
  21. Anq
    Anq Dice:

    Hola, yo figuro como hipotecante sin propiedad en un local de mi hermano. Ha habido problemas y ahora no me hablo con mi familia. Pero parece ser que han vendido el local y liquidado la hipoteca. Mi pregunta es que si esto pasase, no tendría q notificarseme e ir al notario o banco para hacerlo constar? Gracias de antemano

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Anq,

      Hipotecante sin propiedad es una figura que no existe: o eres hipotecante no deudora (hipotecas una propiedad sin ser titular del préstamos hipotecario) o bien eres titular del préstamo hipotecario pero no propietaria del bien hipotecado (que entiendo es tu caso).

      Si han vendido el local, lo normal es que te avisaran. Ves al banco y que te confirmen que la hipoteca está cancelada.

      Responder
  22. Elsa León
    Elsa León Dice:

    Buenas tardes ,yo serví de aval en la que era mi empresa y la perdí ya que mi hermano me engaño y se quedo con la misma y ahora no se como quitarme de aval ya que yo avaló con mi casa,agradecería me encaminaran

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Si avalas de forma personals las deudas de la empresa, me temo que el banco no tiene obligación alguna de desprenderse de tu garantía. Te recomiendo acudas a un abogado experto en derecho mercantil para que te oriente respecto a tus posibilidades en cuanto a la empresa, si dices que tu hermano te ha engañado. Sería cuestión de intentar forzarle a que negocie con el banco quitar tu garantía personal.

      saludos.

      Responder
  23. María dolores
    María dolores Dice:

    Buenos días.
    Mis padres tienen 52 y57 años, van a pedir una hipoteca y la han avalado con sus nóminas y un piso. Yo me puse de avalista porque necesitaban a alguien joven, tengo 31. Pues ahora me han metido de cotitular y no tengo claro que me sea favorable. ¿Me perjudica ser cotitular para pedir algún préstamo o financiación en un futuro? ¿Influye si luego quiero comprarme yo una primera vivienda? Si tengo el mismo riesgo que los propietarios, en este caso, ya que sería yo la que cargase con la deuda, les sería indiferente ponerme de aval. No quiero ser cotitular pero si aval.
    Gracias de antemano

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciada María Dolores, seas cotitular del préstamo hipotecario o avalista, responderás del eventual impago de la hipoteca con todos tus bienes, presentes y futuros. No se avala «con nómina y un piso», se avala con todo.

      Si eres titular, en lugar de avalista, puedes tener problemas con Hacienda si interpreta que es una donación encubierta (pagas, en teoria, unas cuotas de un préstamo para que tus padres compren). En cuanto a cómo te influye si quieres pedir una hipoteca en un futuro, te va a perjudicar cualquiera de las dos formas. Tal vez para algunos bancos sea peor ser titular de la hipoteca que avalista, pero la mayoría consideran que asumes un riesgo en caso de impago que probablemente te impida acceder a una hipoteca en un futuro (o tengas muchas dificultades).

      Responder
      • Julián Garcai
        Julián Garcai Dice:

        Hola mi Madre y mis hermanos estamos comprando un piso de 215k€ y necesitamos una hipoteca por 120k€ el resto de los fondos bien de aportaciónes de 3 hijos de 4 y mi madre.

        Ya que Ella tiene 55 ańos y solo gana 800 al mes, tenemos que meter a mi hermano a la hipoteca para que sea aprobada. Podemos pedir la hipoteca y escriturar 10% a cada hermano sumando un total de un 40% y el el resto 60% a nombre de mi madre?

        Responder
  24. Miriam
    Miriam Dice:

    Somos pareja de hecho, 100% propiedad 50% hipoteca. Yo soy propietaria y se paga hipoteca desde la cuenta común, suministros etc..Es vivienda habitual y paga sus gastos por vivir en el piso a la común en que ponemos 425 euros cada uno. Yo pago comunidad e ibi pq es mi piso en mi cuenta particular. Puede ser considerada una donación?

    Responder
  25. Jesús López Ridruejo
    Jesús López Ridruejo Dice:

    Tengo una hipoteca de vivienda a mi nombre como propietario , y en la que también firmó mi ex mujer .

    Textualmente decía que AMBOS COMO PARTE ACREDITADA , y yo además COMO HIPOTECANTE . En el recibo de la Caixa , salimos los dosa como titulares , pero ahora , desde que se fue de casa , mi ex mujer no paga nada , y mi abogado me dice que no le puedo presionar o exigir pago .

    Necesitaría que me explicaran eso de PARRTE ACREDITADA e HIPOTECANTE . Gracias .

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciado Jesús, para poder responderte con cierta calidad sería preciso nos transcribieras exactamente la cláusula que dice que tu ex-mujer firma como «parte acreditada» y la que pone que tu eres parte acreditada e hipotecante. Lo normal es que si figurara como parte acreditada, fuera parte acreditada no deudora, que es la figura del hipotecante no deudor. Para ello, la casa debería estar a su nombre, pero no haber firmado como titular de la hipoteca, algo raro si la deuda era para los dos.

      Responder
  26. Malva
    Malva Dice:

    Hola, mi pareja y yo queremos comprar una casa, la cuestión es que yo ya tengo un piso, hipoteca y escritura solo a mi nombre.
    El caso es que el quiere tener tb una propiedad, ha ido a pedir una hipoteca el solo y le están poniendo bastante pegas ya que él es autónomo y tiene varios préstamos abiertos. Mi pregunta es la siguiente nos sería más fácil pedir una hipoteca en conjunto que estuviésemos
    los dos en la hipoteca pero que las Escrituras solo estuvieran a su nombre para que la propiedad sea solo suya y la hipoteca sería de los dos en que me perjudicaría a mí y cómo sería el proceso.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciada Malva,

      La situación que planteas es compleja, ya que si tu endeudamiento tampoco beneficia a la hora de pedir una hipoteca. Y tu pareja, si es autónomo con préstamos, difícilmente va a conseguir una hipoteca, salvo que aporte bastante dinero ahorrado.

      En todo caso, ni se te ocurra firmar como deudor hipotecario sin ser propietario: es un sinsentido.

      Responder
  27. Caridad
    Caridad Dice:

    Buenas
    Tratare de explicarme lo mejor posible
    Yo tenía un lisig con el banco y un préstamo pues tengo un negocio en mayo tenía que renovar un aval de 6000 para el alquiler yo tenía 12000 euros míos avalando
    Pues el banco se negó hacerlo y me obligó a que hipotecar mi casa que estaba pagada y hacer una refinanciación me sentí acosada y lo firme con mis hijos Ahira me llama la notaría y me dice que hay un defecto en la escritura y no la pueden registrar
    Que pasa si yo me niego a firmar ahora
    Que pasaría con el préstamo que esto pasó en junio y a día de hoy no me han dado nada ni si quiera las cuentas de lo que se pago de los préstamos
    Gracias de antemano y perdón por lo largo

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Te aconsejo acudas a un abogado que revise tu caso y la documentación.

      No creo que sea una buena idea negarte a subsanar la escritura, pero solo un abogado que analice tu caso puede darte una respuesta fundamentada. En todo caso, reclama al banco que te entregue toda la información de la hipoteca que necesites.

      Responder
  28. Carlos
    Carlos Dice:

    Buenas tardes,
    Por favor, tengo la siguiente duda. Soy propietario, por Donación de mis padres, de parcela donde voy a plantear la construcción de mi vivienda habitual. El préstamo para su construcción lo quiero pedir junto con mi mujer (separación de bienes) pero en el banco me ponen pegas porque ella no es propietaria de la parcela. Me dicen que se puede considerar como deudor no hipotecante y que para poder avanzar debo formalizar escritura donde conste al 50% con ella. Es reslmente necesario? Se puede inscribir la declaración de obra nueva a nombre de los dos sin que ella des propietaria del solar?
    Muchas gracias

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciado Carlos,

      Es perfectamente posible a nivel jurídico que pidas el préstamo autoconstrucción a nombre tuyo y de tu mujer, sin que ella sea propietaria del terreno (firmaría como titular hipotecaria, no propietario). Pero al ser un tipo de préstamo tan especial, que financia la construcción de una nueva vivienda, es lógico que el banco prefiera que los dos seáis propietarios. Si quieres ver si algún broker hipotecario es capaz de ofrecerte otras opciones, rellena el siguiente formulario, sin compromiso:

      https://futurfinances.com/buscas-la-mejor-hipoteca-no-pagues-de-mas/

      En teoría, entiendo que es posible que se inscriba la obra nueva sin que ella sea propietaria del solar. Lo que no especificas es si tampoco va a ser propietaria de la construcción. Te aconsejo acudas a un abogado especializado en temas inmobiliarios, para este tipo de operaciones.

      Responder
    • Manu Martinez
      Manu Martinez Dice:

      Apreciado Carlos,

      En relación a su consulta sobre la declaración de obra nueva sí podría inscribirse a nombre de los dos, independientemente del terreno, sólo sería propiedad suya.

      Tema distinto es que usted necesita un tipo de préstamo específico para poder llevar a cabo la construcción que posteriormente inscribiría a través de escritura de declaración de obra nueva; para ello las entidades bancarias son las que pueden plantear sus requisitos para poder concederla a usted el préstamo; al analizar su caso desde la propiedad del terreno, al ser usted el único propietario, es normal que el banco quiera que los dos seáis copropietarios, pero se trata de una cuestión de análisis o de requisito de las entidades bancarias, no de un tema de inviabilidad jurídica ya que podría ser posible que una entidad bancaria le concediera el préstamo a ustedes dos siendo únicamente uno de ellos propietario.

      Saludos cordiales.

      Responder
  29. Anavel
    Anavel Dice:

    Hola buenos días os planteo mi situación a ver si me podéis aconsejar. Hace más de cinco años vivimos una vivienda el padre de mi hija y yo con los años nos divorciamos y en el divorcio sale que teníamos la casa al 50 % casa que por el no pagar la parte que le correspondía los quitó el banco se quedó a deber 86.000 € deuda que pagó su hermano con su papá y su mamá para saldar la totalidad de el problema hipotecario ese préstamo y yo no lo firme ni estuve conciente de nada…Fue un acuerdo que llegaron entre ellos en familia el padre de mi hijo hasta fecha de hoy ha estado pagando ese préstamo del que sus padres y su hermano son avalistas o sea dueños del préstamo y ahora después de más de cinco años me ha llegado una notificación por burofax que me reclaman la mitad 36.000 € que tengo que pagar yo qué posibilidades tengo de pagar o no ya que tengo un niño no tengo propiedades sí que tengo trabajo pero esto me cambiaría bastante la vida no sé si me explicado bien ..me gustaría que me pudierais aconsejar muchas gracias de antemano saludos

    Responder
    • Manu Martinez
      Manu Martinez Dice:

      Buenas tardes,

      En relación a su consulta cabe decir que jurídicamente, ante los hechos expuestos, usted no sería deudora del préstamo que se le reclama dado que no ha firmado ni reconocido ser deudora del mismo. Por lo que describe, no queda acreditado en ningún momento que usted reconozca dicha deuda. Fue un acuerdo entre el padre de su hijo y su familia.

      Por otro lado, en su consulta queda claro que la vivienda que constituía el domicilio habitual era copropiedad de su ex marido y usted pero no disponemos de información respecto a si ustedes dos eran titulares del préstamo hipotecario. Este detalle es importante, puesto que si la deuda de 86.000 € que hace referencia era derivada del préstamo hipotecario del que usted formaba parte, la familia de su ex marido podría plantear en el Juzgado una demanda con el objetivo de que un Juez decretara que usted tiene una deuda con ellos derivada de dicha obligación que ellos procedieron a satisfacer voluntariamente.

      En último lugar, con la situación económica que nos describe, para el hipotético caso que la familia de su ex marido lograra sus pretensiones, únicamente podrían proceder a embargar su nómina por tramos de conformidad a lo previsto en la Ley.

      Saludos cordiales.

      Responder
  30. Laia
    Laia Dice:

    Buenas tardes, mi hermano y su ex mujer pidieron un préstamo para el traspaso de un bar, a los cuales avalaron mi madre, mi padre y los padres de la ex. Además se hipotecaba como garantía el piso de mis padres. Cuando mi hermano se separa, cierra el bar y llega a un acuerdo con la ex para seguir pagando a medias la cuota, cosa que no hace. Tras morir mi padre, mi hermano siguió pagando su parte, pero la parte de la ex la ha estado pagando mi madre por miedo a perder su casa ya que el banco la amenazó con embargar la casa y cargarle intereses de demora. Podemos reclamar a los otros cofiadores que paguen? Sabemos que la ex no tiene nada más que un sueldo base, pero los padres si pueden.

    Gracias.

    Responder
    • Manu Martinez
      Manu Martinez Dice:

      Apreciada Laia,

      Empezaré recordándole que la figura del aval es solidaria, implica que la exigibilidad puede extenderse a varios responsables indistintamente contra ellos, no sólo contra su madre y su hermano en este caso.

      Es importante saber en qué condiciones se efectuó dicho acuerdo entre su hermano y su ex pareja, si se hizo ante notario o si consta de alguna manera para dotarle de mayor seguridad jurídica.

      Respondiendo a su pregunta, acreditando que su hermano y su madre han hecho frente a la deuda, sí tiene cabida la interposición de reclamación de cantidad frente a la ex pareja de su hermano de manera subsidiaria frente a los padres de la misma.

      Le recomiendo que acuda a un abogado para que revise su caso.

      Saludos cordiales.

      Responder
  31. Manuela
    Manuela Dice:

    Buenos días.

    Mi pareja y yo estamos pensando en pedir una hipoteca, pero él tiene un empleo temporal, y yo soy autónoma (aunque trabajo para empresas de forma fija como freelance, con contratos de colaboración de hace años). Tenemos en torno al 55% del precio de la vivienda ahorrado, y la mensualidad de la hipoteca sería menos del 35% de mi sueldo, sin embargo, al ser autónoma, no sé si se me concedería la hipoteca. Al poner más del 50% de la vivienda como pago ¿podríamos poner como aval la misma, al estar pagada más de la mitad, sin necesitar a un tercer avalista? ¿En caso de pedir aval sería posible contar con un hipotecante no deudor? ¿Qué otras alternativas tendríamos?

    Gracias!

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciada Manuela,

      En primer lugar, ten en cuenta que el ratio de endeudamiento del 35% que comentas lo calcula el banco en base a los ingresos fiscales, lo que significa que debes tener un IRPF del año pasado y las trimestrales de este año que acrediten ingresos suficientes, una vez descontados tus gastos.

      En cuanto a la vivienda, no se «pone como aval», es una garantía real que garantiza toda la deuda (el banco, si no se paga el préstamo, puede adjudicarse la vivienda por el 70% o el 50% del valor de tasación a efectos de subasta, según sea o no la vivienda habitual), que podría ser superior al dinero prestado (suman las costas de abogados, intereses remuneratorios y de demora).

      Si piden avalistas, van a exigir una persona solvente que avale el préstamo con todo su patrimonio, presente y futuro. Es mejor, si llega el caso, que se aporte una segunda garantía, una vivienda de un familiar que garantizaría un determinado porcentaje de la deuda, no toda como ocurre con el avalista. El propietario de esta segunda casa firmaría como hipotecante no deudor.

      Si necesitas un intermediario de crédito inmobiliario, no dudes en contactar con nosotros:

      https://futurfinances.com/buscas-la-mejor-hipoteca-no-pagues-de-mas/

      Responder
  32. Miguel angel
    Miguel angel Dice:

    Hola muy buenas, tengo una duda me puedo degravar el 50% cada uno, de una hipoteca donde mis padre y sus padres de mi mujer estamos de prestamistas, las escrituras están a nuestro nombre mi mujer y mío, la hipoteca la pagamos exclusivamente nosotros?? Es legal cara a hacienda?? muchas gracias un saludo

    Responder
      • Miguel
        Miguel Dice:

        Antes de nada agradecerte de corazón la respuesta, pues si la hipoteca es de 2011 lo único yo siempre me he de gravado 50 y 50 lo que pasa que este año hacienda me a requerido y quisiera saber si pudiera demostrar que la hipoteca la pago íntegramente mi mujer y yo y así poder degravarla entera y demostrar que mis padres son simples figurantes ellos no se de gravan nada solo nosotros. Muchas gracias un saludo

        Responder
        • Antonio Gallardo
          Antonio Gallardo Dice:

          Aunque usted pague el 50% o la totalidad, el porcentaje de deducción viene determinado por el porcentaje de la hipoteca y no por el pago. Como referencia te dejo la Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0790-17 de 27 de Marzo de 2017 en la que el consultante preguntaba por la posibilidad de practicar la deducción por inversión en vivienda habitual en función de la totalidad de los pagos que efectúa vinculados con el préstamo hipotecario, ya que el 100% eran suyos. En este caso los prestatarios eran el consultante y otras dos personas, sus padres, aunque pagara él, el 100%.

          Así señala que «para que este pueda considerar con derecho a deducción la totalidad -y no solo su tercio- de los diversos pagos vinculados con el préstamo, pagos que se cargan y se satisfacen a través de la cuenta asociada al préstamo, deberá acreditar que los otros dos prestatarios solidarios le entregaron en préstamo la cuantía necesaria y suficiente para completar la totalidad de la financiación que requiere, debiendo pactar para su devolución el mismo tipo de interés acordado con la entidad y el cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo.»

          Aplicado su caso, si no cumple esos requisitos: que le entregaron esa cantidad y que pactó la devolución solo podrá deducirse por la parte que es titular.

          Responder
  33. Olga
    Olga Dice:

    Buenas tardes. Mi consuegra tiene un piso con hipoteca.Ahora,por problemas personales quiere poner la escritura a nombre de sus 2 hijos. La hipoteca seguirá igual a su nombre. En que puede perjudicar a sus hijos fiscalmente y si no pagara?

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Si quiere poner a sus hijos como propietarios del piso o bien tendrá que firmar una compraventa o bien una donación, y se tendrán que pagar los impuestos correspondientes. Recomiendo consultar a un notario y a un asesor fiscal para ver la mejor forma de transmitir la propiedad y los costes fiscales en cada caso.

      saludos.

      Responder
  34. CRISTINA
    CRISTINA Dice:

    Buenos días,

    Si mi Marido pide una hipoteca solo, podemos escriturar a nombre de los dos?

    O tengo que estar yo también en l hipoteca?

    Estoy en asnef y tengo miedo que no nos lo den por estar yo

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Es posible que tu marido solicite el préstamo hipotecario y la compraventa se escriture a nombre de los dos, pero:

      Hacienda puede darse cuenta y reclamar el pago de donaciones por el 50% que has adquirido sin poner dinero de tu bolsillo (al pedir la hipoteca a nombre solo de tu marido).

      Difícilmente el banco va a aprobar una operación así y, menos, si estáis casados en un régimen matrimonial que no sea el de separación de bienes.

      Por otro lado, si pedís la hipoteca a nombre de los dos y tu estás en el ASNEF, se va a denegar. Deberás pagar primero el ASNEF y solicitar la hipoteca cuando ya no figures en en registro de impagos.

      No veo mucha solución alternativa, me temo.

      Responder
  35. PEPI
    PEPI Dice:

    Hola, mi marido, hijos y yo vivimos en la vivienda de mi tía desde hace 3 años.
    Necesito sacar una hipoteca de 35000 euros y poner a mi tía como hipotecante no deudor, mi marido y yo seríamos los propietarios de la hipoteca. Mi tía tiene 98 años, será un impedimento su avanzada edad para que lo concedan? Entiendo que si ella fallece, la hipoteca se queda en su casa, yo soy heredera universal suya, osea que me quedaría pagando igualmente la hipoteca…
    Gracias

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      La primera pregunta que deberás responder al banco con claridad es: ¿para qué necesitas los 35.000 euros? Si es para pagar deudas o temas de este estilo, probablemente te la denegarán. Si es para reformar la casa, por ejemplo, probablemente le vean sentido.

      Si salváis el primer escollo, entiendo que no habrá problemas con que vosotros seáis los titulares del préstamo hipotecario y vuestra tía acepte hipotecar su casa como hipotecante no deudora. Si tu eres su heredera universal, al fallecer tu tia y aceptar la herencia, pasarías a ser propietaria de la vivienda hipotecada y deudora del préstamo, junto a tu marido.

      saludos.

      Responder
  36. Carmen
    Carmen Dice:

    Hola, mi padre nos dejó en herencia una propiedad con una hipoteca de 40,000€, a uno de mis hermanos y a mi al 50%, los titulares del préstamo eran mi padre fallecido, y otro hermano y como aval figura mi madre. Es decir los herederos ( propietarios de la vivienda ) no figuran en el préstamo hipotecario, solo el aval ( que además es el usufructo) y otro hermano que no heredó nada. Por desavenencias con el otro propietario, se dejaron de pagar las cuotas del préstamo ya hace casi un año. Mi pregunta es la siguiente: Podrían embargarme la nómina o otros bienes a mí, que no firmé la hipoteca, pero si la aceptación de herencia?

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Si se acepta la herencia, se aceptan los bienes y las cargas, lo que implica que se pasa a ser titular, también, del préstamo hipotecario (aunque no se comunique al banco el fallecimiento de alguno de los titulares). Si se impaga el préstamo hipotecario, lo normal es que el banco ejecute la garantía, el bien inmueble hipotecado, vaya a subasta y, si no hay postores, se la adjudique el banco al 70 o 50% del valor de tasación a efectos de subasta que consta en la escritura de préstamo hipotecario (según fuera o no la vivienda habitual de los prestatarios). Si quedara dinero por reclamar, el banco podría embargar bienes y rentas de los titulares del préstamo, que entiendo ahora sería tu hermano que ya era titular, tu madre por ser avalista y los herederos de tu padre (tu, por lo que comentas).

      La clave es saber la deuda y gastos que se acumulan durante la ejecución hipotecaria y el valor de tasación del bien. Te recomiendo acudas a un abogado para que analice tu situación.

      saludos.

      Responder
  37. Antonio
    Antonio Dice:

    Hola, hace un año me concedieron un crédito para montar un negocio, el crédito esta a mi nombre como titular pero también esta a nombre de otra persona, yo soy autónomo, no tengo ni casa, ni nomina ni nada, si no puedo pagarlo como es el caso, que le pasaría a la otra persona que firmo conmigo el crédito? gracias

    Responder
  38. Francisco Javier
    Francisco Javier Dice:

    Mi caso es el siguiente:
    Mi pareja y yo que estamos casados legalmente y en separación de bienes, queremos comprar una vivienda y hemos solicitado una hipoteca al banco. Ambos somos autónomos y pensamos que así sería más fácil que nos la den y en efecto, nos la han concedido por el 80% del valor del inmueble. Es una hipoteca solidaria y por 30 años, por lo que es 50-50. Ahora bien, como no tenemos muchos ahorros su familia nos aportará ese 20% de entrada y asumirán los gastos de notaría etc. que conlleva la compraventa. Por lo que se, estos gastos serían un 10% aproximado del valor del inmueble, entonces quieren que en la propiedad tengamos un 90-10 pero yo pienso que al menos debería ser un 80-20 teniendo en cuenta que por parte de mimlareja han puesto un 30% aproximadamente, y aunque por mi parte, no he puesto dinero de entrada sí que estoy aportando mi capacidad de endeudamiento y con el banco y asumiendo legalmente la mitad de la hipoteca e incluso su totalidad si por las razones que fueran mi pareja dejara de pagar por los motivos que fueran, el banco iría a por mí para saldar la deuda en su totalidad pero sin embargo tendría yo sola e te un 10% en propiedad. No me parece muy justo, o me equivoco? Hasta dónde sería lo «justo» en estas circunstancias? Qué sería lo mas adecuado en estos casos? La hipoteca ya la hemos solicitado ambos y nos la han otorgado.
    Creo que lo más justo sería que mi compromiso hipotecario fuera proporcional al porcentaje de escrituración. Existe alguna fórmula para esto? Muchas gracias

    Responder
  39. Fco. Javier
    Fco. Javier Dice:

    Pau, muchas gracias por su respuesta anterior, pero aún tengo la duda en cuanto a los porcentajes y es la siguiente:
    – Si la familia de mi chica es quien pone ese 20% inicial de la entrada más los gastos que conlleva la escrituración, el pago de la tasación, etc, que supongo sería otro 10% aproximado, y yo lo único que aporto es mi capacidad de endeudamiento con la entidad financiera en una hipoteca solidaria (50-50) con mi pareja pues al ser ambos autónomos era más facil.que nos la.dieran así (yo preferiría no endeudarme con el banco y que tanto la.propiedsd cómo la.hipoteca fueran integramente de ella) pero reitero, la hipoteca solo nos la concederían al ser dos. Entonces, lo lógico sería que de mi 50% se restaran los porcentajes que han ido poniendo los padres de mi chica quedando a la hora de escriturar un 80-20 o un 90-10) qué sería lo más justo? Porque no creo que el banco acepte un porcentaje de responsabilidad del pago de la.hiooteca igual al de la escrituración cierto? Gracias.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      En realidad no hay un porcentaje «justo», ya que dependerá de los pagos que cada uno haya hecho al final del pago de la hipoteca. Yo me acercaría más a un 35% de propiedad para ti (el 50% del 70%) y un 65% para tu pareja.

      Responder
    • Antonio Gallardo
      Antonio Gallardo Dice:

      Efectivamente, el porcentaje justo, siempre que el pago sea compartido al 50% cada uno es de alrededor de un 35%-65%. Este porcentaje es completamente compatible con repartir el 50% – 50% de la deuda que es el que le importa a la entidad financiera y, que no interfiere al no tener deducción por compra de vivienda habitual. También puede inscribir la propiedad a partes iguales y que este pago inicial sea un préstamo particular a su favor que pueda devolver con la hipoteca. Ambas opciones son viables.

      Responder
  40. manu
    manu Dice:

    Hola. Quería preguntar si un banco puede ejecutar un local si no tiene el 100 %. Me explico: un préstamo a una empresa S.L. que yo tenia se avala con un local de mi familia, pero resulta que sólo firmo yo de avalista, y nosotros sin embargo somos 3 hermanos propietarios al 33%. La empresa quiebra y me reclaman el préstamo, pero claro si quieren ejecutar la hipoteca supongo que no puede afectar a mis dos hermanos. O sea, ¿puede ejecutar el banco mi 33% de propiedad solamente? ¿O cuando se ejecuta un inmueble tiene que ser al 100%?
    ¿Influye de alguna forma también que ese inmueble esté alquilado a largo plazo a un tercero, con anterioridad al proceso de ejecución hipotecaria?
    Muchas gracias de antemano.

    Responder
    • Antonio Gallardo
      Antonio Gallardo Dice:

      Sobre el primer punto, sí, es posible que se pida la división del bien y se haga ejecución no dineraria sobre el mismo. No es el procedimiento más sencillo y no el más común, lo normal es que se anote el embargo, pero si la deuda se alarga será posible.

      El segundo punto, sin ser experto, si el contrato es posterior a 2013 este se extingue en el momento de la ejecución hipotecaria. Aunque lo normal es que al ser un local comercial se deje extinguir el contrato.

      Responder
  41. Rafa
    Rafa Dice:

    Hola,soy propietario de un 55% de una vivienda libre de cargas y local comercial igualmente y alquilado.Con estas garantías y sin empleo me daria el banco un préstamo hipotecario, con avales.
    Gracias.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciado Rafa,

      Sin ingresos por actividad laboral lo veo muy complicado. Desde luego, seguro que el banco va a exigir que los demás propietarios de la vivienda y local firmen como avalistas o hipotecantes no deudores de los inmuebles que comentas están libres de cargas.

      Responder
  42. Angela milena
    Angela milena Dice:

    Buenas noches, mi exposo solicito un crédito hipotecario para la casa que co. Partimos, nos divorciamos, la casa quedó a mi nombre y la. Hipoteca a nombre de él, el saldo de la deuda ya esta en cero. Ahora lo que solicito es deshipotecar la casa, la cooperativa de crédito no me da el paz y salvo a mi, por qhe no soy la titular, a pesar que el certificado de libertad y tradición este a mi nombre, hable con mi ex. No le i interesa ir., quisiera vender la casa, pero no puedo por qhe tiene anotación de hipoteca, pase un derecho d e petición para que me expidieron el paz y salvo y la carta de levantamiento de hipoteca y me dijeron que por la ley de prote cion de datos solo se lo expedirán a él. Que es el titular, que debo hacer? Muchas gracias

    Responder
  43. Rosa Ana
    Rosa Ana Dice:

    Hola buenas noches
    Mi consulta es q podría hacer ,hace 17 anos que me divorcie ,antes de esto firme una hipoteca con mi ex donde somos los dos titulares ,el dejo de pagar desde entonces ,en sentencia de divorcio el firma hacerse cargo de todos los pagos ect,esto era en banco popular,intentaron subastarla y no pudieron por las cláusulas abusivas ,ahora el banco Santander retoma la deuda y mi pide pago,esto ya no estaba ni en juzgado ,reflejaba como q no les debía nada.q puedo hacer mas para q me quiten ,ya que yo estoy demandando a mi ex por no cumplir la sentencia?
    Gracias

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Una cosa es la deuda hipotecaria, de la que respondes como titular, y otra la reclamación que haces a tu ex por no haber cumplido con su obligación.

      Me temo que Banco Santander puede ejecutar la garantía y, según sea la situación jurídica, reclamarte también a ti.

      Solo tu abogado conoce tu caso para poder asesorarte debidamente.

      Responder
    • Manu Martínez
      Manu Martínez Dice:

      Buenos días Rosa Ana

      Para aportar más información al presente caso cabe decir que para el banco el divorcio, por así decirlo, no significa nada, dado que el contrato suscrito con la entidad en su día al 50 % corresponde a partes iguales entre los contratantes, con independencia de quien viva en la propiedad.

      Además de ejecutar las resoluciones judiciales para que se pueda dar cumplimiento a lo dispuesto en ellas, si la situación no cambia y fueras copropietaria del inmueble que grava la hipoteca, información que salvo error u omisión por esta parte no hemos apreciado en tu redacción de los hechos, podrías presionar la situación a través de la interposición de una demanda de división de cosa común.

      Responder
  44. Pere
    Pere Dice:

    Pedir opinión soy propietario de medio piso junto con mi madre sin hipoteca el piso que es donde vive mi madre yo ahora he compro un piso y hecho una hipoteca del 90% y préstamo personal para obras solo he firmando yo sin avalista si algún día no puedo pagar hipoteca podríam embargar el piso de mi madre o solo embargarn mi piso que es donde tengo hipoteca ??

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Pere,

      Lo primero que haría el banco es subastar la vivienda que tienes hipotecada, que respondería por el 70% del valor a efectos de subasta (si es tu vivienda habitual) que tienes pactado en tu actual escritura de préstamo hipotecario. Si con la subasta no se cubriera la deuda, los intereses y los gastos, el banco podría embargar después la casa que compartes con tu madre.

      Responder
  45. sara
    sara Dice:

    Buenas tardes, Estamos en tramites de separación, no estamos casados, pero tenemos una casa a medias y pagamos la hipoteca a nombre de los dos, hemos llegado a un acuerdo que yo le daría a mi ex pareja una cantidad, y terminaría de pagar la hipoteca y la casa me la quedo yo, quedan pendientes 226,000€ por pagar, mi pregunta es la siguiente, les parece que tendré algún problema para que el banco acepte que yo me quede sola con la hipoteca, tengo trabajo fijo y 45 años, les parece que me pedirán un aval para tramitar esta gestion
    muchas gracias

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciada Sara,

      Depende del banco con el que tengas la hipoteca y de tu perfil económico; dices que tienes 45 años y eres indefinida. Pero tendríamos que analizar el resto de requisitos que establece el banco para aprobar o denegar una hipoteca. Lo habitual es que para aceptar que se quite un titular (una garantía personal), exijan otro titular hipotecario o avalista. Pero todo dependerá de tu perfil económico y de la relación que mantengas con el banco, que determinará tu capacidad de negociación.

      saludos.

      Responder
  46. sara
    sara Dice:

    Perdona Pau que insista en la misma pregunta, Exactamente mi hija tiene un trabajo fijo, entonces parece que sera un poco complicado no, que se pueda quedar ella sola como titular de la hipoteca y la casa, y si necesita un aval, en el supuesto caso que yo la avalara, si hubiera problemas entonces me embargarían a mi no? (soy su madre) estoy un poco espesa y el embargo que seria de lo que quedara pendiente para pagar de la hipoteca no? bueno embargo o pagar la deuda no? bastaria con seguir pagando las cuotas mensuales?

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciada madre de Sara,

      Primero de todo le aconsejo lea esta otra información sobre el avalista, escrita por mi:
      https://futurfinances.com/finanzas-hipotecarias/avalista/

      En relación a su caso concreto: efectivamente, si su hija Sara no pagara más de 12 mensualidades (con la nueva Ley 5/2019), el banco ejecutaría la hipoteca por el 70% del valor de tasación a efectos de subasta (valor que consta en la escritura de préstamo hipotecario) y, de existir remanente, podrían ir contra sus ingresos y embargar sus viviendas, de tener alguna en propiedad. Por otro lado, tenga en cuenta que el aval se hereda, es decir, que en el caso de fallecer, si tiene más hijos, se convertirían también en avalistas de Sara, si aceptaran la herencia.

      Dicho esto, considere la opción de avalar a Sara solo si sus ingresos actuales son suficiente para pagar la cuota de la hipoteca durante el tiempo que tardase su hija en encontrar otro empleo o ingresos. Avalar viene a ser convertirse en un socio de su hija.

      saludos.

      Responder
  47. Elena
    Elena Dice:

    Buenas tardes, queria realizar una consulta, estoy casada en régimen de gananciales con mi marido. Tenemos una vivienda vppl, en la que nos queda por pagar parte de la hipoteca y queremos adquirir otra. Por la ley hipotecaria, no accedemos a la cantidad para que nos den la otra hipoteca. Podría mi madre subrogarse a mi primera hipoteca aunque no esté en las escrituras?.
    Un saludo

    Responder
  48. Laura
    Laura Dice:

    Muy buenas:
    Mi pareja y yo, tenemos 2 hijos menores en común, una vivienda con hipoteca desde hace más de 10 años, y nuestra situación civil es de pareja de hecho desde hace 4 años . El año pasado mi suegro de 63 años compro una vivienda en la cual avalaron sus tres hijos, uno de ellos al estar casado tubo que firmar también su mujer, a mí no me pidieron firmar; mi duda es , si pasase algo a mi suegro y no pudiesen pagar la hipoteca,
    ¿podrían solicitar el embargo de nuestra vivienda en común? O en el peor de los casos le pasase algo a mi suegro y mi pareja, ¿podrían reclamarme el 50% de la vivienda como pago de la deuda pendiente?
    Muchas gracias.

    Responder
  49. Cristina
    Cristina Dice:

    Hola Buenos días.
    Mi pareja y yo
    (no estamos casados ni somos pareja de hecho. Él tiene un hijo de 8 años y la custodia compartida. Doy este último dato por si influye en algo, sobre todo de cara a que no nos vaya bien y decidamos separarnos, por saber si yo «corro peligro» con esa compra a medias y tuviera que «blindarme» de alguna manera)
    queremos comprarnos un piso como vivienda habitual. Yo tengo el dinero suficiente para pagar mi mitad, pero él no.

    ¿Puede pedir una hipoteca sólo él y poner el piso a nombre de los dos sin que yo sea parte deudora de la hipoteca por ser propietaria también de la vivienda? ¿Los bancos nos permitirían hacerlo así?Yo no quiero ser deudora de nada puesto que tengo el dinero, obviamente.

    La vivienda nos la venden por 30.000€ y está en Gijón (lo digo por si habría alguna solución mejor a pedir hipoteca, ya que sabemos que es poco dinero el que necesita, aunque aparte tenemos que contar con los gastos de escritura y tal, y luego es necesaria una reforma del piso dado su deterioro. Así que al final cada uno tendríamos que aportar unos 25.000€)

    Muchísimas gracias.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciada Cristina,

      Es posible que el préstamo hipotecario solo lo solicite tu pareja y la propiedad esté a nombre de los dos. Eso sí, tu tendrás que firmar como hipotecante no deudora, ya que debes autorizar que se hipoteque la casa, que responderá por la responsabilidad hipotecaria fijada en la escritura. Los bancos lo aceptarán siempre que el titular del préstamo, tu pareja, tenga la solvencia necesaria.

      Podéis pedir un préstamo personal en lugar de una hipoteca, pero será más complicado de devolver, mucho más caro (intereses) y a devolver en menos tiempo (máximo 8 años, normalmente). Se trata de hacer números.

      Responder
  50. Cristina
    Cristina Dice:

    Hola, queria consultar una cosita que le estoy dando vueltas a la cabeza.
    Mi pareja y yo vivimos en un piso de VPO de alquiler…nos lo dieron a través de un avalista que es mi suegro. Solamente para asegurarse de que pagaríamos aún estando de alquiler. El contrato del piso está a nombre de los dos , mío y de él.
    Si por no llevarnos bien decidimos separarnos …tiene él más derecho de permanecer en el piso porque padre es el aval??? O partes iguales? Ya que el contrato está a nombre de los dos.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciada Cristina,

      Entiendo que no da más derecho a tu pareja que «avale» el alquiler tu suegro. Para estar segura de tus derechos y deberes, deberías leer el contrato y, si tuvieras aún dudas, consultar con algún abogado.

      Responder
  51. Vicente
    Vicente Dice:

    Buenas, mi banco es UCI, tengo una hipoteca desde hace 11 años, me hicieron 2 préstamos, uno hipotecario y otro personal hipotecario, apenas en 11 años a bajado el dinero que debo y es insostenible ni venderlo ni seguir pagando, lo que mi padre me avaló pero en teoría solo con el ingreso de los autónomos, ahora se jubila, es factible intentar dejar de pagar para conseguir la Dacion en pago?
    Le Pasaría algo a mi padre?

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      No dejes de pagar ya que pueden ir contra el avalista, tu padre. Si tiene propiedades, podrían embargarlas. Acude a una asociación de consumidores seria, como podría ser Asufin, y que te asesoren.

      Responder
  52. Jeico
    Jeico Dice:

    Buenas tardes ,expongo mi duda.Junto con mi marido casados en reg.de gananciales, compramos una vivienda el 2005,como el importe de la tasación no alcanzaba para el precio de la casa mi mamá se ofreció como avalista y tras tasar su vivienda nos concedieron el préstamo completo para la compra.
    Pasados 3 años mi mamá necesitó un préstamo pero al ser avalista mío no se lo concedían, con lo cual se amplió el crédito de mi préstamo a nuestro nombre y se le dio a mi madre el dinero que necesitaba,al tiempo ese dinero se pagó, y seguimos pagando la cuota de la hipoteca mensualmente.
    Ahora mi mamá vende su casa y ahora mi pregunta es:: si ya se ha pagado más de la mitad de lo que se pidió pongamos ejemplos se pidió en principio 180.0000 euros( 120.000 eran concedidos x la tasación de mi vivienda la cual iba a ser hipotecada, y los 60.000 restantes de la tasación hecha a la casa de mi mama)pues bien ahora que mi mamá tiene que vender,como deberíamos actuar?como sabemos la parte de deuda que aún está sujeta la casa de mi mamá?se puede mi mamá salir del préstamo??si solo se necesitaban 60.000 euros de su casa ,y ya hemos pagado más de esa cantidad la casa de mi mamá no estaría ya libre de carga…..???me explican y aclaran Porfavor.muchas gracias.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      La casa de tu madre está hipotecada también, respondiendo del total que consta en la escritura de préstamo hipotecario como garantía. Nada tiene que ver con lo que ya se haya pagado de hipoteca, la casa de tu madre responde durante toda la vida del préstamo por el importe que está hipotecado.

      Si quiere vender su casa, deberá pagar al banco el importe que su casa tiene hipotecado, me temo.

      saludos.

      Responder
  53. Virginia
    Virginia Dice:

    Hola buenas, mi pareja y yo queremos comprar un piso. Él tiene contrato fijo pero yo actualmente no estoy trabajando.Ambos aportaríamos el 50%cada uno de la entrada del piso+los gastos .Mi pregunta es ,si ponemos solo la escritura y la hipoteca a su nombre pero previo a ello nos hacemos pareja de hecho o nos casamos en gananciales,directamente ya sería propietaria de ese 50% del piso aunque no aparezca en la escritura? Gracias.

    Responder
    • Marina Mullor
      Marina Mullor Dice:

      Apreciada Virginia,

      Para que un bien sea considerado privativo o ganancial es muy importante tener en cuenta desde el régimen económico matrimonial hasta el momento en que se adquiere.

      Los bienes gananciales son aquellos que pertenecen a la sociedad de gananciales, a los miembros del matrimonio.

      En la consulta que nos planteas si la casa la adquieres después del matrimonio y éste se rige por el régimen económico matrimonial de gananciales será de los dos pero si se adquiere cuando estáis solteros pero se paga, por ejemplo, la hipoteca, estando casados en gananciales, la vivienda será privativa en el porcentaje pagado antes del matrimonio y ganancial en el porcentaje pagado durante el matrimonio.

      Sin más, reciba un cordial saludo

      Marina Mullor

      Responder
  54. Almudena
    Almudena Dice:

    Buenas .yo estoy divorciada y hice un condominio sobre mi hipoteca y me la quede yo su parte o sea pagar yo la hipoteca.
    El banco tiene que hacerme una novacion y quiere csmbiarme las condiciones de interes y yo no estoy de acuerdo cambiar esa condiciones ya que tengo interes super bajo .
    Y sola no me deja estsr en el prestamo hipotecario.y tengo una nueva pareja con hijos
    Que pasaria si el me avala sobre prestamo hipotecario .
    Tengo escritura ya cambiada a mi nombre solo cambiar el bsnco quitsr mi exmarido del prestamo hipotecario

    Responder
    • Marina Mullor
      Marina Mullor Dice:

      Apreciada Almudena,

      En el caso que nos expone son las entidades bancarias las que establecen sus requisitos para ver viables las operaciones que se plantean.

      Debe plantear a su entidad bancaria la posibilidad de que otra persona también ocupe la posición deudora e intentar negociar las condiciones en que quedaría dicho préstamo hipotecario.

      Le recomiendo que exponga su situación a diversas entidades bancarias para analizar qué le ofrecen ya que es complicado que le mantengan las mismas condiciones que tiene actualmente su hipoteca.

      Sin más, reciba un cordial saludo

      Marina Mullor

      Responder
  55. Laura
    Laura Dice:

    Hola hace unos 2 años y medio di mi piso al banco, porque mi exmarido no pagaba nada y yo no podia pagar mas sola yo continuaba pagando porque tenia a mi padre d aval sobre la hipoteca, decidimos dar el piso al banco porque yo sola no podia pagarlo me lo aceptaron aunque jo continuo pagando lo dl banco dl aval de mi padre para que no le quiten la vivienda… tengo contrato fijo d trabajo en el invierno y este verano me hacen fija en el trabajo d verano mi pareja y yo queremos comprar una vivienda porque estamos alquilados e ido a dos bancos y me e llevado la sorpresa q n me dan ninguna hipoteca porque di mi piso al banco concretamente me han dicho tienes una taca y eso sera para siempre!!!😳😳 si di mi piso al banco porque ahora no puedo tener ningun prestamo eso es normal.gracias

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Por lo que comentas el banco se adjudicó la vivienda por impago del préstamo hipotecario y sigue reclamando un remanente de deuda que tu vas pagando. Me temo que hasta que no hayas saldado cuentas con el banco y no tengas ninguna deuda judicial, no vas a poder pedir una hipoteca.

      Responder
  56. JOSE V.
    JOSE V. Dice:

    Mi hijo y su novia quieren comprar una vivienda al 50%, en la concesión del préstamo hipotecario el banco les solicita avalistas, y para ello estamos dispuestos a serlo yo y los padres de su novia, sin embargo el banco nos obliga a renunciar a los beneficios de excusión, división y orden, y ante el temor a una posible separación e impago del préstamo tenemos dudas de como hacerlo para que la posible ejecución del aval recaiga sobre los avalistas al 50% y no solo a uno de ellos.
    Sería posible firmar ante notario un contrato de garantía de pago de un avalista al otro en caso en que se ejecutase solo a uno de ellos o a uno más que al otro.
    Gracias.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      En realidad los avalistas siempre tienen, una vez pagado al banco, el derecho a reclamar a los demás avalistas la parte que les corresponde. En todo caso, como más claro quede entre vosotros, mejor. Hablad con el notario por si os recomienda firmar algún contrato privado entre vosotros (que no tendrá efectos ante el banco).

      saludos!

      Responder
  57. José
    José Dice:

    Buenos días Pau y gracias de antemano,

    Te expongo el caso:
    Ha fallecido un tío político con 67 años.
    Tenía una hipoteca por la casa donde residía por aproximadamente 300 mil euros.
    No tiene seguros de vida contratados. La hipoteca inicial es de los años 2004-2005.
    En la escritura de la hipoteca de la casa aparecen como titulares de la misma, pero no propietarios, su hermana y su cuñado. Ambos jubilados.
    Ambos residían en la casa con él, puesto que no podían hacer frente a alquiler o vivienda alguna por su situación económica. La hipoteca la pagaba íntegramente el fallecido. Ocasionalmente, le ayudaban con alguna suma que lograban ahorrar.
    El testamento del fallecido es en favor de sus otros 3 hermanos y de dos sobrinos. Todos harán renuncia al mismo, puesto que el valor de los bienes es infinitamente inferior a las deudas. Así pues, ¿en qué situación queda la casa? y más aún teniendo en cuenta que los co-partícipes del préstamo, se verían obligados a pagar por un bien que no les pertenece ni pertenecerá.

    ¿Qué acciones deben/pueden emprender mis familiares para poder salir del lío que se les avecina? Sin entrar en la dudosamente legal forma en que se les concedió la hipoteca a los tres «hermanos», pueden acogerse al código de buenas prácticas de la banca?
    Ambos son jubilados, con pensiones conjuntas que a duras penas alcanzan 2.000 euros, con préstamos varios que les absorben más de un 40% de sus ingresos.

    En espera de tus comentarios,
    saludos cordiales
    Jose

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciado Jose,

      Por un lado, analicemos la situación que deriva de la propiedad y de los derechos legitimarios; si el fallecido no tenía hijos y por testamento ha dejado el bien a todos sus hermanos menos a la que precisamente está obligada al pago de la hipoteca, debemos recordar que el concepto de legítima no se extiende al parentesco colateral, es decir, a los hermanos.

      Otra cuestión a tratar es que se debería estudiar con detalle la escritura de préstamo hipotecario; para ello os recomendaría que solicitarais una copia simple al Notario autorizante de la misma si es que no disponéis de copia, ya que resulta extraño que se coloque en la posición de deudores hipotecarios a personas que no tienen ningún tipo de copropiedad sobre la vivienda.

      Si finalmente es como nos apuntas en la consulta, lo que deberían hacer los obligados al abono de la hipoteca es comunicar al banco su situación actual, ya que con la capacidad económica que nos indicáis se le deberá aplicar el código de buenas prácticas bancarias, si bien os aconsejo de nuevo examinar la documentación relacionada con lo que nos expones, tanto una nota simple informativa del Registro de la Propiedad como la copia del préstamo hipotecario.

      Insisto en el tema de análisis de la documentación puesto que resulta extraño que tengamos una casa, que no sabemos finalmente quién quedará como titular de la misma, ocupada por otras personas que a su vez son los únicos titulares de un préstamo hipotecario.

      Responder
      • José
        José Dice:

        Buenos días Pau y gracias por su atenta respuesta.
        Disponemos copia de las escrituras, y aparecen la hermana y el cuñado del difunto como Deudores no Hipotecarios.
        Seguiremos sus consejos y nos asesoraremos. Tenemos la gran duda de a quién pertenece la casa cuando renuncien los herederos a la herencia. Se puede dar la circunstancia de que pertenezca la banco y tengamos dos jubilados con pagas bajas, que paguen al mismo banco por un bien que nunca será suyo…

        saludos cordiales,
        Jose

        Responder
        • Pau A. Monserrat
          Pau A. Monserrat Dice:

          José,

          Desde luego el caso es curioso: hermana y cuñada son titulares del préstamo hipotecario, pero al no ser propietarios del inmueble, firmaron como deudores no hipotecarios. La situación, a priori, entiendo que es la siguiente: tienen que seguir pagando el préstamo hipotecario y la casa, de no aceptar nadie la herencia, tenéis que consultar cómo queda su propiedad al final (no lo tengo claro).

          Si no pagan el préstamo, el banco ejecutaría la hipoteca para quedarse el bien inmueble. Aconsejo que un abogado os haga números para valorar si vale la pena seguir pagando o es mejor que el banco ejecute la hipoteca.

          Responder
  58. Juan Hernandez
    Juan Hernandez Dice:

    El banco y el notario nos engaño y firmamos un crédito abierto con garantía hipotecaria
    En esta escritura pone en la comparecencia de los otorgantes la directora del la oficina del banco y mi esposa y yo y des pues los pactos
    El notario dice que la directora representa al banco por poder y que tiene capacidad para firmar la escritura y nosotros también
    Se desarrolla toda la escritura y al final están las firmas del notario la directora y nosotros
    Después aparece una diligencia diciendo que compárese otro apoderado del banco y conocedora de la escritura de préstamo hipotecario lo aprueba y ratifica
    Primero el notario dice que la directora que si consta en la escritura tiene poder suficiente para firmar, en ninguna parte de la escritura se dice que tenga que comparecer otra persona representando al banco y dar poder a la escritura para que el notario la pueda autorizar
    Es legal esta escritura ¿ o se puede impugnar por falta de poder ya que la diligencia se ha hecho
    sin nuestro conocimiento y ademas sin especificarlo en ninguna parte antes de las firmas
    yo entiendo que despues de las firmas cualquiercosa que se quiera incorporar tiene que ser autorizada por nosotros

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Es lo habitual: para los préstamos y créditos hipotecarios firman siempre dos apoderados del banco y, casi siempre, firma uno con los clientes y el otro va a firmar después. ¿Por qué dices que os engañaron en la firma?

      Responder
  59. Lucia
    Lucia Dice:

    Hola tengo una pregunta
    Mi esposo y yo queremos comprar una vivienda
    Solicitamos una hipoteca con su nómina porque yo no tengo nómina
    Mi pregunta es la vivienda queda a nombre de él porque es quien aporta la nómina o queda a nombre de los dos

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciada Lucia,

      Una cosa es que tu esposo pague las mensualidades del préstamo hipotecario, otra que sea el único titular del préstamo o también estés tu en la escritura de préstamo hipotecario y otra los propietarios de la vivienda, que figuran como compradores en la escritura de compraventa. Mira la escritura de préstamo y sabrás a nombre de quienes está la deuda y leete la escritura de compraventa y sabrás quines son los propietarios de la casa.

      Responder
  60. María Jesús
    María Jesús Dice:

    Hola, tengo hipoteca a medias con mi marido pero la vivienda está solo a su nombre…ahora vamos a comprar una casa y la queremos poner a mi nombre…tengo derecho a la ayuda de primera vivienda?está segunda casa no la vamos a hipotecar…es pagada al contado

    Responder
    • Antonio Gallardo
      Antonio Gallardo Dice:

      Buenos días. Tendrás derecho a la deducción que aplique tu Comunidad Autónoma por vivienda habitual siempre que esta sea tu vivienda habitual, que habites en ella. Si va a ser una segunda vivienda, no vivas en la misma porque habites en la primera, aun siendo tu primera adquisición no tendrás ningún tipo de derecho a deducción.

      Responder
  61. Maria
    Maria Dice:

    Buenos días,

    Mi pareja y yo (no estamos casados ni pareja de hecho) queremos comprar una vivienda. La hipoteca la voy a pedir sólo a mi nombre pero en las escrituras queremos aparecer los dos ya que el 20% restante del valor de la vivienda lo va a aportar él. ¿Esto puede hacerse o debemos llegar antes a algún acuerdo con el banco?

    Responder
  62. Joaquina
    Joaquina Dice:

    Hola, tengo una duda sobre mi hipoteca, compré la casa junto a mi marido y como no le llegaba la nómina tuvismo que poner a sus padres. Hemos estado echando hacienda con el 25% que nos pertenecía a cada uno hace 3 años que murió mi suegro. ¿Tendríamos que seguir pagando el 25% porque el ya no está? ¿ O se podría modificar?. Gracias. Un saludo.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciada Joaquina,

      Si te refieres a que os habéis reducido un 25% en el IRPF cada uno como deducción por adquisición de vivienda habitual, es el importe que os podéis seguir deduciendo, no más. En cuanto al fallecimiento de tu suegro, los herederos al aceptar la herencia también van a asumir la deuda hipotecaria y, si también compraron la vivienda, la parte de la vivienda que por herencia les corresponda.

      Se puede dar la situación de que los herederos tengan que heredar la deuda hipotecaria sin ser propietarios, de no haber firmado el suegro una escritura de compraventa en su momento.

      Responder
  63. María
    María Dice:

    Buenas tardes. En los años de la crisis mi hermano firmó una carencia para poder pagar su hipoteca. En la escritura de la primera hipoteca yo era «hipotecante no deudora» avalaba con una propiedad a mi nombre. Al concederle la carencia tuvimos que firmar una novación, y en el segundo documento hipotecario me cambiaron la condición sin yo saberlo: pasé a ser «hipotecante no deudora y fiadora». Mi hermano no pudo seguir pagando el préstamos y fuimos al banco a tratar de resolver la situación. No aceptaron cobrar la deuda embargando su casa hipotecada y la propiedad (un sótano) con el que yo creí estar avalando. Nos dijeron que yo avalaba con todos mis bienes presentes y futuros. Embargaron hace años la casa y el sótano, pero aún quedaba deuda. Aún no han procedido al alzamiento, no han tomado posesión de las propiedades. Sé que pueden continuar contra mí, pero no lo han hecho aún. Hace años de todo esto, 6 o 7 años, del embargo. ¿Qué puedo esperar? He pedido muchas veces que me saquen de avalista, poder ser libre; pero no lo hacen, y tampoco continúan yendo contra mí. Me lo concedieron de palabra, pero llegó la hora de firmar y Caja Murcia pasó a Bankia, y todo comenzó de cero. De nuevo un calvario infructuoso. Llevo muchos años así. Es un sinvivir., soy funcionaria, podrían quitarme parte de la nómina, no lo hacen por ahora, pero estoy en el limbo administrativo. Tengo 44 años y siempre vivo de alquiler, soñando con poder comprarme alguna vez mi propio casa; pero no puedo pedir un préstamo, no puedo tener nada a mi nombre. Creo que por ser fiadora la deuda podría pasar a mis herederos. ¿Hay alguna solución para mí? La deuda no prescribe, ¿verdad?

    Responder
    • Marina Mullor
      Marina Mullor Dice:

      Apreciada Maria,

      Hay detalles en su descripción de los hechos que me hacen indicarle que debería realizar una consulta al expediente de ejecución hipotecaria que se sigue en los Juzgados dado que han pasado muchos años sin que el Banco haya procedido a la pública subasta del inmueble; además ha habido una cesión de su crédito a otra entidad puesto que ustedes firmaron con Caja Murcia y ahora es de Bankia, con lo que también se tendrían que poner los ojos, si me permite la expresión, en dicha cesión y si fue correctamente notificada al Juzgado.

      Una vez revisado el expediente judicial podríamos ver si hay alguna actuación judicial viable y de esa forma forzar al actual titular de la deuda algún tipo de negociación extrajudicial para saldar dicha deuda.

      Efectivamente, las deudas que usted tenga en el momento de su muerte también se heredan y respecto a la prescripción ‘esta no se dará si la entidad bancaria ha ido realizando actos judiciales o extrajudiciales para cobrar la misma.

      Atentamente le saluda,

      Marina Mullor, abogada de Futur Legal.

      Responder
  64. Marcos
    Marcos Dice:

    Hola.

    Quiero comprar una casa y regalársela a mis padres, con la idea de que ellos sean los únicos titulares de la vivienda y yo sea el único titular de la hipoteca. Estaría, por tanto, en el tercer caso de su interesante artículo: titular de la hipoteca sin ser propietario. Mi objetivo es hacer frente al 100% del pago de la hipoteca. Es decir, no quiero simplemente reforzar la operación, sino que quiero que mis padres no paguen nada de esa vivienda.

    Mis padres son pensionistas y no tienen propiedades. Yo tengo una vivienda en propiedad (ya sin carga hipotecaria), contrato indefinido y estabilidad económica. Tengo localizada la vivienda (de segunda mano) que quiero; además, cerca de la mía para atender mejor a mis padres. El cálculo inicial de la cuota de la hipoteca supondría un 20% de mis ingresos.

    Entiendo que asumo todas las obligaciones y ningún derecho. También entiendo que respondo con mi propio patrimonio.

    ¿Ven viable una operación así a nivel legal? ¿Y a nivel bancario?

    He leído varios comentarios sobre que Hacienda podría considerar eso una donación encubierta. Mi intención es «hacer las cosas bien» y evidenciar esa donación pagando el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que en el caso de la Comunidad de Madrid veo que está bonificado (no me queda claro si al 99% o al 100%, al ser un valor inferior a 250.000 EUR). Este impuesto, ¿se pagaría una sola vez al constituir la escritura del préstamo hipotecario? ¿o se tendría que pagar cada año?

    Muchas gracias por todas las respuestas que dan en este foro. Es uno de las más útiles que he leído.

    Un saludo.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Marcos, como CEO de este portal de hipotecas y finanzas personales te doy las gracias por tus comentarios. Te invito, si lo crees conveniente, nos dejes una buena reseña en Google (https://g.page/futurfinances/review?kd) o en Facebook (https://www.facebook.com/futurfinances/reviews/). Tenemos economistas, abogados, corredores de seguros, asesores inmobiliarios… que colaboran con nosotros para poder responder, de forma general, a las dudas públicas de nuestros usuarios.

      A primera vista, si haber podido analizar personalmente vuestro caso, vuestro perfil y la documentación, trabajo imprescindible para dar una respuesta fundamentada, te recomendaría estudiaras la posibilidad de comprar tu la vivienda y, en todo caso, instrumentar un usufructo a nombre de tus padres. No le veo el sentido a que les dones una casa que tienes que financiar tu. Después tendrás que volver a tributar en sucesiones, cuando en un futuro esperemos que lejano tus padres fallezcan.

      Responder
      • Marcos
        Marcos Dice:

        Estimado Pau:

        Muchas gracias por su increíblemente rápida respuesta. Con mucho gusto he publicado una reseña positiva, algo que todos los que hemos recibido aquí respuesta a nuestras consultas deberíamos hacer.

        Al leer con detenimiento su respuesta, me doy cuenta de que en mi consulta omití un detalle clave: la vivienda que he localizado para mis padres tiene carga VPO y no es posible descalificarla por el momento. Yo no puedo ser titular de la misma, pues ya tengo otra vivienda en propiedad. De ahí mi intención de hacer algo que fiscalmente no parece muy lógico.

        Con ese dato, y entendiendo que sin analizar la documentación no se puede llegar a una conclusión fundamentada, ¿cobran más sentido mis preguntas iniciales? ¿Es posible – al menos en teoría – hacer lo que propongo?

        Atentamente,

        Responder
        • Pau A. Monserrat
          Pau A. Monserrat Dice:

          Gracias Marcos por la reseña! Tiene mucho valor para nosotros.

          En cuanto a lo que comentas, entiendo que es posible plantear la operación a un banco, pero ten en cuenta que en VPO no se financia por encima del 80-100% del valor máximo legal. La tasación marca un valor de mercado que no se tendrá en cuenta a la hora de calcular la financiación máxima que te concederá el banco.

          Es posible plantearle a un banco que la hipoteca la solicitas tu y tus padres adquieren la vivienda, firmando como hipotecantes no deudores. Pero la experiencia me dice que salvo que encuentres un director formado y con experiencia en VPO, te van a dar largas y no vas a poder llevar a cabo una operación de este estilo.

          En cuanto a la normativa de VPO, revisa bien las condiciones, no sea que no puedas realizar la operación que planteas al existir una donación «encubierta» de por medio.

          Responder
  65. Antonio Gallardo
    Antonio Gallardo Dice:

    Buenas tardes. En respuesta a Marcos y complementando lo que dice Pau le doy la razón en que no es una operación muy sencilla y fiscalmente es una donación ya que la titularidad es 100% de sus padres y lo paga usted, lo cual puede derivarle en problemas. No veo una solución clara y en todos los casos tendría que declararlo como donación o establecer un préstamo privado entre las partes por la que ellos se compromenten a satisfacer lo que usted haya pagado siempre a tipos de mercado y si lo desea con carencia en la devolución, pero sea como sea, hay una entrega por su parte que o es regalo (donación) o tiene que se remunerada.

    Responder
  66. Paloma
    Paloma Dice:

    Buenos días, mi pareja es cotitular al 50% en la hipoteca sobre la vivienda de su exmujer, siendo sólo ella la titular.
    En caso de fallecimiento de ella, qué puede sucederle a él. Qué características tiene que tener el seguro de vida de ella para evitar problemas a mi ex y cómo debería proceder él.
    Gracias

    Responder
    • Carlos Lluch
      Carlos Lluch Dice:

      Hola Paloma.

      Si no entiendo mal el cuadro es el siguiente:
      – tu pareja (parece ser que no es tu esposo) paga a medias una hipoteca con su ex. No informas si existe separación o divorcio legalmente tramitados. En caso de no haber tramitado judicialmente esa separación o divorcio sigue existiendo el matrimonio en derecho.
      – la propiedad de la vivienda recae, exclusivamente, en su ex.

      Me faltan datos para saber cual sería el comportamiento exacto pero voy a imaginar que no existe separación o divorcio dado que me extraña que siga pagando el 50% de la hipoteca, salvo que sea por convenio en concepto de alimentos.

      Mientras tu pareja esté pagando hipoteca el banco considerará que ambos titulares del préstamo responden solidariamente, esto es, que si uno no paga…paga todo el otro.

      Para liberar a tu pareja de la carga que supone el 50% de la ex, esta tendría que hacerse un seguro de vida en su modalidad de amortización que cubriera el capital pendiente de pago de SU 50% en todo momento hasta la extinción de la hipoteca.

      Luego, habría que ver a quien lega la casa. Porque en ese caso tu pareja sigue estando obligada a pagar el resto del 50%, puede no tener derechos sobre la casa dado que no es suya y, además, tendría que hacerse cargo probablemente de impuestos, etc por haber recibido el pago del 50% de ella liberándose de dicho compromiso.

      Si de por medio ha habido divorcio ya no mantendría vínculo familiar con la ex por lo que si la vivienda va a parar a su patrimonio tendría que asumir un importe elevado en impuesto de sucesiones.

      No es cosa fácil.

      Espero haber orientado aun con falta de datos

      Responder
  67. joana
    joana Dice:

    Holaquisiera una hipoteca 100 por cien. Alguien me puede recomendar donde ir. acabo de empezar atrabajar y quisiera saber cuales son los requisitos gracias

    Responder
  68. Sara
    Sara Dice:

    Hola, quería que me aconsejara sobre el lío en que me he metido.
    Hace dos años solicité junto a mi pareja una hipoteca de 40.000 para comprar una casa de 80.000€, los otros 40.000€ los puse yo de una herencia que había recibido. Hasta hoy mi pareja no ha puesto ni un euro para las cuotas ni para nada. Y yo ahora quiero cancelar la hipoteca pero quiero que vayan las escrituras a mi nombre ya que lo he pagado yo todo, y no se cual sería la mejor manera de hacerlo. Cuanto le debería compensar? Muchas gracias y un saludo

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciada Sara, no has especificado como se repartió la propiedad de la casa hipotecada por 40.000 euros y de valor de compra 80.000 euros. Si, como es habitual, se compró al 50%, tu pareja es propietaria del 50%. Al no haber pagado tu pareja nada, la Ley entendería que le diste una donación (encubierta, si no has pagado Impuesto de Sucesiones). Te recomiendo acudas a un abogado: a priori, entiendo que la casa es de los dos y poco puedes hacer, pero en todo caso que sea un abogado que analice el caso el que te diga si hay posibilidad de reconducir la situación.

      saludos.

      Responder
  69. Cindy
    Cindy Dice:

    Hola mi consulta es en 2008 compramos un piso con mis padres la escritura esta a mi nombre y el préstamo hipotecario está nombre de mis padres y mío por el 33.3% cada uno quiero saber si los 3 tenemos que desgranar en la renta o solo yo gracias

    Responder
  70. Antonio Gallardo
    Antonio Gallardo Dice:

    Buenos días. Tener un prestámo de garantía hipotecaria no genera deducción por si mismo. Usted pudo pedir una hipoteca para otro fin y no por ello puede deducirla, lo es ser propietario, COMPRAR la vivienda habitual. Como tal solo es usted quien puede aplicarse la deducción aunque limitada a sus cuotas, el 33% de lo pagado.

    Responder
  71. Agustín Ruiz Adán
    Agustín Ruiz Adán Dice:

    En el pasado firmé una hipoteca con mi mujer, pero ella dió una entrada y figura como única propietaria. La hipoteca ya está saldada y la hemos pagado a medias, y ahora nos hemos divorciado. Quisiera saber qué derechos tengo sobre la vivienda. ¿me pertenece algo?

    Responder
  72. Silvia Guasch Perez
    Silvia Guasch Perez Dice:

    hola
    en su dia compramos un piso el cual pusimos a mi nombre, nos hemos separado hace 10 años, pero la hipoteca y un préstamo hipotecario esta a nombre de los dos, desde hace 10 años la pago yo íntegramente, porque en su dia quitar de la hipoteca a mi exmarido me costaba dinero y un cambio en los intereses.
    El estuvo de acuerdo. En este momento el quiere que lo quite de la hipoteca ya que tienen que comprarse un piso y no le dan los bancos la hipoteca, al constar que tienen esa deuda, aunque el no la pague.
    Que debo hacer y que costes tiene quitarlo a el de la hiporteca.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciada Silvia,

      Para quitar a tu ex del préstamo hipotecario debes acudir a la entidad financiera que os concedió el préstamo y negociar una novación del préstamo, quitando de titular a tu ex. Tiene costes de gestoría, notaría y registro que debes consultar con tu banco. Por otro lado, si tienes condiciones financieras «demasiado buenas» para la actualidad, es posible que te exijan aceptar un tipo de interés más caro a cambio de quitar a tu ex. En todo caso, se trata de negociar con el banco, sabiendo que en realidad no tiene obligación alguna de quitar un titular hipotecario.

      saludos.

      Responder
      • silvia guasch
        silvia guasch Dice:

        Muchas gracias por la respuesta rapida y esclarecedora.
        Una cuestión que me hago, es que si a el, a parte de que cualquier banco no le quieran dar un préstamo, el puede tener problemas legales o de otro tipo por esta situación? cuando acabe de pagar la hipoteca dentro de 4 años, el o yo , tendríamos que hacer algun tipo de gestión en relación a que yo soy la única pagadora de esta hipoteca y el quede libre de esta carga?
        ¿El podria hacer servir nuestro documento de divorcio, en donde aclara que me hago cargo íntegramente de dicha hipoteca y la única pagadora soy yo, para que el banco le pueda aceptar su crédito o hipoteca?
        Un saludo.

        Responder
        • Pau A. Monserrat
          Pau A. Monserrat Dice:

          Apreciada Silvia,

          Gracias a ti por participar. Si quieres darnos una alegría, puedes dejar una reseña en Facebook (https://www.facebook.com/futurfinances/reviews/) y/o en Google (https://g.page/futurfinances/review?kd).

          En relación a tus dudas:

          1.- Problemas legales no tiene, más allá de que asume una deuda hipotecario de un bien inmueble que no es suyo. Si se paga normalmente, no tendrá problema alguno.

          2.- Cuando acabes de pagar el préstamo hipotecario, es el momento en que hay que quitar del Registro de la Propiedad la carga del derecho real que grava la vivienda: la hipoteca. Entiendo que no vas a necesitar a tu ex para nada: debes pedir un certificado de deuda 0 al banco, acudir a un notario para que se firme la escritura de cancelación de hipoteca y registrarla en el Registro de la Propiedad.

          3.- Puede usar el documento de divorcio para que el banco sepa que no paga él la hipoteca. Pero es muy probable que pese a ello le pongan problemas para concederle financiación, ya que en caso de que tu no pagaras, el banco puede ir también contra su patrimonio. En todo caso, si quedan pocos años, entiendo que la deuda es pequeña respecto al valor del inmueble y, por tanto, tu ex apenas asume riesgo. Eso debería bastar para que no le pusieran tantos problemas para concederle un préstamo hipotecario nuevo.

          saludos.

          Responder
  73. David
    David Dice:

    Hola!! Mis padres quieren avalar a mi hermano por una cantidad En concreto con un piso Ya pagado. Me gustaría saber en qué situación queda el piso con el que se avala, es decir, Una vez se pague La cantidad avalada el piso vuelve a quedar libre o queda sujeto a la hipoteca por todos los años que dure la misma ? Muchas gracias !!

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciado David,

      Muy importante: si tus padres firman como hipotecante no deudor, hipotecando una cantidad de su vivienda libre de cargas como doble garantía, que no firmen también como avalista, asumiendo la deuda total con todo su patrimonio presente y futuro. El aval se hereda, con lo cual acabarías siendo tu avalista de tu hermano si fallecieran antes de tener pagada la hipoteca. Si firman solo como hipotecantes no deudores, al heredar la casa también los herederos asumirían la hipoteca del piso (no la del piso que compra tu hermano).

      Si como interpreto hipoteca una cantidad de su vivienda, firmando como hipotecante no deudor, ha de saber:

      No podrá vender su casa, salvo que pague al banco por la cantidad hipotecada de su piso.

      La hipoteca no se cancela cuando tu hermano haya pagado una determinada cantidad, sigue gravando el piso de tus padres hasta que se pague toda la deuda, salvo que se pacte una cláusula que determine que el banco aceptará cancelar la hipoteca sobre el piso una vez amortizada una determinada cantidad.

      saludos.

      Responder
  74. Alberto
    Alberto Dice:

    Buenas noches.
    Gracias por la perfecta explicación de los distintos tipos de figuras jurídicas en la compra de vivienda.
    Sin embargo, he estado leyendo los distintos comentarios y no acabo de encontrar un caso exactamente como el mío. Lo mismo me equivoco.
    Tengo una casa ya pagada a mi nombre. Hemos comprado mi pareja y yo un terreno, que está ya a nombre de ella. Están construyendo la casa, que irá a nombre de ella. Queremos pedir una pequeña hipoteca sobre mi casa pagada, para pagar la segunda casa.
    Para evitar en hacienda la segunda vivienda, no quiero aparecer como propietario o co-propietario.
    Puedo pedir yo una hipoteca a mi nombre para pagar esa casa, que no va a ir a mi nombre después, sin miedo a que hacienda lo considere donación u otra cosa rara?
    No he leído nada similar .

    Responder
  75. OLGA
    OLGA Dice:

    Hace muchos años mi padre me pidió que avalara su hipoteca, diciendo que en unos años podría sacarme de ella, pero en vez de eso, ahora me entero que he pasado de ser aval a propietaria, sin yo querer, y está queriendo que le firme una moratoria de un año, el caso es que tiene ya 77 años y todavía le quedan 6 años por pagar. En caso de que fallezca antes, el problema sería mío? cómo puedo dejar de ser propietaria? Gracias

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Olga,

      No se puede pasar a ser propietaria «sin yo querer». Has firmado una escritura de compraventa ante notario, si eres propietaria. No acabo de entender que quieres decir que «está queriendo que le firme una moratoria de un año». ¿El banco le ha concedido una moratoria? En cuanto al futuro fallecimiento de tu padre, te afectará en cuanto en tanto aceptes la herencia, que vendrá con las deudas que tenga y los derechos y propiedades. En cuanto a «dejar de ser propietaria», no te lo aconsejo. Pero podrías hacer una donación o una compraventa. Ves a un abogado con todas las escrituras que hayas firmado y que te asesore debidamente.

      Responder
  76. PACHI
    PACHI Dice:

    Quiero quedarme con la hipoteca de mi casa y estaba mi exmujer de titular y ahora que me dice que me la cede, el banco dice que no puedo quedarme yo solo por estar en este, que puedo hacer cuando yo he estado y sigo estando pagando la hipoteca.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Es el caso típico de extinción de condominio (si tu ex-mujer te transmite la propiedad) con hipoteca: el banco no tiene obligación alguna de quitar a uno de los titulares del préstamo hipotecario (tu exmujer). Tendrás que negociar, aportando contrapartidas (por ejemplo, avalistas nuevos).

      saludos.

      Responder
  77. Lourdes
    Lourdes Dice:

    Buenas tardes,
    Me gustaría hacerles una consulta.
    Mi pareja y yo (tenemos un hijo en común pero no estamos casados) queremos cambiar de casa.
    La actual vivienda es herencia y propiedad solo de él, que paga los recibos (y queda una parte por pagar al banco).
    A la hora de comprar la nueva vivienda, el banco nos da el préstamo necesario para la nueva casa y para cancelar la hipoteca de la «vieja», poniendo como garantía el piso actual. En el préstamo aparecemos los dos como titulares del crédito (yo soy funcionaria y tengo más sueldo y él está fijo).
    La nueva hipoteca pensamos pagarla los 2, entonces no tenemos claro cómo hacer los porcentajes de escritura, ya que él tiene muchos más ahorros que yo y aporta inicialmente 22000€ frente a los 9000€ que pongo yo.
    ¿Tenemos que tener en cuenta solo la aportación de dinero inicial o todo lo que vamos a pagar entre los 2 a partir de ahora?
    Como él pone como garantía su casa actual, me dice que debería tener más porcentaje en la nueva escritura, ya que el mayor riesgo lo asume él.
    ¿Cómo podemos calcular lo más justo, puesto que a ninguno por separado nos dan el préstamo y en la hipoteca actual yo también voy a pagar el dinero necesario para cancelar su deuda actual?

    Es una operación difícil.

    Él también plantea que la nueva escritura solo esté a su nombre, pagando él las cuotas pero, como he leído en su artículo, yo sería titular del préstamo pero no de la vivienda y también tendría mis riesgos.

    Les agradecería cualquier ayuda que nos despeje estas dudas.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Lo ideal es pactar un porcentaje de propiedad en base a lo que cada uno aporta al inicio y aportará al final de los pagos de la hipoteca. Sin embargo, el cálculo tiene sus limitaciones:

      1.- Lo que aporta inicialmente cada uno es fácil de tener en cuenta, a la hora de calcular el porcentaje de propiedad que corresponde.

      2.- Lo difícil es calcular lo que pagará cada uno al final del préstamo. Suponiendo que cada cuota se paga al 50%, en caso de una hipoteca a tipo fijo se puede saber el importe pagada por cada titular, sumando las cuotas. Es útil usar simuladores, como el del Banco de España: https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/podemosayudarte/simuladores/simulador_prestamo_hipotecario_personal.html

      3.- Si la hipoteca es a interés variable, no se puede saber exactamente lo que se va a pagar, ya que las cuotas serán diferentes en función de la evolución del tipo de interés.

      4.- Por otro lado, los cálculos serían diferentes si, por ejemplo, en un futuro uno de los titulares no pagara la hipoteca, o bien se vendiera la casa, etc.

      En resumen: hay que hacer números, pero no son exactos.

      Responder

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