Hipotecante no deudor

Si hay algo que implica unas obligaciones muy importantes y que los españoles hemos firmado sin apenas informarnos son las escrituras de préstamo hipotecario. Por ignorancia o exceso de confianza unas veces y por desidia otras, mucha gente ha acudido a la firma ante notario, de la mano de su director de toda la vida (o de la gestoría del banco), sin haberse leído ni la oferta vinculante. Intentemos explicar, de la forma más práctica posible, las diferentes figuras utilizadas por la banca para reforzar una operación hipotecaria: el avalista, el hipotecante no deudor y el titular del préstamo hipotecario que no es propietario del inmueble.

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Firmar ante notario no significa que firmemos lo correcto o lo que más nos conviene. El notario da fe pública de que se firma lo que se firma y que los firmantes son los que dicen ser. No es nuestro asesor; le podemos formular dudas, pero para ello debemos saber qué preguntar, al menos.

Sin ir más lejos, hay auténticos dramas familiares porque un hijo se ha separado de su novia, con la que compró con el aval de los padres, y han dejado de pagar la hipoteca. Cuando la entidad financiera inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria y subasta la casa del hijo y la de los padres, saltan todas las alarmas:

-Pero si nosotros firmamos como avalistas de nómina! – exclaman los padres.
Lo siento, pero la figura del avalista de nómina no existe. Si se avala, se avala con todo el patrimonio, presente y futuro; y sin con esto no le parece una obligación extraordinaria, que sepa que sus obligaciones como avalista se trasmiten a sus herederos.

Veamos las principales figuras jurídicas que puede uno ser en una operación inmobiliaria de compra-venta con financiación hipotecaria:

  • Avalista: responde con todos sus ingresos y patrimonio, presente y futuro.
  • Hipotecante no deudor: ofrece una garantía inmobiliaria, que responde sólo por la responsabilidad hipotecaria pactada en la escritura.
  • Titular del préstamo hipotecario pero no de la vivienda: se dan casos en que uno ha firmado como titular del préstamo hipotecario pero no así de la vivienda. Se es deudor y no propietario.

El avalista

Es la figura más conocida, si bien no siempre se comprende su verdadero alcance. Un avalista responde con todo lo que ingresa o ingresará, además de con todo su patrimonio. Y además el banco puede ir contra el avalista antes que contra el titular principal si lo desea, al incluir unas cláusulas en las que renunciamos al beneficio de orden, división y excusión.

Un avalista responde de una deuda que no es suya que ha servido para comprar un bien que tampoco es de su propiedad. Si quiere ayudar a sus hijos, perfecto. Pero si avala una hipoteca en la que hay otros titulares, por ejemplo la pareja de su vástago, puede que si hay problemas de pareja lo pague su patrimonio.

El hipotecante no deudor

Esta figura es menos conocida para el público en general, pero no porque no se utilice, sino porque no se explica. El hipotecante no deudor hipoteca su vivienda pero no le debe nada al banco. Bueno, técnicamente, en la práctica es otra cosa.

Lo que hace la entidad financiera es tomar una garantía hipotecaria del hipotecante no deudor, respondiendo su vivienda sólo en la parte hipotecada (responde por la responsabilidad hipotecaria asignada a su finca).

El caso más frecuente es la de una pareja que solicita una hipoteca 100% más gastos. Actualmente lo máximo que suelen conceder los bancos es un 80% de la tasación; a veces dan la opción de hipotecar otra vivienda más para llegar al 100% (y se hipoteca la vivienda del hipotecante no deudor).

Esta fórmula es mucho más beneficiosa que la de avalista en cuanto a que sabemos que en caso de impago nuestra deuda se limita a lo hipotecado y nada más. Por la parte negativa está que nos limita la enajenación del bien hipotecado (deberíamos saldar la hipoteca para poder vender).

lo que hay que tener cuidado es en que no nos hagan firmar de avalista y, además, de hipotecante no deudor, cosa que hacen con frecuencia nuestras simpáticas entidades financieras.

Titular de la hipoteca sin ser propietario

La última figura que estudiaremos en la práctica se asemeja a la del avalista, si bien tiene algunas diferencias que vale la pena comentar.

Sería el caso en que firmamos como titulares de la escritura de préstamo hipotecario pero no figuramos para nada en la de compra-venta. Asumimos una deuda hipotecaria sin recibir a cambio porcentaje de la vivienda alguno. Es una posición delicada en cuanto a tributación, ya que podría ser considerado una donación encubierta (si efectivamente se paga una parte de las cuotas de la hipoteca).

Se ha utilizado por algunas entidades para aumentar los ingresos de la unidad familiar y que una operación pase su scoring. Bajo el supuesto de que el titular de la hipoteca también paga la cuota, el ratio de endeudamiento mejora. En realidad pocas veces ocurre esto, ya que el falso avalista no paga nada, solo afinaza la operación.

la diferencia práctica básica con el aval es que siendo avalista salimos en la CIRBE como riesgo indirecto y siendo titular de la hipoteca consta como riesgo directo. Y nos resultará más difícil conseguir financiación posterior si nuestro riesgo es directo.

Estas tres posiciones jurídicas son las que, principalmente, utilizan las entidades financieras para reforzar la operación (en argot bancario), es decir, para tener más garantías de cobrar si el titular principal de la hipoteca no paga. Lo que tenemos que tener muy claro es si la fórmula nos satisface y si estamos dispuestos a asumir las consecuencias. Siempre hay que ponerse en el peor de los casos: que el que ha pedido la hipoteca no pague.

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18 comentarios
  1. Manuel
    Manuel Dice:

    mi mujer y yo hicimos una hipoteca en el 2010 aparte de nuestras nominas también nos pidieron la de una tercera persona y pusimos a mi hija que tenia una nomina de media jornada de unos 300euros ahora quisiera saber si puedo sacarla de la hipoteca por que al tener firmado con nosotros si quiere financiar algo siempre le ponen problemas .agradecería que alguien me pudiera informar y asi poder acercarme al banco con un poco de informacion

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    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciado Manuel,

      Me temo que tu hija es una de las titulares del préstamo hipotecario y, pague o no pague ella parte de las cuotas mensuales, al banco le interesa que figure en la escritura. Le interesa porque en caso de tener que reclamar cuotas impagadas, puede ir contra ella, además de contra tu mujer o contra ti.

      Para que tu hija deje de ser titular de la hipoteca la única vía es negociar con el banco. Y por experiencia, normalmente dicen que no.

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  2. Alejandro
    Alejandro Dice:

    Mi hermano se ha muerto y mi madre firmo los papeles como avalista y ahora le piden de pagar el préstamo pero no tiene los medios. Se murió mi padre el año pasado.
    Como puede hacer para no pagar

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    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciado Alejandro,

      Lo primero decir que os acompaño en el sentimiento.

      ¿Habéis comprobado que tu hermano no tuviera contratado algún seguro de vida para hacer frente a la deuda hipotecaria?

      Si tu madre es avalista, me temo que responde de la deuda. En cuanto a la parte que corresponde tu padre, si se acepta la herencia y también era avalista, los herederos también asumirían su posición de avalistas del préstamo del hermano fallecido.

      Recomiendo acudáis a un despacho de abogados, ya que un profesional os dirá como proceder.

      saludos cordiales y ánimos a la familia.

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  3. JORDI
    JORDI Dice:

    MI pregunta es la siguiente. Siendo titular de préstamo hipotecario, pero no figurando en la escritura de la vivienda. Puedo desgravar mi 25% de prestamo en la declaracion de la renta?. Si es asi, donde podria encontrar Gracias

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  4. Jaime
    Jaime Dice:

    Hola mi pregunta es la siguiente . Mi hermano y yo firmamos una hipoteca en el 2004 pero en el 2008 mi hermano negocio con el banco para quitarme del préstamo hipotecario y ellos aceptaron el pago 5000€ y yo solo figuro en las escrituras. Ahora bien el piso mi hermano dejo de pagar ase 4 años el piso , en la actualidad el piso está en ejecución hipotecaria y claro con saldo en contra asia nosotros mi pregunta es al no estar en el crédito y sólo en las escrituras también me quedaría yo con deuda? muchas gracias por su respuesta.

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    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciado Jaime,

      Cuando dices «yo solo figuro en las escrituras», ¿te refieres a que solo figuras en la escritura de compraventa (y por tanto eres propietario junto a tu hermano) o también en la escritura de préstamo hipotecario (y por tanto sigues siendo deudor de la hipoteca)?

      Si te quitaron de titular hipotecario, deberías haber pasado por la notaria a firmar, y el banco te habría hecho firmar de nuevo como hipotecante no deudor (al ser propietario). Pero me extraña mucho, no lo he visto hacer nunca a un banco.

      Te recomiendo acudas a un abogado especializado en la materia para que revise tu caso.

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  5. Javier
    Javier Dice:

    Hola buenas,

    Si vivo en un piso de alquiler social y no quiero perderlo, pero quiero comprar otro inmueble, podría poner a mis padres como propietarios del nuevo piso pero tener la hipoteca a mi nombre y pagarla yo?

    Muchas gracias

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  6. Merce campos marmaneu
    Merce campos marmaneu Dice:

    Terminamos de pagar la hipoteca qué está a nombre de mi exmarido y mío pero el piso era para las dos hijas, como a ellas no les daban la hipoteca pues la pedimos nosotros y ahora ya pronto se tiene que ir ante el notario podrán poner la escritura a nombre de las dos hijas ya que el piso es de ellas nosotros solo estamos en la hipoteca, gracias

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    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciada Merce,

      El riesgo de pedir la hipoteca a vuestro nombre y poner la casa en propiedad de vuestras hijas es fiscal: que la CC.AA. considere que habéis hecho una donación encubierta y os reclame pagar el impuesto de donaciones.

      Si en su día se firmó la compraventa a nombre de vuestras hijas, al notario solo hay que ir para firmar la escritura de cancelación de la hipoteca e inscribirla en el registro de la propiedad.

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  7. Marta
    Marta Dice:

    Hola buenas mi pregunta es la siguiente voy a pedir una hipoteca banco Santander e llevado todos los papeles y me dicen desde la oficina que todo está bien que es viable la operación pero me dicen que el último paso es mandar mis papeles a otros cargos más alto para dar conformidad y poder concederme mi hipoteca pero que pasa soy avalista en un préstamo hipotecario de mi madre por el cual le queda por pagar 51.000e cómo sería de factible la operación habría algún problema

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    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciada Marta,

      Desconozco tu situación económica, ya que no he analizado la documentación al respecto, para poder valorar tu capacidad de obtener la hipoteca. Lo que sí te puedo comentar es que si avalas un préstamo hipotecario de tu madre, el banco lo tendrá en cuenta a la hora de valorar tu riesgo, ya que en caso de impago de tu madre, el banco puede ir contra todo tu patrimonio. A efectos prácticos, suelen considerar que la cuota de la hipoteca de tu madre la pagas tu, a la hora de calcular el ratio de endeudamiento. Si quieres una segunda bala en la recámara, pide que un broker hipotecario seleccionado por este portal analice tu caso, sin compromiso:

      https://futurfinances.com/buscas-la-mejor-hipoteca-no-pagues-de-mas/

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  8. Natalia Cruz
    Natalia Cruz Dice:

    Buen dia.
    Queria saber los riesgos o concecuencias para mí en la siguiente situacion.

    Mis padres quieren comprar una casa. La idea del vendedor es hipotecar la casa a mi nombre (por problemas funancieros a nombre de mis padres no se puede) y quedarse con el dinero.

    Así mis padres seguirian pagando en un plazo establecido, cierto numero de cuotas. Para al final cuando terminen de pagarla, la hipoteca se desaparezca.

    La hipoteca como ya lo dije estaria a nombre mio.
    La vivienda quedaria a nombre de mis padres.
    El vendedor solo gozaria del dinero de la hipoteca.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      No recomiendo ser titular de la hipoteca y no de la vivienda. Primero porque asumes todos los riesgos de ser prestatario de una deuda y no tienes ninguna ventaja (al no ser propietaria). En segundo lugar, porque este tipo de operaciones a efectos de Hacienda es una donación encubierta (tu pides una deuda y le donas el dinero para que tu padre compre una casa).

      Por otro lado, dudo mucho que ningún banco acepte esta operación.

      Si quieres que un broker hipotecario experto te oriente, no dudes en dejar tus datos de contacto en nuestro formulario, sin compromiso:

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  9. Concepcion
    Concepcion Dice:

    Hola, voy a pedir un préstamo hipotecario, pero con mis ingresos la operación es inviable. Mi marido está dispuesto a solicitarla conmigo para así aumentar los ingresos, pero sería yo la que asumiría todas las cuotas porque él no sería propietario de la vivienda. Cómo podemos formalizar esta situación para que a él no le afecte esta situación de cara a hacienda. Muchísimas gracias. Un saludo

    Responder
    • Antonio Gallardo
      Antonio Gallardo Dice:

      Existen diferentes opciones, pero todas ellas con pros y contras que debes tener en cuenta. Lo importante no es conseguir el préstamo hipotecario a toda costa, si no hacerlo equilibrando riesgos y responsabilidades o, al menos, siendo conocedor de todos los puntos. En este punto te planteo varias posibilidades:

      – Estar hipotecado sin ser propietario: Con este punto se mejoran las posibilidades en cuanto se incluyen en el cómputo de la capacidad de pago otros ingresos. Pero tienes diferentes puntos en contra:

      a) El nuevo hipotecado tiene un riesgo directo por este préstamo.

      b) Aunque uno tenga el compromiso de pagar todas las cuotas la responsabilidad recae en los dos, por lo que en caso de impago de una parte estará obligado a ello.

      c) Esta obligación de pago puede entenderse como una donación encubierta, el segundo hipotecado paga parte de la deuda a otra que tiene el 100% de la propiedad. Dependerá mucho de la justificación de esos pagos e incluso si se está casado del régimen del matrimonio (si es ganancial o no) y si la vivienda se considera domicilio conyugal.

      – Ser avalista: Supone otorgar una garantía adicional a la hipoteca sin obligación de pago salvo que el titular de la hipoteca no pague.

      a) Tiene como ventaja que no supone ningún problema fiscal ya que es una garantía de pago.

      b) También hay un cambio en el riesgo que pasa de ser directo a indirecto lo que supone más posibles facilidades en caso de pedir nuevo endeudamiento.

      c) En contra está que la garantía es total si se produce el impago, en cuanto tiene que satisfacer la deuda y con todos sus bienes.

      – Hipotecante no deudor: En lugar de garantizar con todo el patrimonio lo hace con otro bien, con lo que limita su responsabilidad.

      a) Ventaja con el avalista que limita el riesgo.

      b) Requiere que la otra parte tenga un bien que pueda hipotecar.

      c) Tiene que tener mucho cuidado si además de esta garantía se le solicita más garantías como ser avalista. Si fuera así, esta figura tan útil que se usa pocas veces no serviría de nada.

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