Hipotecante no deudor

Si hay algo que implica unas obligaciones muy importantes y que los españoles hemos firmado sin apenas informarnos son las escrituras de préstamo hipotecario. Por ignorancia o exceso de confianza unas veces y por desidia otras, mucha gente ha acudido a la firma ante notario, de la mano de su director de toda la vida (o de la gestoría del banco), sin haberse leído ni la oferta vinculante. Intentemos explicar, de la forma más práctica posible, las diferentes figuras utilizadas por la banca para reforzar una operación hipotecaria: el avalista, el hipotecante no deudor y el titular del préstamo hipotecario que no es propietario del inmueble.

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Firmar ante notario no significa que firmemos lo correcto o lo que más nos conviene. El notario da fe pública de que se firma lo que se firma y que los firmantes son los que dicen ser. No es nuestro asesor; le podemos formular dudas, pero para ello debemos saber qué preguntar, al menos.

Sin ir más lejos, hay auténticos dramas familiares porque un hijo se ha separado de su novia, con la que compró con el aval de los padres, y han dejado de pagar la hipoteca. Cuando la entidad financiera inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria y subasta la casa del hijo y la de los padres, saltan todas las alarmas:

-Pero si nosotros firmamos como avalistas de nómina! – exclaman los padres.
Lo siento, pero la figura del avalista de nómina no existe. Si se avala, se avala con todo el patrimonio, presente y futuro; y sin con esto no le parece una obligación extraordinaria, que sepa que sus obligaciones como avalista se trasmiten a sus herederos.

Veamos las principales figuras jurídicas que puede uno ser en una operación inmobiliaria de compra-venta con financiación hipotecaria:

  • Avalista: responde con todos sus ingresos y patrimonio, presente y futuro.
  • Hipotecante no deudor: ofrece una garantía inmobiliaria, que responde sólo por la responsabilidad hipotecaria pactada en la escritura.
  • Titular del préstamo hipotecario pero no de la vivienda: se dan casos en que uno ha firmado como titular del préstamo hipotecario pero no así de la vivienda. Se es deudor y no propietario.

El avalista

Es la figura más conocida, si bien no siempre se comprende su verdadero alcance. Un avalista responde con todo lo que ingresa o ingresará, además de con todo su patrimonio. Y además el banco puede ir contra el avalista antes que contra el titular principal si lo desea, al incluir unas cláusulas en las que renunciamos al beneficio de orden, división y excusión.

Un avalista responde de una deuda que no es suya que ha servido para comprar un bien que tampoco es de su propiedad. Si quiere ayudar a sus hijos, perfecto. Pero si avala una hipoteca en la que hay otros titulares, por ejemplo la pareja de su vástago, puede que si hay problemas de pareja lo pague su patrimonio.

El hipotecante no deudor

Esta figura es menos conocida para el público en general, pero no porque no se utilice, sino porque no se explica. El hipotecante no deudor hipoteca su vivienda pero no le debe nada al banco. Bueno, técnicamente, en la práctica es otra cosa.

Lo que hace la entidad financiera es tomar una garantía hipotecaria del hipotecante no deudor, respondiendo su vivienda sólo en la parte hipotecada (responde por la responsabilidad hipotecaria asignada a su finca).

El caso más frecuente es la de una pareja que solicita una hipoteca 100% más gastos. Actualmente lo máximo que suelen conceder los bancos es un 80% de la tasación; a veces dan la opción de hipotecar otra vivienda más para llegar al 100% (y se hipoteca la vivienda del hipotecante no deudor).

Esta fórmula es mucho más beneficiosa que la de avalista en cuanto a que sabemos que en caso de impago nuestra deuda se limita a lo hipotecado y nada más. Por la parte negativa está que nos limita la enajenación del bien hipotecado (deberíamos saldar la hipoteca para poder vender).

lo que hay que tener cuidado es en que no nos hagan firmar de avalista y, además, de hipotecante no deudor, cosa que hacen con frecuencia nuestras simpáticas entidades financieras.

Titular de la hipoteca sin ser propietario

La última figura que estudiaremos en la práctica se asemeja a la del avalista, si bien tiene algunas diferencias que vale la pena comentar.

Sería el caso en que firmamos como titulares de la escritura de préstamo hipotecario pero no figuramos para nada en la de compra-venta. Asumimos una deuda hipotecaria sin recibir a cambio porcentaje de la vivienda alguno. Es una posición delicada en cuanto a tributación, ya que podría ser considerado una donación encubierta (si efectivamente se paga una parte de las cuotas de la hipoteca).

Se ha utilizado por algunas entidades para aumentar los ingresos de la unidad familiar y que una operación pase su scoring. Bajo el supuesto de que el titular de la hipoteca también paga la cuota, el ratio de endeudamiento mejora. En realidad pocas veces ocurre esto, ya que el falso avalista no paga nada, solo afinaza la operación.

la diferencia práctica básica con el aval es que siendo avalista salimos en la CIRBE como riesgo indirecto y siendo titular de la hipoteca consta como riesgo directo. Y nos resultará más difícil conseguir financiación posterior si nuestro riesgo es directo.

Estas tres posiciones jurídicas son las que, principalmente, utilizan las entidades financieras para reforzar la operación (en argot bancario), es decir, para tener más garantías de cobrar si el titular principal de la hipoteca no paga. Lo que tenemos que tener muy claro es si la fórmula nos satisface y si estamos dispuestos a asumir las consecuencias. Siempre hay que ponerse en el peor de los casos: que el que ha pedido la hipoteca no pague.

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44 comentarios
  1. Manuel
    Manuel Dice:

    mi mujer y yo hicimos una hipoteca en el 2010 aparte de nuestras nominas también nos pidieron la de una tercera persona y pusimos a mi hija que tenia una nomina de media jornada de unos 300euros ahora quisiera saber si puedo sacarla de la hipoteca por que al tener firmado con nosotros si quiere financiar algo siempre le ponen problemas .agradecería que alguien me pudiera informar y asi poder acercarme al banco con un poco de informacion

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    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciado Manuel,

      Me temo que tu hija es una de las titulares del préstamo hipotecario y, pague o no pague ella parte de las cuotas mensuales, al banco le interesa que figure en la escritura. Le interesa porque en caso de tener que reclamar cuotas impagadas, puede ir contra ella, además de contra tu mujer o contra ti.

      Para que tu hija deje de ser titular de la hipoteca la única vía es negociar con el banco. Y por experiencia, normalmente dicen que no.

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  2. Alejandro
    Alejandro Dice:

    Mi hermano se ha muerto y mi madre firmo los papeles como avalista y ahora le piden de pagar el préstamo pero no tiene los medios. Se murió mi padre el año pasado.
    Como puede hacer para no pagar

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    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciado Alejandro,

      Lo primero decir que os acompaño en el sentimiento.

      ¿Habéis comprobado que tu hermano no tuviera contratado algún seguro de vida para hacer frente a la deuda hipotecaria?

      Si tu madre es avalista, me temo que responde de la deuda. En cuanto a la parte que corresponde tu padre, si se acepta la herencia y también era avalista, los herederos también asumirían su posición de avalistas del préstamo del hermano fallecido.

      Recomiendo acudáis a un despacho de abogados, ya que un profesional os dirá como proceder.

      saludos cordiales y ánimos a la familia.

      Responder
  3. JORDI
    JORDI Dice:

    MI pregunta es la siguiente. Siendo titular de préstamo hipotecario, pero no figurando en la escritura de la vivienda. Puedo desgravar mi 25% de prestamo en la declaracion de la renta?. Si es asi, donde podria encontrar Gracias

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  4. Jaime
    Jaime Dice:

    Hola mi pregunta es la siguiente . Mi hermano y yo firmamos una hipoteca en el 2004 pero en el 2008 mi hermano negocio con el banco para quitarme del préstamo hipotecario y ellos aceptaron el pago 5000€ y yo solo figuro en las escrituras. Ahora bien el piso mi hermano dejo de pagar ase 4 años el piso , en la actualidad el piso está en ejecución hipotecaria y claro con saldo en contra asia nosotros mi pregunta es al no estar en el crédito y sólo en las escrituras también me quedaría yo con deuda? muchas gracias por su respuesta.

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    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciado Jaime,

      Cuando dices «yo solo figuro en las escrituras», ¿te refieres a que solo figuras en la escritura de compraventa (y por tanto eres propietario junto a tu hermano) o también en la escritura de préstamo hipotecario (y por tanto sigues siendo deudor de la hipoteca)?

      Si te quitaron de titular hipotecario, deberías haber pasado por la notaria a firmar, y el banco te habría hecho firmar de nuevo como hipotecante no deudor (al ser propietario). Pero me extraña mucho, no lo he visto hacer nunca a un banco.

      Te recomiendo acudas a un abogado especializado en la materia para que revise tu caso.

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  5. Javier
    Javier Dice:

    Hola buenas,

    Si vivo en un piso de alquiler social y no quiero perderlo, pero quiero comprar otro inmueble, podría poner a mis padres como propietarios del nuevo piso pero tener la hipoteca a mi nombre y pagarla yo?

    Muchas gracias

    Responder
  6. Merce campos marmaneu
    Merce campos marmaneu Dice:

    Terminamos de pagar la hipoteca qué está a nombre de mi exmarido y mío pero el piso era para las dos hijas, como a ellas no les daban la hipoteca pues la pedimos nosotros y ahora ya pronto se tiene que ir ante el notario podrán poner la escritura a nombre de las dos hijas ya que el piso es de ellas nosotros solo estamos en la hipoteca, gracias

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciada Merce,

      El riesgo de pedir la hipoteca a vuestro nombre y poner la casa en propiedad de vuestras hijas es fiscal: que la CC.AA. considere que habéis hecho una donación encubierta y os reclame pagar el impuesto de donaciones.

      Si en su día se firmó la compraventa a nombre de vuestras hijas, al notario solo hay que ir para firmar la escritura de cancelación de la hipoteca e inscribirla en el registro de la propiedad.

      Responder
  7. Marta
    Marta Dice:

    Hola buenas mi pregunta es la siguiente voy a pedir una hipoteca banco Santander e llevado todos los papeles y me dicen desde la oficina que todo está bien que es viable la operación pero me dicen que el último paso es mandar mis papeles a otros cargos más alto para dar conformidad y poder concederme mi hipoteca pero que pasa soy avalista en un préstamo hipotecario de mi madre por el cual le queda por pagar 51.000e cómo sería de factible la operación habría algún problema

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciada Marta,

      Desconozco tu situación económica, ya que no he analizado la documentación al respecto, para poder valorar tu capacidad de obtener la hipoteca. Lo que sí te puedo comentar es que si avalas un préstamo hipotecario de tu madre, el banco lo tendrá en cuenta a la hora de valorar tu riesgo, ya que en caso de impago de tu madre, el banco puede ir contra todo tu patrimonio. A efectos prácticos, suelen considerar que la cuota de la hipoteca de tu madre la pagas tu, a la hora de calcular el ratio de endeudamiento. Si quieres una segunda bala en la recámara, pide que un broker hipotecario seleccionado por este portal analice tu caso, sin compromiso:

      https://futurfinances.com/buscas-la-mejor-hipoteca-no-pagues-de-mas/

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  8. Natalia Cruz
    Natalia Cruz Dice:

    Buen dia.
    Queria saber los riesgos o concecuencias para mí en la siguiente situacion.

    Mis padres quieren comprar una casa. La idea del vendedor es hipotecar la casa a mi nombre (por problemas funancieros a nombre de mis padres no se puede) y quedarse con el dinero.

    Así mis padres seguirian pagando en un plazo establecido, cierto numero de cuotas. Para al final cuando terminen de pagarla, la hipoteca se desaparezca.

    La hipoteca como ya lo dije estaria a nombre mio.
    La vivienda quedaria a nombre de mis padres.
    El vendedor solo gozaria del dinero de la hipoteca.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      No recomiendo ser titular de la hipoteca y no de la vivienda. Primero porque asumes todos los riesgos de ser prestatario de una deuda y no tienes ninguna ventaja (al no ser propietaria). En segundo lugar, porque este tipo de operaciones a efectos de Hacienda es una donación encubierta (tu pides una deuda y le donas el dinero para que tu padre compre una casa).

      Por otro lado, dudo mucho que ningún banco acepte esta operación.

      Si quieres que un broker hipotecario experto te oriente, no dudes en dejar tus datos de contacto en nuestro formulario, sin compromiso:

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  9. Concepcion
    Concepcion Dice:

    Hola, voy a pedir un préstamo hipotecario, pero con mis ingresos la operación es inviable. Mi marido está dispuesto a solicitarla conmigo para así aumentar los ingresos, pero sería yo la que asumiría todas las cuotas porque él no sería propietario de la vivienda. Cómo podemos formalizar esta situación para que a él no le afecte esta situación de cara a hacienda. Muchísimas gracias. Un saludo

    Responder
    • Antonio Gallardo
      Antonio Gallardo Dice:

      Existen diferentes opciones, pero todas ellas con pros y contras que debes tener en cuenta. Lo importante no es conseguir el préstamo hipotecario a toda costa, si no hacerlo equilibrando riesgos y responsabilidades o, al menos, siendo conocedor de todos los puntos. En este punto te planteo varias posibilidades:

      – Estar hipotecado sin ser propietario: Con este punto se mejoran las posibilidades en cuanto se incluyen en el cómputo de la capacidad de pago otros ingresos. Pero tienes diferentes puntos en contra:

      a) El nuevo hipotecado tiene un riesgo directo por este préstamo.

      b) Aunque uno tenga el compromiso de pagar todas las cuotas la responsabilidad recae en los dos, por lo que en caso de impago de una parte estará obligado a ello.

      c) Esta obligación de pago puede entenderse como una donación encubierta, el segundo hipotecado paga parte de la deuda a otra que tiene el 100% de la propiedad. Dependerá mucho de la justificación de esos pagos e incluso si se está casado del régimen del matrimonio (si es ganancial o no) y si la vivienda se considera domicilio conyugal.

      – Ser avalista: Supone otorgar una garantía adicional a la hipoteca sin obligación de pago salvo que el titular de la hipoteca no pague.

      a) Tiene como ventaja que no supone ningún problema fiscal ya que es una garantía de pago.

      b) También hay un cambio en el riesgo que pasa de ser directo a indirecto lo que supone más posibles facilidades en caso de pedir nuevo endeudamiento.

      c) En contra está que la garantía es total si se produce el impago, en cuanto tiene que satisfacer la deuda y con todos sus bienes.

      – Hipotecante no deudor: En lugar de garantizar con todo el patrimonio lo hace con otro bien, con lo que limita su responsabilidad.

      a) Ventaja con el avalista que limita el riesgo.

      b) Requiere que la otra parte tenga un bien que pueda hipotecar.

      c) Tiene que tener mucho cuidado si además de esta garantía se le solicita más garantías como ser avalista. Si fuera así, esta figura tan útil que se usa pocas veces no serviría de nada.

      Responder
  10. Alba
    Alba Dice:

    Buenos días.

    Mi pareja y yo (no estamos casados) queremos comprarnos una vivienda, yo estoy desempleada pero mi pareja puede hacer frente a la hipoteca y no habría problema en la concesión de la hipoteca pues goza de empleo estable. La pregunta es si podríamos compartir la titularidad de la vivienda ya que yo tengo ahorros y puedo aportar dinero a la compra. ¿Si en un futuro surgieran problemas y hubiera que poner en venta la vivienda yo recibiría la parte proporcional que hubiera aportado?, es decir, hacer patente de algún modo que yo he aportado dinero a la compra siendo el titular mi pareja…

    Gracias de antemano por la respuesta y un saludo.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciada Alba,

      A efectos del banco los titulares del préstamo hipotecario son deudores del total del préstamo, independientemente de los pactos privados que puedan firmar entre ellos.

      En cuanto al porcentaje de propiedad inicial, podéis pactar un 50% cada uno o cualquier otra proporción, en base a lo que cada uno aporte inicialmente y, muy importante, lo que acabe aportando del pago de las cuotas hipotecarias.

      En vuestro caso, dado que uno hace una aportación inicial y el otro pretende pagar las cuotas mensuales, el pacto es más complicado, ya que no se sabe inicialmente qué importa acabará pagando cada uno. De todos modos, es muy buena idea que firméis un contrato privado que contemple esta circunstancia. Os recomiendo acudir a abogados especializados. Como sugerencia, el despacho en el que participo:
      https://futurlegal.com/

      Responder
  11. javier
    javier Dice:

    Buenos días.. Mis suegros tienen una hipoteca por su vivienda habitual. Mi mujer (su hija y , por tanto, heredera) y yo somos titulares porque nos pusimos de garantes hipotecarios para que pudiera ser concedida. Actualmente deben 70.000 euros. Es decir, soy titular de hipoteca, no propietario. Teniendo en cuenta que mi mujer tiene un hermano, que en un futuro heredará la vivienda con la hipoteca que quede ¿cual sería la mejor opción?…
    1-Vender la vivienda y cancelar la hipoteca, repartiendo al 50% el capital que sobre
    2- Que se quede el hermano con la vivienda (no tiene ninguna en la actualidad, vive con mi cuñada en alquiler), solicite ampliación hipoteca con su mujer, nos quitemos mi mujer y yo de titulares, y pague a mi mujer la parte que corresponda. ¿sería factible? ¿el banco daría la hipoteca a mi cuñado con las condiciones actuales?….
    3- Tasar la propiedad, que solicite mi cuñado y su mujer una hipoteca (si es que se la conceden), y con el dinero que obtenga cancelar la hipoteca de mi suegra y pagar a mi mujer la cantidad que corresponda (que creo que no llegaría al precio real, si se vendiera de primeras a un particular, porque se vendería a mi cuñado por un precio menor que a dicho particular)..
    Un saludo.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Javier,

      Para poder darte una respuesta deberíamos analizar en profundidad tu caso y estudiar la documentación. El acuerdo al que puedes llegar con los herederos depende de lo que pactéis. Lo que está claro es que cualquier opción que dependa del banco se debe negociar con la entidad financiera.

      En estos momentos, si no hacéis nada y en un futuro fallecen los propietarios de la vivienda, el hermano de tu mujer al aceptar la herencia pasará a ser propietario (junto a tu hermana, según sea el testamento si lo hay) y tu seguirás de titular de la hipoteca.

      saludos.

      Responder
  12. isabel
    isabel Dice:

    Buenas noches, en mi caso, tengo una vivienda en propiedad, convivo con mi pareja , no estamos casados, y mi pareja estaba en tramite de comprar una VPO de segunda mano… todo iba bien, o sea, la vivienda ya habia sido designada para él, hasta que mi pareja se queda sin trabajo… por lo que el banco nos da la negativa… el problema no es la cuestión economica…es que yo no puedo comprar porque ya tengo vivienda en propiedad…hay alguna forma de que pueda ayudarlo?.. podría estar solo el prestamo a mi nombre y la vivienda al suyo?qué opciones habría’ gracias y un saludo…

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      No te recomiendo pedir una hipoteca solo a tu nombre y que tu pareja compre. Es como si le donaras el dinero y encima asumieras la deuda. Si tu pareja tiene asignada una VPO y ahora no la puede comprar, la única opción que le veo es que te pida a ti un préstamo y se lo concedas hipotecando tu vivienda, si está libre de cargas. Pero tampoco es que me guste la opción de conceder a una pareja un préstamo sin garantía hipotecaria de devolución.

      Id a un abogado que analice si hay alguna opción. A priori, no la veo.

      Responder
  13. Martina
    Martina Dice:

    Buenos días.
    Me desgravo mi vivienda habitual desde el año 2006. En el año 2018, un familiar compró una casa, pero como es mayor, no le daban la hipoteca, por lo que se hizo una compraventa y en el momento una hipoteca con garantía de la vivienda. En vez de ponerme como avalista, me pusieron como titular de hipoteca sin ser propietario. Figuro en la hipoteca, pero no en la compra-venta.

    ¿Puedo tener problemas a la hora de desgravar mi vivienda habitual?.

    Gracias.

    Responder
  14. Cristina
    Cristina Dice:

    Buenos días.
    Tengo hipoteca de mi vivienda habitual desde 2006 y me desgravo por ella. El pasado año un familiar mayor compró una vivienda, y como no le daban hipoteca por la edad, me puse como parte de firmante de la hipoteca, sin ser dueño del piso. La vivienda se compró en el mismo momento. Se compró la vivienda a nombre de ese familiar, y acto seguido hicimos la hipoteca, de la que figuro como firmante. ¿Puede perjudicar a la desgravación de mi vivienda habitual?.

    Gracias.

    Responder
    • Antonio Gallardo
      Antonio Gallardo Dice:

      Buenos días. En ningún caso. Puedes tener todas las viviendas que deseas y, por supuesto, financiarlas como quieras al contado o con préstamo hipotecario o como es este caso pedir un préstamo sin que exista ningún título de propiedad, pero solo una de estas es la vivienda habitual, en la que resides.

      En este caso sin ser propietario, solo prestatario es claro, pero en todo caso, si compras una segunda vivienda lo importante es que la primera no pierda su condición de vivienda habitual que se adquiere residiendo en ella en un plazo inferior a 12 meses desde la adquisición y durante tres años continuados. Como llevas residiendo desde el año 2006 esa condición ya la tienes, pero actualmente la Agencia Tributaria revisa que siga siendo vivienda habitual de forma efectiva y para ello comprueba, por ejemplo, consumos de servicios como gas o electricidad.

      Resumiendo. Solo eres prestamista con lo que no hay titularidad. En caso de comprar una vivienda, como la residencia efectiva la haces en la primera no pierde tampoco la titularidad.

      Responder
  15. David
    David Dice:

    Buenas tardes.

    Mi mujer y yo queremos solicitar una hipoteca para reformar nuestra vivienda habitual. El caso es que la propietaria de la vivienda es la abuela de mi mujer, por lo que ella constaría como hipotecante no deudor y nosotros como titulares no propietarios. Gracias a tu artículo sé que tenemos que asegurarnos de que la abuela de mi mujer no figure como avalista, ya que no queremos que ni ella ni sus herederos tengan que responder con su patrimonio en caso de mi impago, pero también me entra la duda de si podemos tener problemas con Hacienda. Al ser nosotros tanto los que «disfrutamos» de la hipoteca como los deudores, no puede haber falsas sospechas de que estamos realizando una donación encubierta, ¿verdad?

    Un saludo.

    Responder
  16. mIGUEL
    mIGUEL Dice:

    Buenas tardes.
    Un matrimonio con el que tengo amistad solicitó una hipoteca en el año 2010 para comprar una casa. El Banco les pidió que aportaran un avalista. Me lo pidieron a mí y accedí, pero nadie del banco me explicó nada ni me hizo firmar ningún documento. Acudí directamente a la Notaría. Hace varios años que no pagan y el banco me advierte de que va a ejecutar la hipoteca contra mí. Tras revisar la Escritura, veo que yo soy fiador solidario, renunciando a beneficio de división, excusión y orden, y que además he hipotecado mi casa y mi garaje, que estaban libres de cargas. ¿Puedo solicitar la nulidad de la cláusula de avalista?

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciado Miguel,

      La nulidad de la obligación de ser avalista me temo que va a ser imposible (o al menos muy improbable) que un juez la sentencie.

      Algo menos improbable, pero difícil, es que un juez considere abusivas las cláusulas de renuncia del beneficio de división, excusión y orden. Hay sentencias al respecto que consideran nula la renuncia, si bien el aval sigue vigente. Así por ejemplo en iahorro escribir sobre una sentencia de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa de fecha 30 de septiembre de 2015, siendo abogada de parte Maite Ortiz Pérez, del despacho Abogados Res, que falló a respecto a que el banco reclame a los avalistas después de haber reclamado a los titulares hipotecarios), excusión (exigir que primero se vaya contra el patrimonio de los titulares, para solo después poder ir contra el de los fiadores) y división (que si hay varios avalistas se exija proporcionalmente a cada uno).

      La sentencia de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa falla de la siguiente manera:

      ‘Declarar la nulidad del inciso «renuncian expresamente a los beneficios de orden, excusión, división y al de extinción, determinado por el art. 1.851 del Código Civil que legalmente les pudiera asistir por su condición de fiadores» obrante en la cláusula … del contrato de préstamo hipotecario…», dando parcialmente la razón a los demandantes, ya que elimina la renuncia a los derechos del avalista pero no la fianza, como explica la Audiencia en este párrafo:

      «En el caso de autos, la declaración de abusividad de la renuncia a los beneficios de orden, división, excusión y extinción no afecta a la subsistencia de la relación contractual de afianzamiento y el hecho de declarar la nulidad de la cláusula única y exclusivamente en cuanto a dicha renuncia no supone una integración o modificación de su contenido, sino, simplemente, restaurar el equilibrio real entre los derechos y obligaciones de las partes.

      Por consiguiente, procede declarar la nulidad de la cláusula única y exclusivamente en cuanto recoge la renuncia a los beneficios de orden, división y excusión por parte de los fiadores, pero no la cláusula de afianzamiento en sí.»

      La parte apelante (la defensa del cliente) considera que está forma de avalar no se había negociado de forma individual (Se ha infringido el art. 86.7 TRLGDCU), que el avalista no tenía la formación e información financiera para saber que el aval que firmaba era de tal magnitud y que, por tanto, esta cláusula debía considerarse abusiva en base al art. 8.2 de LCGC (ver en BOE). Además pedía que no se mantuviera la fianza ya que «sólo su eliminación conseguirá disuadir al profesional de su empeño en continuar utilizando cláusulas abusivas en los contratos suscritos con consumidores». La Audiencia no le dio la razón en esta última cuestión; la fianza sigue siendo existiendo.

      Responder
  17. Aitor
    Aitor Dice:

    Somos pareja con un bebé, casada en régimen de separación de bienes, queremos comprar un piso, yo tengo unos ahorros a mi nombre, trabajo fijo y el préstamo me lo conceden a mi nombre. Ella no trabaja ni tiene dinero para aportar. La escritura la queremos hacer a nombre de los dos. Que me aconseja que haga para prevenir y que podría pasar si lo hacemos como he mencionado y por circunstancias de la vida hubiera una separación. Gracias. Saludos.

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      No pondría la casa a nombre de los dos al 50%. Lo ideal sería que la casa estuviera solo a tu nombre. Cualquier otra decisión, por mucho que hagas un contrato privado, irá en tu contra. En todo caso, para que tu mujer esté más tranquila, id a un abogado que os prepare un acuerdo para que en caso de divorcio el nino-niña tenga el derecho a vivir en la casa con el progenitor que decidáis, tu mujer o tu.

      saludos.

      Responder
  18. Giancarlo
    Giancarlo Dice:

    Hola Pau, primero quería agradecerte por la información que compartes en el blog.

    Te comento mi situación:
    El caso es que a mi madre le gustaría comprar un piso, ella tiene ahorros, pero no tiene contrato fijo, así que suponemos que no le concederían una hipoteca.

    Yo sí tengo contrato fijo, ahorros, en general una situación económica estable, y me gustaría ayudarla, pero no sé qué formula nos convendría más (por condiciones de hipoteca y temas fiscales), si avalarla, comprar el piso juntos, comprarlo sólo yo y que ella viva ahí (el banco me dijo que me daría la hipoteca sin problemas). Además no tengo claras las consecuencias que tendría si en el futuro quiero comprarme yo un piso.

    La opción de avarlala, no sé si es una opción real porque no estoy seguro si el banco le concedería la hipoteca, pero esa era mi idea inicial, ya que no quiero tener una responsabilidad fiscal por tener un piso a mi nombre y no vivir en el, además en caso de impago estoy dispuesto a asumir las cuotas (imagino que de todas formas los hijos heredariamos la deuda).

    Me gustaría saber tú opinión.
    Un saludo y muchas gracias

    Responder
  19. Álvaro
    Álvaro Dice:

    Buenos días:

    Expongo mi situación:

    En 2013, mi padre me dona la vivienda familiar porque en aquel momento estaba enfermo y no sabía como iba a acabar la cosa. Finalmente, se recuperó de la enfermedad pero en 2016 necesitó un préstamo para reflotar el negocio familiar hasta la fecha de jubilación. De este modo, solicitó al banco un préstamo, que el banco le concedió y en el que figuramos como titulares mi padre, mi madre y yo.

    Recientemente hemos sabido que una hermana de mi padre (con la que está enemistada desde hace años) ha generado una deuda con la comunidad de propietarios de un piso del que él heredo un porcentaje cuando falleció mi abuelo. Nadie se puede hacer cargo de la deuda en este momento y el proceso está judicializado.

    La pregunta sería la siguiente: si mi padre (que no ha otorgado testamento) fallece, y tanto mi madre como to decidimos renunciar a la herencia de mi padre (que incluiría la citada deuda con la comunidad de propietarios que no podemos ni queremos asumir), ¿qué ocurriría con el préstamo? Temo que al renunciar a la herencia, también tenga que renunciar al préstamo y entonces que el Banco inste a aceptar toda la herencia. Yo sí podría hacer frente al préstamo, del que además soy titular, pero no a las deudas que mi padre pudiera tener en su herencia. Al ser titulares mi madre y yo, ¿podríamos seguir pagando el préstamo pero renunciar a su vez a toda la herencia de mi padre?

    Muchas gracias de antemano

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciado Alvaro,

      Tienes que acudir a un abogado que analice toda la documentación.

      En relación al préstamo, si sois titulares vais a tener que seguir pagándolo, independientemente de la aceptación o no de la herencia.

      saludos.

      Responder
  20. Aitor
    Aitor Dice:

    Hola, quiero despejar la siguiente duda:Casados en separación de bienes hace 3 años con bebé, compra de un piso durante el matrimonio, con hipoteca y escrituras a mi nombre, toda la aportación mía, tanto entrada para el piso como resto de pagos, ella nada porque no tiene ahorros no trabaja. En caso de separación, la vivienda sería también de su propiedad? Tengo entendido que en separación de bienes, lo que se adquiera durante el matrimonio es de los dos, es así?
    O sería propiedad solo mía al estar a mi nombre escriturada y solo podría permanecer ella con el bebé, y hasta cuándo, hasta mayoría de edad o hasta que se independice. Muchas gracias. Saludos

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      La separación de bienes justamente es un régimen matrimonial que asigna a cada uno los bienes que adquiere antes y durante el matrimonio. El piso, por lo que comentas, es tuyo y será tuyo si por desgracia hubiera un divorcio.

      En cuanto al bebé, piensa y actúa siempre en su mejor beneficio, como entiendo haces por tus comentarios.

      saludos cordiales.

      Responder
  21. Anq
    Anq Dice:

    Hola, yo figuro como hipotecante sin propiedad en un local de mi hermano. Ha habido problemas y ahora no me hablo con mi familia. Pero parece ser que han vendido el local y liquidado la hipoteca. Mi pregunta es que si esto pasase, no tendría q notificarseme e ir al notario o banco para hacerlo constar? Gracias de antemano

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Anq,

      Hipotecante sin propiedad es una figura que no existe: o eres hipotecante no deudora (hipotecas una propiedad sin ser titular del préstamos hipotecario) o bien eres titular del préstamo hipotecario pero no propietaria del bien hipotecado (que entiendo es tu caso).

      Si han vendido el local, lo normal es que te avisaran. Ves al banco y que te confirmen que la hipoteca está cancelada.

      Responder
  22. Elsa León
    Elsa León Dice:

    Buenas tardes ,yo serví de aval en la que era mi empresa y la perdí ya que mi hermano me engaño y se quedo con la misma y ahora no se como quitarme de aval ya que yo avaló con mi casa,agradecería me encaminaran

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Si avalas de forma personals las deudas de la empresa, me temo que el banco no tiene obligación alguna de desprenderse de tu garantía. Te recomiendo acudas a un abogado experto en derecho mercantil para que te oriente respecto a tus posibilidades en cuanto a la empresa, si dices que tu hermano te ha engañado. Sería cuestión de intentar forzarle a que negocie con el banco quitar tu garantía personal.

      saludos.

      Responder
  23. María dolores
    María dolores Dice:

    Buenos días.
    Mis padres tienen 52 y57 años, van a pedir una hipoteca y la han avalado con sus nóminas y un piso. Yo me puse de avalista porque necesitaban a alguien joven, tengo 31. Pues ahora me han metido de cotitular y no tengo claro que me sea favorable. ¿Me perjudica ser cotitular para pedir algún préstamo o financiación en un futuro? ¿Influye si luego quiero comprarme yo una primera vivienda? Si tengo el mismo riesgo que los propietarios, en este caso, ya que sería yo la que cargase con la deuda, les sería indiferente ponerme de aval. No quiero ser cotitular pero si aval.
    Gracias de antemano

    Responder
    • Pau A. Monserrat
      Pau A. Monserrat Dice:

      Apreciada María Dolores, seas cotitular del préstamo hipotecario o avalista, responderás del eventual impago de la hipoteca con todos tus bienes, presentes y futuros. No se avala «con nómina y un piso», se avala con todo.

      Si eres titular, en lugar de avalista, puedes tener problemas con Hacienda si interpreta que es una donación encubierta (pagas, en teoria, unas cuotas de un préstamo para que tus padres compren). En cuanto a cómo te influye si quieres pedir una hipoteca en un futuro, te va a perjudicar cualquiera de las dos formas. Tal vez para algunos bancos sea peor ser titular de la hipoteca que avalista, pero la mayoría consideran que asumes un riesgo en caso de impago que probablemente te impida acceder a una hipoteca en un futuro (o tengas muchas dificultades).

      Responder

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