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Hipoteca 50% + ahorros con contrato temporal

Hola Ivan,

Gracias por compartir tu situación. A junio de 2025, entiendo que has entregado 85.000 € al propietario mediante un contrato de alquiler con opción a compra, lo que representa aproximadamente el 57 % del precio total de la vivienda (149.500 €). Además, cuentas con un ahorro adicional de entre 10.000 y 15.000 €. Sin embargo, tu contrato de trabajo sigue siendo de obra o temporal, lo que ha dificultado la obtención de una hipoteca para financiar el resto del importe.

¿Por qué es tan importante el tipo de contrato laboral?

Las entidades financieras, al evaluar la concesión de una hipoteca, priorizan la estabilidad laboral del solicitante. Un contrato indefinido se considera una garantía de ingresos continuos, mientras que los contratos temporales o de obra presentan un mayor riesgo de interrupción de ingresos.

Por ello, aunque hayas aportado una cantidad significativa al propietario, los bancos pueden mostrarse reticentes a conceder una hipoteca si tu situación laboral no ofrece la estabilidad que requieren.

¿Qué opciones tienes?

  1. Negociar con el propietario: Dado que has aportado una cantidad considerable, podrías intentar renegociar los términos del contrato, como extender el plazo para ejercer la opción de compra, lo que te daría más tiempo para mejorar tu situación laboral.
  2. Buscar entidades financieras con criterios más flexibles: Algunas entidades pueden considerar otros factores además del tipo de contrato, como el historial de pagos, la antigüedad en el empleo o el sector en el que trabajas. Consultar con un broker hipotecario podría ayudarte a identificar estas opciones.
  3. Solicitar información a un broker hipotecario experto en hipotecas de este tipo.
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Aunque tu situación laboral actual presenta desafíos para obtener una hipoteca, no es insuperable. Explorar las opciones mencionadas y buscar asesoramiento especializado puede abrirte nuevas posibilidades para alcanzar tu objetivo de adquirir la vivienda.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Hipoteca 100% indefinidos

¡Hola! Gracias por compartir con tanto detalle vuestra situación, lo cual facilita mucho ofreceros una orientación realista y adaptada. Vamos por partes.

Situación actual y opciones posibles

Partís de una posición relativamente sólida: ingresos conjuntos estables de 4.500 € mensuales, ambos con contratos indefinidos, y con un préstamo hipotecario que, aunque aún con 14 años por delante, puede cubrirse con un alquiler equivalente. Además, ya contáis con un ahorro de 20.000 € y, en caso de venta, podríais obtener otros 35.000 € aproximadamente.

Vamos a analizar las dos opciones:

1. Vender el piso y aportar la ganancia a la nueva compra

Esta opción os permite financiar hasta el 90 % del precio de la nueva vivienda (unos 261.000 €), quedando dentro de los criterios habituales de concesión bancaria:

  • Ingresos suficientes para asumir una cuota máxima de aproximadamente 1.575 € (35 % de 4.500 €), límite recomendado.
  • Aportación mínima del 10 % del precio de compra más los gastos (aprox. 12-13 % del precio). Con 55.000 € disponibles, podríais cubrir esta aportación y parte de los gastos.

2. Alquilar la actual vivienda y financiar el 100 % de la nueva compra

Aquí surgen varias complicaciones:

  • Endeudamiento: aunque el alquiler cubriera la cuota actual, seguiríais figurando con una carga hipotecaria vigente. Salvo entidades que consideren ingresos presuntos por alquiler (no siempre), vuestro endeudamiento podría superar los límites admisibles.
  • Financiación 100 %: la banca suele requerir una garantía adicional libre de cargas (como un segundo inmueble) para financiar más del 80-90 %.

A fecha de junio de 2025, conseguir una hipoteca al 100 % sin aval o doble garantía sigue siendo excepcional y requiere condiciones especiales, como ser funcionario o contar con ingresos muy altos y perfil excelente (más info aquí: hipotecas 100 %).

La opción más viable sigue siendo, como bien indicaron los expertos en 2021, vender vuestra vivienda actual para afrontar la compra con una estructura financiera más sólida. Así el banco cumpliría con las exigencias de la Ley 5/2019 (LCCI), especialmente en cuanto a evaluación de solvencia.

Si queréis que un broker hipotecario os ayude a plantear la operación y valorar ofertas en base a vuestro perfil, podéis contactar con profesionales desde aquí: broker hipotecario 🏡

Un saludo,

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Hipoteca compra + reforma

Apreciado Jon,

Como muy bien explicó Antonio Beltrán hace unos años, financiar una compra, los gastos de la compraventa y una reforma es inviable, también en 2025.

La opción de aportar una segunda garantía puede ayudarte, pero tampoco será tarea fácil.

Si es posible, algún intermediario de crédito inmobiliario la conseguirá. Solicita información a los brokers hipotecarios de mi confianza.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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¿Qué es el euríbor y cómo afecta a una hipoteca?

Hola Arrastia, actualizo la respuesta a junio de 2025:

Es fundamental entender el Euríbor si estás pensando en contratar una hipoteca. Vamos a ello:

El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés promedio al que se prestan dinero los bancos entre sí en la zona euro. Se calcula cada día y existen varias versiones: a 1 mes, 3 meses, 6 meses, 12 meses… Para hipotecas, el más habitual es el Euríbor a 12 meses, aunque también se usan el de 6 meses.

El cálculo del Euríbor es realizado diariamente por el European Money Markets Institute (EMMI). Este proceso se basa en una metodología estructurada para garantizar la representatividad y fiabilidad del índice.

Pasos del cálculo:

  1. Recopilación de datos: Cada día hábil, antes de las 10:45 horas (CET), un panel de bancos europeos proporciona al EMMI los tipos de interés a los que están dispuestos a prestar fondos no garantizados a otros bancos para distintos plazos (1 semana, 1 mes, 3 meses, 6 meses y 12 meses).
  2. Eliminación de valores extremos: Del conjunto de datos recopilados, se eliminan el 15% de los valores más altos y el 15% de los más bajos para evitar distorsiones por valores atípicos.
  3. Cálculo de la media: Se calcula la media aritmética de los valores restantes.
  4. Publicación: El valor resultante se redondea a tres decimales y se publica a las 11:00 horas (CET) a través de plataformas como Reuters y Bloomberg.

Este procedimiento se aplica para cada uno de los plazos mencionados, proporcionando así diferentes tasas de Euríbor que reflejan las condiciones del mercado interbancario para distintos horizontes temporales.

¿Cómo afecta a tu hipoteca?

Depende del tipo de hipoteca que elijas:

  • Hipoteca variable: el interés se calcula sumando un diferencial fijo (por ejemplo, +0,80%) al valor del Euríbor. Este valor se revisa periódicamente (normalmente cada 6 o 12 meses), y la cuota sube o baja en función de cómo evolucione el índice.
  • Hipoteca fija: el Euríbor no afecta directamente, ya que el tipo de interés es constante durante toda la vida del préstamo.
  • Hipoteca mixta: combina ambas: al principio es fija y luego pasa a variable, con referencia al Euríbor.

Si el Euríbor está al 3,5 % y tu hipoteca tiene un diferencial del 0,80 %, pagarás un 4,30 % de interés nominal en ese momento. Si el Euríbor baja, tu cuota baja. Si sube, sube la cuota 📈.

Evolución y previsión

El Euríbor ha subido mucho desde 2022, pero en 2025 está empezando a bajar. Puedes seguir su evolución y previsiones en este enlace: previsión del Euríbor a futuro.

Si estás buscando hipoteca, te recomiendo comparar bien las opciones fijas y variables. Puedes apoyarte en profesionales independientes, como los brokers que colaboran con Futur Finances.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Posibilidades de Hipotecar un piso Libre de Cargas

Hola Gabriel, actualizando mi respuesta a junio de 2025:

Sí, puedes hipotecar un piso libre de cargas para obtener financiación. Lo que planteas es lo que se conoce como una hipoteca de liquidez: usas tu vivienda como garantía para que una entidad bancaria te preste una cantidad de dinero que devolverás con intereses en un plazo determinado (como los 10 o 15 años que comentas) 📉.

1. ¿Es viable en tu caso?

  • El inmueble debe estar libre de cargas, como bien indicas.
  • Debe estar escriturado a tu nombre y correctamente inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • La tasación será clave: el banco prestará un porcentaje del valor de tasación (no muy por encima del 50-70 % en hipotecas de liquidez).
  • Si tus ingresos y perfil financiero son adecuados, no deberías tener problema.

2. ¿Compensa sustituir el crédito personal por una hipoteca?

Tienes un préstamo al 7 %, un tipo típico de un crédito personal. En cambio, una hipoteca de liquidez podría ofrecerte:

  • Tipo fijo actual del 3% – 4%, según perfil y banco.
  • Plazo mayor, por lo que la cuota mensual se reduce.
  • Pero: gastos de formalización (notaría, registro, tasación…) y posiblemente comisión de apertura.

Si el importe es suficiente y puedes asumir los costes iniciales, podrías reducir notablemente la cuota y el coste total de intereses a largo plazo.

3. Consideraciones importantes

  • No todos los bancos conceden hipotecas de liquidez fácilmente.
  • Compara siempre distintas ofertas. En Futur Finances puedes contactar con brokers hipotecarios que analizarán tu caso sin coste inicial: broker de hipotecas.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Que recomendáis? muchas gracias

Apreciado Juan Carlos, respondiendo a junio de 2025 a tu pasada pregunta,

Cambiar de hipoteca variable a fija implica valorar:

  • El diferencial y la evolución del Euríbor: su hipoteca actual tiene un diferencial bajo (+0,45%) y revisiones semestrales. Ha disfrutado de intereses bajos hasta hace poco.
  • Tipo fijo ofrecido: un 2,85% es un tipo atractivo si creemos que el Euríbor se mantendrá por encima del 2% en los próximos años.
  • Coste del cambio: en su caso, 600 € entre tasación y seguro, una cifra moderada.
  • Estabilidad y planificación: al pasar a tipo fijo elimina la incertidumbre de las revisiones semestrales, lo cual tiene un valor psicológico y de planificación.

Más allá de comparar cuotas en un momento concreto, conviene simular pagos a largo plazo, como haremos ahora.

Comparativa de pagos 2023–2027

Usando un capital de referencia de 100.000 € y las siguientes suposiciones:

  • Hipoteca variable: Euríbor a 6 meses + 0,45%
    • Jul 2023: 3,825% → tipo 4,275%
    • Dic 2023: 3,927% → tipo 4,378%
    • Jul 2024: 3,664% → tipo 4,114%
    • Dic 2024: 2,632% → tipo 3,082%
    • Jul 2025: 2,1% (prev.) → tipo 2,55%
    • 2026-2027: 1,85% (prev.) → tipo 2,3%
  • Hipoteca fija: 2,85%
  • Cuotas semestrales con sistema francés

Los pagos acumulados hasta diciembre de 2027 serían:

  • Hipoteca variable: 109.532 €
  • Hipoteca fija: 107.259 €

Es decir, habrías pagado algo menos con el tipo fijo, además de disfrutar de mayor estabilidad. Esto confirma que, si el coste de cambio es reducido y la oferta de tipo fijo es razonable, suele ser una decisión financieramente prudente cambiar en un ciclo de tipos altos 📉.

Con un Euríbor semestral medio del 1,85%, el tipo variable bajaría a 2,3%, inferior al fijo del 2,85%. Pero al haber asumido ya intereses más altos durante 2023–2025, el cambio seguiría siendo rentable en conjunto. La clave es el futuro del Euríbor a 6 meses de los próximos años, que puede o no decantar la balanza.

En todo caso, en Futur Finances colaboramos con brokers que pueden ayudarle a comparar hipotecas sin coste por el estudio: Quiero contactar con un broker hipotecario.

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Sentencia IRPH de Europa

Hola Carla,

Tu duda es muy legítima y de hecho refleja perfectamente el desconcierto que muchas personas tienen tras las distintas sentencias sobre el IRPH. Vamos a aclararlo:

Qué ha dicho Europa sobre el IRPH

La sentencia más reciente del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), asunto C-300/23 del 12 de diciembre de 2024, es muy clara: el hecho de que el IRPH esté publicado en el BOE no basta para que se considere una cláusula transparente. Es decir, los bancos debían haber explicado con suficiente detalle cómo funcionaba este índice y sus consecuencias económicas para el consumidor.

Además, el TJUE señala que la falta de información sobre el efecto comparativo del IRPH frente al Euríbor puede llevar a que la cláusula sea declarada abusiva. Esto abre la puerta a reclamaciones, incluso en hipotecas ya amortizadas, si se demuestra esa falta de transparencia.

¿Nos ha beneficiado o perjudicado esta sentencia?

Nos beneficia claramente, porque refuerza la protección del consumidor frente a prácticas opacas de algunas entidades. Eso sí, no significa que automáticamente todas las hipotecas con IRPH se puedan anular o recuperar dinero, ya que dependerá de cada caso y de cómo se comercializó el préstamo.

Los abogados de Futur Legal recomiendan esperar a que el Tribunal Supremo español fije su nueva doctrina a la luz de esta sentencia europea. Será entonces cuando sepamos con más seguridad qué casos prosperarán y con qué alcance.

Si tienes una hipoteca con IRPH y quieres que analicemos tu situación concreta, solicita información a los abogados de Futur Legal:

👉 cristina.borrallo@futurlegal.com

Un saludo muy cordial,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB

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Recomendación hipoteca

Hola Carlos (y a quien nos lea en junio de 2025),

Tu comparativa sigue siendo muy útil para entender cómo plantearse una hipoteca con perspectiva de medio y largo plazo. Aunque tu consulta es de 2022, vamos a actualizarla con datos y previsiones actuales.

1. Situación actual del Euríbor (junio 2025)

El Euríbor está en clara fase descendente tras los máximos de 2023-2024. Actualmente se sitúa ligeramente por debajo del 3 %, con expectativas de seguir bajando progresivamente si el BCE mantiene el ciclo de recortes de tipos. Puedes ver la evolución y previsión en este análisis:
Previsión del Euríbor a futuro – Futur Finances 📉

2. Comparativa técnica actualizada

Pibank variable

  • Ventaja: sin vinculaciones y diferencial competitivo (Euríbor + 0,78 %).
  • Riesgo: si el Euríbor se mantuviera por encima del 1,7 % durante años, acabarías pagando más que en la mixta o la fija.
  • Ahora mismo, como el Euríbor está bajando, es una opción interesante si estás dispuesto a asumir algo de variabilidad.

ING mixta

  • 10 años al 1,70 % es una buena protección inicial.
  • El segundo tramo (Euríbor + 0,79 %) es similar al de Pibank, pero con más vinculaciones (vida, hogar, nómina).
  • Si no quieres sobresaltos los primeros años, es una solución de equilibrio.

Openbank fija

  • Tipo estable, sin sorpresas, pero cuota inicial más alta.
  • Buena si priorizas la certidumbre total y planeas mantener la vivienda toda la vida sin amortizaciones anticipadas.

3. ¿Compensan las vinculaciones?

Sí que tienen un coste real.

La nómina no tiene un coste, pero sí una limitación de libertad.

Si contratas estos productos fuera del banco conseguirás precios más bajos, así que las vinculaciones suelen implicar un sobrecoste anual relevante. A lo largo de los años puede suponer miles de euros.

4. ¿Se puede mejorar esa hipoteca?

Desde Futur Finances trabajamos con brokers hipotecarios independientes que pueden ayudarte a negociar condiciones incluso mejores, adaptadas a tu perfil. Te animo a solicitar información sin compromiso en:

https://futurfinances.com/buscas-la-mejor-hipoteca-no-pagues-de-mas/ 🏦

Saludos cordiales,

Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Hipoteca Finca Rustica

Hola Jose Luis,

Gracias por tu consulta sobre la financiación de una finca rústica. A junio de 2025, obtener una hipoteca para este tipo de inmueble es posible, pero conlleva ciertas particularidades que debes considerar.

1. Financiación para fincas rústicas

Los bancos suelen financiar entre el 50 % y el 70 % del valor de tasación de la finca rústica. Esto implica que deberás aportar entre el 30 % y el 50 % del valor, además de los gastos asociados a la compraventa y constitución de la hipoteca.

2. Condiciones específicas

Las condiciones de las hipotecas para fincas rústicas suelen ser más estrictas que las de las viviendas urbanas. Los plazos de amortización suelen ser más cortos, y los tipos de interés pueden ser más altos.

3. Consideraciones adicionales

  • Uso de la finca: si la finca tiene una vivienda, es más probable que el banco conceda la hipoteca si se destina a vivienda habitual.
  • Recalificación del terreno: en algunos casos, puede ser necesario cambiar la calificación del suelo de rústico a urbanizable, lo cual depende del Plan General de Ordenación Urbana del municipio.

4. Recomendación

Dada la complejidad de este tipo de operaciones, te aconsejo contar con el apoyo de un broker hipotecario especializado en fincas rústicas. En Futur Finances, podemos ayudarte a encontrar la mejor opción para tu caso:

Brokers Hipotecarios para fincas rústicas 🔍

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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Hipoteca para autónomo no residente

Hola Fremont 😊

Gracias por tu consulta tan detallada. A junio de 2025, y con la información que compartes, sí es factible plantear una hipoteca como no residente, aunque hay aspectos clave que debes considerar.

1. Financiación para no residentes
Los bancos en España suelen financiar hasta el 70 % del precio de compraventa o tasación, lo que implica aportar como mínimo un 30 % más gastos. En tu caso, con una entrada de 90.000 € para una vivienda de 230.000 €, ya cumples este requisito de sobra, incluyendo los gastos asociados, que hoy día oscilan entre el 10 % y el 13 % del precio, dependiendo de la comunidad autónoma y la operación.

2. Ingresos y viabilidad
Estás ahora con un contrato laboral de 3.300 €/mes, y anteriormente tenías ingresos como autónomo. Para una hipoteca de 140.000 € a 30 años al 3 %, la cuota sería de unos 590 €/mes. Esto supone solo un 18 % de tus ingresos actuales, muy por debajo del límite habitual del 35-40 %. Además:

  • Puedes acreditar solvencia con tu historial de ahorro y alquiler.
  • Contar con un avalista residente con ingresos superiores a 4.000 €/mes y sin cargas es un punto muy a favor.
  • Si tu pareja empieza pronto a generar ingresos, también reforzará el expediente.

3. ¿Y si formalizas una Sociedad Limitada (SL)?
Constituir una SL para realizar la compra conjunta con tu avalista no es recomendable como primera opción. Aunque es legalmente posible, los bancos analizan la solvencia y actividad de la empresa. Si la SL es nueva y sin ingresos, requerirán avales personales igualmente, y el proceso se complica.

Además:

  • Una SL alemana añade barreras: documentación adicional, posible rechazo por operativa internacional…
  • Una SL española sería más viable, pero sigue siendo más engorroso que una operación como particular.

Mi recomendación técnica: tramitar la hipoteca como no residente particular, con avalista si el banco lo considera necesario, es la vía más eficiente. Tu perfil e ingresos actuales permiten hacerlo sin recurrir a sociedades ni garantías hipotecarias adicionales.

Si deseas avanzar con bancos que trabajan con no residentes y perfiles como el tuyo, puedes contactar sin compromiso con nuestros brokers desde este enlace:

Broker Hipotecario para no residentes 🔍

Un saludo,
Pau A. Monserrat, economista núm. 618 CEIB.

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