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Tantas preguntas y tan complejas y concretas, solo las podría contestar analizando tu caso particular en una consultoría hipotecaria online (solicita más información por email).

Una posibilidad es que subrogues a otro banco una de tus hipotecas y solicites una novación con ampliación de capital para cancelar la otra hipoteca no subrogada, pero es una operación “extraña” que dudo ninguna entidad financiera estudie.

Si planteas subrogar una o las dos hipotecas, entiendo que dadas tus horrorosas condiciones actuales, puedes conseguir mejorar tu situación financiera, si bien todo depende de tu perfil económico: ingresos, edad, tipos de contrato, etcétera.

Negociar con BBVA sería la mejor opción, que te mejoraran las condiciones vía novación o te unificaran las dos hipotecas en una sola. Lo que lamentablemente suele ocurrir es que no negocian, salvo que se vean forzados por un cambio de banco que vean factible y, a veces, ni por esas.

Si te interesa subrogar a una hipoteca fija o variable, depende de algunos factores que no conozco, como tu aversión al riesgo. Salvo en momentos de Euribor en negativo, las hipotecas a interés fijo acaban siendo más caras que las variables, pero más seguras (no varía la cuota).

Efectivamente, para que una entidad financiera plantee a riesgos una operación de subrogación hipotecaria, te van a exigir tasar las propiedades.

Saludos y gracias por utilizar este foro.

Hola Julio! Esta situación se me presenta en numerosas ocasiones y ya más o menos sé qué banco te acepta estos ingresos y cuales no.

Y entre los que lo aceptan los hay quienes los consideran ingresos futuros pero hay otras instituciones financieras que te solicitan el contrato y los ingresos bancarios de los alquileres de por lo menos tres meses, es decir lo quieren ver.

En cuanto al porcentaje no hay diferencia normalmente, el ratio de endeudamiento se calcula entre el 33% y el 40% de los ingresos totales de la unidad familiar y estos incluirán los ingresos por alquiler. Otra cosa es el porcentaje de financiación, el 100% o el 90%, que se dice financiaciones especiales (mayores al clásico 80%) están pensadas para tu primera vivienda y que a la vez sea tu vivienda habitual, en el momento que declares ingresos de un piso que alquilas, la financiación de la nueva compra seguramente será del 60% o del 70%.

De todas maneras ya dependerá de criterios del banco y en ese sentido te deseo la mejor de las suertes en tu gestión hipotecaria. No olvides que acá estamos para ayudarte.

Gestor Administrativo.

Es una operación que tiene cierta complejidad, ya que entiendo que hay que tramitar una operación cuya naturaleza no acabo de entender (“Van a firmar unas escrituras como que la casa pertenece al 50%”), después una donación y finalmente una compraventa con financiación hipotecaria.

Preguntas si te van a conceder una hipoteca para adquirir un bien valorado en 120.000€ (habrá que tasarlo, para confirmar este valor), si necesitas 60.000€ más los gastos. Para poder responderte, habría que analizar tu situación económica.

No es una operación sencilla, pero entiendo que se puede estudiar.

Si tras la lectura de las respuestas de los expertos sobre la fórmula de cálculo de un préstamo hipotecario francés y otros tipos de amortización (cuota creciente, cuota final, carencias, etc), quieres que un economista y profesor de economía financiera en la UIB te ayude a descifrar lo que pagas al banco, te invito a solicitar una sesión online de consultoría hipotecaria:

Debemos estar atentos a la valoración que hace Hacienda de los inmuebles. Hacienda aplica unos valores de referencia que se recogen en la sede electrónica del Catastro y que sustituyen al “valor real”, por menos de este importe no es recomendable actuar ya que se practicará una declaración complementaria (en muchos casos) la cual conllevará sanción, intereses y la incertidumbre de pleitear con la Administración, aunque cabe la posibilidad de impugnar el valor de referencia. “Cuando los obligados tributarios consideren que la determinación del valor de referencia ha perjudicado sus intereses legítimos, podrán solicitando la rectificación de la autoliquidación “impugnando dicho valor de referencia”, pero esto supone una carga para el contribuyente que es el que tienen que iniciar y llevar adelante el contencioso con Hacienda.

Dicho esto, lógicamente puedes adquirir el % de la vivienda que todas las partes estén de acuerdo y tributarás en función del mismo, en el momento de heredar ya complementarás la totalidad de la titularidad. Ahora bien, en cuestión de financiación, será prácticamente imposible que la Entidad te financie solo un % de la compra, has de tener claro que para las Entidades la garantía de la financiación hipotecaria debe ser total y no parcial. Si ahora deseas adquirir el 50% deberás realizarlo con recursos propios.

Respecto al % a financiar, pues dependerá de los ingresos, gastos y estabilidad laboral que se demuestre.

Saludos cordiales.