He visto en la tele que se puede pedir que el propietario del local te baje la renta si te han cerrado por la Covid. Hasta qué punto es así? De ser posible, como se puede reclamar al propietario?
gracias
1 Respuesta
Apreciada Neera,
En primer lugar tendríamos que analizar si su contrato de alquiler podría acogerse a las medidas previstas en el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.
Este Real Decreto vuelve a establecer la diferencia entre que el arrendador tenga la consideración de ser un gran tenedor, entendiendo por “gran tenedor” cuando éste sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m².
Si tu arrendador se encontrara dentro de este supuesto, el Real- Decreto prevé entre las siguientes alternativas:
a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.
b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses.
El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.
El mecanismo establecido para solicitarlo es el siguiente:
La persona arrendadora comunicará expresamente su decisión a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente.
Importante recordar que debe solicitarse antes del 31 de enero de 2021 y siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 3 del Real Decreto-Ley 35/2020
Ahora bien si su arrendador no puede ser considerado un gran tenedor, podrá solicitar de la persona arrendadora, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
En este caso nos remite a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, y por lo tanto las partes están abocadas a negociar un acuerdo. La pregunta adecuada llegados a este punto es ¿y si las partes no llegan a un acuerdo, puedo obligar al arrendador a que acceda a dicha rebaja?
La ley de arrendamientos no tiene prevista dicha situación, puesto que sólo prevé el acuerdo entre las partes, pero llegados a este punto es donde debemos buscar el mecanismo jurídico de la cláusula rebus sic stantibus.
Rebus sic stantibus significa “estando así las cosas” y ha sido analizada por el Supremo.
Esta cláusula solo puede ser invocada en circunstancias extraordinarias, que no se hayan podido prever, como es el caso del estado de alarma decretado el 14 de marzo de 2020, o el decretado el pasado 25 de octubre de 2020.
El Tribunal Supremo fijó doctrina sobre la misma en la STS Nº 333/2014, Sala de lo Civil, Rec 2250/2012 de 30 de junio de 2014, y estableció lo siguiente para poder ser aplicada según las circunstancias, destacando los siguientes elementos:
- Acontecimiento sobrevenido, fortuito, rigidez en su imprevisibilidad, que comporte una alteración de la razón o causa económica del contrato.
- Crisis económica y excesiva onerosidad.
Hasta ahora los Juzgados habían sido muy restrictivos en la aplicación de dicha cláusula pero ya empezamos a tener las primeras sentencias en las que, ante las circunstancias actuales, se condena al arrendador a una rebaja del alquiler por parte del Juez. Con dicha cláusula se “trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato” (STS, Pleno, de 17/01/2013).
Atentamente le saluda,
Marina Mullor, abogada de Futur Legal.
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