Buenas tardes,
Mi mujer y yo firmamos a finales de julio divorcio ante notario y en el convenio firmamos que yo me quedaba con el piso teniendo 9 meses para conseguir el capital y poder comprarle su parte. ING ha sido la entidad que accedido a darme la hipoteca (originalmente en la Caixa). El importe que tengo que pagar a mi expareja es de 36.000€, siendo el total de la nueva hipoteca 92.500€. De los 36.000€ ya adelante 7.500€.
Recibà de ING el desglose de la provision de fondos y encuentro el total un tanto elevado. Por gastos de notaria por la extincion de condominio pide 1.800€. Asi como 1.100€ en concepto de impuestos. He hablado con la gestoria de ING y con un notario de Badalona (donde residimos) y por un lado ING insiste en que los impuestos han de pagarse y por otro lado el notario me ha indicado que si bien el AJD está exento en extincion de condominio éste no se especificó como tal en el convenio. Es decir, no me adjudicaba directamente el piso sino que se ofrecia la posibilidad si conseguÃa la financiacion en un plazo de 9 meses.
Aparte el piso se compró por 130.000€, lo valoramos en 150.000€ a la hora de calcular la parte a pagar y la tasación arrojó un valor de aproximadamente unos 144.000€.
Las preguntas son las siguientes:
- SerÃa posible hacer primero la novación hipotecarÃa sin indicar que hay una extincion de condominio de por medio? Es decir pedir los 92.500€ y a posteriori realizar la extincion de condominio con unos costes inferiores
a los que me están pidiendo en ING? El tramite de inscripcion en el registro lo harÃa yo mismo ahorrandome esos costes. También presentaria el mod. 600 yo mismo. - Con el tema del pago del AJD quien tiene razón? ING, el notario al que pregunté? Aquà en Cataluña está la
Ley 2/2016, de 2 de noviembre que bonifica al 100% el AJD los divorcios firmados ante notario. - Si el piso se compró por 130.000€, está tasado en 144.000€ y le dimos valor de 150.000€ es correcto pensar que mi expareja tendrá que pagar IRPF por haber tenido una ganancia en la venta? 19% de 150.000€ – 144.000€ / 2. Es decir 19% de 3.000€ = 570€?. O el calculo se harÃa sobre el valor de adquisicion, 130.000€?
Muchas gracias de antemano.
1 Respuesta
Apreciado Jorge,
Respecto a la primera cuestión que nos plantea, es decir, si es posible hacer primero la novación hipotecaria, considere que la entidad bancaria tiene en cuenta quiénes son copropietarios del inmueble que va a constituir la garantÃa de la hipoteca, y si realmente la finalidad es que usted se adjudique el porcentaje de copropiedad de su exmujer, lo más probable es que la entidad no le conceda la novación hipotecaria hasta que usted sea propietario en exclusiva de la vivienda. Lo que sà que no veo impedimento es que usted pueda encargarse de parte de los trámites de gestorÃa a realizar, sobre todo aquellos que afectan a la extinción de la copropiedad.
Respecto al Impuesto de Actos JurÃdicos Documentados y la cuestión que nos plantea de la ganancia, al ser mi perfil jurÃdico y enfocado hacia las figuras jurÃdicas, le recomiendo que lo verifique con un asesor fiscal; solo indicarle en cuanto al impuesto que si la normativa a aplicar es la que usted nos indica y está vigente es la que se debe aplicar. En cuanto la ganancia le recomiendo que recabe asesoramiento fiscal si bien los valores a tener en cuenta no son los de la tasación sino las valoraciones establecidas en el inmueble en la compraventa previa y ahora en la extinción de condominio, es decir, los escriturados.
Atentamente le saluda,
Marina Mullor, abogada de Futur Legal.
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