Tributación del alquiler en el IRPF

Los ingresos de trabajo para los asalariados y los de actividades económicas y profesionales para los autónomos son el pilar fundamental de millones de declaraciones. Pero otro, también con gran relevancia por su valor económico, son los ingresos derivados de capital inmobiliario, la gran mayoría por alquiler de una vivienda. Veremos en este artículo cómo declarar el alquiler en el IRPF de 2020, que presentaremos a partir de unos días.

En relación a la tributación del alquiler en el IRPF, su importancia no solo viene derivada por su posible cuantía económica, sino también en que el tratamiento fiscal de sus ingresos brutos permite restarle una serie de gastos y aplicar reducciones fiscales. Todo ello con el añadido de que la Agencia Tributaria no realiza declaraciones a los contribuyentes con este tipo de ingresos.

Por ello, es importante tener toda la información y conocer su tributación, si hacemos nosotros la declaración, pero también incluso si la elabora un especialista; otra casuística como la exención por reinversión y la deducción por adquisición vivienda habitual también requieren de especial cuidado fiscal. Si quieres información sobre mi asesoramiento fiscal, me puedes enviar directamente un email.

Ingresos íntegros y rendimiento neto

El primer punto clave está en la cuantificación del rendimiento neto del alquiler. Esta se realiza siguiendo en la mayoría de los casos dos pasos:

1. Restando de los ingresos brutos los gastos deducibles.
2. Aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, determinadas reducciones.

En el primer punto, debemos tener en cuenta que como ingreso íntegro se considera las cantidades que reciba el propietario por cualquier concepto derivado del uso o disfrute del inmueble.

A estos ingresos brutos se pueden deducir todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización.

En este sentido la Agencia Tributaria es expresamente clara en lo que no se puede deducir:

• Los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente.
• El importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de la recuperación de su coste por vía de amortizaciones.

Para el resto abre un abanico bastante amplio, aunque en algunos casos como los intereses si se ha comprado el inmueble con un préstamo, gastos de financiación y gastos de reparación y conservación sí pone un límite: no poder superar al rendimiento íntegro de cada bien o derecho, es decir, generar resultado negativo.

Pero, el exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes con el mismo límite para cada inmueble.

Con todo ello nos encontramos con estos grandes grupos de gastos deducibles:

1. Intereses de préstamos invertidos tanto en la compra como mejora del inmueble, incluyendo otros gastos de financiación.
2. Gastos de conservación y reparación: siendo aquellos que se efectúen con el fin de mantener el uso normal de los bienes (pintura, arreglos).
3. Sustitución de elementos (calefacción, puertas de seguridad, ascensores…).
4. Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales (IBI, tasas de basura…)
5. Servicios profesionales como administración de fincas, portería o vigilancia.
6. Gastos de formalización del alquiler (comisiones a un agente inmobiliario).
7. Gastos de defensa jurídica relativos al inmueble.
8. Gastos ocasionados por la reclamación o cobro de alquileres no pagados.
9. Primas de seguros (Hogar, Responsabilidad Civil).
10. Servicios y suministros.

Amortizaciones: pros, contras y cambios en la declaración del 2020

Otro gasto que se puede incluir es el de amortización del inmueble. La normativa fiscal permite reducir anualmente un 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.

Pero el contribuyente debe tener en cuenta si elige esta deducción que todas las cantidades amortizadas se restan del valor de adquisición del inmueble en caso de venta.

Lo vemos mejor en un ejemplo. Si se tiene un inmueble con valor de adquisición de 100.000 euros y que se vende por 120.000, el contribuyente tendrá que tributar como incremento patrimonial por 20.000 euros. Pero si este inmueble se ha amortizado, por ejemplo, por 50.000 euros a la hora de vender el incremento patrimonial será de 70.000 euros. Por ello, el contribuyente deberá analizar si le conviene o no incluir la amortización, dependiendo entre otros aspectos:

• Si tiene o no interés en vender el inmueble.
• El resto de los gastos que puede incluir, que puede hacer poco atractivo fiscalmente incluir la amortización porque el resultado fiscal de los ingresos inmobiliarios cambie poco.
• Que, en todo caso, como veremos más adelante, los ingresos por alquiler de vivienda tienen una importante reducción y por ello parte del importe restado en amortización tiene un importe fiscal menor.

En todo caso, a partir de esta campaña de la Renta 2020 se mejora el acceso a los datos de amortización, permitiendo consultar la cantidad declarada en el ejercicio anterior y trasladarla directamente a la nueva declaración.

Reducción de los rendimientos inmobiliarios y diferencia con los alquileres turísticos

Hallado el rendimiento neto por el alquiler de inmuebles, queda otra ventaja fiscal más. A esta cantidad, y siempre en el supuesto de alquiler de inmueble destinado para vivienda, el rendimiento neto se reducirá en un 60%. Es decir, de cada 100 euros que rendimiento neto, solo tenemos que tributar por 40 euros.

Esta reducción separa de forma clara fiscalmente las viviendas alquiladas como residencia habitual de las que se alquilan ocasionalmente con fines turísticos. Estas últimas no se les aplica ningún tipo de reducción, lo que las hace fiscalmente menos atractivas.

La imputación de ingresos y gastos de las viviendas turísticas sí es idéntica. Se tienen en cuenta los ingresos generados y se restan los gastos ocasionados durante el tiempo que se tuvo en alquiler, de forma análoga.

Esto conlleva que no puedan incluirse otra serie de gastos derivados de este tipo de explotación inmobiliaria, como son los gastos ocasionados por limpieza antes de la llegada de los inquilinos o tras su salida. Solo se pueden incluir los gastos que se ocasionen cuando el inmueble ha estado a disposición de los inquilinos.

Si se prestan otro tipo de servicios como de limpieza periódica, cambio de ropa, restauración u ocio, se entenderá que se está prestando una actividad económica, y sus ingresos tendrá que tributarlos como tal.

Esperamos con este artículo haberos ayudado a entender, un poco más, la tributación del alquiler en el IRPF.