Tasación de terrazas

Muchas veces recibo consultas referente a la valoración de  terrazas en inmuebles, que en ocasiones aparecen por separado, conjuntamente imputadas en la superficie del inmueble o sencillamente no se valoran.

Esto es debido al tipo de terraza que se encuentra en el inmueble, que a efectos de tasación varía según la naturaleza registral de éstas, sean cubiertas, descubiertas, privativas, comunitarias, etc y a la superficie tanto del inmueble como de la terraza o la suma de las distintas que figuren en él.

Cuando se valoran por separado hay varios factores que hacen diferir en el precio de valoración:

  1. La superficie total de la terraza.
  2. Su forma y retranqueos.
  3. La privacidad, vistas y asoleo.
  4. El nivel de la propia vivienda.

Aplicando los porcentajes de corrección el total obtenido se aplicará al valor unitario de la vivienda obteniendo así el valor unitario de la terraza.

En ocasiones, se encuentran terrazas a las que se ha procedido a cerrar en su totalidad o parte con materiales movibles, en estas ocasiones suele darse mayor valor que a las descubiertas dado al cambio de uso, transformación y reforma.

En los casos de que la superficie de los espacios exteriores no cubiertos y cubiertos de uso privativo “terrazas” supere el 15% de la superficie total de la vivienda o de la oficina, se mide por separado y se debe valorar por precio unitario diferente al del inmueble. La referencia “terraza” solo es aplicable en viviendas, edificios y oficinas.

En terrazas cubiertas (espacio cubierto de forjado) cuya superficie no supere el 15% de la superficie total del inmueble, se valorarán al 50%  y se incluye en la superficie total (construida con ppzc) del inmueble. Cuando su superficie supere el 15% de la vivienda, computarán al 100% y se valorarán por separado.

Las terrazas descubiertas (espacio no cubierto de forjado), y en este caso hay que tener muy claro que no se consideran terrazas cubiertas aquellas que originalmente eran descubiertas (áticos, cubrición de patios, etc), no computan a efectos de superficie del inmueble y se valoran de la siguiente forma:

  • Si su superficie es menor al 5% del total, mediante factor corrector.
  • Si se encuentra entre 5% y el 15%, mediante factor corrector o por separado.
  • Si superan el 15%,  por separado.

Se considerarán en la tasación también aquellas que registralmente son terrazas comunitarias de uso privativo o uso exclusivo (el uso y disfrute es del propietario de la vivienda pero la terraza es propiedad de toda la comunidad, no solo del propietario) y en la nota simple se haga mención a la existencia de dichas terrazas.

Vamos a concretar con algunos ejemplos:

Supongamos una vivienda  de 90 m2 ubicado en una capital de provincia, con una antigüedad de unos 4 años y un estado de conservación alto. Dispone de terraza amplia de 40 m2, ubicada en la parte interior del edificio con vistas y mucha luminosidad. Si el precio medio de la zona es de 1.800 €/m2, la terraza ubicada en una vivienda en planta segunda sobre rasante sería de 600 €/m2.

Imaginemos este mismo inmueble, con una terraza de 10 m2; se aplicaría una superficie de 5 m2 en cuanto a la terraza (el 50% de la superficie) a añadir a la superficie de vivienda construida, obteniendo una superficie de 95 m2 totales de vivienda a computar con un valor unitario de 1.800 €/m2.

Hay que tener en cuenta que cada técnico y empresa de valoraciones aplica unos coeficientes homogéneos diferentes, dentro de unos parámetros, por lo que siempre se obtienen valores diferentes en distintos valoradores, ya sea para cálculo de inmuebles o terrazas.

No siempre aparecen las terrazas en las notas registrales o escrituras de los inmuebles. Si aparecen no siempre especifican su superficie, por lo que es muy importante realizar la medición in situ. Cuando aparecen en la escritura, siempre es porque son de superficies importantes y se computan aparte de la vivienda, cuando no aparecen puede ser porque son de pequeñas superficies y hay una o varias, ya sea en forma de balcones pequeños o porque no se nombran, por lo que el tasador decidirá a criterio si la valora o no dependiendo del tipo de terraza o terrazas.

En el caso que se haya realizado un cerramiento en un espacio como un balcón y reconvertido en galería, su precio sería superior al de una terraza o balcón. En el caso de la vivienda anteriormente mencionada, si la terraza de 10 m2 se hubiera practicado un cerramiento en 5 m2 y reconvertido en galería, el precio de la galería sería de 700 €/m2 y el resto de terraza de 600 €/m2.

Gemma Garzón Martín
Perito judicial inmobiliario y de contenido en Valoraciones Garzón.
gemmagarzonm@gmail.com

Rentabilidad: recompensa

La rentabilidad de una inversión en cualquier tipo de activo, que traducimos a un tipo de interés simple o compuesto, puede verse como una variable aleatoria que incorpora tanta la recompensa como el riesgo, en forma de rentabilidad esperada y variables de riesgo (varianza, correlación con otras acciones o con un índice de mercado).

Siendo el tipo de interés una tecnología financiera capaz de mover el dinero del presente al futuro y al pasado, aún muchos economistas y futuros economistas no entienden su importancia. El primer concepto que intentamos enseñar a los alumnos de Economía Financiera en la UIB es, de hecho, la rentabilidad y su importancia como indicador de recompensa y riesgo asumido.

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futura regulación del crédito inmobiliario

Iniciamos con este artículo un viaje a lo que será la futura regulación del crédito inmobiliario en España, normativa que empieza a gestarse con la presentación en el Congreso de los Diputados del Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (ver en PDF), el 17 de noviembre de 2017, que sigue creciendo con las diferentes enmiendas presentadas por los distintos grupos parlamentarios, publicadas el 23 de marzo de 2018 y que acabará en una Ley, no sabemos muy bien cuándo, teniendo en cuenta las serias dudas de que la legislatura del actual gobierno del PSOE acabe en 2020. Trata de transponer la directiva europea 2014/17/UE y se supone amplia su alcance, por ejemplo aplicando la norma a los autónomos, cuando compran o hipotecan su casa.

Es importante analizar cómo se gesta una norma que acabará afectando a los clientes que vayan a pedir una hipoteca, si son personas físicas y la hipoteca recae sobre un inmueble de uso residencial, o bien la finalidad del préstamo hipotecario sea adquirir un terreno o inmueble construido o por construir.

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Dinero y educación

El dinero, como herramienta conceptual de una tecnología esencial para la humanidad, las finanzas, es uno de los conceptos olvidados en la educación financiera en nuestras aulas, tanto en etapas iniciales como incluso en la Universidad. El dinero y la educación financiera en España mantienen una relación inexplicablemente (o no, como veremos) confusa.

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No hay que irse muy lejos para encontrar ideas para mejorar nuestro sistema de pensiones público. Un artículo en Cinco Días nos explica cómo funcionan tres modelos de pensiones en Europa que sí funcionan.
El % del último sueldo que se convierte en pensión, según datos de la OCDE trabajados por Belén Trencado de Cinco Días:
Veamos como funcionan otros sistemas de pensiones en Europa:

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Como autor del libro ‘La banca culpable‘ tengo algo que decir de Sa Nostra culpable, la ruina de una caja de ahorros de referencia en Illes Balears.

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