Hola Julio,
Es una pregunta muy normal viendo cómo han subido los precios inmobiliarios en los últimos años. En primer lugar habrÃa que definir qué es una burbuja: se trata de un periodo de tiempo durante el cual el precio de un activo se dispara muy por encima de su valor; se provoca por un aumento muy significativo de las compras que se propaga a inversores totalmente ajenos al conocimiento del activo.
Aquà ya vemos el primer problema: cómo saber que un activo se dispara por encima de su valor? En caso de acciones es más fácil ya que hay métodos para calcularlo con mayor o menos acierto (por ejemplo el descuento de flujos de caja) pero sà avisa de burbujas como la del 2000 (“punto com”); en materias primas se sabe el coste de extracción, tratamiento y distribución y ver que el precio se dispara (como en oro o petróleo en 2011-2012); en la reciente burbuja del bitcoin también es fácil ver que una moneda no puede tener un crecimiento exponencial y volátil como el que tenÃa.
Sin embargo en inmueble es más complicado: se puede valorar el coste de construcción pero no lo que valora la gente vivir en un barrio o en otro o en el piso alto o con vistas al mar o que tenga una piscina o un ascensor plateado. Además es poco lÃquido, por lo tanto ni siquiera tenemos un mercado de oferta-demanda óptimo con evolución de ratios, de comparables y cualquier variación, por pequeña que sea, distorsiona los precios.
Es evidente, viendo el resultado, que hemos vivido una burbuja inmobiliaria entre los años 2005 y 2007, veamos cómo estábamos y como estamos en este gráfico de Tinsa:
Precios inmobiliarios (fuente Tinsa)
Es evidente que no estamos al nivel de la burbuja (el precio varÃa entre provincias pero la forma de la misma es similar), a eso habrÃa que restarle la inflación.
Tras todo este rollo, y respondiendo a tu pregunta: no creo que haya burbuja inmobiliaria hoy por hoy, sin embargo, si estás pensando en comprar un inmueble te harÃa estas puntualizaciones:
- Aunque no haya burbuja, sà puede estar algo caro: no es necesario que suba tanto para que haya una corrección.
- Los tipos de interés son fundamentales para intentar predecir precios: la mayorÃa de gente no compra un inmueble porque pueda pagar 200-300.000 euros, lo hace porque puede pagar una determinada cuota al mes. Si suben las cuotas podrá pagar menos por el inmueble. Yo creo que el euribor seguirá subiendo.
- Si es para vivienda habitual y es sustitutivo de un alquiler deberÃas tener muy claros algunos conceptos, uno de ellos es que sà creo que hay burbuja de alquiler (el importe del precio del alquiler respecto al de compra es irracionalmente alto) y por tanto (si las administraciones públicas hacen su trabajo fomentando la oferta) los alquileres caerán. Recuerda que, además, creo que el euribor seguirá subiendo y te afectará a tu hipoteca si es variable.
- Si es para invertir lo descartarÃa por completo por varios motivos: (i) ya te he dicho que creo que el alquiler bajará, (ii) las cuotas hipotecarias subirán, (iii) es una inversión de mucho riesgo ya que necesita financiación, no te deja diversificar, tiene unos gastos brutales, de hecho el minuto cero empieza con -12% a lo que hay que añadir los anuales y los extraordinarios como reformas o derramas; (iv) es menos rentable que la bolsa; (v) fiscalmente es poco eficiente, además de impuestos de compra-venta, los alquileres tributan en la base general y no en la del ahorro y (vi) si te gusta la inversión inmobiliaria puedes hacerlo vÃa mercados financieros utilizando fondos de inversión como el de Janus Henderson “Pan European Property Equities”,asà podrás invertir de forma barata, con total liquidez, diversificando en inmuebles de todo el mundo y gestionado por expertos.
Un saludo!
Luis GarcÃa Langa
Corredordefondos.com | Aulafinanzas.com
Llevo desde 2003 asesorando a clientes en sus inversiones. En este tiempo he visto de todo: además de varias guerras, recuperación de la burbuja punto com, crisis inmobiliaria, quiebra de Lehman Brothers, crisis del Euro, Brexit, COVID, crisis de inflación y hasta una (corta) crisis arancelaria.
Siempre hay un denominador común en estos escenarios: las familias pierden dinero, ya sea por no invertir, por vender por miedo o por invertir mal asesorados.
En este periodo me ha dado tiempo de promover tres SICAVs, una de ellas (True Time SICAV) es el único vehÃculo del mundo lÃquido que invierte en deportes y experiencias. El objetivo es acercar a todo el mundo la gestión patrimonial de calidad.
Sin ser lo más importante, me ha valido para ganar el premio a Mejor Banquero Privado (zona Cataluña, Baleares y Levante) por parte de Citywire en 2023 y ser finalista en 2024 (de momento no me he presentado más veces).
Si quieres estar informado, mando un mail cada dÃa de lunes a sábado (o domingo) con información que creo útil para tomar buenas decisiones de inversión.
Comentarios recientes