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Hola Samuel,

La suya es una muy buena pregunta. Desconozco su perfil financiero y su situación laboral. Sin embargo, he de comentarle que un diferencial del 0,50 es bastante competitivo, si lo comparamos con la mayoría de las hipotecas variables.

No sé, por ejemplo, que porcentaje de tus ingresos mensuales representan esos 632€. Si bien es cierto, en los últimos 23 años hemos observado como el Euribor subió hasta el 5% para luego bajar a valores mínimos (de su época) unos 2-3 años más tarde. En 2022 hemos visto como este indicador de referencia ha subido drásticamente hasta el 3%. Sin embargo, ya empiezan a sonar voces a favor de no subir tanto los tipos de interés en las próximas reuniones de los bancos centrales y principales autoridades monetarias del mundo. Es decir, se está considerando una subida de los tipos de interés menor a la que estaba programada.

La conjetura de que podamos observar un punto de inflexión en el corto o medio plazo es razonablemente aceptable. Por este motivo, yo, creyendo conocer bien mi propio perfil financiero, optaría por reducir el capital pendiente. Con esto mantendría el plazo de la hipoteca y, de observar un punto de inflexión del Euribor, me beneficiaria de una bajada de este.

Finalmente, como explico en uno de mis artículos en Futur Finances, hay que entender y considerar el efecto del tiempo sobre el endeudamiento a tipo fijo y variable. En el artículo vemos como cambia la ventaja o desventaja de una hipoteca fija frente a una variable (y viceversa) en función de los años que tengamos contratado el préstamo hipotecario.

Hola Jaime,

Es una buena pregunta sin una respuesta exacta, depende de muchos factores. En este vídeo lo explico, pero a continuación te paso a detallar pros y contras de amortizar hipoteca:

Factores a favor de NO amortizar:

• Mantienes activos líquidos para afrontar necesidades (si las tuvieras).
• Si la cartera de fondos está bien gestionada, con fondos de calidad, de buenas gestoras internacionales, bien diversificado en varias zonas geográficas y sectores te debería dar una rentabilidad a largo plazo superior al Euribor+0,75%.
• Si además, es de renta variable (con todas las características comentadas en el punto anterior) la rentabilidad debería ser muy superior.  Si sustituye una hipoteca convencional (no sé lo que te queda a ti por pagar) debería ser a muy largo plazo y por tanto la renta variable es óptima.
• Si, como es probable, el Euribor actual (con algún pico de subida más) sea el más alto y la media sea del 2% aprox (como venía siendo hasta ahora), por salvar un año de pagar más intereses, perderás la oportunidad de estar financiado muy barato durante muchos años.
• Si es tu vivienda habitual y la compraste antes de 1 de enero de 2013 te puedes desgravar lo amortizado con un límite de 9.015 euros. Por lo tanto este año te desgravarías esta cantidad pero luego perderías la ventaja fiscal para siempre.

Factores a favor de SÍ amortizar:

• Te quitas un dolor de cabeza que emocionalmente te puede pesar.
• Si tienes una mala cartera de fondos puedes estar obteniendo rentabilidades malas, incluso a largo plazo.
• Si el Euribor sigue alto durante muchos años, o sube todavía mucho más, te podría compensar el binomio rentabilidad-riesgo.

No sé si con tanto factor te he ayudado, pero es necesario ponerlos sobre la mesa, y si te sirve de algo más, yo no he amortizado.

Si necesitas algo más de ayuda, te puedes poner en contacto conmigo sin compromiso.

Luis García Langa.
Corredordefondos.com
SDCAnalistas.com

Apreciada Macarena,

Si te van a revisar la hipoteca con el Euribor a 12 meses de enero de 2023, te sugiero sigas la página sobre el Euribor de enero de 2023 que actualizamos a diario.

La media provisional a día de hoy está en el 3,321% (si bien la media solo la sabremos cuando acabe el mes); tomando este valor provisional como referencia, tu hipoteca más o menos quedaría de la siguiente forma, usando el simulador del Banco de España:

Tu cota pasaría de 641€ (calculada a un interés nominal de 0,245%, resultado de sumar al Euribor de enero de 2021 del -0,505% el diferencial del 0,75%) a 900€. Un incremento de 259€ al mes.

Mi experiencia con el servicio recibido por parte de iAhorro fue satisfactoria. A la mañana siguiente de solicitar ayuda con un experto hipotecario recibí la primera llamada. El experto empezó con las formalidades típicas de presentarse a sí mismo, a la empresa y preguntó cómo les habíamos conocido.

• PRIMERA LLAMADA

Seguidamente vamos más al grano, y me preguntó lo esencial para elaborar mi perfil económico: edad (28), ingresos mensuales (1.500€), valor de la casa que estoy buscando (200.000€) y ahorros (unos 50.000€). Entonces el experto me confirmó que mi perfil me excluía de las mejores ofertas hipotecarias del mercado. Es decir, calculando que los costes asociados con la compra serían de aproximadamente del 10%, solo me quedarían unos 30.000€ de mis ahorros para la entrada de la casa. Por lo tanto, estamos buscando una financiación del 85% aproximadamente.

Por este motivo, la ratio de endeudamiento me impedía encontrar un buen acuerdo así que empezamos a buscar otras fórmulas. Le pregunté por un mini préstamo personal o la co-titularidad con un familiar. Evidentemente, el préstamo personal me alejaba aún más de la ratio de endeudamiento aceptada, entonces decidimos hacer el estudio con mi padre (60 años).

El experto me preguntó si prefería una hipoteca fija, variable o mixta. Aquí le pregunté que qué me recomendaba. Él me comentó que las previsiones del Euribor a 12 meses nos dicen que acabaremos el año al 3% y podemos esperar más subidas en el corto plazo. No le falta razón. Pero también es verdad que la media del mismo Euribor es de 1,755% en los últimos 22 años aun sobrepasando el 5% en dos ocasiones (el año 2000 y 2008). Es más, después del Euribor tocar el 5%, el indicador de referencia mostró valores mínimos (en su época). Si suponemos que ver un Euribor en negativo es algo tan inusual que, aunque tuviéramos que aplicar políticas expansivas de nuevo, volveríamos a ver el Euribor cerca del 0% pero nunca negativo, en este caso, la media del mismo se situaría en el 1,853%.

Entonces, ¿podríamos esperar un viaje a la media del Euribor una vez se consiga controlar la inflación?

Las hipotecas a tipo fijo que se están ofreciendo ahora mismo rondan el 3% de tipo de interés. De firmar una hipoteca fija y observar que en los próximos 5 años el Euribor vuelva a su media, la hipoteca a tipo fija nos saldría doblemente cara. Ante esta reflexión, el experto me ha ofrecido buscar hipotecas fijas con un tipo de interés mixto: los 5 primeros años a tipo fijo y luego una variable.

• SEGUNDA LLAMADA

La segunda llamada ha llegado unos 30 minutos después de la primera. El trabajo ha sido, a mi punto de vista, rápido. El experto me ha repetido las limitaciones de buscar una hipoteca yo solo con mi perfil. También me ha comentado que algunas entidades te dejan elegir a quien poner como primer titular (al más joven en mi caso) o si la entidad decide poner al que más aporta (mi padre en este caso).

Las ofertas que me ha encontrado son las siguientes:

• Caixabank: Tipo fijo al 3,2% solamente con domiciliación de nómina
• Targobank: Tipo mixto con bonificación por nómina, seguro de vida y de hogar.
  • 5 años fijo al 2,5%; resto de años Euribor + 0,9%
• Ibercaja:
  • Tipo fijo al 2,75% con bonificación por nómina, seguro de hogar y de vida.
  • Tipo fijo al 3% sólo con la bonificación de la nómina.
  • Tipo mixto: 5 años con tipo fijo al 2% y el resto de años al Euribor + 0,8% con nómina, seguro de hogar y de vida.
  • Tipo mixto 5 años con tipo fijo al 2,25% y el resto al Euribor +0,99% solamente con la nómina.

En media hora el experto me ha podido ofrecer 7 condiciones distintas de 3 bancos diferentes. Muy buenamente me ha repetido que mi nivel de ingresos actuales y la edad de mi padre (60) me excluyen de mejores hipotecas del mercado.

Si bien es cierto que la hipoteca de Targobank te ofrece un fijo inferior a la media del mercado actual durante 5 años. Si suponemos que el Euribor se mantiene en su media durante los siguientes 20 años, entraríamos a pagar un 2,753% (media del Euribor esperada 1,853% + 0,9).

Finalmente, el experto ha sido tan amable de enviarme por correo electrónico las condiciones de las diferentes ofertas. También me ha comentado que una vez tomada la elección, le respondiera al correo con la vida laboral, últimas nóminas y con mi intención de iniciar el proceso.

Hasta aquí llega entonces mi experiencia como potencial cliente de iAhorro. Me gustaría destacar la rapidez con la que el experto ha buscado, resumido y explicado las diferentes ofertas encontradas aun teniendo un perfil no muy favorable. Además, ha entendido y me ha ofrecido respuesta a todas las opciones por las que le he preguntado: hipoteca yo solo, hipoteca junto con un familiar, préstamo personal para la entrada de la hipoteca,…

Apreciada Mariana,

La Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios eliminó varios referenciales hipotecarios, como son el IRPH de bancos, el IRPH de cajas y el tipo activo de referencia de cajas o CECA. La Disposición transitoria única estableció el régimen transitorio:

«1. Los índices o tipos de referencia que se publicaran con carácter oficial y estuvieran siendo empleados en préstamos a interés variable a la entrada en vigor de esta orden, continuarán siendo considerados aptos a todos los efectos. La desaparición completa de los citados índices o tipos, con todos sus efectos, se producirá transcurrido un año de la entrada en vigor de la presente orden y su normativa de desarrollo, siempre que en ese plazo se hubiese establecido el correspondiente régimen de transición para los préstamos afectados.

2. Hasta el momento indicado en el último inciso del apartado anterior, el Banco de España se encargará de publicar mensualmente en su sede electrónica los índices y tipos de referencia siguientes:

a) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por los bancos.

b) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las cajas de ahorros. (IRPH de cajas)

c) Tipo activo de referencia de las cajas de ahorros.»

La disposición adicional decimoquinta de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de Apoyo a los Emprendedores y su Internacionalización, fijó el régimen para la desaparición de los citados referenciales.

En su caso, deducimos que la escritura preveía un escenario ante la desaparición del tipo de referencia principal y del sustitutivo, como sucedió en su caso, estableciendo la aplicación del último tipo nominal calculado, lo que, en definitiva, transforma el préstamo o crédito hipotecario de interés variable a interés fijo.

A día de hoy el Tribunal Supremo no ha declarado la abusividad del IRPH, si bien debo comentarle que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha admitido a trámite la cuestión prejudicial planteada por la Magistrada Margarita Poveda del Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Palma de Mallorca, con lo que tendremos que esperar para ver qué se resuelva sobre dicha cuestión.

En cuanto a la comisión de apertura, esta cuestión tampoco es pacífica, acudiendo las entidades bancarias hasta nuestro más Alto Tribunal solicitando pronunciamiento que declare que no es abusiva.

El problema de reclamar la nulidad de la cláusula de comisión de apertura o de gastos es que, si bien la declaración de nulidad de dichas cláusulas no está sometida a plazo, la consecuencia económica de dicha declaración de nulidad sí lo está, y por lo tanto, debemos aplicar el criterio establecido en la Disposición Transitoria de la reforma del art. 1964 del Código Civil según la STS 21/2020, estableciéndose lo siguiente:

(i) Relaciones jurídicas nacidas antes del 7 de octubre de 2000: estarían prescritas a la entrada en vigor de nueva Ley.

(ii) Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2000 y el 7 de octubre de 2005. Se les aplica el plazo de 15 años previsto en la redacción original del art. 1964 CC.

(iii) Relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015. En aplicación de la regla de transitoriedad del art. 1939 CC, no prescriben hasta el 7 de octubre de 2020.

(iv) Relaciones jurídicas nacidas después del 7 de octubre de 2015. Se les aplica el nuevo plazo de cinco años, conforme a la vigente redacción del art. 1964 CC.

Por tanto, habría que saber la fecha de formalización de la hipoteca ante notario.

Sólo me queda indicarle que si tiene cualquier otra duda o consulta póngase en contacto con nuestro equipo de Futur Legal.

Atentamente le saluda, Marina Mullor.