Compra de inmueble fuera para rentabilidad

Hola Ángela,

Muchas gracias por confiar y compartir con nosotros tu situación. Estás ante una decisión interesante pues la operación es un caballo de Troya con dos grandes incertidumbres viajando dentro.

Por un lado, hablas de una inversión para la cual necesitarás obtener financiación que, como tu bien dices, ahora mismo no es barata. Al coste de dicha financiación hay que sumarle la incertidumbre de la evolución del Euríbor. Para mí, en esta cuestión hay dos factores capitales a tener en cuenta:

  1. El 16 de marzo se reúne el Banco Central Europeo (BCE) para determinar la política monetaria del año. No se esperan sorpresas, habrá una subida del 0,50 de los tipos de interés. Que no haya sorpresas puede ser bueno, si el mercado ya se lo espera y los agentes económicos han actuado preparándose; o malo, dependiendo del discurso y las provisiones de inflación y más subidas en el futuro que explicará Christine Lagarde después de esa reunión.
  2. La subida marginal del Euríbor comparada con las subidas de tipos del BCE es negativa. Es decir, que cuando el BCE anunció en 2022 su primera subida de tipos, el Euríbor subió mucho. En las últimas subidas, el Euríbor ha seguido subiendo, pero menos en proporción con los tipos de interés del BCE.

Por otro lado, la segunda inseguridad es la incertidumbre país. Como tu bien dices, este tipo de operaciones en diferentes países llevan algunas cuestiones que también hay que gestionar. Anticipo la conclusión de mi respuesta: gestionándolo bien, todo es posible. No obstante a esto, como menciona mi compañero Luís, diversificar, en país y divisa, es siempre interesante.

Desconozco tu perfil profesional y académico, pero hay que aclarar ciertos aspectos antes de realizar estas operaciones en el extranjero. ¿Conoces la ley de arrendamientos urbanos del otro país? ¿Qué requisitos administrativos y legales existen para alquilar una casa? ¿Qué requisitos técnicos y arquitectónicos debe cumplir la casa? ¿Algún contacto de alguna inmobiliaria o despacho de abogados que sea de ayuda en temas como impagos o desperfectos? Si tenemos todo esto cubierto y buscamos una financiación, todo es posible.

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Compra de inmueble fuera para rentabilidad

Hola Ángela,

Es verdad que en España con el Euribor tal como está y con los precios que no han caído, a modo general, comprar una casa para alquilar (con la normativa incierta en este aspecto, por ejemplo, no se han podido revisar los alquileres en base al IPC y lo que amenaza por llegar como limitaciones) no parece, hoy en día, la mejor opción.

Sí lo podría ser en otras zonas donde la subida de tipos haya empezado antes, como Estados Unidos, Canadá, Reino Unido o Suecia (no sé si es alguna de las zonas que te han comentado) y lo mejor (incluso si lo quisieras en España) es hacerlo vía mercados financieros. En este vídeo lo explico con detalle:

Como has podido ver en el vídeo, hacerlo así tiene estas ventajas:

  •  Inversión en inmobiliaria sin mínimos, sin hipoteca…: la inversión en fondos, REITs o SOCIMIs no tiene mínimo.
  •  Pocos gastos: Los gastos en mercados financieros son ridículos, cuando comprar un inmueble directo ya supone un 10-12% inicial, hay que añadir IBIs, reformas…
  • Capacidad de diversificar en varios subsectores inmobiliarios (residencial, logística, campos de golf…): si te compras una casa te comprarás una residencia, perdiendo el potencial de otros tipos de inmuebles que, a veces, son más rentables.
  • Capacidad de diversificar en países y monedas: La diversificación es un éxito y aunque hoy haya países con ventajas vs otros, eso puede cambiar en cualquier momento, la diversificación es la clave del éxito de la inversión a largo plazo; además puedes compaginar esta inversión con otras (tecnología, salud, banca…)
  • Sin problemas de alquiler, okupas… La gestión de un alquiler te dará muchos dolores de cabeza,  en el mejor de los casos será solo el cobro, pero puede haber averías, derramas, impagos… haciéndolo vía mercados no te tendrás que preocupar de nada
  • Totalmente líquido: Si necesitas recuperar una parte o todo, lo podrás hacer a precio de mercado en un momento, mientras que en un inmueble esa necesidad te hará venderlo a precios más bajos o bien tardar mucho tiempo en hacerlo. Si es para cambiar tu inversión inmobiliaria además de esta ilquidez, tendrás más gastos.
  • Fiscalmente óptimo: Mientras que el rendimiento por alquileres tributa como actividad económica, es decir a la base general (podrías pagar hasta un 50%), en mercados pagas por ganancias patromoniales o rendimientos del capital (si cobras dividendos) siendo el tipo del ahorro mucho más bajo.
  • Gestionado por profesionales: A todas estas ventajas se añade la de no tener que elegir qué inmuebles son los mejores en cada país, zona o subsector, se ocupará gente experta en el tema con conexiones en las zonas que invierten y que analizarán al detalle inversión por inversión, intenta además que el gestor del activo también tenga invertido su dinero en él.

Nosotros este tipo de inversión (también hablamos de este fondo en el vídeo) lo hacemos, desde la semana pasada, a través del Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund (en este enlace puedes ver más info como las rentabilidades que está sacando, superiores a las de mercado).

No se trata de un fondo puro americano, lo cual creo que es una ventaja. Está diversificado de esta forma (según datos de Morningstar de 31/01/2023):

  1. EEUU 61,94%.
  2. Japón 8,87%.
  3. Hong Kong 5,60%.
  4. Reino Unido 4,99%.
  5. Australia 4,38%.
  6. Canadá 3,59%.
  7. Singapour 3,23%.
  8. Alemania 2,33%.
  9. España 1,97%.
  10. Francia 0,91%.
  11. Bélgica 0,79%.
  12. Suecia 0,76%.
  13. Holanda 0,63%.

Además, entre las principales empresas verás que tiene inmobiliaria logística, salud, tercera edad, comercios, residencial, oficinas, trasteros…

Espero que te haya podido ayudar!!

Luis García Langa
Corredordefondos.com | SDC Analistas

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Costes subrogación y novación

Buenas tardes, perdone pero he tenido problemas para poder acceder con mi perfil.

Quisiera agradecerle su respuesta. Está todo muy bien explicado y muy claro con los gráficos aportados. Ha respondido a todas mis dudas y la verdad que me ha sido de gran utilidad su ayuda.

Muchísimas gracias y como hago cada semana, continúo visitando vuestra web y sigo vuestro foro y el blog.

Saludos.

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Costes subrogación y novación

Hola José Manuel,

Gracias por tus palabras. Hacemos todo lo que podemos para que nuestros lectores y clientes siempre entiendan bien los contratos que tienen o van a tener firmados y así tomen mejores decisiones.

Tu pregunta es muy buena y la respuesta es compleja, pues en ocasiones nos podemos confundir en función de la ley que se deba aplicar en cada caso. Principalmente, los gastos de registro y los honorarios de la notaría suelen ser pagados por el banco. Por otro lado, como me estás preguntando por una subrogación, esto implica un nuevo acuerdo con otro banco y finalizar la relación hipotecaria con el primero. Por este motivo, la operación es susceptible de acarrear una comisión por cancelación anticipada del primer préstamo hipotecario. También, será necesaria una nueva tasación del inmueble que va a cargo del cliente, es decir, el hipotecante.

En referencia a los gastos de subrogación, la fecha de la firma de la hipoteca determinará la ley que se debe aplicar para su cálculo.

Además, la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario pone en vigor otro criterio en función de la tipología del nuevo tipo de interés pactado. Con esta nueva ley, las hipotecas firmadas posteriormente al 16 de junio de 2019 tendrán unas comisiones máximas dependiendo de si el cambio se produce de una hipoteca variable a otra variable, de una variable a una fija o de una fija a otra fija.

Estos porcentajes, en cualquiera de los casos, se aplica sobre el capital que resta por amortizar el día de la fecha de la subrogación, debiéndose pagar también los intereses devengados entre esa misma fecha y la fecha de la última cuota.

Espero que estos gráficos te haya aportado un poco más de claridad a tus dudas. Como posiblemente ya sabrás, los expertos de Futur Finances están siempre a vuestra disposición y encantados de resolver vuestras preguntas y asesoraros.

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Cantidad a tener en cuenta por el banco ingreso por alquiler

Hola Julio,

Todo depende el banco donde solicites tu hipoteca.

Lo que si es básico es que estés declarando el alquiler, quiero decir con ello, que si no figura en tu declaración de renta la mayoría de los Bancos no lo tendrán en cuenta. Hago referencia a esa situación que se da cuando decides cambiar de vivienda y piensas en alquilar la que tienes en este momento.

Lo habitual es que acepten entre un 25% y un 75% del importe recibido.

Un saludo,

Antonio Beltran es CEO de Hipotecas Plus y colaborador de Futur Finances.

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Cambio de interés variable a fijo

El cambio a un interés fijo podía ser interesante antes del cambio de expectativas de evolución del Euribor que maneja la banca. Mientras pensaban que quedaban muchos años de intereses en negativo, ofrecían hipotecas fijas muy competitivas (cerca del 1% nominal a 30 años). Cuando las previsiones han cambiado, han pasado a ofrecer tipos fijos demasiado elevados.

Para poder responderte debería analizar tu caso personalmente (manda email a info@futurfinances.com si quieres un presupuesto).

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Cantidad a tener en cuenta por el banco ingreso por alquiler

Cada entidad financiera computa los ingresos de alquiler, presentes y futuros, según su criterio. No hay una norma general.

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Reclamar gastos hipoteca de 2008

Buenas noches,

En primer lugar, muchas gracias por la confianza depositada en exponernos tu caso.

Si bien precisaría analizar documentalmente tu caso, te hago una serie de reflexiones:

En primer lugar, cabe decir que el asunto podría ser viable. No obstante, tenemos en la actualidad un problema relativo a la prescripción de las acciones. Si bien la acción de nulidad del clausulado de un préstamo, como en tu caso, de la cláusula de gastos, es imprescriptible, es decir, no está sujeta a plazo alguno, últimamente se entiende por parte de la jurisprudencia que la acción de reclamación de cantidad derivada de esa nulidad debe separarse y dar plazo propio.

Al ser un préstamo hipotecario de junio de 2008 estaríamos frente a un plazo de reclamación de 15 años. No obstante, dichos plazos fueron sometidos en el año 2015 a una reforma procesal y se vieron ajustados. Según la misma y, pese a que hubo una pequeña extensión de días por el tema del COVID, la acción de reclamación de cantidad prescribió a finales de diciembre de 2020.

Si hubieras formulado antes la reclamación en ese plazo, el mismo estaría paralizado, pero leo que tu reclamación es muy reciente. ¿Formulaste algún tipo de reclamación previamente?

En cualquier caso, te comento que esta cuestión todavía está en discusión, por cuanto el Tribunal Supremo elevó una cuestión al Tribunal Europeo (TJUE) mediante Auto de Pleno de 22 de julio de 2021. Recurso 1799/2020, sobre el comienzo del plazo de prescripción de la acción de restitución de los gastos hipotecarios. Todavía está pendiente de resolución pero, aparentemente, todo hará que se amplíen los plazos que te he comentado.

En resumen, por ahora, la reclamación no parece viable por ese obstáculo temporal que te comento. En todo caso, acude a un despacho de abogados que analice tu caso.

A tu disposición,

Saludos,

Cristina Borrallo, Socia Directora del departamento jurídico de Futur Legal.

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Cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca?

Hola Rafael,

Muchas gracias por tu pregunta, pues seguro que a mucha gente le gustaría comparar la cuota hipotecaria que pagaría según varias ofertas que haya podido encontrar. En mi respuesta voy a complementar una respuesta anterior. Voy a ayudarte a crear una herramienta Excel para que puedas utilizarla para comparar distintas hipotecas solo cambiando el capital inicial, o el tipo de interés o los años de duración. Te voy a enseñar a construir paso a paso y de forma muy intuitiva una tabla de amortización de préstamo hipotecario utilizando el sistema francés, el más común en España.

En primer lugar, destacaría 2 casillas identificativas: una para el capital inicial y otra para el número de años de la hipoteca. Seguidamente crearía la cabecera de una tabla con las siguientes columnas: Periodo, Referencia, Diferencial, Tipo de interés, Cuota, Intereses, Amortización y Capital Pendiente.

Posteriormente, en la columna periodo multiplicamos la celda del número de años por 12 (meses) para obtener el número de cuotas totales que habremos pagado al final de la vida del préstamo hipotecario. En su caso sería multiplicar 30 años por 12 meses, lo que resulta en un total de 360 cuotas mensuales. Seguidamente solo tendrás que colocarte en la celda justo debajo de ese 360, restarle 1 a la celda de arriba y arrastrar hasta que el número del periodo de 0.

En tercer lugar, deberemos construir el tipo de interés. En la columna referencia se colocará el tipo nominal fijo o bien el Euribor que resulte de la revisión. En nuestro caso, voy a simular que se hace la revisión hoy 27 de enero de 2023. Por lo tanto, tomaré el último valor del Euribor anual (supongo que es anual) publicado en el Banco de España que pertenece al mes de diciembre de 2022: 3,018%. En la columna Diferencial colocaré un 0% durante el periodo de interés fijo y 0,70% a partir de cuando se empieza a aplicar el tipo de interés variable. Por último, la columna Tipo de interés es el resultado de sumar las dos anteriores columnas.

Para el cálculo de la cuota vamos a aplicar la siguiente fórmula en Excel donde α es la cuota mensual que pagaremos; P es el capital pendiente; i% es el tipo de interés aplicable; y n es el número de cuotas pendientes.

Esta fórmula en Excel quedará de la siguiente manera:

=P*((i%/12)*((1+(i%/12))^n))/(((1+(i%/12))^n)-1)

Para calcular la cuota puedes copiar y pegar la anterior fórmula Excel en la primera celda de la columna Cuota y substituir P por la celda del capital pendiente antes del pago de la cuota (180.000€ la primera cuota); i% por la celda del tipo de interés (1,20%); y n por la celda del número de cuota anterior. Finalmente podrás arrastrar esta fórmula hasta el final de la tabla.

Casi para acabar, vamos a calcular la cantidad de intereses que corresponden a esta cuota. Lo haremos con la siguiente fórmula donde I es la cantidad en euros de los intereses pagados y las demás variables ya las conocemos:

En Excel introduciremos la siguiente fórmula en la primera celda de la columna Intereses:

=P*i%/12

Como podrás pensar, la proporción que corresponde a la amortización del préstamo es la diferencia entre la cuota que hemos calculado con la primera ecuación y la cantidad en euros pagada en concepto de intereses.

La cantidad resultante en la columna Amortización se tendrá que substraer del capital pendiente que teníamos antes del pago de la cuota para así conocer el nuevo capital pendiente.

Finalmente, solo tenemos que arrastrar todas las fórmulas hasta el final de la tabla y ya tendremos el cuadro de amortización del préstamo hipotecario utilizando el sistema francés, el más común en España. Como la hipoteca que me planteas tiene un tipo de interés variable referenciado en el Euribor “anual” (supongo que es anual), lo único que tendremos que actualizar son las celdas en blanco de la columna Referencia. Después de cada revisión del Euribor anual conoceremos el valor mensual que se aplicará a nuestro ejemplo. Una vez lo conocemos, introducimos ese valor en la columna Referencia para que la tabla nos devuelva la nueva cuota que pagaremos durante los siguientes 12 meses (en caso de que la revisión sea anual). De esto modo, iremos nutriendo la tabla con la cuota que pagaremos.

Esta misma herramienta que acabamos de crear nos aporta otra función. Con ella podemos modificar la celda del capital pendiente, de los años, del diferencial o del tipo de interés muy fácilmente para simular distintas ofertas hipotecarias que hayamos encontrado. También una estimación fácil sería rellenar la columna Referencia con la media de los valores mensual del Euribor anual durante los últimos, por ejemplo, 25 años.

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APORTACION A HITPOTECA, REDUCCIÓN DE CUOTA O CAPITAL

Hola Samuel,

La suya es una muy buena pregunta. Desconozco su perfil financiero y su situación laboral. Sin embargo, he de comentarle que un diferencial del 0,50 es bastante competitivo, si lo comparamos con la mayoría de las hipotecas variables.

No sé, por ejemplo, que porcentaje de tus ingresos mensuales representan esos 632€. Si bien es cierto, en los últimos 23 años hemos observado como el Euribor subió hasta el 5% para luego bajar a valores mínimos (de su época) unos 2-3 años más tarde. En 2022 hemos visto como este indicador de referencia ha subido drásticamente hasta el 3%. Sin embargo, ya empiezan a sonar voces a favor de no subir tanto los tipos de interés en las próximas reuniones de los bancos centrales y principales autoridades monetarias del mundo. Es decir, se está considerando una subida de los tipos de interés menor a la que estaba programada.

La conjetura de que podamos observar un punto de inflexión en el corto o medio plazo es razonablemente aceptable. Por este motivo, yo, creyendo conocer bien mi propio perfil financiero, optaría por reducir el capital pendiente. Con esto mantendría el plazo de la hipoteca y, de observar un punto de inflexión del Euribor, me beneficiaria de una bajada de este.

Finalmente, como explico en uno de mis artículos en Futur Finances, hay que entender y considerar el efecto del tiempo sobre el endeudamiento a tipo fijo y variable. En el artículo vemos como cambia la ventaja o desventaja de una hipoteca fija frente a una variable (y viceversa) en función de los años que tengamos contratado el préstamo hipotecario.

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