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Apreciada Raquel,

Para poder responderte adecuadamente, debería tener delante la escritura de préstamo hipotecario que en su día firmaste tu para comprar tu casa, en la que como comentas también firmó tu madre. Como puedes comprobar en el artículo que enlazo, hay diferencia entre firmar como avalista y como hipotecante (deudor, en tu caso, o no deudor en el caso de tu madre).

Si firmó como avalista (debes buscarlo al principio de la hipoteca, dónde se mencionan las partes que firman y en base a qué), tu madre responde de forma indistinta y solidaria respecto a otros posibles avalistas y a los deudores principales (tu), con renuncia expresa a los beneficios de orden, excusión y división. Esta renuncia, básicamente, supone que el avalista responde de toda la deuda, en la misma posición que los deudores. Sin embargo, pese a que tu madre responde con todo su patrimonio presente y futuro del pago de tu préstamo hipotecario, tiene libre disposición de sus bienes (salvo que los enajenara para evitar responder de la hipoteca impagada, en cuyo caso se tendría que ver si se está ante un delito de alzamiento de bienes).

Si firmó como hipotecante no deudora, en cambio, solo responde de la parte de su casa hipotecada como segunda garantía, pero no puede venderla sin que el banco autorice quitar esta segunda garantía o, en caso contrario, le pague a la entidad financiera el importe hipotecado de su casa. Por lo que cuentas, debe ser el caso.

Estimada Beatriz,

Desde hace algunos años las entidades bancarias no han sido partidarias de reunificar préstamos de otras entidades; en estos últimos meses hay entidades que en sus campañas de captación de hipotecas de otras entidades para mejora de condiciones están incluyendo deudas no hipotecarias en el principal concedido siempre y cuando haya un buen comportamiento en el pago de los préstamos en vigor y que no supere el 80% de la tasación del inmueble.

Nos comenta que los préstamos se están pagando sin demora, por lo que para darle viabilidad a su caso sólo tendríamos que comprobar si la valoración actual de su casa puede absorber,  al 80% de su valor, la suma de los capitales pendientes de hipoteca y préstamo.

El tipo de interés que están ofreciendo las entidades depende de la situación laboral, capacidad de reembolso y porcentaje de tasación final; suele ser un poco más alto que para adquisición de vivienda pero si su solvencia económica es buena se pueden equiparar.

Santiago Cruz, Colaborador de Futur Finances y CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

Para los fijos discontinuos que lleguen a Futur Finances buscando información sobre las mejores opciones a su alcance, unas pautas que creo les pueden ser de ayuda:

1. En teoría, un fijo discontinuo tiene la misma estabilidad laboral que un indefinido normal. Sin embargo, y más después de la última reforma laboral que generaliza la figura en toda España, los bancos no lo suelen valorar igual. Van a mirar con más atención tu vida laboral, el tipo de contrato que tienes, su antigüedad, la empresa con la que trabajas, etc.
2. Van a poner más pegas al cómputo de tus ingresos. Van a estudiar los ingresos de tu último IRPF presentado, las nóminas mensuales, etc. Como mejor montado lleves el expediente de solicitud de financiación, mejor.
3. Si no trabajas la mayoría de meses o los meses trabajados varían mucho de temporada a temporada, es muy posible que las entidades financieras te pidan avalistas.
4. En la prelación de mejores a peores perfiles buscados por la banca a la hora de estudiar una hipoteca, y por tanto, de mejores a peores condiciones ofrecidas, estarían: funcionarios, indefinidos, fijos discontinuos, autónomos y temporales.

Espero que estas ideas os sirvan de guía a la hora de pedir directamente la hipoteca al banco o contratando los servicios de un broker hipotecario.

A principios de junio de 2022 ING mantiene las condiciones de sus hipotecas que tenía:

• Hipoteca variable: Euribor + 0,79% (1,64% TAE) y para los que no acepten sus seguros, un Euribor + 1,59% (1,76% TAE variable).
• Hipoteca mixta: 1,90% nominal los primeros 10 años y Euribor + 0,79% en adelante, aceptando vinculación. TAE variable de 2,56%. 2,70% nominal primeros 10 años y Euribor + 1,59% en adelante si no queremos sus seguros de vida y hogar. 2,73% TAE variable.
• Hipoteca fija: 2,55% nominal (3,20% TAE) con vinculación, 3,35% nominal (3,40% TAE) sin vincularnos.

Ver condiciones en ING.

ING hace tiempo que ha dejado de ser la entidad financiera más competitiva en tipos variables y, en mi opinión, nunca lo ha sido en tipos fijos.

Si quieres conocer las mejores condiciones para funcionarios al 100% de compraventa mediante la gestión de los brokers de hipotecas seleccionados por Futur Finances:

• A partir de un tipo fijo nominal del 1,00% a 30 años (TAE del 1,677%).
• A partir de un tipo variable de Euribor + 0,49% (TAE variable del 1,192%) a 30 años.

Si quieres información personalizada, sin compromiso, por parte del broker de hipotecas, rellena este formulario.

Hola Montse,

Analicemos por partes las condiciones de las hipotecas variables y mixtas de OpenBank. La entidad ofrece hipotecas mixtas, variables y con tipo de interés fijo, pero vamos a dejar esta última fuera del análisis ya que estas, últimamente, o bien se han ido encareciendo mucho debido a la subida de tipos de interés, o se firman con unas condiciones nada interesantes para el cliente.

La primer factor diferenciador comparado con las demás hipotecas del mercado es que si usted está pensando en adquirir una segunda vivienda, Openbank te financia hasta el 70% del valor más bajo entre el precio de venta o el precio de tasación. Sus competidores ofrecen como mucho el 60% del mismo valor.

En segundo lugar, encontramos otra peculiaridad en los plazos de financiación. Para la hipoteca variable se nos pide un plazo mínimo de 5 años, poca gente amortiza la hipoteca en menos tiempo; y máximo de 30 años, lo habitual. Sin embargo, para las hipotecas mixtas se nos pide un plazo mínimo de 11 años a un máximo de 30. Aun que a priori pueda sorprendernos, el plazo mínimo de 11 años es de esperar ya que la hipoteca mixta ofrece un tipo de interés fijo, sin bonificar de 2,37% durante los primeros 10 años.

Los tipos de interés detallados en el recuadro anterior, son los tipos que afrontaríamos si tuviéramos una hipoteca variable o mixta relativamente pequeña y, como siempre recomendamos en Futur Finances, sin bonificaciones. Como otro elemento diferenciador, Openbank ofrece un descuento del 0,10% en la hipoteca variable y un 0,10% en el tramo fijo de la hipoteca mixta si el importe del préstamo es entre 150.000€ y 400.000€. Para hipotecas mayores ya se nos pide un estudio personalizado, pues entendemos que a cuanto mayor capital, mayor descuento o mejores condiciones.

Hemos hecho una simulación con una hipoteca de 187.500€, financiando el 80% (150.000€) a 30 años y los resultados son los siguientes:

Como podemos comprobar, los tipos de interés tanto en la hipoteca variable como la hipoteca mixta son un 0,10 puntos porcentuales inferiores.

Otra ventaja que nos da Openbank respecto a sus competidores está en las comisiones y demás costes de adquisición de la vivienda. La entidad nos ofrece la hipoteca sin comisión de apertura, ni comisión por amortización parcial y tampoco por subrogación o novación. Solamente afrontaremos una comisión en caso de amortización total. Por si no fuera ya suficientemente competitiva, si solicitas la hipoteca con Openbank y finalmente acabas firmando, el banco asumirá el coste de la tasación.

Las hipoteca variables y mixtas ofrecen unas condiciones iguales o un poco mejores que lo que podemos encontrar en el mercado, siempre y cuando bonifiquemos el préstamo con otros productos vinculantes como seguros, alarmas u otros servicios. De lo contrario, las condiciones no son atractivas per se. Es más, en Futur Finances siempre recomendaremos no aplicar las bonificaciones que supongan un coste adicional para el cliente ya sea con cuotas mensuales o anuales de algún seguro, planes de pensiones y otros productos financieros.