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Broker hipotecario twinkloo

Seguiré investigando para poder darte una respuesta más amplia, pero para empezar te recomiendo leas mi artículo en Euribor blog sobre cómo valorar la web de un broker hipotecario y unas opiniones personales sobre algunos brokers online “nuevos”.

En cuanto a que te cobran 2.000€ si se firma la operación, choca con lo que ponen ellos en la home de su web, en la parte de abajo (negrita mía):

“TWINKLOO, marca registrada de TWINKLOO Unipessoal Lda, Sucursal en España, con sede en Calle Cardenal Marcelo Spinola 14, 4ª Planta, 28016 Madrid, registrada como intermediario de crédito en el Banco de España (número de registro D388, inscripción que puede confirmarse accediendo al siguiente enlace https://www.bde.es/bde/es/secciones/servicios/Particulares_y_e/registro-de-intermediarios/registro-de-intermediarios-de-credito-inmobiliario-y-prestamistas-inmobiliarios.html) ) (teléfono nº 911112333; email: info@twinkloo.es). Es un Intermediario de crédito vinculados sin exclusividad, tiene contrato con las siguientes entidades de crédito: Bankinter, UCI, Unicaja, Deustche Bank, Sabadell, Targobank, Globalcaja, Laboral Kutxa y EVO Bank. Autorizada para presentar a los consumidores propuestas de crédito/hipoteca, asistencia a los consumidores en los actos preparatorios o en otros aspectos de la gestión precontractual de las operaciones que no hayan sido presentadas o propuestas por ella y prestar servicios de consultoría. Su actividad está supervisada por el Banco de España. Seguro de responsabilidad civil profesional según póliza número 2022HGUSPRCP/00011 suscrita con Lloyd´s Insurance Company S.A, válida desde el 19/02/2022 hasta el 19/02/2023. Los servicios prestados son gratuitos para el consumidor, en el caso de que la operación se haya inciado a través de www.twinkloo.es.“

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PASO DE VARIABLE A FIJO

Pregunta que implica tomar una decisión financiera muy importante que, en absoluto, debes formular como duda rápida, Miguel H.

Por otro lado, hay que estudiar tanto si tu hipoteca variable a Euribor + 0,60% implica “bonificaciones”, como la oferta a tipo fijo, que comentas está entre un “2-2,5%” entiendo que nominal.

Además, quedaría analizar vuestro perfil como hipotecados, antes de poder daros una orientación personalizada.

Si queréis una cita virtual, mandadme un correo a info@futurfinances.com. Si os hacéis seguidores de mi canal en Youtube, el coste será de 80€, IVA incluido.

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Clausulas amortización anticipada en Hipoteca Fija

Muchas gracias por tu valoración del foro y por utilizarlo.

La cláusula que comentas en la escritura del préstamo hipotecario a tipo fijo tiene que ver con la normativa de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Concretamente, su artículo 23.7 y 23.8:

“En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo o en aquellos tramos fijos de cualquier otro préstamo, podrá establecerse contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista que tendrá los siguientes límites:

a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente; y

b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo desde el fin del período señalado en la letra a) hasta el final de la vida del préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 1,5 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.

8. La pérdida financiera sufrida por el prestamista a la que se alude en los apartados 5, 6 y 7 anteriores se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.

El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.”

En cuanto a la interpretación de la cláusula que limita la comisión del 2% a la “diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo”, es un despropósito legal en la práctica, ya que no hay consumidor que sepa hacer este tipo de cálculos y la práctica es que el banco no entregue cálculo al cliente alguno, lo que supone que siempre aplica la comisión máxima del 2%.

En todo caso, la cláusula en sí es legal, como has podido leer.

Si nuestra respuesta te ha parecido satisfactoria, alf, te invito a dejarnos una reseña en alguno de nuestros sitios para ello:

En Google: https://g.page/r/CfIEmqkV0ShREAI/review

En Facebook: https://www.facebook.com/futurfinances/reviews

En Trust Pilot: https://es.trustpilot.com/review/futurfinances.com

Por otro lado, si te interesa estar informado en vídeos, puedes acceder a mi canal Youtube.

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Edad y plazo hipoteca

Estimada Laia,

La mayoría de las entidades bancarias se sitúan en un horizonte temporal de edad del mayor de los solicitante más el plazo de amortización que no supere los 75 años, es decir, en su caso se podría contratar la hipoteca a 29 años, aunque existen entidades, las menos,  que llegan hasta los 80 años de horizonte temporal y por tanto podría llegar a los 30 años que solicita.

En cuanto al endeudamiento máximo se suele situar, como usted nos dice, en torno al 35% pero si existe una renta residuo alta, se podría llegar al 40%

Por otro lado, por su condición de funcionaria, hay entidades que le podrían dar una financiación de hasta el 100% del valor de compra y por tanto sólo tendrían que aportar los gastos de la compraventa.

Santiago Cruz, Colaborador de Futurfinancesy CEO en Ibercredit Consulting Hipotecario.

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Comisión del banco por modificación de tipo variable a fijo en hipoteca

La normativa a la que creo haces referencia es la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En su artículo 23.6 sobre el reembolso anticipado, establece:

6. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.

Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.

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Paridad Euro Dólar

Hola Miguel,

Vamos por partes:

Respecto a la repercusión sobre la economía europea, una moneda débil debería ser positiva ya que favorece las exportaciones: por ejemplo Europa y España en concreto exporta vino, aceite, zapatos o productos farmacéuticos a Estados Unidos. Todos estos productos los norteamericanos podrán pagarlos más fácilmente e incluso la empresa podrá subir el precio. Otra forma de exportación es vía turismo (se exportan servicios aunque sea en nuestro territorio), hace poco leí un artículo que hablaba del incremento de turismo americano aprovechando la debilidad del euro.

A estos productos y servicios hay que añadir los del resto de la Zona Euro, por ejemplo coches alemanes.

Pero también tiene su parte negativa: las importaciones nos salen más caras y entre otras cosas el petróleo se compra en dólares, aunque con la fuerte caída de estos últimos meses debería quedar más que compensado.

El global de la balanza parece positivo, de hecho cuando se habla de “guerra de divisas” es debido a que los países quieren debilitar la suya.

Respecto a la repercusión sobre tu inversión en bolsa, también es relevante: tú tienes fondos de inversión o acciones que cotizan en dólares, pero tú tienes tu vida en euro, por lo tanto cuando las has comprado has vendido euro y has comprado dólares (asumes un riesgo divisa).

Este riesgo te ha venido bien: imaginando que la cotización de tus activos no se ha movido, has ganado por la revalorización de la moneda que cotiza (a eso hay que sumar-restar el valor de cotización).

Ahora que hemos llegado a este punto, tienes dos opciones: mantener con la inversión tal cual asumiendo ese riesgo divisa o protegerte ante un giro y una recuperación del euro.

Esta protección la puedes hacer de dos formas:

  • Comprando futuros (u opciones) del EUR/USD por el importe que tienes invertido en dólares. Esto es realmente complejo, de hecho es posible que el broker ni te lo permita.
  • Comprando fondos de inversión con la divisa cubierta, si ya tienes fondos, basta con traspasarlo a uno que haga la cobertura (el fondo es el que compra los futuros), normalmente en el nombre del fondo de indica con la palabra “Hedge” o bien “Hg” o solo “H”.

Decirte si es posible este cambio es complicado: las curvas de tipos americanas marcan bajadas a medio plazo de tipos de interés (cierto que a corto subirán) mientras que Europa todavía le queda margen, eso debería hacer revalorizar el euro, pero es muy complicado porque hay muchos factores más que el simple tipo de interés (balanza comercial, poder aquisitivo…).

Técnicamente la pérdida del 1,05-1,03 daba vía libre a más caídas del euro pero el siguiente soporte no está lejos:

Aprovecho para colgar este vídeo en el que explico un poco causas y consecuencias de esta paridad.

Un saludo!

Luis García Langa
Asesor de Sidiclear SICAV.

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Recesión y Euribor

Como comenta nuestro compañero Luís, el Euribor va muy ligado a la política monetaria que se esté imponiendo durante un período de tiempo determinado.

Contextualizando tu cuestión, voy a poner en duda de que veremos una recesión en el corto plazo. Una recesión técnica consiste en un decrecimiento del PIB (o PIB negativo) durante dos trimestres consecutivos. Y, aunque no descarto que podamos ver tasas de PIB negativas en alguna mensualidad, si estamos ante una recesión, esta tiene un color y forma muy distinto a las que hemos visto anteriormente.

Normalmente en una crisis o momentos antes de ella, las empresas no contratan a trabajadores (o incluso despiden) y los agentes económicos reducen su consumo (bien por planificación o bien por caída de ingresos). Sin embargo, en la situación actual encontramos cada vez más vacantes de trabajo (ver gráfico de vacantes en Estados Unidos), listas de espera para comprar cualquier producto duradero (un coche, un ordenador, móviles…), bodas, viajes…

La tendencia de oferta de empleo era alcista y a día de hoy, después de una breve interrupción durante la pandemia, sigue al alza.

Por lo tanto, desmiento aquí un escenario de estanflación como se ha comentado en algunos medios. Sí la inflación actual se diera por el incremento de los costes de energía causados por la guerra de Ucrania, la Unión Europea (8,9%) debería presentar una inflación muchísimo mayor que la de Estados Unidos (8,5%). Y no ha sido así.

La inflación viene dada por unos cuellos de botella de doble causa:

  1. Demanda sostenida mediante gasto público (políticas expansivas, ERTEs…)
  2. Disminución drástica de la actividad empresarial y exportaciones debido a restricciones de movilidad entre e intra países.

En conclusión, el Euribor y tipos de interés positivos han venido para quedarse, y esto no tiene por qué ser malo. En caso de recesión y de querer reactivar o acelerar la economía, lo lógico sería bajarlos de nuevo al 0 o a tipos negativos. Sin embargo, dependerá de si los bancos centrales estarán dispuestos otra vez al Whatever It Takes de Mario Draghi de 23 de julio de 2012.

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Recesión y Euribor

Hola Mariano,

El Euribor ante una situación económica negativa debería dejar de subir e incluso bajar; lo que pasa es que tal vez esa recesión que comentas venga provocada, en parte, por la propia subida de los intereses (entre ellos el Euribor). Me explico:

La situación económica actual viene marcada por la inflación. Para intentar estabilizarla, las autoridades monetarias (en la Zona Euro el BCE) han girado sus medidas: han parado las inyecciones de liquidez y han subido los tipos oficiales. De esta forma han provocado que los tipos reales (entre ellos el Euribor) hayan subido con fuerza.

La inflación debería estabilizarse (en España ya hemos visto un dato mensual en negativo este mes de julio) tanto por las políticas monetarias como por las caídas de precios de las materias primas con lo que los bancos centrales se podrían empezar a relajar (algo que les encantaría).

Sin embargo, si me equivoco y la inflación sigue subiendo y, por tanto los tipos también suben, lo que podemos ver es desde un freno del consumo a una nueva crisis de deuda (algo diferente porque las familias están menos endeudadas pero las empresas y Administraciones Públicas lo están más).

¿Qué provocaría esto? Una bajada de tipos de interés (entre ellos el Euribor), eso sí, esperemos que no sea volver a entrar en tasas negativas como las vividas durante los últimos años.

Viendo las curvas de tipos (instrumento predictivo muy útil) en Estados Unidos se contempla este escenario con bastante fuerza, no tanto en Europa.

En el siguiente vídeo explico cómo se relacionan subidas de tipos, materias primas e inflación, lo hago en un contexto de bolsas, pero creo que te puede ser útil también.

Luis García Langa
Director Corredordefondos.com y Asesor de Sidiclear SICAV.

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Hipoteca

Entiendo te ofrecen un préstamo hipotecario en las siguientes condiciones:

  • 168.300€ a un plazo de 30 años (el máximo plazo que ofrecen todos los bancos, salvo ING que puede llegar a los 40 años).
  • Fijo del primer año un 2,4% nominal.
  • Euribor (no especificas si es Euribor a 12 meses o Euribor a 6 meses) + 1,30%.

Para valorar si es una buena o mala opción, nos falta mucha información, que solo mediante un estudio personalizado de tu caso podríamos obtener (si te puede interesar una cita presencial o a distancia, envíame un email a info@futurfinances.com y te confirmaré precio y disponibilidad).

Hay que analizar tu situación económica y familiar actual, además de tu perfil como hipotecado y el resto de ofertas hipotecarias que ha buscado. Si no has negociado con varios bancos, te recomiendo lo hagas, directamente o mediante un broker de hipotecas especializado (puedes contactar dejando tus datos de contacto aquí).

Como puedes leer en el artículo reciente sobre las mejores hipotecas a tipo variable en agosto, Openbank financia a sus clientes a Euribor a 12 meses + 0,70% y Banco Santander a un Euríbor + 0,77%. La clave es valorar las bonificaciones y requisitos de concesión, a la hora de encontrar “tu mejor hipoteca”.

Saludos!

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Comprar casa sin ahorros

Apreciada Nerea,

Siento decirte que en estos momentos sin ahorros no es posible comprar casa. Al menos hay que aportar los gastos de la compraventa, siendo funcionaria. Hasta 31/08/2022 es posible contratar una hipoteca al 100% de compraventa, con el segundo límite del 80% de tasación, si eres funcionaria y contratas los servicios de un broker hipotecario seleccionado por Futur Finances (ver detalles en esta artículo sobre hipotecas de funcionarios que actualizamos periódicamente).

La única opción que existe a agosto de 2022 para comprar una primera residencia sin aportar ahorros a la operación es hipotecar un segundo inmueble urbano, de un familiar preferentemente, que garantizará la operación. Es decir, pedir un solo préstamo hipotecario para comprar tu casa, pero hipotecando dos inmuebles, el que compras y el que actúa de segunda garantía hipotecaria.

En todo caso, una reflexión: hipotecarse supone asumir una obligación de pago a décadas vista. Salvo que haya una explicación razonable de tu no ahorro, es muy mala señal que no seas capaz de ahorrar, cuanto menos para poder hacer frente a las subidas de las mensualidades hipotecarias si pides una hipoteca a tipo variable, o a los imprevistos de hipotecarte a tipo fijo.

Aprendamos del pasado y seamos, siempre, hipotecados responsables.

Saludos cordiales.

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